Parece que ao comprar vivenda nos novos problemas de construción non debería ser. Comprobe a historia do apartamento non é necesario - só está construído; Non é necesario asegurarse de que non hai que quedar inquilinos nel, que non están descontinuados do rexistro. Pero non estaba alí!
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Se o desarrollador non cumpriu as súas obrigacións, o comprador do apartamento no novo edificio ten dereito á compensación. Proporcionado, por suposto, que o contrato de participación de patrimonio en construción (DDU) foi compilado correctamente.
¿Termina o contrato?
O prazo de transferencia da propiedade O sector inmobiliario é unha condición previa para o contrato de participación de patrimonio en construción, polo que consagrado na lei. Se o termo non se especifica, o contrato non estará rexistrado no Rexistro do Estado. Se o desarrollador por algún motivo non pode terminar a construción da casa e poñela en funcionamento nese momento, que está establecida no contrato, está obrigado a enviar ao participante información relevante e a proposta de cambiar os termos do contrato.Segundo os requisitos do artigo 6 da Lei n.º 214-FZ "sobre a participación na construción de accións de edificios de apartamentos e outros obxectos inmobiliarios", hai que facer máis tarde de 2 meses antes da expiración do termo especificado no contrato .. No caso de que o accionista acepte esperar un pouco, o desarrollador está preparando un acordo adicional sobre o cambio no momento da construción e do tempo da transferencia do piso.
Teña en conta que: un acordo adicional para o Acordo de Participación debe pasar o rexistro estatal na administración territorial de Rosreestra
O comprador ten unha versión diferente de accións: pode que non agarde o final da construción e termine a DTD unilateralmente. Para iso, é suficiente para enviar ao desarrollador coa correspondente notificación por escrito por correo rexistrado. Rescindir o contrato ou aceptar esperar - para resolver só o accionista. Primeiro de todo, é necesario analizar os motivos polos que o desarrollador non tiña tempo para cumprir a súa parte do contrato para a data designada. Se as razóns poden ser eliminadas (por exemplo, o contratista violou o prazo de entrega de materiais de construción), eo termo para ampliar a construción non é demasiado grande, é posible esperar o final da construción. Se o motivo do cambio do desarrollador ou, por exemplo, en ausencia de permisos, ou os prazos para completar a construción son postergados por un ano ou máis, o comprador ten todos os motivos para decidir a favor da rescisión do contrato.
Para non confundir coa elección, é mellor confiar nos profesionais e obter consellos dun avogado especializado en construción compartida.
Reclamacións ao desarrollador
Se o desarrollador non informou dun atraso ao final da construción (ou se o prazo especificado no acordo adicional chega ao final, e a casa aínda non está dada), é necesario enviar unha reclamación por escrito ao desarrollador, esixente Para cumprir a obriga, para emitir as claves para transmitir o piso e pagar unha pena por atraso.O prazo durante o cal o desarrollador debe responder ao accionista, é de dez días (debe ser designado nunha reclamación por escrito). A reclamación é enviada por carta rexistrada cun anuncio de recibo. O accionista tamén pode dar unha reclamación ao desarrollador ou ao seu representante persoalmente. Neste caso, prepare dúas instancias do documento. Un deles permanecerá do desarrollador, o segundo, co selo e sinatura do partido adoptado, tómache. Será útil se ten que ir ao tribunal. Se o desarrollador non respondeu a unha queixa (non propuxo asinar un acordo adicional, non explicou a causa do atraso), póñase en contacto co tribunal.
A reclamación pode ser compilada de forma independente ou aplícase a asesoramento xurídico. Pode presentar unha reclamación na localización do desenvolvedor ou no seu lugar de residencia. Teña en conta que pode esixir non só o pagamento das sancións, senón tamén a compensación por danos morais (con todo, o seu tamaño quere xustificar documentado), así como unha multa por incumprimento dos requisitos do consumidor de forma voluntaria.
Os seguintes documentos deben estar conectados á reclamación:
- contrato de participación en construción compartida;
- Acordos adicionais ao acordo (se está dispoñible), se regulan o período de transferencia do obxecto polo participante da construción de capital;
- Documentos que confirman o pagamento da súa parte;
- outros documentos que confirman custos adicionais (aluguer de vivenda ou exceso de pagamento do préstamo);
- A súa reclamación ao desarrollador cunha proposta para cumprir voluntariamente os requisitos para o pago de sancións;
- A resposta á reclamación (se fose, por suposto).
A probabilidade de gañar o caso do atraso dos prazos é moi grande. O único que os expertos prestan atención e cal é a análise da práctica xudicial, o tamaño da pena declarado na demanda pode reducirse significativamente.
Compensación por espera
Para cada día de atraso, confíe a compensación. Se a prolonel quere rescindir o acordo, o desarrollador despois de recibir o aviso axeitado dentro de dez días de traballo está obrigado a devolver o diñeiro pagado polo piso e pagar a pena por uso do diñeiro doutras persoas. O tamaño da sanción determínase a partir do cálculo da taxa de refinanciamento 1/150, actuando no momento da devolución do diñeiro.
