Calquera corretor de inmobles sabe que algúns apartamentos son moi difíciles de vender. Entre as transaccións máis problemáticas - a compra e venda de vivenda, un dos cuxos propietarios é un neno. Considere cales son as características das operacións con tales inmobles
Calquera corretor de inmobles sabe que algúns apartamentos son moi difíciles de vender. Entre as transaccións máis problemáticas - a compra e venda de vivenda, un dos cuxos propietarios é un neno. Considere cales son as características das operacións con tales inmobles
Se o neno non é o propietario do piso, pero só se rexistrou nel, non é necesario obter o permiso da tutela. Pero se se establece que un menor en realidade foi privado de coidados parentais, cando se trata dos seus dereitos, o contrato de venda pode ser desafiado por 3 anos
Dereitos dos nenos
O consentimento da tutela e os corpos da tutela é necesario nas transaccións que levan a unha diminución da cota de inmobles, o único propietario ou o propietario da parte do cal é un menor. Estes inclúen:- Compra e venda;
- Donación;
- Propiedade secundaria;
- Entrega ou aluguer, uso gratuíto;
- cambio;
- Rexeitamento da compra preferente dunha cota;
- División de Propiedade;
- rexeitamento da herdanza;
- Illamento da parte da propiedade dun menor.
Segundo a lexislación rusa, vén a idade de 18 anos. Adultantaries usa os seus dereitos na totalidade, é totalmente independente ao concluír calquera transacción (claro, isto non se aplica para aquelas persoas cuxa capacidade xurídica está limitada debido á súa enfermidade mental (trastorno mental).
O corretor de inmobles "Nightmare" é menores, é dicir, nenos menores de 18 anos. Os menores menores (menos de 14 anos) teñen dereito a xestionar o seu propio diñeiro persoal, facer pequenas transaccións domésticas. Todas as outras accións legalmente significativas realizan representantes legais do neno (pais, pais adoptivos, titores - para nenos menores de 14 anos). Sen unha visa dun representante lexítimo da transacción, cometido polo neno, desde un punto legal de visto.
Os menores superiores (de 14 a 18 anos) gozan de moito maior liberdade: poden dispoñer de forma independente de ingresos persoais (por exemplo, bolsas, tarifas), facendo depósitos bancarios e usalos a súa propia discreción, así como para levar a cabo as autoridades do Traballo de ciencia, literatura ou arte, invencións ou protexidas doutro xeito pola lei da súa actividade intelectual. Ademais, os menores de 14 anos e máis antigos teñen dereito a asinar os documentos, entrando nun acordo (con todo, debe obterse o consentimento por escrito dos pais ou administradores).
Hai excepcións: os menores poden cumprir os seus dereitos en total ata 18 anos, se as autoridades de tutela (nalgúns casos - o tribunal) decidiron a súa emancipación (o recoñecemento é totalmente capaz de alcanzar a maioría). Isto pode ocorrer se un neno á idade de 16 anos e máis vellos funciona baixo un contrato de traballo, ou co consentimento dos pais (curadores) implicados no emprendemento ou casado. A decisión é tomada por autoridades de tutela. Non obstante, hai unha condición substancial: ambos pais (ou representantes legais) deben estar de acordo, doutro xeito recoñecer ao neno emancipado no xulgado.
Se as autoridades de tutela adoptaron unha decisión positiva sobre a emancipación, o menor recibe a plena capacidade, é dicir, o dereito de realizar de forma independente todas as transaccións (e, en consecuencia, responder ás súas propias obrigacións). Neste caso, o permiso para concluír unha transacción inmobiliaria non será necesaria, e os pais non poderán influír como o neno xestionará a propiedade pertencente a el.
