C'est une opinion qu'il est possible d'acheter un appartement uniquement avec la participation d'un agent immobilier, qui a accès aux bases de l'immobilier et la pureté juridique de la transaction peut vérifier, cependant, cependant, le prix d'un spécialiste est haut.
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Lorsque vous achetez des logements, vous pouvez agir de manière indépendante ou recourir à l'aide d'un notaire ou d'un avocat, ou d'embaucher un intermédiaire - une agence immobilière ou un courtier privé.
Responsabilités de l'agent immobilier
Habituellement, la taille de la Commission de l'agence immobilière est de 3 à 5% du montant de la transaction, dans certains cas, la Commission augmente à 7-10%. Nous énumérons les responsabilités de l'agent immobilier afin de déterminer sa place dans la transaction immobilière.L'agent immobilier effectue les responsabilités d'emploi suivantes:
- effectue des travaux sur l'achat, la vente ou la location de biens immobiliers pour le compte et sur les instructions des clients;
- reçoit et traite des informations sur la vente ou la location de biens et des exigences des acheteurs ou des locataires potentiels;
- examine la demande et l'offre sur le marché immobilier;
- enregistre des propositions entrantes pour la vente ou le transfert à la location de l'immobilier, effectue leur examen familier;
- Dans certains cas, des contrats exclusifs sont conclus entre les propriétaires et l'agence;
- Recherche des acheteurs et des locataires potentiels, établit des contacts d'entreprise avec eux;
- Organise la familiarisation des acheteurs ou des locataires avec les biens immobiliers à la vente ou à la main;
- établit des applications d'acheteurs, de sélectionner ou de passer des options de vente;
- coordonne les conditions contractuelles, établit des opérations avec l'immobilier;
- assiste les clients à la collecte de documents et de transactions de conception;
- Informe les clients des suggestions appropriées, conseille des questions relatives aux caractéristiques des objets à l'étude et au degré de conformité à leurs exigences;
- Organise la signature de contrats à vendre ou de transférer à la location d'objets immobiliers;
- Favorise la conception opportune des clients nécessaires pour conclure une transaction de documents, garantit leur sécurité;
- Présente les intérêts des clients lorsqu'ils entrent dans une transaction garantissent la sécurité des documents, assiste en coopération avec d'autres spécialistes de l'Agence et d'autres institutions impliquées dans la conception des transactions.
En fait, l'agent immobilier (ou son assistant) produit une évaluation primaire de l'objet immobilier et en fait une présentation lors de la vente ou une sorte de caractéristique de recherche lors de l'achat de logements. Le spécialiste du marché immobilier devrait trouver l'offre la plus favorable pour le client. L'agent immobilier aide à préparer des documents, conseille et accompagne le client jusqu'à la fin de la transaction, coordonne les actions de tous les participants à la transaction.
La responsabilité disciplinaire et financière de l'agent immobilier d'une performance inappropriée (ou d'un non-respect) de ses fonctions et de causer des dommages matériels est envisagée.
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Bases fermées
Si vous voulez acheter un appartement, alors probablement, vous imaginez déjà ce que cela devrait être. En connaissant vos propres capacités financières et vos besoins en matière de vie, vous pouvez facilement contacter ces annonces qui sont placées dans des sources ouvertes.Sur Internet, il existe un nombre suffisant de sites qui placent des annonces pour la vente de biens immobiliers. Bien que, si nous parlons de l'achat d'une immobilisation d'élite (ou spécifique), l'appel aux agents immobiliers sera plus productif, car de telles bases ne conduisent que les agences elles-mêmes, ne les accèdent pas.
La décision de savoir si l'assistant a besoin d'un agent immobilier ou d'un avocat - pour conclure un accord, l'acheteur prend lui-même; La banque a le droit de demander constamment à l'acheteur d'attirer l'agent immobilier uniquement lors de l'achat de logements dans un nouveau bâtiment utilisant des fonds empruntés (prêt hypothécaire)
En fait, l'agent immobilier analyse les propositions de marché, axées sur vos préférences que vous l'énoncez. Cependant, vous pouvez travailler comme filtre et vous-même, car comme si l'immobilier est orienté sur le marché immobilier, ce que leur propre client a conduit, il ne sache pas parfaitement ce que vous recherchez. Il est possible que vous ne choisissiez pas l'option parfaite, mais de manière appropriée pour vous et votre famille.
Au fait, vous pouvez utiliser et fermer des bases rieltic, en vous accordant un accès, par exemple, pendant un mois.