Xa que desde o 2016, o tamaño da taxa de refinanciamento é igual á taxa de clave, o seu tamaño debe especificarse por separado
Por exemplo, o 06/18/2017, foi do 9,25%. A cantidade acumúlase desde o día en que o accionista fixo diñeiro (totalmente ou a súa primeira parte) baixo o contrato, ata o día en que se devolverán. Consideramos. O apartamento custou 8,5 millóns de rublos., Entregado por 96 días, o tamaño da taxa de refinanciamento é do 9,25%. A cantidade de compensación neste caso será: (Prezo de apartamento / 100 × Refinanciamento / 150) × Número de días de atraso, é dicir: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199,00 Руб. Se o desarrollador se rexeita a pagar a pena voluntariamente, de acordo coa lei federal "Sobre a protección do consumidor", o tribunal pode evitar unha multa do 50% do importe da pena de tal entrevistado.Ademais, o accionista ten dereito a recuperar a compensación por causar danos morales causados por, por exemplo, esperando moito tempo. O importe que determina como compensación por danos terá que confirmar documentado. Para iso, é necesario recoller todas as probas de papel que transporta custos adicionais debido á violación dos prazos. Damos exemplos. Se toma unha vivenda, todo o tempo que non pode pasar ao seu propio apartamento, gasta diñeiro extra. Pode confirmar os seus gastos presentando unha copia do contrato de arrendamento para instalacións residenciais e salas, testemuñando que traduce diñeiro ao propietario do piso (ou, por exemplo, será a costa dun hotel ou albergue).
Sen un acordo
Coa adopción da lei federal "sobre a participación na construción de accións de edificios de apartamentos e outros obxectos inmobiliarios" N ° 214-фз Situacións de conflito coa participación dos accionistas e do desarrollador volveuse moito menor. Con todo, ás veces un contrato de participación no patrimonio en construción (DDU) non pode protexer completamente o comprador da vivenda.
Doutra banda, a compensación en violación dos períodos de construción pódese obter no caso de que o apartamento non se compre a través do contrato de participación de capital. Será máis difícil (moitas veces en contratos de investimento ou contratos de venda preliminares non conteñen o prazo para o final da construción e a transferencia de vivenda).
Se se especifica o termo do contrato, pode aplicarse con seguridade ao xulgado. No transcurso do proceso, debe realizarse unha decisión sobre a compensación e, seguindo as disposicións da arte. 332 Código Civil da Federación Rusa, aínda que o contrato non gravase as obrigas do vendedor por compensación por danos, o comprador pode requirir o pagamento dunha sanción. O seu tamaño será determinado polas regras da arte. 395 Código Civil da Federación Rusa, que é, baseado na taxa de contabilidade do Banco Central da Federación Rusa o día do cumprimento da obrigación. Máis difícil se a duración non está definida polo contrato. Non obstante, e entón o comprador non debe desanimarse - para confirmar as súas palabras que os prazos son violados, pode montarse correctamente a evidencia. O único que neste caso non pode facer sen apoio legal competente.
Acta de transmisión de idade
Despois de que a casa está comisionada, o desarrollador debe enviar unha mensaxe aos accionistas, que se refire á disposición do obxecto e a invitación a aceptar os pisos en orde. Se o desarrollador está interesado no feito de que os seus accionistas recibirán os seus metros cadrados, non pode limitarse a si mesmo cunha mensaxe de correo e chamar aos accionistas ou (e) enviarlles unha mensaxe de correo electrónico. Ou pode comprobar constantemente a páxina do desarrollador nas redes sociais e no sitio en Internet, entón terá a información máis recente.
Despois de recibir unha invitación, ten que contactar co desenvolvedor e aclarar o procedemento. Normalmente aparecen apartamentos na orde da cola xeral (se non se distribuíron con antelación). Para recibir documentos e inspeccionar o piso, é necesario a presenza de todos os accionistas chamados no contrato. Se alguén dos seus co-investidores non pode vir (por exemplo, compras un apartamento co meu cónxuxe, polo momento do novo, foi ou estaba nunha viaxe de negocios de traballo), é necesario facer un poder sobre o dos accionistas que recibirán un apartamento. Se precisa unha axuda especializada, por exemplo, o proxecto do equipo de reparación e construción, que terminará a súa vivenda, tamén pode ser invitado a inspección. Teña en conta que: Moitas veces o desarrollador xusto na reunión suxire inmediatamente asinar o acto de aceptación e transmisión e despois máis tarde. A asistencia non debe, se non, se hai deficiencias, terá que eliminar-los a súa propia costa.
