Wy fertelle oer wat in kompensaasjefûns, in escro-akkount, wat te dwaan as de ûntwikkeling fallisemint gie en oer nije regels foar de beskerming fan ferrifele oandielen yn 2019.
Gemiddeld 2 oant 6% fan 'e oandielhâlders krije elk jier har fasiliteiten net op tiid, en it soarget foar in signifikant probleem foar de unreplik guodmerk. Beheining fan 'e rjochten fan' e oandielhâlders foarsjoen yn 2005 troch wetral. 214-FZ wie net genôch, dus it bleau it te ferbetterjen. Nije regels binne ûntworpen om de rjochten fan ferrifelingen oandielhâlders te beskermjen. De oergongsperioade is oant july 2019 lansearre.
Alles oer ynnovaasjes yn 'e wet
Items en begripenWa binne sokke ferrifele oandielhâlders
Problemen fan equity konstruksje
Easken foar de ûntwikkelder
Easken foar DDU
Ferantwurdlikens foar feroarjen fan deadlines
Kompensaasjefûns
Fallisemint Developer
Escrow-akkount
Garânsje
Prospekten foar ynnovaasjes
Oer objekten en begripen
Dat, d'r binne twa haadfunksjes. De earste is de ûntwikkelder - in juridyske entiteit dy't hat of oan 'e juste leasing fan' e lân en oanlutsen yn eigen dielnimmers om appartemintegebouwen te meitsjen en (as) oare echte skeafde objekten op basis fan 'e krigen fergunning.
De twadde is in dielnimmer oan dielde konstruksje - in boarger as juridyske entiteit. Tegearre kinne se net allinich bouwe, mar ek garandearje, ek garandearje, catering, saaklike aktiviteiten, hannel, kultuer en oare unreplik guod en útsûndering fan yndustriële foarsjenningen. Dit wurdt opnomd yn artikel 2 fan 'e wet.
D'r is ek in dúdlike definysje fan it objekt fan 'e objekt fan it oanbingkonstruksje, dat is, it feit dat yn' e takomst jo appartemint moat wêze, in garaazje of plak yn 'e ûndergrûnske parkearplak by it hûs. Dit wenwyk as net-wenwiken of net-wenhâlder oan 'e oandield wurde oerbrocht nei it ûntfangen fan tastimming om in appartemintegebou en (of) fan in oar ûnskat of it objekt fan it objekt fan' e kontakten fan 'e dielnimmer .
Wa binne sokke ferrifele oandielhâlders
Om de keaper fan 'e problematyske unreplik guod te keap, binne de folgjende betingsten nedich:- De oandielde oerienkomst waard sletten;
- De útfierende partij hat de ferplichtingen net foldien ûnder it kontrakt fan Peinting Parting Langer dan 9 moannen. En ferheegde gjin ynvestearring yn 'e oanlis fan in hûs fan mear as twa rapportearperioden op in rige;
- De ûntwikkelder hat gjin opfolger om in objekt te bouwen;
- De ferplichtingen fan it bouwbedriuw foardat de oandielhâlders net befeilige binne troch de garânsje fan 'e bank of boargerlike oanspraaklikensfersekering fan' e bank.
Tink derom: yn guon gefallen, sels de beskikberens fan in kontrakt fan in kontrakt fan inkelde dielname oan konstruksje kin de keapplak net beskermje. Federale wet nr. 214-FZ "op dielname oan 'e equity konstruksje fan appartemintegebouwen en oare unreplik guod Obwerts" (wet nr. 214-FZ) beskermet de oandielhâlders net as:
- Yn it bouwenhûs waarden itselde gebiet ferskate kear ferkocht;
- It hûs is boud op in plot dat net wurdt útjûn as ferhier;
- It hûs is boud op in plot wêr't it net tastien is;
- It hûs is boud mei in oertreding fan in plan fan 'e stêd fan in stêd, projekteasken.
It misbrûk fan 'e oandielhâlders mei syn privileezjes (bygelyks de mooglikheid fan it kontrakt fan it kontrakt of it krijen fan' e oertreding fan it objekt) kin liede ta de rjochtbank wegerje om rjochten te beskermjen as de kweade natuer fan Aksjes wurdt oprjochte.
