Réamhchonradh Díolacháin: Cén fáth a bhfuil gá leis agus conas é a dhéanamh ceart

I gcásanna áirithe, tá réamhchonradh tugtha chun críche sula ndéanann tú an t-idirbheart a cheannach agus a dhíol eastát réadach. Insíonn muid faoi agus faoi chaolchúisí a thiomsú níos mó.

Chun a dheimhniú go dlíthiúil go bhfuil sé ar intinn aige eastát réadach a cheannach, tá roinnt meicníochtaí ann: taisce a dhéanamh, réamhíocaíocht a dhéanamh agus réamhchonradh a thabhairt chun cinn. Tá gach leagan éifeachtach ina bhealach féin.

Nuair a bhíonn an réamhchonradh

Tá réamh-chomhaontú maidir le ceannach agus díol eastáit réadaigh sa chás nach bhfuil ceann de na páirtithe réidh le dul isteach sa phríomhchonradh láithreach. Is féidir leis seo tarlú ar na cúiseanna seo a leanas:

• Ní ullmhaíonn an díoltóir doiciméid a dhearbhaíonn úinéireacht an eastáit réadaigh;
• Níl aon mhéid is gá ag an gceannaitheoir a cheannach, áfach, ba chóir go mbeadh sé le feiceáil go ceann i bhfad;
• Nuair a cheannaítear eastát réadach, modhanna iasachta morgáiste a úsáidtear, áfach, a thógann an banc am (suas go dtí 3 seachtaine) a sheoladh anailís ar leith ar an réad, lena n-áirítear trédhearcacht dhlíthiúil an idirbhirt a fhíorú agus iniúchadh a dhéanamh ar thuarascáil appraiser gairmiúil;
• Tá an mhaoin a dhíoltar geallta, agus tá an t-am riachtanach chun an nós imeachta a dhéanamh chun an t-eire a ardú.

Cuimhnigh nuair a cheannaíonn tú tithíocht ar théarmaí rannpháirtíochta cothromais i dtógáil, nach bhfuil réamhchonradh díola toisc nach soláthraíonn sé scairshealbhóir na ráthaíochtaí dlíthiúla riachtanacha

• 

Cad a ráthaíonn an conradh

Is é atá i réamhchonradh ná cineál ráthaíochta do gach cuid den idirbheart. D'fhonn oibleagáidí an cheannaitheora a shocrú don díoltóir, ní mór an conradh a cheangal sa chonradh. Ag an am céanna, tá an conradh socraithe agus costas an eastáit réadaigh, ag ráthú an cheannaitheora an praghas ar an bpraghas réada go dtí an ceannach.

Sholáthair Cód Sibhialta Chónaidhm na Rúise ráthaíocht maidir le comhlíonadh na ndálaí réamhchonartha. Má éiríonn leis an gceannaitheoir nó an díoltóir laistigh de 6 mhí ar chúis éigin deireadh leis an bpríomhchonradh, féadfaidh an páirtí eile iarratas a dhéanamh chuig an gcúirt. Sa chás nach bhfuil aon chonstaicí ann maidir le críochnú an idirbhirt, déanfaidh an Chúirt cinneadh maidir le comhleanúnach chun an príomhchonradh a thabhairt chun críche.

Chun go nglacfadh an Chúirt le héileamh den sórt sin glacadh leis, nuair a chríochnaíonn sé réamhchomhaontú, ba cheart dó an réad a dhíol a chinneadh an oiread agus is féidir, ag déanamh tréithe an eastáit réadaigh, chomh maith le praghas an chonartha a léiriú, an t-ord agus an nós imeachta le déanamh Socraitheoirí Frithpháirteacha. Ina theannta sin, ba cheart an Conradh a chinneadh sa chonradh, a bhfuil a ionsaitheacha tiomanta chun an príomhchonradh a thabhairt i gcrích. Is féidir an t-am seo a athrú ar tharla na cúinsí a shonraítear sa réamhchonradh.

Má ghlacann an chúirt cinneadh dearfach, meastar an réamhchonradh a thabhairt i gcrích. Is é an cinneadh cúirte a chinneann téarmaí an chonartha agus gníomhóidh sé ón nóiméad nuair a théann an doiciméad seo isteach i bhfeidhm dhlisteanach.

• 

Conas conradh a dhéanamh

I gciall na healaíne. 429 de Chód Sibhialta Chónaidhm na Rúise Páirtí an Réamh-Chonradh Díolacháin faoi thabhairt chun críche amach anseo an príomhchonradh díola ar choinníollacha a comhaontaíodh roimhe seo.

