Insíonn muid faoi cad is ciste cúitimh, escor-chuntas, cad atá le déanamh má chuaigh an forbróir féimheach agus faoi rialacha nua maidir le cosaint scairshealbhóirí mheabhlaireachta in 2019.
Ar an meán, ní fhaigheann 2 go 6% de na scairshealbhóirí gach bliain a n-áiseanna in am, agus cruthaíonn sé fadhb shuntasach don mhargadh eastát réadach. Ní leor cosaint cearta na scairshealbhóirí dá bhforáiltear i 2005 de réir Dlí Uimh. 214-FZ, mar sin lean sé ar aghaidh ag feabhsú. Tá rialacha nua deartha chun cearta scairshealbhóirí mheabhlaireachta a chosaint. Seoladh an idirthréimhse go dtí Iúil 2019.
Gach eolas faoi nuálaíochtaí sa dlí
Míreanna agus CoincheapaCé hiad na scairshealbhóirí deceived den sórt sin
Fadhbanna na tógála cothromais
Ceanglais don fhorbróir
Ceanglais maidir le DDU
Freagracht as spriocdhátaí a athrú
Ciste cúitimh
Forbróir féimheachta
Cuntas Escrow
Bharántas
Ionchais do nuálaíochtaí
Faoi rudaí agus faoi choincheapa
Mar sin, tá dhá phríomhghné ann. Is é an chéad cheann an forbróir - eintiteas dlíthiúil a bhfuil nó ar an léas ceart ar an talamh agus a mhealladh rannpháirtithe airgid i dtógáil cothromais chun foirgnimh árasán a chruthú agus (nó) rudaí eastáit réadaigh eile bunaithe ar an gcead a fuarthas.
Is é an dara rannpháirtí i dtógáil roinnte - saoránach nó eintiteas dlíthiúil. Le chéile is féidir leo foirgnimh chónaithe a thógáil, ach freisin garáistí, áiseanna sláinte, lónadóireacht, gníomhaíochtaí gnó, trádáil, cultúr agus rudaí eastáit réadaigh eile, cé is moite de shaoráidí tionsclaíocha. Déantar é seo a thaifeadadh in Airteagal 2 den dlí.
Tá sainmhíniú soiléir ann freisin ar chuspóir na tógála cothromais, is é sin, gur chóir go mbeadh do árasán, garáiste nó áit sa todhchaí in aice leis an teach sa todhchaí. An t-áitreabh cónaithe nó neamhchónaitheach seo le haistriú chuig an scairshealbhóir tar éis cead a fháil chun foirgneamh árasán a choimisiúnú agus (nó) de réad eastát réadach eile agus an chuid den teach seo nó an cuspóir eastát réadach, lena n-áirítear, lena n-áirítear airgead tirim an rannpháirtí lena n-áirítear .
Cé hiad na scairshealbhóirí deceived den sórt sin
Chun go mbeadh na coinníollacha seo a leanas ag teastáil chun an t-eastát réadach fadhbanna a thógáil faoi thógáil, tá na coinníollacha seo a leanas:- Críochnaíodh an comhaontú scairshealbhóra;
- Níor chomhlíon an páirtí forghníomhaitheach na hoibleagáidí faoin gconradh rannpháirtíochta cothromais níos faide ná 9 mí. agus níor mhéadaigh sé infheistíocht i dtógáil tí de níos mó ná dhá thréimhse tuairiscithe as a chéile;
- Níl aon chomharba ag an bhforbróir chun rud a thógáil;
- Níl oibleagáidí na cuideachta foirgníochta sular na scairshealbhóirí urraithe ag árachas ráthaíochta nó dliteanais shibhialta an Bhainc.