Problemen fan equity konstruksje
Yn essinsje wurde pitefallen dúdlik foar elkenien dy't dizze unreplik guod foar unreplik guod studeart.
Pluses fan it skema binne fanselssprekkend: De keaper krijt unreplik guod troch 30-40% goedkeaper dan de gemiddelde merkpriis; De ûntwikkelder krijt fûnsen foar de oanlis fan unreplik guod foarwerpen en de kanaal ymplemintaasje fan it ôfmakke produkt.
Spitigernôch wurdt sa'n ynvestearring altyd assosjeare mei mânske risiko's. Lytse ferdjippen binne heul gewoan, net altyd it skema wurdt yngeand begien. It bart lykwols dat de ûntwikkeling spesifyk it foltôgjen fan bouw útstelt of it momint lûkt om de húsfesting te lûken.
Oannommen yn 2005 Wet nr. 214-FZ yntrodusearre in ferbod foar ûntwikkelders oan preselive apparteminten foardat jo tastien krije; Ik haw de ûntwikkelders besteld om te registrearjen yn it kontrakt alle betingsten en boetes foar har net-ferfolling, lykas it registrearje elk kontrakt fan Powens Partipaasje (DDU) om DUAL SALESS te útsluten.
Dit wie lykwols net genôch en de feroarings begon lykwols te yntrodusearjen.
Earst moat wenningkonstruksje wurde skieden fan oare aktiviteiten mei de opposysje fan beheiningen op 'e ûntwikkelder foar it útfieren fan operaasjes dy't net besibbe binne oan' e útfiering fan it projekt.
Twad, it prinsipe fan "ien bedriuw is ien bouwfergunning" moat wurde waarnommen. Tagelyk, konstruksje mei dielde dielname oan ferskate fergunning no ferbean. Tagelyk kinne grutte ûntwikkelders har funksjes net ôfnimme om te ferdjipjen om yn ien kear de útfiering fan ferskate projekten te nimmen, om't ûnderfining op syn minst 3 jier soe wêze (teminsten as in algemiene oannimmer of klant).
Tredde moat de aktiviteit fan 'e ûntwikkelder wurde begelaat troch in oanwiisde bankkredytynstelling. De akkounts fan it bedriuw, de technyske klant en de algemiene oannimmer moatte wurde iepene yn deselde bank.
Fjirde, de easken foar de saaklike reputaasje fan 'e lichemsbehear lichems fan' e ûntwikkelder en syn dielnimmers binne tichte. Under de oprjochters fan 'e ûntwikkelder kin net gesichten wêze mei net opnaam of treflike oertsjûgingen, lykas dejingen dy't de aktiviteiten it fallissemint hawwe feroarsake fan' e juridyske entiteit.
It bedriuw moat in eksamenkonklúzje krije, sels foar lege gebouwen, net skulden te hawwen (útsein foar doelferlieningen foar konstruksje). Yn in autorisearre bankkredyt yn steat, moatte fûnsen wurde dellein yn it bedrach fan teminsten 10% fan 'e konstruksjekosten (in eigenaardige parachute, dy't moat beskerme en oandielhâlders wêze yn gefal fan' e tightende tiid as fallisemint).
Fyfde stelt de wet de limyt út 'e útjeften fan' e ûntwikkelder foar de stifting, betelling fan 'e tsjinsten fan' e bank, de tsjinsten fan it managementbedriuw, Advertinsje, Communic Services, Communication Services, ferhier. Dizze limyt is 10% fan 'e ûntwerpskosten fan konstruksje.
Hoe kinne jo in betrouber bedriuw kieze
As jo in appartemint yn it hûs sille keapje ûnder konstruksje:- Learje beskikbere ynformaasje oer de ûntwikkelder, kontrolearje de reputaasje.
- De maklikste manier om it feit te befêstigjen dat jo op it ynternet sille lêze, - om nei ien fan 'e gebouwen te gean en te soargjen dat it wurk wurdt útfierd.
- Foardat jo it kontrakt fan oandiel jaan oan folchoarder oan oanwêzigens yn bou, lêze it goed, hast net.
- As jo de lytste twifel hawwe, ferwize dan nei advokaten om jo te helpen alle juridyske intricacies te begripen.