Ní mór an réamhchonradh díola a thabhairt i gcrích i scríbhinn. Ar iarratas ó na páirtithe, is féidir é a tharraingt suas agus a bheith cinnte ag an nótaire (Airt. 163 de Chód Sibhialta Chónaidhm na Rúise). Sa chás seo, cinnfear méid na taraif chun gníomhaíochtaí suntasacha dlíthiúla a chinneadh ag brath ar phraghas an idirbhirt (míreanna. 4 de mhír 1 d'Airt. 22.1 Bunaithe ar reachtaíocht Chónaidhm na Rúise ar an nótaire). Níl gá le clárú stáit ar chonradh den sórt sin.

Ní mór an méid seo a leanas a bheith sa réamhchonradh:

• Coinníollacha chun ábhar an chonartha a bhunú (ón réamhchomhaontú ba cheart go leanfadh sé cinnte go d'aontaigh a pháirtithe conradh a thabhairt chun críche chun cuspóir áirithe eastáit réadaigh a dhíol faoi na coinníollacha a shonraítear sa réamhchonradh);
• Coinníollacha an phríomhchonartha maidir le, de réir ceann de na páirtithe, ba cheart teacht ar chomhaontú ar chomhaontú a thabhairt chun críche;
• Coinníollacha faoi phraghas an árasán;
• Liosta na ndaoine a chónaíonn ann ag léiriú a gcearta chun an t-áitreabh cónaithe seo a úsáid (más ann dó).

In éagmais réamhcheannaigh agus díolachán réad eastáit réadaigh ceann amháin dá dhálaí riachtanacha ar a laghad, measfar doiciméad den sórt sin neamhshuntasach, agus ní éiríonn leis an idirbheart

Conradh Ábhar agus Praghsanna

Agus cur síos á dhéanamh ar ábhar an chonartha - cuspóir eastát réadach - tá sé riachtanach a phríomhthréithe go léir a léiriú go hiomlán agus i gceart, eadhon:

• seoladh;
• uimhir cadastral;
• Cearnóg de réir na sonraí de dheimhniú an Bhiúró Fardal Teicniúil;
• Líon na seomraí;
• Maidir leis an árasán is féidir leat an t-urlár a shonrú ar a bhfuil sé suite, agus na hurláir ghinearálta an tí ina bhfuil an t-árasán suite.

Chun saintréithe an tsaoráid eastáit réadaigh a dheimhniú sa réamhchonradh, moltar doiciméid a léiriú a dhearbhaíonn an ceart úinéireachta, a gcuid sonraí. Ina theannta sin, ba cheart na teastais seo de chlárú stáit ar chearta maoine nó urscaoileadh ó chlár stáit aontaithe eastát réadach a thabhairt.

Tabhair faoi deara le do thoil go bhfuil praghas na maoine a fheidhmíonn mar rud den idirbheart léirithe go hiomlán i Rúbal. Más rud é, nuair a bheidh réamhchonradh á thabhairt chun críche, d'aontaigh na páirtithe íocaíocht éarlais nó réamhíocaíochta a thabhairt isteach, ba cheart a mhéid a shonrú freisin.

Ba chóir téacs an phríomhchonartha a cheangal leis an gcomhaontú roimh ré. TABHAIR FAOI DEARA: Má shonraíonn tú méideanna difriúla idirbheart i réamh-chomhaontuithe agus i bpríomhchomhaontuithe, is sárú ar an dlí é seo.

Chomh maith le luach na maoine sa réamhchonradh, is gá a chur in iúl cé acu de na páirtithe is ea costais na híocaíochta do sheirbhísí nótaire, cillín bainc a ligean ar cíos, clárú stáit ar aistriú úinéireachta árasán.

Seomraí

Nuair a bhíonn téacs an chonartha á dhréachtú, tabhair aird ar cibé an bhfuil sonraí na bpáirtithe - an díoltóir agus an ceannaitheoir léirithe i gceart, tar éis dóibh iad a chur i gcrích le sonraí i ndoiciméid a dhearbhaíonn an chéannacht. TABHAIR FAOI DEARA: Molann speisialtóirí an mhargaidh eastát réadach, le sonrú sa chonradh ní amháin seoltaí clárúcháin, ach seoltaí iarbhír na bpáirtithe (is féidir leat fóin, seoltaí ríomhphoist) a shonrú freisin. I gcás cásanna neamhghnácha, ligfidh an stuamacht sin duit contrapháirtí a aimsiú faoin gconradh.

Tabhair faoi deara go bhfuil i dtithíocht is ábhar don idirbheart, ní hamháin ar an díoltóir, ach freisin na daoine a, tar éis an díola, beidh an ceart chun freastal (mar shampla, iarbhaill an teaghlaigh an úinéara, a bhí ag an Bhí cearta comhionanna ag am príobháidiú an árasán chun príobháidiú leis an úinéir, ach dhiúltaigh siad é). Is carachtar éiginnte é an ceart chun tithíocht a úsáid sa chás seo, mar sin ní mór na daoine sin a léiriú sa réamhchonradh. Is riocht suntasach é a liosta chun an t-árasán a dhíol agus a dhíol.