Para obter un consentimento para a comisión con vivenda, a presenza persoal do Pai e a Nai no departamento de tutela é necesaria. Aínda que o matrimonio finalice ou un dos pais está rexistrado noutro enderezo, ambos deben escribir unha declaración
Preparación de documentos
- A declaración de pais á tutela e ás autoridades de tutela cunha solicitude de aceptar a transacción (se non hai pais, é necesario enviar un documento que confirme isto, como o certificado de defunción, a decisión xudicial sobre a privación dos dereitos parentais ou recoñecer ao pai ausente ausente);
- Unha solicitude para dar o consentimento para concluír unha transacción dun menor que participa de 14 anos e máis;
- Os recibos de todos os propietarios de adultos que participan na transacción, que aceptan participar no neno nas operacións inmobiliarias;
- Certificado (certificado) no nacemento dun neno (nenos) ou pasaporte (aqueles que xa teñen 14 anos);
- Documentos que confirman a propiedade de todas as instalacións residenciais que participan na transacción (Certificado de propiedade da vivenda, o contrato de intercambio, compra e venda, certificado de herdanza por lei);
- Certificados BTI sobre o custo das instalacións residenciais que participan na transacción (certificado separado para cada obxecto);
- Plan de explicación e piso (se compras unha casa, - Plan catastral) de todos os obxectos;
- Declaracións xenuínas de libros de casa en todas as instalacións residenciais implicadas na transacción;
- Declaracións sobre o estado das contas financeiras e persoais para todas as instalacións residenciais implicadas na transacción;
- Certificados de ERC sobre a ausencia de débedas sobre pagamentos de utilidade a todas as instalacións residenciais que participan na transacción (a presenza destas referencias non é necesaria, pero no caso de que sexa mellor almacenar - para que estes documentos non sexan demasiado problemáticos) ..
Se un menor é o propietario, pero rexistrado noutro enderezo, é necesario proporcionar un extracto do libro da casa no lugar do seu rexistro, así como os documentos que confirman que a transacción realizada co piso é beneficioso para o neno. Un dos documentos máis importantes é unha declaración de pais, que se transmite directamente ás autoridades de custodia e tutela. O anterior é un exemplo de tal aplicación. Considere: Aplicar ás entidades de tutela e as autoridades de tutela só en presenza dun conxunto completo de libros orixinais. É moi importante non perder os prazos: a aplicación (así como outros documentos de xestión) é válida por 1 mes. Ao mesmo tempo, as sinaturas puxeron en presenza de representantes de tutela e corpos de tutela. Aishche é un punto importante: teoricamente, o prazo para a presentación de documentos pode ser ampliado, pero as causas do atraso deben ser respectuosas. Ktakov non inclúe a expiración dos prazos da acción presentada á consideración de documentos ou ao tempo do depósito do piso, así como calquera acordos orais ou escritos entre as partes.
A lista de documentos non está suxeita á expansión, pero nalgúns casos os especialistas dos corpos da tutela poden reducir. Segundo os correctores de inmobles, o prazo de concluír unha transacción de compra e venda cun apartamento, que ten un propietario menor ou un co-propietario, aumenta preto de 2 semanas (esta vez é necesaria polas autoridades de tutela para verificar os documentos presentados).
Os propietarios do apartamento no que os nenos están rexistrados, deben estar presentes á conclusión da transacción no notario - non poden enviar un representante legal
Aritmética de vivendas
Ao decidir aceptar un acordo inmobiliario ou rexeitar, os empregados da tutela e os corpos de tutela están guiados pola regra "é posible mellor, é imposible". Isto significa que os parámetros da nova vivenda do xuvenil non deben ser peores que a anterior. Non obstante, cómpre saber que dúas opcións para a interpretación desta regra son posibles: estrictamente aritmética (máis de metros significa mellor) e de alta calidade (a avaliación faise tendo en conta todos os factores do agregado: non só área, senón Tamén do lugar, a dispoñibilidade de comunicacións básicas, unha sala separada para un neno, o grao de desenvolvemento de infraestruturas).Os casos extremos, os especialistas en corpos de tutela usan un método aritmético, en función do feito de que, como resultado da transacción, o valor da propiedade do neno non debe diminuír. Isto significa que un menor será a propiedade doutro apartamento ou unha participación no apartamento, un equivalente ao que estivo na súa vivenda de venda.