Lors de la vente de logements, vous pouvez également préparer et placer votre offre dans les mêmes sources ouvertes. Ici, la question est plutôt dans le traitement des appels - que vous puissiez accepter et traiter des appels d'acheteurs potentiels, en payant pour chacune d'elles l'heure requise.
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Où commencer?
Une fois que vous avez sélectionné toutes les annonces que vous aimez, vous devez appeler les propriétaires d'appartements, clarifier des informations et organiser une réunion pour afficher des objets non mobiles.Préparez-vous que dans l'annonce est incorrecte, incomplete ou ne correspond pas aux informations de réalité. Par exemple, vous pouvez dire que l'appartement n'est pas au dernier étage de la maison, car il y a encore un grenier ou un étage technique.
Préparez un cahier avec une liste de questions. Enregistrez brièvement les réponses de votre Vezavi, cela vous aidera ensuite à comparer les offres disponibles. Par exemple, vous pouvez spécifier le prix pour lequel l'appartement est vendu et demander si la négociation est possible. Posez des questions sur les options pour les paramètres de logement de ceux qui non spécifiés dans l'annonce; Éliminez la situation sur les documents de pose de droite et l'historique du logement.
Pour voir l'appartement, il est également conseillé de marcher avec un ordinateur portable et encore mieux à utiliser la caméra vidéo du téléphone (dans ce cas, il est nécessaire de demander la permission des propriétaires de l'appartement pour la prise de vue). N'hésitez pas à poser des questions - Ceux qui souhaitent vendre le logement des hôtes répondront avec vous et si elles ne veulent pas dire, il suffit peut-être d'avoir simplement un problème avec l'objet de vente.
Notez que lors de la visualisation de presque tous les appartements, vous allez balayer avec la réponse. Les agents immobiliers essaient généralement de créer une excitation, montrent que c'est sur cet appartement une demande énorme. Cependant, il ne faut pas être pressé, bien que le processus de recherche de l'appartement puisse prendre beaucoup de temps.
Même si vous aimiez vraiment l'appartement, n'oubliez pas que un autre est une étape très importante consiste à vérifier sa pureté juridique.
Notez que parfois les fraudeurs tentent de vendre un et même carré de plusieurs clients, montrant des copies de haute qualité pour se cacher avec de l'argent avant de faire une affaire
Comment éviter la fraude?
Si vous achetez un appartement dans un nouveau bâtiment, la pureté légale de la transaction ne prendra pas beaucoup de temps. Ce sera également dans les cas où il ne s'agit pas de la chaîne de revente.
Tout d'abord, vérifiez si le propriétaire vend un appartement ou vous communiquez avec son fiduciaire. Demandez au passeport du vendeur et aux documents de pointe sur l'appartement.
Si l'appartement vend un intermédiaire, le propriétaire dont vous avez besoin pour parler au téléphone et même mieux - sur Skype pour voir une personne.
Examinez la puissance de l'avocat, elle est émise depuis un moment (c'est-à-dire sa période de validité) et suppose qu'un fiduciaire peut mettre en œuvre une liste d'actions strictement définie. Si aucun mot sur la vente du directeur immobilier, n'acceptez pas la transaction.
Deuxièmement, apprenez les documents de droite sur l'appartement (par exemple, un accord avec le développeur sur le transfert d'un appartement à la propriété, le certificat de propriété obtenu lors de la privatisation du logement, ainsi que des contrats à vendre, des dons, Contenu tout au long de la vie avec une dépendance, certificat d'enregistrement de la loi).
Troisièmement, il est possible (et nécessaire) d'obtenir un extrait du registre d'État unifié de l'immobilier (EGRN) sur la transition des droits sur la propriété de la division territoriale de Rosreestra. De cet extrait, il sera clair combien de propriétaires ont changé l'appartement et qui le possède maintenant. De plus, s'il y a des charges sur l'appartement (l'arrestation est imposée, par exemple), il sera également indiqué dans la déclaration.
Enfin, il est nécessaire de demander au propriétaire de vous montrer une nouvelle décharge du carnet de maison (il est commandé dans le centre multifonctionnel, ou vous pouvez afficher des informations en ligne si le vendeur est inscrit sur le portail des services publics). Vous recevrez donc des informations sur qui est constamment inscrite ou temporairement dans l'appartement, il n'y a pas de «secret» (comme servant une peine dans des lieux d'emprisonnement d'un parent lointain) ou problématique (par exemple, des enfants mineurs) des résidents.
Faites toujours attention à la date de publication de tous les documents: ils doivent être obtenus il y a cinq à sept jours maximum. Au stade de la vérification de l'appartement, il est préférable d'utiliser l'aide de professionnels. Le plus souvent, les agents immobiliers et les avocats spécialisés ont des contacts dans les agences de la force publique impliquées dans la confirmation de la pureté de la transaction présumée.