Nije easken foar ûntwikkelder
Oant de dei, in kontrakt mei de earste dielnimmer oan 'e earste dielnimmer fan it ûntwikkeling fan' e ûntwikkelder is ferplicht om te publisearjen yn 'e media as op it ynternet in projektferklearring wêr't ynformaasje oer it bedriuw oanjûn is.
De ûntwikkelder is ferplichte om in ferdieling te leverjen by syn fersyk:
- konstruksjefergunning;
- Technyske en ekonomyske substientiid fan it projekt;
- konklúzje fan it steateksamen fan projektdokumintaasje;
- Projektdokumintaasje, dat omfettet alle feroarings oan makke;
- Dokuminten dy't de regels fan ûntwikkelder befêstigje nei it lânplot.
Hy soe ek moatte ynvestearje yn it projekt syn eigen fûnsen yn it bedrach fan teminsten in tredde fan it totale budzjet fan it projekt; Jild oanlutsen út oandielhâlders moatte strikt wêze foar de ymplemintaasje fan in spesifyk projekt, en nergens oars.
Easken foar Sille dielname
Yn oerienstimming mei de DTU, ien kant (LOLSHLER) ûnderdakket (LOLSHLER) om in fêste stake te beteljen en in klear objekt oannimme, en it oare partij ferplichtsje om dit objekt te konstruearjen en te leverjen oan 'e oerienkomst foar de oerienkomst.It kontrakt moat foldwaan oan:
- Bepaling fan it spesifike objekt fan dielde konstruksje om te wurde oerbrocht yn oerienstimming mei it projektdokumintaasje troch de ûntwikkelder;
- De deadline oanjaan foar de oerdracht fan it objekt fan kapitaalbou oan 'e oandielhâlder;
- ynformaasje oer de priis fan it kontrakt, timing en folchoarder fan betelling;
- Ynformaasje oer de garânsjeperioade dy't hannelje yn relaasje ta it objekt yn oanbou.
Yn 'e ôfwêzigens fan teminsten ien fan' e neamde betingsten wurdt it kontrakt beskôge as unjildich. Elke DDU moat registrearje wurde yn 'e Rosreestra Regionale divyzje om dûbele ferkeap te foarkommen.
De oandielhâlder hat it rjocht om it kontrakt unilateraal te beëinigjen, as, bygelyks:
- D'r wiene problemen mei betingsten;
- Easken foar de kwaliteit fan it unreplik guod objekt wurde signifikant skeind;
- De planning fan apparteminten foarsteld troch it earste projekt feroaret.
Yn it gefal fan beëinigjen fan it kontrakt is, is de ûntwikkelder net allinich jild werom te jaan oan 'e oandielhâlders, mar ek ynteresse foar it brûken fan fûnsen yn it bedrach fan it ynstelde funding fan' e Sintrale Bank fan 'e Russyske Federaasje, dy't wurket op 'e dei fan' e ferfolling fan 'e ferplichting om fûnsen werom te gean betelle troch de oandielhâlders. Tagelyk kin it bedriuw it kontrakt allinich troch de rjochtbank beëinigje troch de rjochtbank.
Ferantwurdlikens foar feroarjen fan deadlines
De ûntwikkelder is ferplichte it objekt oer te jaan oan dielnimmers yn equity-konstruksje net letter as de term stipet troch it Ferdrach. De transferperioade is ynsteld foar alle dielnimmers, it is ien.As it proses wurdt fertrage, is de ûntwikkelder in strafskop te beteljen foar keapers yn it bedrach fan 1/75 Refinansiering fan 'e Sintrale Bank fan' e Russyske Federaasje, op 'e dei fan ferfolling fan' e ferplichting, op 'e priis fan it kontrakt foar elke dei fan fertraging.
Yn it gefal dat it ûnmooglik is om in hûs te bouwen yn it kontrakt yn it kontrakt yn it kontrakt is, is it bedriuw 2 moannen ferplichte. Skriftlik om de oandielhâlders te notearjen en te suggerearjen om wizigingen oan te meitsjen oan it kontrakt.
Derneist stelt de DDD bepaalde betingsten foar de oerdracht fan unreplik guod nei ynvestearders foar unreplik guod nei it ûntfangen fan tastimming om it hûs te ûntfangen.
Neffens wet nr. 214-FZ is de ûntwikkelder ferplichte om alle apparteminten te oerdrage oan klanten foar 2 moannen. Nei it akseptearjen fan de State Commission.