Tabhair faoi deara le do thoil: I gcásanna áirithe, ní féidir le hinfhaighteacht conradh rannpháirtíochta cothromais i dtógáil an ceannaitheoir-scairshealbhóir a chosaint. Ní dhéanann Dlí Chónaidhme Uimh. 214-FZ "ar rannpháirtíocht i dtógáil cothromais foirgneamh árasán agus rudaí eile eastáit réadaigh" (Dlí Uimh. 214-FZ) na scairshealbhóirí a chosaint más rud é:
- Sa teach tógtha, díoladh an t-áitreabh céanna arís agus arís eile;
- Tógtar an teach ar phlota nach n-eisítear nó nach bhfuil ar cíos;
- Tógtar an teach ar phlota nach gceadaítear é;
- Tógtar an teach le sárú ar phlean pleanála cathrach, riachtanais tionscadail.
Mí-úsáid na scairshealbhóirí lena pribhléidí (mar shampla, d'fhéadfadh an fhéidearthacht diúltú aon-taobhach an chonartha a dhiúltú nó pionóis a fháil mar gheall ar tharchur an ruda a bheith mar thoradh ar an gcúirt a dhiúltú chun cearta a chosaint má tá nádúr mailíseach ann Bunaítear gníomhartha.
Fadhbanna na tógála cothromais
Go bunúsach, tá na gaistí ag éirí soiléir do gach duine a dhéanann staidéar cúramach ar an scéim infheistíochta eastáit réadaigh seo go cúramach.
Tá pluses na scéime soiléir: Faigheann an ceannaitheoir eastát réadach faoi 30-40% níos saoire ná an meánphraghas margaidh; Faigheann an forbróir cistí chun rudaí eastáit réadaigh a thógáil agus chun an táirge críochnaithe a chur i bhfeidhm.
Ar an drochuair, tá baint ag infheistíocht den sórt sin i gcónaí le rioscaí suntasacha. Tá iarchur beaga coitianta go leor, ní i gcónaí an sceideal tiomanta go críochnúil. Mar sin féin, tarlaíonn sé go gcuireann an forbróir deireadh go sonrach le críochnú na tógála nó go dtarraingíonn sé an nóiméad chun dul isteach sa tithíocht.
Glactha i 2005 Thug an Dlí Uimh. 214-FZ isteach toirmeasc ar fhorbróirí chun árasáin réamhshocraithe a thabhairt isteach sula bhfaigheann siad ceadanna; D'ordaigh mé do na forbróirí clárú sa chonradh go léir téarmaí agus pionóis as a neamh-chomhlíonadh, chomh maith le gach conradh rannpháirtíochta cothromais (DDU) a chlárú chun díolacháin dé a eisiamh.
Mar sin féin, ní leor é seo agus thosaigh na hathruithe chun athruithe a thabhairt isteach.
Ar an gcéad dul síos, ba cheart tógáil tithíochta a dheighilt ó ghníomhaíochtaí eile le srianta a fhorchur ar an bhforbróir chun oibríochtaí a dhéanamh nach mbaineann le feidhmiú an tionscadail.
Ar an dara dul síos, ba cheart cloí leis an bprionsabal "cuideachta amháin. Ag an am céanna, tá cosc anois ar thógáil le rannpháirtíocht roinnte i roinnt ceadanna. Ag an am céanna, ní bheidh forbróirí móra in ann a gcuid feidhmeanna a tharmligean chuig struchtúir leanaí chun feidhmiú roinnt tionscadal a ghlacadh ag an am céanna, toisc gur chóir go mbeadh taithí ar a laghad 3 bliana (ar a laghad mar chonraitheoir ginearálta nó custaiméir).
Ar an tríú dul síos, ní mór institiúid chreidmheasa bainc ainmnithe a bheith in éineacht le gníomhaíocht an fhorbróra. Ní mór cuntais na cuideachta, an custaiméir theicniúil agus an conraitheoir ginearálta a oscailt sa bhanc céanna.
Ceathrú, na ceanglais maidir le dea-cháil gnó comhlachtaí bainistíochta an fhorbróra agus a rannpháirtithe tightened. I measc bhunaitheoirí an fhorbróra ní féidir a bheith os comhair le ciontuithe nach bhfuil faoi deara nó gan íoc, chomh maith leo siúd a bhfuil a ngníomhaíochtaí ba chúis le féimheacht an eintitis dhlíthiúil.