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Comment abattre le prix?
En ce qui concerne les compétences des agents immobiliers, abattez le prix des opinions des clients ne sont pas d'accord. D'une part, l'agent immobilier n'est guère intéressé par la négociation, ce qui est compréhensible - sa rémunération dépend du montant de la transaction. D'autre part, le prix satisfait du client recommandera son agent immobilier à des amis et de connaissances, écrira de bons commentaires sur la coopération sur Internet. Cela signifie qu'un tel agent immobilier s'assurera de nouveaux clients et des bénéfices potentiels.En tout cas, l'agent immobilier est noué, mais pas le mauvais lui-même. Lorsque vous achetez un appartement sur le marché secondaire, vous pouvez négocier et sur l'état de logement («Je ne voulais pas faire des réparations immédiatement après avoir déménagé, mais vous devez ici») et sur l'éloignement du métro, et sur le sol et ainsi de suite.
Lors de l'achat de logements dans un nouveau bâtiment, des vendeurs expérimentés proposent de faire attention aux points suivants.
Tout d'abord, demandez simplement à la possibilité d'une réduction, très souvent cette question simple s'avère suffisamment de sorte que le vendeur (ou son représentant) se rend à certaines concessions. Lors de l'achat de logements dans un nouveau bâtiment, une chance d'obtenir une réduction plus élevée à la fin du trimestre (ou de l'année), lorsque les vendeurs doivent effectuer un plan.
Faites attention à la manière dont la séquence de paiement est définie: attendez non seulement le certificat d'accord, mais également le temps de la libération des anciens propriétaires d'espaces de vie; Tous les paiements effectués doivent être documentés
Deuxièmement, comparer le prix des appartements de la même disposition sur différents étages (si vous achetez des logements dans un nouveau bâtiment). Très souvent, des dizaines de mille roubles ne sont pas des mètres supplémentaires, mais la vue de la fenêtre ou de l'éloignement de l'ascenseur. Notez ce qui est plus important pour vous - la capacité de voir la place de la fenêtre ou d'un achat urgent, tel que des appareils ménagers pour un nouvel appartement.
Troisièmement, vous pouvez vous poser une réduction pour un prêt hypothécaire ou une prépaiement, car dans ce cas, le vendeur recevra son argent tout de suite, il n'aura pas à attendre. Plus le développeur reçoit de l'argent de l'acheteur (et plus le montant sera), plus il est rentable. Cela peut être utilisé dans les négociations avec le vendeur.
Si vous achetez un appartement en plusieurs fois, vérifiez, quel est son maximum de temps. Il est nécessaire de savoir, car si vous avez la possibilité de payer le coût de l'appartement, vous pouvez rapidement demander une réduction.
Enfin, comme une raison de la vente aux enchères, vous pouvez utiliser des achats supplémentaires (machine de machine), mais vous n'avez pas besoin de en parler immédiatement.
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Qui demander de l'aide?
Pour refuser complètement d'aider à l'achat de logements en vaut la peine. Si vous ne voulez pas contacter les services de l'agent immobilier, il existe toujours des avocats spécialisés et des notaires.Nul doute qu'un certificat notarié du contrat est l'un des moyens les plus sûrs de conclure une transaction. En raison du fait que chaque notaire rend nécessairement une assurance responsabilité professionnelle et est responsable (y compris la propriété), votre contrat de vente sera de la sécurité fiable. Même dans les cas où l'essai n'évite pas, le notaire sera de votre côté et sera convoqué à la Cour en tant que tiers. Les formulaires utilisés par le notaire sont soumis à la comptabilisation de la chambre notariale de la région, ce qui signifie qu'il est extrêmement difficile de les simuler (et, en conséquence, il est possible de vérifier rapidement l'authenticité).
Même si vous compilez de manière indépendante le texte du contrat, le notaire (ou son assistant) va certainement le vérifier, mais le plus souvent, vous serez proposé d'utiliser le texte qui a fait des professionnels. Selon la loi, les notaires conseillent à ceux qui les appelaient pour un certificat d'actions juridiquement significatives, cela signifie que vous vous expliquerez l'entité juridique des actions que vous faites et averties d'éventuelles erreurs.
Les informations sur la transaction effectuée seront répertoriées dans le registre des actions notariées. L'une des copies du document certifiant la transaction reste dans le cas d'un notaire avec des copies de la mauvaise pointe et d'autres documents. En cas de perte ou de dommages dans les documents originaux, le notaire de votre demande recevra un duplicata.