Kompensaasjefûns om ferrifele oandielhâlders te beskermjen
Om de fersekering fan de boargerlike oanspraaklikens te garandearjen fan ûntwikkelders ûnder Sille dielnimmingen is no in kompensaasjefûns.
Alle bedriuwen dy't apparteminten ferkeapje yn 'e bouwstadium moatte neffens de wet moatte wurde oerdroegen oan it kompensaasjefûns om oanspraaklik te jaan ûnder in oerienkomst 1,2% fan elke DDU. De wet leveret foar in jierlikse beoardieling fan ferplichtingen om de grutte fan 'e beoardieling fan' e beoardieling oan te passen, mar net faker 1 kear per jier.
De fûnsen fan it kompensaasjefûns sille wurde rjochte op it foltôgjen fan problematyske unreplik guod foar unreplik guod. Holle it kompensaasjefûns CEO fan it agintskip foar húsfesting en hypoteek liening (AHML). It is heul wichtich dat de taak fan 'e stifting net befettet om in bepaald bedrach te sammeljen, it is allinich nedich om te soargjen dat it finansjele dekking fan besteande risiko's leveret.
It maksimale bedrach fan mooglike jildferiening wurdt bepaald op basis fan it totale gebiet fan foarsjenningen ûnder konstruksje en de priis fan ien fjouwerkante meter fan húsfesting yn dit pân. Tagelyk kin it totale gebiet fan it objekt fan it objekt fan 'e objekt fan' e objekt net mear as 120 m², en de priis yn it kin net heger wêze as de gemiddelde wearde foar ferlykbere húsfesting op 'e primarmerk yn deselde regio.
It kompensaasjefûns sil helpe om de rjochten fan nije oandielhâlders te beskermjen; Om dy berjochten te helpen dy't al hawwe tsjinkaam, hawwe de regionale autoriteiten grafiken tekene fan it foltôgjen fan probleemobjekten, oanjout de timing en meganismen fan 'e oplossing.
As de ûntwikkelder fallisemint is
De totale doer fan 'e proseduere fan' e fallissemint wurdt fermindere troch de ôfskaffen fan 'e prosedueres foar finansjele herstellen en optimalisaasje fan aktiviteiten útfierd troch de arbitragebehearder en it Hof fan fallisemint. De earste proseduere wurdt yntrodusearre oan 'e proseduere fan kompetitive produksje, wylst de profesjonele lieder it fallissemint dat it fallissigbedriuw moat liede, wat al ûnderfining hat yn' e konstruksje sektor. In nije fallissemint manager rjochtet in brief oan oandielhâlders wêryn de fierdere proseduere en it algoritme fan aksjes sille wurde beskreaun.
De wet "op fallissemint" stelt der oan dat de easken fan alle oandielhâlders wurde presinteare oan 'e konkurrinsjebehearder, en net nei it arbitation-buordsje, en net nei it arbitatyske rjochtbank net letter as 2 moannen. Fan 'e datum fan ûntfangst fan' e meidieling fan 'e kompetitive manager. De manager beskôget de easken en omfettet se yn it register.
As, yn 'e rin fan' e prosedueres, ferskynde genôch reden om te leauwen dat de skuldner ûntwikkelders solvabiliteit koe wurde restaurearre, is in oergong foar eksterne management mooglik.
De kompetitive manager is ferplichte om de nedige aksjes út te fieren om in oare perform te sykjen en te lûken. D'r is in oare opsje - de gearkomste fan 'e oandielhâlders hat it rjocht om te besluten oer de metoade om ferplichtingen útfieren troch kompensaasje út te ûntfangen fan it ûntfangen fan kompensaasje. Derneist bliuwt it de mooglikheid om de easken te beteljen troch oer te bringen nei de bepalingen fan it objekt fan net foltôge konstruksje as de oerdracht fan wenwyk (as it objekt al boud is). It beslút wurdt apart makke foar elk hûs ûnder konstruksje, de algemiene gearkomste fan takomstige hierders, it is needsaaklik om de goedkarring fan ¾ fan 'e oandielhâlders te krijen.
OPMERKING: Yn it fallissemint fan 'e ûntwikkelder, binne de meast kwetsbere kategory fan eigendom eigners fan eigners fan net-wenplak, ynklusyf apparteminten.