Sa réamhchonradh, ba cheart sonraí pas a léiriú, chomh maith leis na spriocdhátaí chun deireadh a chur leis an gcuntas clárúcháin tar éis an príomhchonradh a thabhairt chun cinn chun árasáin daoine eile a dhíol atá cláraithe san árasán ach amháin an díoltóir.

Téarmaí eile conradh

Sa réamhchonradh, ba cheart cearta agus oibleagáidí a pháirtithe a fhorordú, chomh maith leis na spriocdhátaí do théarmaí an chonartha. Tá sé go háirithe cúramach faoin nós imeachta chun an réad a aistriú chuig an gceannaitheoir, ag soláthar pionóis as an moill ar chomhlíonadh oibleagáidí faoin gconradh. Cuirfidh sé seo deireadh le cásanna ina gcuireann an díoltóir moill ar an am aistrithe.

Trí réamhchonradh a thabhairt chun críche, tá sé de cheart agat cinneadh a dhéanamh, a chur in iúl ann an téarma chun an príomhchonradh a chríochnú nó nach bhfuil. Má tá sé i gceist agat é a shonrú, caithfidh sé a bheith i gceist:

• nó dáta sonrach ("03/10/2019");
• nó dáta, tráth nach déanaí ná a gcaithfear an príomhchonradh a thabhairt chun críche ("tráth nach déanaí ná 10.03.2019");
• nó an tréimhse ina mbeidh an príomhchonradh a thabhairt i gcrích ("laistigh de thrí mhí tar éis an réamhchonradh a thabhairt chun críche").

Tabhair faoi deara le do thoil: Ní sholáthraíonn an dlí ceanglais maidir le huainiú. Dá bhrí sin, d'fhéadfadh an téarma a bheith gairid (mar shampla, tar éis 1 mhí ón dáta a shínigh réamh-chomhaontú) nó fada (mar shampla, tar éis 15 mhí ón dáta a shínigh réamhchonradh).

Mura sonraítear an conradh roimh ré an téarma chun an príomhchonradh a thabhairt chun críche, beidh sé riachtanach a thabhairt chun críche i rith na bliana ón dáta a síneofar an réamhchonradh.

Mura bhfuil an príomhchonradh tugtha chun críche sa tréimhse a shonraítear sa réamhchonradh, agus ní sheolann aon cheann de na páirtithe moladh chun an príomhchonradh a thabhairt chun críche, cailleann an réamh-chomhaontú a neart, agus tá na páirtithe díolmhaithe ó chomhlíonadh na n-oibleagáidí a chuirtear isteach iontu é.

• 

Rioscaí ag deireadh an réamhchonartha

Ar an gcéad dul síos, is é an t-ábhar réamhchonartha díolacháin ná árasán a cheannach, ach gan ach rún na bpáirtithe amach anseo an príomhchonradh a thabhairt chun críche. Ar an gcúis sin, ní féidir le réamh-chomhaontú a bheith ina ráthaíocht tithíochta, fiú amháin má tá sé íoctha ag an gceannaitheoir cheana féin.

Ar an dara dul síos, ní féidir leis an gcúirt úinéireacht árasán a aithint, ós rud é nach bhfuil oibleagáidí an díoltóra sa chonradh chun an t-árasán a aistriú chuig an gceannaitheoir. Má dhéanann an ceannaitheoir achomharc chuig an gcúirt le héileamh ar an bpríomhchonradh díola a thabhairt chun críche, is é an dóchúlacht go gcomhdaíonn sé frithéileamh go hiontach. Ba chóir go mbeadh ábhar an éilimh den sórt sin mar aitheantas ar an réamhchonradh chun an t-árasán a dhíol trí neamhbhailí nó neamh-bhog.

• 

Ar an tríú dul síos, tá baol ann go ndíoltar eastát réadach dúbailte. Ag deireadh an réamhchonartha, ní thagann an ceannaitheoir chun cinn an ceart úinéireachta, nach bhfuil an conradh faoi réir clárú stáit. Ar an drochuair, cuireann an imthoisc seo leis an bhfíric gur féidir leis an bhforbróir neamhscrupallach an conradh céanna a thabhairt i gcrích le ceannaitheoir eile.

Ceathrú, i gcás trialach, ní fhéadfaidh an ceannaitheoir iarratas a dhéanamh ach le cistí infheistithe a chur ar ais le pionós a íoc i méid ráta athmhaoinithe Bhanc na Rúise. Má aithnítear an forbróir trí fhéimheach, tá seans ann go bhféadfaí an fhéidearthacht seo a bhaint den cheannaitheoir.

