Acheter des logements sur le marché secondaire. Les difficultés avec qui doivent faire face à une personne lors de l'examen d'un appartement et de faire une avance.
Quels problèmes doivent résoudre une personne qui s'est réunie pour acquérir des logements sur le marché secondaire? Qu'est-ce qui ne soupçonne parfois pas que le futur propriétaire n'est pas un nouvel appartement?
Pendant ce temps, sur un et demi-cadran, qui occupe généralement tout le processus du moment du choix de l'immobilier avant le transfert clé, il est nécessaire de se concentrer autant que possible et d'essayer de ne pas manquer une seule nuance. Apobloma se situe littéralement à chaque tour. C'est à leur sujet que nous voulons parler aujourd'hui.
Quel appartement choisir?
Bien sûr, tout dépend de vos capacités et de vos besoins. Il n'est pas secret que le même argent puisse être acheté des appartements de différents types et confort, situé dans des zones plus ou moins respectueuses de l'environnement, au sein de la ville ou de la banlieue. Le KPrimer, modeste dans les normes de capital du montant de 80 000 $, est suffisant pour acheter une petite "chambre double" dans une maison de panneau typique à la périphérie de la métropole, un appartement de trois pièces décent dans une fondation de logements similaires de la près de la région de Moscou ou d'un immense appartement multicorent au bord de la région de Moscou. Et disons-nous, pour l'acquisition d'un minuscule "Odnushki" dans le centre même de la capitale, cela peut être nécessaire et une grande quantité.Le prix final de l'immobilier dépend de l'ensemble des facteurs. Toute bagatelle caractérisant un appartement avec un côté positif ou négatif affecte son coût. L'hébergement susmentionné avec un balcon, une loggia ou un Erker, situé sur les planchers du milieu de la maison avec ascenseur et une goulotte à ordures, située à proximité immédiate des stations de métro et d'autres stations de transport. Les fenêtres de l'acquisition idéale devraient aller à la cour calme et / ou au sud, la chambre est une grande zone, et dans une jolie entrée propre, il serait agréable de voir un concierge ou un wachiver. Et, au contraire, un appartement sans balcon, avec de petites chambres adjacentes au premier ou dernier étage d'une maison debout sur une route bruyante, dans laquelle il n'ya pas d'ascenseur et d'ordre élémentaire à l'entrée, peut être acheté au plus bas le prix. Tous ces facteurs sont appropriés à utiliser, négociant avec le vendeur: chaque paramètre réduit ou augmente le coût de l'immobilier de 1 à 2%, voire plus, ce qui finira par donner des économies de quelques centaines de milliers de dollars.
KSLOV, l'une des dernières tendances du marché immobilier russe - une diminution de la demande de logements de mauvaise qualité et de la demande croissante de la soi-disant élite.
Quels problèmes peuvent faire face à une personne qui a décidé d'acheter un appartement indépendamment, sans l'aide des agents immobiliers?
Galina Utesheva est répondu, responsable du logement du logement secondaire "House-Real Estate":
"L'achat d'un appartement est toujours non seulement un moment inquiet, joyeux, mais aussi responsable de la vie de chaque personne, surtout si les fonds ont été copiés pendant des années, au détriment des congés et des passe-temps préférés. Je me provoque , que sera-t-il, si la propriété du logement juste acquis sera contestée devant le tribunal pour les propriétaires précédents ou des tiers. AVS en raison du fait que l'acheteur ne pouvait pas vérifier de manière indépendante l'histoire de l'immobilier. Les cas réels sont connus quand le troisième Parties (précédemment inscrites sur cette zone, les héritiers des anciens propriétaires et autres personnes) APPEA avec des réclamations de reconnaissance du droit de propriété, en tout ou en partie, ou le droit d'utiliser le logement sur la base de documents (certificats), L'existence dont l'acheteur n'a même pas suspecté l'acheteur à la fin de la transaction.
Ceux-ci peuvent être des documents confirmant les droits sur l'appartement que vous avez acheté par l'appartement des mineurs des propriétaires précédents (dont les intérêts ont été violés avec la privatisation du logement en 1991-1993), des tiers qui peuvent avoir la propriété ou l'utilisation de logements, mais Sont dans des lieux d'emprisonnement, traite le traitement dans un dispensaire psychoneumologique, sont conçus pour l'armée. Il arrive que l'immobilier est sous armure, arrestation ou engagement et les vendeurs d'appartements sont des personnes appartenant au groupe de risque (enfants mineurs, hommes âgés individuels, toxicomanes, malades mentalement malades), les personnes agissant sur une fausse procuration, I.P .