Ní mór don chuideachta a fháil ar chonclúid scrúdú fiú le haghaidh foirgneamh íseal-ardú, gan fiacha a bheith acu (ach amháin i gcás iasachtaí sprioc le haghaidh tógála). In institiúid chreidmheasa bainc údaraithe, ba cheart cistí a thaisceadh i méid 10% ar a laghad den chostas tógála (paraisiúit neamhghnách, ba chóir a chosaint agus a fhorbróir, agus scairshealbhóirí i gcás ama nó féimheachta a theannadh).
Cúigiú, bunaíonn an dlí teorainn chostais an fhorbróra go dtí an bunús le haghaidh luach saothair, íoc seirbhísí an bhainc, seirbhísí na cuideachta bainistíochta, fógraíochta, seirbhísí pobail, seirbhísí cumarsáide, cíos. Is é an teorainn seo ná 10% de chostas dearaidh na tógála.
Conas cuideachta iontaofa a roghnú
Má tá tú chun árasán a cheannach sa teach á thógáil:- Foghlaim eolas atá ar fáil faoin bhforbróir, seiceáil a cháil.
- An bealach is éasca chun a dheimhniú go léifidh tú ar an idirlíon, - chun dul chuig aon cheann de na foirgnimh agus a chinntiú go ndéantar an obair sin.
- Sula síníonn tú an conradh rannpháirtíochta cothromais i dtógáil, léigh sé go cúramach, ná déan deifir ort.
- Má tá na hamhrais is lú agat, déan tagairt do dhlíodóirí chun cabhrú leat tuiscint a fháil ar gach intricacies dlíthiúla.
Ceanglais nua don fhorbróir
Go dtí an lá, tá sé d'oibleagáid ar chonradh leis an gcéad rannpháirtí i dtógáil an fhorbróra tráth nach déanaí ná 14 lá dearbhú tionscadail a fhoilsiú sna meáin nó ar an Idirlíon ina bhfuil faisnéis faoi fhaisnéis faoin gcuideachta agus faisnéis tionscadail léirithe.
Tá sé de dhualgas ar an bhforbróir dáileadh a sholáthar ar a iarratas:
- Cead Tógála;
- Bunús teicniúil agus eacnamaíoch an tionscadail;
- deireadh a chur le scrúdú an Stáit ar dhoiciméid tionscadail;
- Doiciméadú tionscadail, lena n-áirítear gach athrú a rinneadh air;
- Doiciméid a dhearbhaíonn rialacha an fhorbróra go dtí an plota talún.
Ba chóir dó infheistíocht a dhéanamh freisin sa tionscadal a chistí féin i méid an tríú cuid ar a laghad de bhuiséad iomlán an tionscadail; Ba chóir go mbeadh airgead a mhealladh ó scairshealbhóirí dul go docht chun tionscadal ar leith a chur i bhfeidhm, agus aon áit eile.
Rachaidh na ceanglais maidir le rannpháirtíocht
I gcomhréir leis an DTU, geallann taobh amháin (Lolshler) geall seasta a íoc sa doiciméad agus rud réamhdhéanta a ghlacadh, agus déanann an páirtí eile an rud seo a thógáil agus a chur faoi bhráid an chomhaontaithe dá bhforáiltear leis an gcomhaontú dá bhforáiltear leis an gcomhaontú.Ní mór don chonradh cloí le:
- cinneadh a dhéanamh ar chuspóir sonrach na tógála roinnte le tarchur de réir dhoiciméadú an tionscadail ag an bhforbróir;
- Ag sonrú an spriocdháta chun an réad tógála cothromais a aistriú chuig an scairshealbhóir;
- faisnéis faoi phraghas an chonartha, uainiú agus ord na híocaíochta;
- Faisnéis faoi thréimhse an bharántais ag gníomhú i ndáil leis an réad atá á thógáil.
In éagmais ceann amháin ar a laghad de na téarmaí atá liostaithe, meastar an conradh neamhbhailí. Ba chóir gach DDU a chlárú i Rannán Réigiúnach Rosreestra chun díolacháin dhúbailte a sheachaint.