Aird a thabhairt ar an bhfíric gur chóir an t-árasán a chur in iúl sa réamhchonradh chun an árasán a dhíol nach bhfuil an t-árasán faoi ghabháil, nach bhfuil leagtha, saor ó aon eirí agus srianta

An féidir an comhaontú a fhoirceannadh

Bunaítear rialacha foirceanta an Chomhaontaithe le noirm Chód Sibhialta Chónaidhm na Rúise. Is féidir an conradh a fhoirceannadh:

1. Mura bhfuil an príomhchonradh tugtha chun críche ar an am a d'aontaigh na páirtithe, sheol aon cheann de na páirtithe moladh chun conradh díola a thabhairt chun críche;
2. Mura bhfuil am ag an gceannaitheoir an méid is gá chun eastát réadach a fhuascailt, agus ag an am céanna níl aon chomhaontú idir na páirtithe chun téarma an réamhchonartha nó nach dtabharfar an comhaontú nua a thabhairt chun críche;
3. trí chomhaontú frithpháirteach na bpáirtithe;
4. Más rud é, tar éis deireadh a chur leis an gconradh, gur aimsíodh easnaimh shuntasacha sa eastát réadach díolta.

Má bhí réamhíocaíocht mhór ag an gceannaitheoir in éineacht le críochnú an réamhchonartha, ansin i gcás foirceannadh an chonartha díolacháin eastáit réadaigh, tá sé de dhualgas ar an díoltóir an méid a íocadh leis a thabhairt ar ais.

• 

Má dhiúltaíonn an díoltóir éarlais a thabhairt ar ais, tá an t-íospartach i dteideal an t-éileamh a sheoladh chuig an gcúirt san áit chlárúcháin an fhreagróra. Smaoinigh: Fiú mura bhfuarthas an t-aistriú airgid a bheith eisithe, is féidir éileamh a chomhdú ar shaibhriú neamhdhleathach an díoltóra. Beidh an deimhniú ina sliocht as an institiúid bhaincéireachta nó fianaise scríofa na bhfinnéithe.

Agus fógra á chur ar fáil faoi fhoirceannadh an idirbhirt, is gá a chur san áireamh nach ndéanann noirm dhlí shibhialta an Chónaidhm na Rúise foirm aontaithe an doiciméid a rialáil, mar sin ní féidir an fócas a íoc ar an bhfoirm, Ach ábhar an doiciméid seo.

Ba chóir go mbeadh:

• Ainm iomlán agus dáta doiciméadaithe;
• forálacha an chonartha díola roimh ré;
• Cur síos ar shárú ar an gconradh (má tharla siad);
• riachtanais an iarratasóra agus an chosantóra;
• síniú.

Tá sé an-tábhachtach agus fógra á sheoladh agat a thaifeadadh an t-am a bhaineann le doiciméad a sheoladh, ós rud é go bhfuil sé an dáta seo a bheidh ar an gceann is mó chun na spriocdhátaí a chinneadh i gcás achomhairc chuig cúirt níos airde.

I gcomhaontú maidir le foirceannadh an réamh-chomhaontaithe chun eastát réadach a dhíol agus a cheannach, is gá an uimhir aitheantais a chur, dáta a dhearadh, chomh maith leis an gcathair ina bhfuil an mhaoin suite. Ansin, forordaítear nótaí ina bhfuil an liosta de na forais a fheidhmíonn mar fhoirceannadh an chaidrimh idir na páirtithe san idirbheart sonraithe go mion.

An nós imeachta chun an réamhchonradh a fhoirceannadh

1. Déan staidéar cúramach ar fhorálacha an chonartha, seiceáil a chuid forálacha go léir, chomh maith le téarmaí foirceanta an idirbhirt. Seiceáil an ndéantar an conradh i gceart, an bhfuil na páirtithe in iúl i gceart, ós rud é go gcuireann an doiciméad forghníomhaithe go mícheart bhfeidhm go huathoibríoch.
2. Is gá a chinntiú go ndearnadh forálacha uile an réamhchonartha a fhorghníomhú. Mura bhfuil - is cúis mhaith é seo chun an réamhchonradh díola a fhoirceannadh.
3. Seolann tionscnóir a fhoirceannadh an réamhchonartha fógra scríofa chuig an dara páirtí. I gcás diúltú a fháil chun an cheist a réiteach, tá sé de cheart ag an tionscnóir iarratas a dhéanamh chun na cúirte.
4. Má tháinig comhthuiscint ar rannpháirtithe an idirbhirt, cuirtear deireadh le díchur na n-oibleagáidí conarthacha trí shíniú an "chonradh droim ar ais". Sa chás seo, tá na páirtithe an idirbhirt ag athrú in áiteanna, is é sin, tá stádas an díoltóra ag an iar-cheannaitheoir, agus is é an díoltóir an ceannaitheoir.