Que faut-il confier l'immobilier?
Les agences immobilières offrent à leurs clients des acheteurs de logements toute une gamme de services divers:
sélection d'options;
Vérification d'un ensemble de documents fournis par le vendeur;
Trouver l'histoire de l'appartement sélectionné pour les propriétaires;
préparation et conclusion d'un contrat préliminaire ou d'un accord préalable et de son contrôle de son observance;
effectuer une transaction (préparation et conclusion du contrat de vente);
soumission et recevoir des documents de l'enregistrement de l'État;
Présence en tant que témoin lors du bookmarking de l'argent dans une cellule bancaire et transfert au vendeur;
Enregistrement d'une loi d'admission de la Loi (parfois avec la description de la propriété), le contrôle du transfert de logements au nouveau propriétaire et à d'autres actions.
"Le jeu de services maximum comprend un soutien complet de la transaction, à commencer par la sélection des options et se terminant par l'enregistrement de l'État et le transfert d'un appartement du vendeur à l'acheteur, - Commentaires sur Svetlana Korsakov, un expert du meilleur réel Société immobilière. "Le minimum consiste à vérifier la pureté juridique de l'appartement que le client s'est choisi. Et faire une affaire."
Beaucoup de gens essaient de sauver et sont à la recherche de logements. Mais sa pureté juridique en tout cas devrait être vérifiée, même si vous achetez un appartement d'un bon ami. Voici le cas de la pratique de Svetlana Korsakova. "Un client s'est tourné vers nous pour obtenir de l'aide dans la conception de la transaction, qui a acheté un appartement il y a 7 ans chez son meilleur ami et a décidé de le vendre. Avant l'appartement, il relâchait déjà trois fois, mais tout ce temps est resté Mère et fille prescrites Les premiers propriétaires. Où sont-ils allés nul savaient. Après avoir vérifié l'histoire de l'appartement, nous avons découvert qu'à cette époque, la femme plus âgée est morte et a été enterrée aux dépens de la ville et nous avons dû écrire sur le plus jeune. Cela a été fait par un avocat ordinaire de notre société. "
Il semblerait que la nouvelle du déplacement des propriétaires de l'appartement devrait parler de la pureté juridique du logement. Mais ce n'est pas toujours le cas. Voici un exemple. La dame a choisi un appartement qui n'avait qu'une hôtesse auparavant et a décidé de l'acheter. Immobilier Wangent Le client a demandé de l'aide pour effectuer une transaction d'achat et de vente. Les agents immobiliers ont vérifié l'histoire de l'appartement et ont découvert qu'elle appartenait à l'ensemble du cours, puis a été mise en vente (son hôtesse allait acheter des logements dans un nouveau bâtiment). Ce fait était alarmé et ils ont décidé de faire de la décharge. Il a été constaté que cette propriété à Moscou a été obtenue dans le cadre de l'accord d'échange, puis privatisée. Les anciens locataires (alcool maltraité, que les voisins ont raconté) à la suite de la transaction qu'ils ont déplacés dans la région de Kaluga. Ce qui leur est arrivé, il n'était pas possible de le savoir. La possibilité de soumettre une réclamation à la Cour de reconnaître la transaction précédente est invalide. Par conséquent, les agents immobiliers ont conseillé à leur client un appartement de ne pas acheter, avec lequel elle a accepté.
Un professionnel verra quelle une personne non préparée ne sera pas remarquée par son œil expérimenté. Par exemple, je ferai immédiatement avertir le client que son passeport deviendra bientôt invalide (par exemple, à 45 ans) ou trouver des incisions dans les signatures du vendeur sur différents documents. Parlez aux notaires qui ont terminé les transactions précédentes avec l'appartement acquis, prennent la décharge archivistique du gouvernement d'administration et parle personnellement au Passydayist.
Documents requis pour conclure un achat d'un appartement et une vente
Documents en expansion (certificat de propriété, sur le droit à l'héritage, certificat de paiement à la coopérative, etc.).
Aidez BTI sur la valeur de l'inventaire de l'appartement.
Explication.
Copie d'un plan d'étage.
Copie du compte financier et personnel.
Certificat de l'absence de dette sur le loyer et les paiements publics.
La permission de réorganiser / redécessivement de l'appartement (s'il a été mené).
Extrait du livre de la maison.
Loi sur la transmission selon le contrat de vente précédent.
Reçu dans la réception de l'argent.