Tá sé de cheart ag an scairshealbhóir an conradh a fhoirceannadh go haontaobhach, más rud é, mar shampla:
- Bhí fadhbanna ann le téarmaí;
- Riachtanais maidir le cáilíocht an réad eastáit réadaigh a shárú go suntasach;
- Pleanáil na n-árasán atá beartaithe ag an tionscadal tosaigh athruithe.
I gcás foirceannadh an chonartha, tá sé d'oibleagáid ar an bhforbróir airgead a thabhairt ar ais do na scairshealbhóirí, ach freisin spéis chun cistí a fuarthas ar iasacht a úsáid i méid an ráta athmhaoinithe 1/150 Banc Ceannais Chónaidhm na Rúise, a oibríonn ar an lá a chomhlíonadh na hoibleagáide cistí a d'íoc na scairshealbhóirí a thabhairt ar ais. Ag an am céanna, is féidir leis an gcuideachta an conradh a fhoirceannadh ach amháin tríd an gcúirt tar éis 3 mhí.
Freagracht as spriocdhátaí a athrú
Tá sé d'oibleagáid ar an bhforbróir an rud a aistriú chuig rannpháirtithe i dtógáil cothromais tráth nach déanaí ná an téarma atá leagtha síos ag an gConradh. Tá an tréimhse aistrithe leagtha síos do na rannpháirtithe go léir, tá sé ar cheann.Má chuirtear moill ar an bpróiseas, tá sé de dhualgas ar an bhforbróir pionós a íoc (pionós) a íoc le ceannaitheoirí i méid 1/75 ráta athmhaoinithe an Bhainc Cheannais de Chónaidhm na Rúise, ag gníomhú ar an lá a chomhlíonann an oibleagáid, ar an bpraghas den chonradh do gach lá moille.
Sa chás go bhfuil sé dodhéanta teach a thógáil sa chonradh a taifeadadh sa chonradh, tá sé d'oibleagáid ar an gcuideachta ar feadh 2 mhí. I scríbhinn chun na scairshealbhóirí a chur ar an eolas agus a mholadh chun athruithe a dhéanamh ar an gconradh.
Ina theannta sin, bunaíonn an DDD téarmaí áirithe chun eastát réadach a aistriú chuig infheisteoirí eastáit réadaigh tar éis cead a fháil chun an teach a choimisiúnú.
De réir an Dlí Uimh. 214-FZ, tá sé d'oibleagáid ar an bhforbróir gach árasán a aistriú chuig custaiméirí ar feadh 2 mhí. Tar éis glacadh leis an gCoimisiún Stáit.
Ciste Cúitimh chun scairshealbhóirí mheabhlaireachta a chosaint
A chinntiú go bhfuil árachas dliteanais shibhialta na bhforbróirí faoi Chomhaontuithe Rannpháirtíochta anois ina chiste cúitimh.
Ba cheart do gach cuideachta a dhíolann árasáin ag an gcéim tógála de réir an dlí a aistriú chuig an gCiste Cúitimh chun dliteanais a sholáthar faoi chomhaontú 1.2% de phraghas gach DDU. Forálann an dlí do mheasúnú bliantúil ar oibleagáidí chun méid an mheasúnaithe a choigeartú, ach ní minic a bhíonn sé níos minice 1 uair sa bhliain.
Déanfar cistí an Chiste Cúitimh a dhíriú ar rudaí a bhfuil fadhbanna ar eastát réadach fadhbanna a chríochnú. Cinneann an Ciste Ciste Cúitimh POF na Gníomhaireachta um Iasachtaí Tithíochta agus Morgáiste (AHML). Tá sé an-tábhachtach nach n-áiríonn tasc an Fhorais méid áirithe a bhailiú, ní gá ach a chinntiú go soláthraíonn sé clúdach airgeadais na rioscaí atá ann cheana féin.
