Wy fertelle hoe't wy de ûntwikkelder kieze, hokker dokuminten jo nedich binne, lykas oare subtilens fan in appartemint oan it keapjen fan in appartemint op 'e primêre merk.
Foto: vsevolod chuvan / fotolia.com
Beskerming tsjin ûntwikkelderfouten, fan fertraging fan bouw garandearret in kontrakt fan eigner fan oandielen fan dielname oan 'e konstruksje fan DDU. Hy leveret ek de kwaliteit fan konstruksje.
Hoe kinne jo in ûntwikkelder kieze
Begjin it sykjen nei in geskikte ûntwikkelder stiet op it ynternet. Ûndersykje de siden fan ûntwikkelders (as de siden fan 'e nije gebouwen sels). Omtinken jaan oan de folgjende punten:- Konstituent dokuminten;
- Resinsjes fan de ûntwikkelder;
- Ynformaasje oer it hûs yn oanbou;
- Foto's fan oanlis of webcast.
Elke ûntwikkelder moat in pakket bestie fan bestândokuminten hawwe, dy't op syn minst it Hânfêst omfettet Sertifikaat en bewiis fan registraasje yn belesting autoriteiten omfettet. Jo kinne de dokuminten fan 'e ûntwikkelder kontrolearje fia de webside fan belestingtsjinst.
Resinsjes lêze oer it wurk fan 'e ûntwikkelder, ûnthâlde dat in protte fan harren wurde skreaun troch bestelling. Om dizze reden oannimme wy dat de ynformaasje kritysk krigen.
In perpetuity kin meidwaan oan dat de ûntwikkelder presinteare waard oan fallissemint easken, wat betsjuttet dat hy net genôch jild hie foar de fergoeding fan oannimmers.
Wês wis dat jo de fotostrapporten (as webcast) ferkenne fan 'e bouwside. As de promoasje tidens de konstruksje is, betsjuttet it dat de oannimmers fan 'e ûntwikkelders kontroleart, de konstruksje is it net wurdich.
Jo kinne de al folsleine ûntwikkeldersobjekten besykje en sjen hokker soarte apparteminten wurde oerdroegen oan klanten.
Sykje nei in ûntwikkelder dy't it projektfinansiering krigen fan in betroubere bank, waans spesjalisten analysearre mooglike bouwferfangen en berekkene alle betellingen oan oannimmers.
Hoe kin ik in hûs kieze
It folgjende ding is it wurdich om nauwe omtinken te beteljen, dit is ynformaasje oer it nijste gebou, nammentlik de bouwfergunning en it projektferklearring.
Bouwfergunning wurdt útjûn troch territoriale autoriteiten, it befêstiget dat de ûntwikkeling in ynspeksje trochgie by it Steatnivo.
De ûntwikkelder is it ûntwerpferklearring sels, it wurdt tawiisd oan ôfdrukken en hantekening direkteur. It projektferklearring moat oanjaan:
deadlines foar it begjin en ein fan de konstruksje;
- Detaillearre beskriuwing fan it hûs;
- Boarne fan finansiering;
- Mooglike finansjele risiko's.
Femming Bouwe kin wurde útfierd troch keapers sels, of de ûntwikkelder kin profitearje fan 'e liene kapitaal. Tink derom dat de ûntwikkelder konstant nedich is, om't it wurdt berekkene mei de oannimmers en foar it oanbod fan materiaal, en foar elk stadium fan it wurk. Dêrom is de ûntwikkelder foardielich om earste apparteminten te ferkeapjen, sels foardat de nul syklus foltôge is, is dat, op it poadium fan 'e kûle.
Guon fariearde ûntwikkelders konkludearje in projekt-finansiering fan 'e bank mei banken, yn oerienstimming wêrop in kredytorganisaasje (bank) in liening leveret foar de oanlis fan it hûs, en de ûntwikkelder wurdt berekkene foar kredytjild dat út keapers krijt.
Foto: sgr / fotolia.com
Meidielingsoerienkomst
Projekten fan dielde dielnimmingen Kontrakten yn bouw (DDU) moatte wurde ferkend foardat jo beslute oer de kar fan ûntwikkelder.DTU is bilateraal, it leit tusken de ûntwikkelder en de keaper. Yn syn ynhâld is it konsensueel en kompensearre. Dit betsjut dat de rjochten en ferplichtingen fan 'e partijen fan' e partijen binne yn sa'n manier wurde yn sa'n manier ûnderwiise dat it rjocht fan it iene diel wurdt befêstige troch de plicht fan 'e oare partij.