Ao usar unha versión cualitativa da avaliación da transacción, moitos máis parámetros consideran que a área da sala, o depósito do propietario uniforme. Polo tanto, se os pais queren cambiar o apartamento da cidade nunha casa espazos na aldea, terán que convencer ás autoridades de tutela que os nenos estarán garantidos polo mesmo nivel de confort que estaba na cidade.
Considere varios exemplos de aritmética de vivendas.
Cambio de apartamento de dúas habitacións a unha habitación. A situación é complexa: claramente non é posible facer un intercambio igual, aínda que o número de metros cadrados por co-co-búho será máis nun apartamento de unha habitación que na vivenda antiga. A decisión é: o menor convértese no único propietario do novo apartamento (no contrato de venda, o neno estará listado como o único comprador). Alternativa: o neno recibe unha compensación en forma de participación noutra vivenda (por exemplo, no avó e á avoa) ou en forma de depósito en efectivo no importe da porcentaxe dun menor no apartamento vendido. A contribución ao banco debe ser aberta en nome do neno, pero será capaz de usalo, só alcanzando 18 anos.
Cambiamos a cidade polvorienta á aldea. Do apartamento no que cada un dos nenos non ten espazo separado, a familia trasládase a unha casa de campo. A escola máis próxima está situada no asentamento veciño. A tutela e as autoridades de tutela son susceptibles de facer un acordo para facer unha transacción. A razón é a remota da escola ou a posible deterioración na calidade da educación. Non obstante, hai unha forma de saír desta situación: avaliar a calidade da educación axudará, por exemplo, os datos estatísticos sobre o número de medulistas e titulados das escolas recibidas das universidades, así como o número de profesores - laureates de varios premios no equipo pedagóxico da institución educativa. Se está a planear ensinar a un neno na casa, considere: Os empregados dos corpos de tutela con gran renuencia acordan con isto, crendo xustamente que o neno debe socializar no equipo (se a aprendizaxe doméstica non se debe a prostitutas médicas).
Case igual de intercambio .. Este caso suponse que os dereitos menores non se violan. Non obstante, mesmo cunha oración igual, o apartamento pode ter unha planificación completamente a diferenza e coa mesma superficie total - varios espazos de vida e deseño diferente. A única solución correcta é levar a mellor sala para o neno.
Compra de vivenda nun préstamo hipotecario (apartamento baixo fianza). Para atopar unha forma de saír da situación consciente non gañadora, ten que aceptar o depósito do apartamento no que o neno está rexistrado, con garadoras e as autoridades de tutela. Ademais, cando deseña un contrato, o notario enviará unha solicitude, se o depósito foi acordado. Ademais, pódese solicitar información adicional sobre o contrato, o que permitirá que os especialistas das autoridades de tutela avalien plenamente a situación (se o préstamo será pagado, se o neno permanecerá sen teito sobre a súa cabeza) e acelerará A decisión.
Compradores e vendedores
Os corretores de inmobles experimentados aconsellan aos compradores a descubrir quen é un representante legal dun menor e que dá consentimento á transacción. A mellor opción é un neno que vive cos seus pais, unha familia próspera. Neste caso, non hai razón para buscar representantes legais.
Pero quizais terá que afrontar a situación cando o pai e / ou a nai do neno do propietario está desprovisto de dereitos parentais, condenados por prisión, sofren de trastorno mental, a súa situación é descoñecida ou morreron. No caso dos intereses e as autoridades de tutela do neno.
O aprecio debe ser pensado sobre como convencer ao comprador a esperar ata que se está a coordinar a transacción coa tutela. Debe lembrar que a honestidade é a mellor política. O comprador debe advertir inmediatamente que o calendario da operación con inmobles aumentará lixeiramente. Debe recoller documentos con antelación - isto axudará a reducir o tempo de preparación para a transacción. Extraward: Lembre que as autoridades de tutela seguen só para o cumprimento dos dereitos dos nenos, pero non comproban a pureza legal da transacción e a corrección do deseño de documentos.