It lân plot en it hûs ûnder konstruksje binne pleage mei dielnimmers yn oandiel konstruksje oant de ûntwikkelder syn ferplichtingen foltôget; Tagelyk giet it eigendom fan unreplik guod troch nei de oandielhâlder op 'e tiid fan registraasje fan it kontrakt fan Peinting Partipaasje.
Wat is in escrow-akkount
Eskrow - Spesjaliteit fan betingstlike boarch, wêrop cash graden sammelje oant de konstruksje fan it hûs foltôge is. Escrow-akkounts yn Ruslân ferskynde yn 2014, mar brûkte dit skema allinich yn 2018.
Ynteresse op fûnsen pleatst op escrow-akkounts binne net yn rekken brocht, en de bank wêr't sokke akkounts iepen binne, krijt gjin fergoeding. Eins is in escrow-akkount in ynteressefrije boarch, it jild wêrop is beferzen foar in perioade fan 'e perioade fan it objekt yn' e ûntwerpferklearring yn 'e ûntwerpferklearring plus 6 moannen. As jo escrow-akkounts brûke, akseptearje de oandielhâlders it finansjeel risiko net mei in spesifike ûntwikkelder, en nim dan it risiko allinich nei in autorisearre bank, dy't har werom moat yn harren yn 'e wet levere. Yn it gefal dat de bank wurdt ferklearre wurdt ferklearre, ret de ûntwikkelder it kontrakt mei de nije bankagent, sil it fersekere jild oerbrocht wurde nei in nij akkount.
It bedriuw krijt fûnsen út 'e Exoruum-akkounts nei it ynfieren fan it objekt om te gean nei operaasje en registrearje it rjocht fan eigendom fan teminsten ien appartemint.
Middels mei escrow-akkounts kinne oerset wurde om te beteljen foar de ferplichtingen fan it bedriuw op in liening-oerienkomst, of wurde direkt neamd yn 'e saak yn' t gefal as konstruksje waard útfierd op 'e liene fûnsen.
Garânsjeperioade - 5 jier
It detergent is rjocht om fergese eliminaasje te easkjen fan ûntdutsen defekten of ferminderjen fan de priis fan it appartemint nei it passende bedrach. Derneist kin de oandielhâlder ferplichting fereaskje foar syn útjeften om tekoarten te eliminearjen.Prospekten foar ynnovaasjes
Fan 1 july 2019, de feroarings oan 'e Federale wet No. 214-FZ begon folslein te operearjen. Dielde konstruksje moat wurde ferfongen troch it projekt, it register moat oanmakke wurde (it sil helpe om de betrouberens fan 'e ûntwikkelder te kontrolearjen).
Ek fan 1 july 2019 is de proseduere foar ferkeapjende apparteminten yn nije gebouwen dy't feroare is. Yn oerienstimming mei de wet sil it bedriuw no jild krije net fan 'e oandielhâlder om troch te konstruksje, mar fan akkrediteare banken en bewarje se op escrow-akkounts.
Mar net alle ûntwikkelders sille wurkje yn dit skema. Neffens de resolúsje kinne ûntwikkelders apparteminten ferkeapje, as thús binne op syn minst 30%, en it oantal konkludeare kontrakten - net minder dan 10%. Joaden yn unreplik guod, binne al opmurken dat ûntwikkelders sykje Bypassskema's, yn 'e ymplemintaasje fan hokker keapers fan eigendom sille de DDD net yngeane.
Allinich it kontrakt fan Powity-dielname kin garandearje de beskerming fan 'e oandielhâlder, sadat de keaper net kin akkoard gean mei it útstel fan' e yn plak fan in rekken om te jaan, as in kontrakt fan 'e opdracht fan' e opdracht of in ko-finansiering oerienkomst.
Unreplik guodferfier leauwe dat feroaringen yn 'e wet nr. 214-FZ sil lytse en middelgrutte bedriuwen fan' e merke twinge, om't it doel fan ynnovaasjes de konstruksje-yndustry is te ferneamde. Oan 'e oare kant kin dizze situaasje wizige feroaringen feroarsaakje yn' e hypoteeklieningmerk, twingende banken om mear rendabele kredytoplossingen te bieden foar dyjingen dy't húsfesting wolle keapje.