De keaper hat wat mear rjochten dan de ûntwikkelder. Hy hat lykwols syn eigen plichten. De keaper is ferplichte it bedrach te beteljen dat it bedrach levere is yn it kontrakt, lykas ek it objekt fan Equity Construction te akseptearjen yn 'e oanwêzigens fan in fergunning foar it opheljen fan in appartemintegebou.
It kontrakt fan Peinting Peining oan konstruksje moat needsaaklik de folgjende items befetsje:
- Ynformaasje oer it kontraktobjekt dat jo it objekt mooglik kinne identifisearje (de namme fan it bouwadres, de keamer en lokaasje fan it appartemint op it plan, de skaaimerken fan it appartemint, de fertochte Metra);
- De skatte kosten fan húsfesting (jûn dat de stifting Metra kin feroarje yn oanlis, it krekte bedrach fan in betûfte ûntwikkelder sil net oan it kontrakt wurde makke, sille allinich in sawat berekkening jaan);
- De deadline foar de bouw en de termyn fan it ferstjoeren fan in objekt is in unreplik guod (it kontrakt wêryn de perioade net spesifisearre is, kin net registrearje yn 'e State-register, dat is, dan sil net wurde beskôge);
- Garânsjeperioade foar in objekt (op syn minst 5 jier, ynklusyf 3 jier op engineering-apparatuer), binnen it ramt wêrfan de ûntwikkelders de tekoarten sille eliminearje foar fergees of fergoeding;
- Manieren om de útfiering te garandearjen troch de ûntwikkelder fan ferplichtingen ûnder it kontrakt (de boargerlikens fan 'e ûntwikkeling fan' e bank, en de betingsten fan 'e garânsje oer de garânsje / fersekerert soe bekend wêze moatte mei de oandielhâlders).
Registraasje fan it kontrakt
Om de ûntwikkelder om net itselde appartemint te ferkeapjen, en dan jild ophelje en ferbergje, federaal 2004 nr. 214-Fz "op dielname oan dielname oan dielen fan appartemintegebouwen en oare unreplikobjekten "Besoaret foar de dielname oan 'e ferplichte registraasje fan' e oandieloerieningen yn 'e konstruksje fan' e leveransier fan 'e Federale Steatsregistraasje, Kadastre en kartografy (Rosreestr).
Yn 'e territoriale divyzje fan Rosreestra sil de omstannichheden fan' e konklúzje fan 'e transaksje wurde kontrolearre, en ynformaasje oer it wurdt ynfierd yn ien steat Restaat (Egrn).
Foar DDU-registraasje sil it nedich wêze om de steatslicht en keaper te beteljen, en de ûntwikkelder. Jo kinne in fergoeding meitsje yn 'e bankôfdieling of brûk it portaal fan publike tsjinsten.
Jo kinne dokuminten sels registrearje of frij om de autoriteit oer te jaan oan 'e ûntwikkelder troch proxy. As jo troch de registraasjeproseduere wolle gean, kinne jo in ferklearring bringe oan 'e Rosreestra-divyzje dat jo persoanlik sille meidwaan oan alle eveneminten.
Om de earste dielen-oerienkomst te registrearjen, moat de ûntwikkelder yntsjinje oan 'e registrearjen fan autoriteit:
- State Registraasjeferklearring;
- dokumint oer de betelling fan steatsfleden;
- Dokuminten dy't de krêften fan 'e represintatyf binne fan' e auteursrjochthâlder en dielnimmers fan 'e autoriteit, ynklusyf de autoriteit fan' e fertsjintwurdiger fan 'e wetlike entiteit om te hanneljen;
- dokuminten dy't de beskikberens fan 'e wet oprjochtsje;
- Identifikaasje dokumint;
- Kontriemyndokuminten fan in juridyske entiteit of notaris fan dizze dokuminten;
- Dokuminten dy't it objekt fan Equity-konstruksje beskriuwe mei syn lokaasje op it plan fan it objekt dat wurdt oanmakke troch it objekt fan unreplik guod en it plande gebiet;
- konstruksjefergunning;
- Projektferklearring;
- It plan fan it objekt oanmakke troch it unreplik guod oanjout har lokaasje en it oantal wenwyk en net-wenwiking yn syn komposysje en it plande gebiet fan elk.
As jo ree binne om de registraasje fan 'e DTD te fertrouwen oan' e fertsjintwurdiger fan 'e ûntwikkelder, is it nedich om it korrespondearjend notarisber dokumint te tarieden. De folmacht moat allinich wurde útjûn foar it registrearjen fan in Ferdrach yn Ruslân, sadat jo josels beskermje tsjin in mooglike arbeiders fan 'e ûntwikkelder as syn fertsjintwurdiger. Foar registraasje fan it kontrakt duorret normaal sawat tsien wurkdagen.