Le fait de se référer au notaire est que vous devrez collecter tous les documents par vous-même, car aucun notaire lui-même ni son assistant n'effectue ces fonctions. Oui, la capacité des parties au notaire ne peut être évaluée que visuellement, alors lors de la conclusion de la transaction, il ne sera pas utile du vendeur de certificats de distributeurs psycho-neurologiques et de traitement médicamenteux, ainsi que de fournir un traitement vidéo du processus de signature du contrat.
Une autre option pour ceux qui ne veulent pas contacter Realtors sont la recherche d'un avocat spécialisé dans l'immobilier. Ces spécialistes peuvent être trouvés dans des conseils juridiques.
Le soutien juridique de la transaction sera la suivante:
- Vérification du point de droite et d'autres documents sur l'appartement (le consentement de l'époux, la légitimité du réaménagement; l'absence de dettes sur le loyer;
- Obtention des extraits nécessaires à partir d'un registre unique de l'immobilier confirmant l'absence de revendications à un appartement, par exemple, des héritiers éventuels, ainsi que du nombre de ventes antérieures de ce logement (bien qu'elle puisse apporter une entité totalement intéressée, contacter le document d'identité et une déclaration à Rosreestr, fournit le paiement du droit approprié);
- Assistance à l'obtention du consentement des autorités de tutelle, si le vendeur d'immobilier a des mineurs enfants;
- Établissant un contrat en tenant compte des stones sous-marines éventuelles (pénalité de non-respect des conditions de libération de l'appartement, de pénalités pour refuser de vendre des logements au milieu de la conception de la transaction).
Il est absolument nécessaire de tirer parti des conseils d'un avocat si vous acquérez des biens immobiliers sous le contrat de location avec le séjour de la vie tout au long de la vie de l'ancien propriétaire.
Enfin, il peut être nécessaire d'aider un expert en évaluateur indépendant qui peut clarifier le coût de l'appartement que vous envisagez d'acheter. Surtout pertinent Ce sera si vous envisagez d'utiliser un prêt hypothécaire pour acheter des logements ou si le prix déclaré par le vendeur est nettement inférieur au marché moyen. Certes, dans ce cas, les spécialistes du département de crédit de la Banque insistent probablement pour contacter "leurs" évaluateurs dans l'objectivité de laquelle il n'y a aucun doute.
Comment obtenir un extrait de EGRN
Extrait de EGRN - un document certifiant uniquement le fait de l'enregistrement de l'État de la loi. Ce document confirme qu'à la date indiquée en elle comme date d'émission, pour la personne qui y est définie, le droit l'a indiqué sur la base des documents nommés dans celui-ci sur la propriété décrite de l'immobilier, qui est enregistré sous la Numéro de jour approprié.Lors de l'achat ou de la vente d'un appartement, il peut être nécessaire ou un extrait de la propriété de l'immobilier (les principales caractéristiques et inscrit dessus), ou un extrait aux droits de transition sur la propriété.
Pour obtenir un extrait, il est nécessaire de contacter personnellement ou par le biais d'un fiduciaire de la division territoriale de la Russie Roseestra ou de la Chambre cadastrale, et vous pouvez prendre rendez-vous à l'avance à l'avance en utilisant le service en ligne sur le site Web du ministère. Dans l'application, vous devez spécifier un objet (ou des objets) de l'immobilier, des informations sur lesquelles vous intéresse.
De plus, vous pouvez obtenir un extrait dans des centres multifonctions (MFC) "Mes documents", ainsi que par courrier en envoyant une demande appropriée ou en commandant un service de plein air (moyennant des frais supplémentaires). Pour plus d'informations, vous n'aurez besoin que d'un passeport et d'une réception de paiement des services. Le coût de la décharge pour les individus est sur papier 300 roubles, sous forme électronique - 150 roubles.
Problème d'argent
Ne vous pressez pas avec le transfert d'un dépôt. En théorie, ce montant devrait servir de preuve de la conclusion d'une transaction à l'avenir. En pratique, il y a souvent des cas lorsque l'acheteur est pressé, ils demandent une confirmation de leurs intentions de transférer une «garantie» au vendeur. Même un reçu peut donner aux deux documents sur l'appartement à transmettre pour démarrer la procédure de conception d'une transaction. Ce n'est pas les originaux, mais des copies. Et pas un acheteur potentiel, mais quelques-uns.
Le calcul final est le mieux fait par la cellule bancaire. Dans le même temps, il est nécessaire de faire un inventaire de la fixation dans une cellule, sans incorriger le montant. Sinon, lors de la fin du contrat, vous ne récupérerez pas votre argent. Le vendeur ne sera capable que son argent après avoir soumis à la Banque un contrat d'achat enregistré.