Aide de l'inspection des impôts sur le paiement de la taxe (si l'appartement est hérité ou comme cadeau).
Passeport du vendeur.
Si l'agent immobilier est engagé dans la préparation d'un ensemble de documents de l'acheteur, il doit vérifier tous les documents fournis par le vendeur et vérifier la correspondance du nom, des adresses, des dates, des signatures, etc. Participation à cette liste, elle peut Obtenez un extrait d'un seul registre d'État de l'absence de charges sur l'appartement acquis, des certificats de dispensaires psycho-neurologiques et narcologiques, confirmant la capacité du vendeur, ainsi que d'autres documents.
Comment construire des relations avec le vendeur?
Inspection . Donc, vous avez quelques options pour les appartements et vous devez aller à les regarder. OT, comment compiler avec les caractéristiques déclarées de la maison, de la cour et de l'entrée, vous pouvez vous juger. Paramètres de l'appartement lui-même (condition avant ou après la réparation, les fenêtres dans la cour ou sur la chaussée, la hauteur des plafonds, la mise en page, la zone de différents locaux, etc.) soit ne cachez pas vos yeux. Avot que le propriétaire actuel partira sur place et comment cela affectera le prix d'achat, il est logique de négocier. Disons que si l'appartement dispose de placards intégrés, de meubles de cuisine, idéalement inscrit dans la configuration de la pièce, la plomberie coûteuse et d'autres équipements, le propriétaire insistera sur un paiement supplémentaire ou motivera ce coût surestimé de logements. À leur tour, vous avez le droit de ne pas acheter les choses d'autres personnes, mais le vendeur va probablement abandonner la transaction. Il sera plus sage de négocier sur le coût des articles restants sur le site et le réduire au minimum.
Il est très important de vérifier si le réaménagement et la réorganisation ont eu lieu dans l'appartement. Inesley Oui, il est nécessaire de voir les permis et de s'assurer que les changements réels sont convenus. Si le rééquipement a été effectué sans permission, il est préférable d'abandonner l'achat d'un appartement afin de ne pas avoir de problèmes avec les autorités locales. Décision acrimible d'acheter exactement cette propriété (surtout qu'elle est généralement vendue à bas prix), vous devez comprendre que, conformément au nouveau code de logement de la Fédération de Russie, vous devrez coordonner le réaménagement illégal ou apporter un appartement dans l'ancien regard (sinon, il peut être vendu à partir de négociations publiques). ITO coûtera beaucoup d'argent. De la même manière, si vous permettez finalement de vendre la présente acquisition, vous devrez à nouveau mettre des permis.
L'atelier d'inspection (qui, qui, répéter, est préférable de dépenser en la présence d'un «son» agent immobilier) dont vous avez besoin de résoudre de nombreuses questions, si, bien sûr, vous avez aimé l'appartement. Le vendeur doit fournir un ensemble de documents dont l'authenticité devra vérifier.
Faire avancer . Au cours de la première ou de la deuxième inspection de l'appartement, le vendeur et l'acheteur négocient verbalement entre eux sur le prix, les conditions et le calendrier de sa libération. Après cela, l'acheteur (avec l'aide d'un agent immobilier) vérifie tous les documents fournis par le vendeur. Si tout est en ordre avec eux, il est temps de faire une avance ou de déposer et d'écrire des relations. Habituellement, le vendeur et l'acheteur concluent un contrat préliminaire ou un accord / dépôt d'avance. Il est effectué dans une simple écriture (dans des sociétés immobilières sont proposées des contrats typiques développés par des avocats). Intérêt, vous devez spécifier tous les détails de la transaction future: quand il sera effectué et sur quelle forme sera un contrat de vente (en simple écrit ou notarial), quel prix de la propriété sera indiqué dans le contrat et quoi sera la quantité d'avance / de dépôt, qui prend les coûts en fonction de la transaction, dans le dépositaire de laquelle la banque réglera des calculs, lorsque des personnes inscrites à l'appartement seront prises en compte, pour quelle heure après l'enregistrement de l'État du contrat sera effectué par le transfert de biens immobiliers. Stipulez séparément les conditions de transfert de biens conformément à l'acte d'acceptation et de transmission et d'inventaire, le moment de la déclaration du vendeur d'une avance ou d'un acompte en cas de non-respect du contrat et d'autres détails.
Quelle est la différence entre une avance d'un dépôt?