Foto: ngyna / fotolia.com
Betelling fan appartemint
Neidat de DDD is registrearre, kinne jo it wurk betelje fan 'e ûntwikkelder. Meastentiids komt betelling yn in spesjaal akkredige akkount yn in bank nei't jo in kontrakt konkludearje mei de ûntwikkelder. Yn dit gefal, op it momint fan registraasje fan it Ferdrach yn Rosreestre yn Rosreestre it bedrach dat troch jo makke, mar oerstapt it net nei de ûntwikkelder oant syn represintatyf in klear makke oerienkomst.Neidat de DDU waard registrearre, oerstapt de bank selsstannich jild oer it ôfsettingsrekken fan 'e ûntwikkelder. As it kontrakt net registrearre hat, kinne jo altyd cash ophelje, makke dan oan 'e kredytbrief.
Soms wegeret de ûntwikkelder de praktyk om de kredytbrief te brûken. Yn dit gefal sil it jild oerbrocht wurde nei it ôfsettingsrekken foar harsels, mar allinich nei it registrearjen fan it kontrakt yn Rosreestre.
D'r is in oare manier om te bliuwen, wat ek moat wurde neamd. Jo kinne kontant betelje by de kassa's kassa. Yn dit gefal moatte jo it ûntfangen jaan oan 'e oankomstchtber-folchoarder, dy't it feit fan betelling befêstiget.
Jo kinne de ûntwikkelder betelje foar jo húsfesting tagelyk of fia ferskate betellingen wêrfan frekwinsje wurdt fêststeld troch it Ferdrach; De priis kin wurde feroare, mar allinich yn gefallen en op 'e betingsten oantsjutte yn it kontrakt.
Oanfolling oerienkomst
Yn it gefal fan in fertraging yn 'e konstruksje as ûnfermogen om in objekt yn te fieren yn' e operaasje, moat de ûntwikkelder, yn oerienstimming mei diel 3 fan Art. 6 fan 'e Federale wetral. 214-фз, net letter as 2 moannen foar it ferstriken fan' e opdracht fan 'e opdracht fan' e hjoeddeistige situaasje en in ekstra oerienkomst foarstelle op 'e oerienkomst.
Oefenje lit sjen dat jo in ekstra oerienkomst tekenje is yn 'e folgjende gefallen:
- Yn it kontrakt waarden minder konstruksje-deadlines spesifyk oanjûn om ynvestearingsratten te ferheegjen (en de ûntwikkelder warskôge);
- Fertraging yn 'e levering fan boumaterialen;
- natuerrampen;
- Feroarje oannimmer.
It is net nedich om in ekstra oerienkomst yn gefallen te ûndertekenjen wêr, bygelyks de oerdracht fan 'e oare ûntwikkeling fan' e oare, dêr wie in wegering te krijen foar fûnsen foar kommisje foar opdracht, as de ûntwikkelder foarstelt de levertiid foar it jier en mear sûnder objektive redenen. In ekstra oerienkomst, lykas DD, is ûnder foarbehâld fan steatsregistraasje yn 'e territoriale administraasje fan Rosreestra.
Yn alle gefallen, de situaasje te evaluearjen, is it wurdich oer advokaten dy't, basearre op 'e analyze fan' e situaasje kinne advisearje op mooglike risiko's.
Hannelje fan hân
Neidat it hûs yn opdracht is, stjoert de ûntwikkelder in útnoeging nei de ynspeksje fan it appartemint. Neffens de easken fan 'e wet wurdt de útnoeging troch registrearre post ferstjoerd. De ûntwikkelders oantsjutte yn DDU soe moatte komme nei it kantoar fan 'e ûntwikkelder. Jo kinne in folmacht meitsje foar ien fan 'e keapers, dan sil it plakfine foar alle fierdere prosedueres. Nei de representiel fan 'e ûntwikkelder kontroleart de dokuminten fan' e oandielhâlder (identiteitskaart, folmacht, orizjinele DDU), sille jo de tiid fan ynspeksje fan it appartemint hawwe foarskreaun. Ynspeksje en akseptaasje fan it appartemint - it gefal is ekstreem ferantwurdlik. Jo moatte nije húsfesting sekuer ynspektearje foar tekoarten.Alle tekoarten kinne wurde ferdield yn twa groepen:
- signifikant, yn 'e oanwêzigens wêrfan it ûnmooglik is om te wenjen yn it appartemint;
- Net nedich, dy't mear kosmetika binne, mar útslute de mooglikheid fan libjen yn it appartemint (bygelyks unregelmjittichheden yn gips).