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Buscamos deficiencias
Cómpre dicir que a prolonnel debe estar seguro de estar preparado para o feito de que non verá as paredes ou sexo perfectos. Doutra banda, de acordo con todos os baixos tampouco paga a pena. No texto da lei, non hai clasificación clara das deficiencias, comúnmente están divididas en significativas e insignificantes.Hai todos aqueles en que é imposible vivir nun apartamento. Por exemplo, estes son tales atractivos como: sumidoiros non traballadores, buratos nas paredes e fiestras, portas de entrada rotas, sen mecanismos de apagado nas fiestras. Aínda que haxa unha cantidade significativa dun, non pode asinar o acto de aceptación e transmisión.
Non se poden chamar innecesarios defectos que non interfiren coa vida no apartamento: pozos e erros en xeso, arañazos nas fiestras. As deficiencias significativas e insignificantes deben ser feitas a unha declaración defectuosa, que está conectada ao acto de aceptación e transmisión, indicando que é o deficiente identificado. Non obstante, non é necesario apressar coa sinatura do acto, xa que o desarrollador debe asignar unha data á que se eliminarán defectos esenciais. Só despois da súa eliminación, o accionista pode ser relativamente seguro para a súa billetera para asinar o acto de transmisión de aceptación.
Se o creador considera que os deflailes identificados no apartamento son insignificantes, debe probalo usando unha experiencia de construción independente. Teña en conta que: mesmo se atopou calquera deficiencias despois de asinar o acto de aceptación, pode referirse ao desarrollador para eliminar-los. A lei federal n.º 214-FZ prevé que o período de garantía para a casa en si é de 5 anos, en equipos de enxeñería (canalizacións, sistemas de calefacción e ventilación) - 3 anos.
Na maioría das veces, os desenvolvedores non aceptan compensar os custos dos accionistas por eliminar as deficiencias e propoñen corrixilos coas forzas dos seus contratistas. Se este é o seu caso, prepárase para esperar. A lei obriga ao desarrollador a eliminar as deficiencias "dentro dun prazo razoable", pero o termo en si non establece. Normalmente, ao finalizar o final ata o mes. Se xa tomaches as chaves, o desarrollador terá que estar de acordo con vostede cando un equipo de construción e reparación funcionará no seu apartamento.
Tomar ou non aceptar?
Despois de recibir unha invitación do desarrollador para levar un apartamento, necesitas:
- Recoller todos os accionistas especificados no seu contrato;
- Obter un poder sobre aqueles que non poden participar na recepción de vivenda;
- Prepare pasaportes, poder de avogado (se hai) eo contrato de equidade en construción;
- Examinar completamente o apartamento, non apressar e non asinar o acto dos técnicos ata que se complete a inspección;
- Se se revelan as deficiencias substanciais, insisten en que están documentadas, pero o acto de recepción non asina.
O desarrollador está obrigado a eliminar as deficiencias no apartamento por un período determinado ou especificar a posibilidade de compensación monetaria ao comprador dos custos da súa corrección. A lei federal n.º 214-FZ non garante ou a calidade do piso, nin os parámetros especificados no contrato (método, deseño), xa que o desarrollador ten dereito a facer cambios na documentación do proxecto, recibindo a aprobación para iso no Os accionistas, para acadar un acordo co que simplemente, porque lles gustaría mover rapidamente na propia vivenda.
Medidores extra e desaparecidos
Cando se completa a construción, pódese descubrir que a área do apartamento que compras é diferente do proxecto. Por lei, para introducir un obxecto en funcionamento, o desarrollador está obrigado a solicitar a medición de todas as instalacións do edificio de especialistas da Oficina Técnica de Inventario (BTI). Despois do procedemento, descubra o tamaño final de cada apartamento. Se a vivenda resultou ser máis, o desarrollador requirirá cargos adicionais; Se a área é menor, será necesario compensar o accionista á diferenza.
Se se revelaron as desviacións do proxecto da realidade, o accionista debe presentar unha solicitude (en dúas copias) de compensación para o director do desarrollador, no que establecer todos os feitos e solicitar a recálculo (indicando os datos bancarios). Debe manterse unha instancia do accionista polo menos ata que se aceptarán as decisións finais sobre o prezo da vivenda. Algúns desenvolvedores inclúen no elemento DDA segundo o cal a desviación da área do proxecto a partir do real dentro do 1-2% considérase admisible e, polo tanto, o recálculo non require. Ten en conta: Se o desenvolvedor non configura o máximo valor posible da discrepancia do proxecto e área real, o comprador non poderá esixir diñeiro do desarrollador de metros cadrados incompletos.
Se o desarrollador atrase unha solución á cuestión de devolver a cantidade de pagamento excesiva ou rexeita a recalcular co cambio no funcional das instalacións, o accionista ten dereito a recuperar overpays a través do xulgado. Para iso, é necesario presentar unha reclamación para a protección dos dereitos do consumidor, en paralelo, indicando as reclamacións para a recuperación da pena polo atraso na entrega do piso e compensación por danos morais.