Avance Paiement d'appel précédant le transfert de biens, accomplissant des travaux ou la fourniture de services. Validité d'un acompte, ce n'est pas un moyen d'assurer l'accomplissement de l'obligation. La taille et l'ordre des progrès des relations entre citoyens sont déterminés par l'accord des parties dans le contrat concerné.
Dépôt (Selon l'article 380 du Code civil de la Fédération de Russie) - «Le montant monétaire délivré par l'une des Parties contractantes (dans notre cas) aux dépens du traité des paiements (vendeur) en raison de son contrat, dans la preuve de la conclusion du contrat et d'assurer son exécution. "L'accord est écrit.
Une différence significative entre les deux concepts juridiques d'une avance et est détectée par le non-respect du contrat. Si la transaction est contrariée pour une raison quelconque, l'avancement est simplement renvoyée. Azadakes est payé par le vendeur à l'acheteur dans une double taille (!) Si la transaction n'a pas eu lieu en raison du premier. Inina est remboursée si l'achat n'est pas pris par la faute de l'acheteur (conformément à l'article 381 du Code civil de la Fédération de Russie).
Avec la participation de l'agence immobilière, une convention préalable est généralement détenue ou un accord préliminaire prévoyant un paiement anticipé. Accord de traité (si sur cette forme de sécurisation de l'obligation insiste sur l'une des parties ou des deux côtés), le vendeur et l'acheteur se concluent généralement eux-mêmes, sans l'aide de l'agent immobilier.
Quelle devrait être la taille de l'avance / dépôt? C'est généralement le montant de 500-2000 $, en fonction du prix de l'appartement et de confirmer la gravité des intentions de l'acheteur. Mais dans certains cas, le vendeur peut avoir besoin de faire des avancées plus importantes. L'acheteur IASLI est très intéressé par l'acquisition de cet appartement particulier, il accepte (parfois même malgré la résistance de l'agent immobilier). Sinon, une situation extrêmement désagréable peut survenir lorsque le vendeur en conséquence refuse de faire une transaction et que le retour avancé n'est pas pressé. Sur l'un de ces cas, Svetlana Korsakov nous a dit. Le client a décidé d'acheter un appartement dont l'hôte avait besoin d'une avance de 8 000 $. L'agent immobilier ne vous a pas conseillé de faire un montant aussi important, mais le client a insisté et en signant l'accord préalable, l'argent payé. Après l'expiration de la phrase, le vendeur a été obligé de retourner l'argent, mais a refusé, affirmant qu'elle le ferait quand il recevrait une avance de l'acheteur potentiel suivant. La société immobilière a décidé d'aider son client (et n'a même pas tenu de frais supplémentaires) et connecté à la situation d'un avocat et d'un avocat. Au début, le vendeur ayant échoué ne voulait même pas parler au téléphone avec des représentants de l'agence, mais il n'avait plus rien laissé à donner de l'argent, et assez rapidement. Y a-t-il eu une intention diabolique dans ses actions, il n'était pas possible d'établir.
Le retour de la progression payante L'acheteur peut s'exiger de lui-même, s'ils identifient soudainement les circonstances qu'il ne pouvait pas savoir au moment du transfert de l'argent. Le cas d'Otaka qui s'est passé tout à fait récemment, nous avons dit à Lilia Zag. Un de ses clients au début de mai a fait une avance pour un appartement dans une vieille maison au centre de la capitale et allait ensuite faire des réparations coûteuses avec réaménagement. Lors de la préparation de la vente de la vente et de l'achat, la résolution du gouvernement de Moscou N 383 du 31 mai 2005 a été publiée. "Sur la révision et la modernisation des immeubles résidentiels sans sacrifier les résidents pour 2005-2007" avec une liste de bâtiments dans différents districts soumis à la reconstruction. L'appartement choisi par le client de Lily était dans l'un de ces bâtiments. Le client potentiel a loué et a décidé d'abandonner l'achat, et les agents immobiliers ont réussi à convaincre le vendeur de renvoyer l'avance. Ils ont fait valoir leur position en ce que l'acheteur connaissait le fait de la révision ou de la modernisation de la maison, il n'achèterait pas un appartement.
La pièce suivante Nous vous dirons que vous devez enregistrer dans le contrat de vente et de vendre, nous spéculons s'il est nécessaire de signaler la valeur réelle de l'appartement dans le contrat, expliquez la déduction fiscale de la propriété, et nous éleverons Un autre nombre de problèmes actuels liés à l'achat de logements.
Les éditeurs remercent le meilleur immobilier, «House-Real Estate» et «City-XXI Century» pour une aide à la préparation du matériau.