De divyzje is betingst, om't it net yn ien regulatory hanneling is. It appartemint samlers, dy't in appartemint sels makket bepaalt oft it sil wurde identifisearre foar him mei signifikant of net. As de defekten ûnbedoeld binne, mar de prolon is fan betinken, kin it as de ûntwikkelder it tsjinoerstelde sels bewize (foar dit turn nei de help fan ûnôfhinklike saakkundigen).
Alle tekoarten dy't jo ûntdutsen moatte wurde makke oan in defekte hanneling, dy't yn twa eksimplaren wurdt gearstald. Foar dizze hanneling is de ûntwikkelder ferplichte om de tekoarten yn it appartemint te eliminearjen yn it appartemint of kompensearje foar de kosten fan har korreksje.
As jo in hanneling fan akseptaasje en útstjoeringen hawwe tekene, mar dan fûn tekoarten, dan yn 'e garânsjeperioade kinne jo noch kontakt opnimme mei de ûntwikkelder om se te korrigearjen. As jo it ûndertekenjen fan 'e akte fan akseptaasje en útstjoeringen fertrage, hoewol de identifisearre tekoarten net signifikant binne, dan hat de ûntwikkelder it rjocht nei 2 moannen om in ienrjochting te meitsjen.
As de ûntwikkelder de akkommodaasje net foarbygeande yn 'e perioade yn DDU, dan is de ferdieling fan elke dei fan kompensaasje yn it bedrach fan' e tiidfernees dy't wurket op it momint fan it weromjefte fan jild.
Sertifikaat fan eigendom
Neidat jo in hanneling fan akseptaasje en oerdracht hawwe ûndertekene, joech de ûntwikkelder jo de kaaien, d'r binne noch wat ûnfoltôge saken.
De ûntwikkelder is ferplichte om kontakt te meitsjen mei pleatslike regearingen om te soargjen dat it postadres is tawiisd, lykas om in Kadastrale en TECOVERS te jaan, dat is, om in nij objekt te jaan op 'e Kadastrale-boekhâlding en in yngong oer it meitsje yn it register. Normaal duorret it sawat 4 moannen.
Neidat dizze dokuminten wurde krigen, is it nedich om it eigendom fan it Unified State Real Estate Register te registrearjen (Egrn). Fan jannewaris 2017 is dit register yn ien foar it heule lân, dus oanfreegje foar de registraasje fan rjochten en kadastrale boekhâlding fan unreplik guod foarwerpen yn elke regio, nettsjinsteande wêr't it objekt sels leit.
De registraasjeautoriteit moat kontakt opnimme mei it identiteitsdokumint, ferklearring en DDU. Registraasje sil sawat sân dagen duorje. It sertifikaat sels sil net wurde útjûn - de ynformaasje wurdt sammele yn it register, en as nedich, befêstigje it feit dat dizze húsfesting troch jo eigendom is, ûntfange in extract út Egrn.
Belestingoanjefte
De belestingoanjefte is 13% fan jo ynkommen dat de steat jo werombringt nei it keapjen fan in appartemint, om't de ynkomstebelesting op dit bedrach al betelle is. Kin de ôflieding net krije fan dyjingen dy't gjin ynkomstebelesting ôflûke.
Dokuminten yntsjinje op ôflieding op elk momint nei it keapjen fan in appartemint. It maksimale bedrach fan belestingoanjefte is 260 tûzen rubles. Yn it gefal dat it appartemint goedkeaper wie as 2 miljoen rubles, yn 'e hoemannichte ôflieding, kinne jo ynskeakelje en de kosten fan dekoraasje ynskeakelje.
Belestingferdieling krijt ien dy't betellingen makke. Jo wurkjouwer hâldt net yn ynkomstebelesting fan jo lean oant jo it bedrach fan ôflieding binne betelle, of jo kinne it mooglik meitsje om út te jaan en te beteljen troch de belestingynspeksje. Yn dit gefal sille jo ien kear yn 't jier betelje.
Foardat jo kontakt opnimme, is it nedich om de folgjende dokuminten te sammeljen:
- Belestingklearring yn 'e foarm fan 3-ndfl;
- Sertifikaat fan ynkommen yn Form 2-Ndfl;
- Oanfraach foar ôfdieling;
- Kopyen fan it Paspoart, kontrakt fan parting fan partisipaasje, betellingsferiening, in hanneling fan it ûntfangen fan in appartemint, sertifikaat fan registraasje of in extract út it register út it register út it register út it register.
Spouses dy't in appartemint keapje yn mienskiplik eigendom sil in ferklearring nedich hawwe oer it bepalen fan it oandiel en in kopy fan it houliksertifikaat as it houlikskontrakt.