Cinntear uasmhéid cúitimh airgid féideartha ar bhonn achar iomlán na n-áiseanna atá á dtógáil agus praghas méadar cearnach amháin de thithíocht sa mhaoin seo. Ag an am céanna, ní féidir le hachar iomlán an chuspóra a bhaineann le tógáil cothromais ná 120 m², agus ní féidir leis an bpraghas 1 m² a bheith níos airde ná an meánluach do thithíocht den chineál céanna ar an mbunmhargadh sa réigiún céanna.
Cuideoidh an Ciste Cúitimh le cearta scairshealbhóirí nua a chosaint; D'fhonn cabhrú leis na comhchoirithe sin a bhfuil deacrachtaí acu cheana féin, tá graif tharraingt ag na húdaráis réigiúnacha chun rudaí a chríochnú, rud a léiríonn uainiú agus meicníochtaí an tuaslagáin.
Má tá an forbróir féimheach
Laghdaítear fad iomlán an nós imeachta féimheachta trí dheireadh a chur leis na nósanna imeachta maidir le téarnamh airgeadais agus leas iomlán a bhaint as gníomhaíochtaí a rinne an Bainisteoir Eadrána agus an Chúirt Féimheachta. Tugtar an chéad nós imeachta isteach sa nós imeachta táirgthe iomaíoch, agus caithfidh an ceannaire gairmiúil an chuideachta fhéimheach a threorú, a bhfuil taithí aige cheana féin san earnáil tógála. Treoraíonn bainisteoir féimheachta nua litir chuig scairshealbhóirí ina ndéanfar cur síos ar an nós imeachta breise agus ar algartam na ngníomhartha.
Bunaíonn an Dlí "Ar Féimheacht" go bhfuil riachtanais na scairshealbhóirí go léir faoi bhráid an bhainisteora iomaíochta, agus ní leis an gcúirt eadrána tráth nach déanaí ná 2 mhí. Ón dáta a fhaightear an fógra faoin mbainisteoir iomaíoch. Measann an bainisteoir na riachtanais agus áirítear orthu sa chlárlann iad.
Más rud é, le linn na n-imeachtaí féimheachta, go raibh dóthain cúis le go gcreideann sé go bhféadfaí sócmhainneacht an fhéichiúnaí a chur ar ais, go bhféadfaí aistriú go bainistíochta seachtrach a dhéanamh.
Tá sé de dhualgas ar an mbainisteoir iomaíoch na gníomhartha riachtanacha a dhéanamh chun taibheoir eile a chuardach agus a mhealladh. Tá rogha eile ann - tá sé de cheart ag cruinniú na scairshealbhóirí cinneadh a dhéanamh maidir leis an modh chun oibleagáidí a fhorghníomhú trí chúiteamh a fháil ón gCiste Cúitimh. Ina theannta sin, is é an fhéidearthacht ná na riachtanais a aisíoc trí aistriú chuig forálacha an chuspóra a bhaineann le tógáil neamhchríochnaithe nó aistriú áitribh chónaithe (má tá an réad tógtha cheana féin). Déantar an cinneadh ar leithligh do gach teach á thógáil, cruinniú ginearálta na dtionóntaí sa todhchaí, is gá ceadú ¾ de na scairshealbhóirí a fháil.
Tabhair faoi deara: I bhféimheacht an fhorbróra, is é an chatagóir is leochailí na n-úinéirí maoine úinéirí na n-áitreabh neamh-chónaitheach, lena n-áirítear árasáin.
Tá an plota talún agus an teach á dtógáil geallta le rannpháirtithe i dtógáil cothromais go dtí go gcomhlíonann an forbróir a cuid oibleagáidí; Ag an am céanna, tá úinéireacht na bhfáltas ar eastát réadach ar an scairshealbhóir ag an am a chláraítear an conradh rannpháirtíochta cothromais.
Cad is Cuntas Escrow ann
Eskrow - Speisialtacht na taisce coinníollach, ar a gcarnaítear céimeanna airgid go dtí go gcríochnófar tógáil an tí. Cuntais Escrow sa Rúis le feiceáil in 2014, ach níor úsáideadh an scéim seo ach in 2018.
Ní ghearrtar ús ar chistí a chuirtear ar chuntais escrow, agus ní fhaigheann an Banc ina bhfuil cuntais den sórt sin ar oscailt, ní fhaigheann sé luach saothair. Go deimhin, is éarlais saor ó ús é cuntas escrow, an t-airgead atá reoite ar feadh tréimhse nach mó ná dáta coimisiúnaithe an chuspóra i ngníomh sa Dearbhú Deartha móide 6 mhí. Nuair a bhíonn cuntais escrow á n-úsáid, ní ghlacann na scairshealbhóirí leis an riosca airgeadais a bhaineann le forbróir ar leith, agus ní ghlacann siad an baol ach le banc údaraithe, a chaithfidh iad a thabhairt ar ais dóibh i gcásanna a sholáthraítear le dlí. Sa chás go bhfuil an banc dearbhaithe féimheach, reruns an forbróir an conradh leis an ngníomhaire bainc nua, beidh an t-airgead árachaithe a aistriú chuig cuntas nua.
Faigheann an chuideachta cistí ó na cuntais exoruum tar éis dul isteach sa rud a oibriú agus an ceart úinéireachta árasán amháin ar a laghad a chlárú.
Is féidir modhanna le cuntais escrow a aistriú chun íoc as oibleagáidí na cuideachta ar chomhaontú iasachta, nó atá liostaithe go díreach leis an bhforbróir (a ríomh leis an iasachtóir sa chás nuair a rinneadh tógáil amach ar na cistí a fuarthas ar iasacht.
Tréimhse bharántais - 5 bliana
Tá an glantach i dteideal deireadh a chur le díothú saor in aisce ar lochtanna aimsithe nó ar phraghas an árasán a laghdú go dtí an méid cuí. Ina theannta sin, féadfaidh an scairshealbhóir cúiteamh a éileamh as a chaiteachas chun easnaimh a dhíothú.Ionchais do nuálaíochtaí
Ón 1 Iúil, 2019, thosaigh na hathruithe ar an Dlí Chónaidhme Uimh. 214-FZ ag feidhmiú go hiomlán. Ba chóir go gcuirfí an tionscadal in ionad na tógála roinnte, ní mór an clárlann a chruthú (cabhróidh sé le hiontaofacht an fhorbróra a sheiceáil).
Chomh maith leis sin ó 1 Iúil, 2019, tá athrú tagtha ar an nós imeachta chun árasáin a dhíol i bhfoirgnimh nua. I gcomhréir leis an dlí, gheobhaidh an chuideachta airgead anois ní ón scairshealbhóir chun leanúint ar aghaidh le tógáil, ach ó bhainc chreidiúnaithe agus iad a stóráil ar chuntais escrow.
Ach ní oibreoidh gach forbróir sa scéim seo. De réir an Rún, is féidir le forbróirí árasáin a dhíol le haghaidh seanchoinníollacha, má tá an baile réidh 30% ar a laghad, agus líon na gconarthaí a cuireadh i gcrích - nach lú ná 10%. Giúdaigh a dhíríonn ar eastát réadach, le fios cheana féin go bhfuil forbróirí á lorg ag forbróirí Scéimeanna seachbhóithre, i gcur i bhfeidhm nach mbeidh ceannaitheoirí maoine isteach sa DDD.
Ní féidir ach leis an gconradh rannpháirtíochta cothromais cosaint chearta an scairshealbhóra a ráthú, agus mar sin ní féidir leis an gceannaitheoir aontú leis an togra ón bhforbróir chun bille a eisiúint ina ionad, nó conradh sannadh dlí, nó comhaontú cómhaoinithe.
Creideann saineolaithe eastáit réadaigh go bhfeidhmeoidh athruithe sa Dlí Uimh. 214-Fz cuideachtaí beaga agus meánmhéide ón margadh, ós rud é go bhfuil an sprioc atá ag an tionscal nuálaíochtaí. Ar an láimh eile, d'fhéadfadh an cás seo athruithe suntasacha a dhéanamh ar an margadh iasachta morgáiste, ag cur iallach ar bhainc réitigh chreidmheasa níos brabúsaí a thairiscint dóibh siúd ar mian leo tithíocht a cheannach.
