Establecemento dos propietarios dos propietarios de vivenda: pros e contras de hoa, dereitos e obrigas, posibles dificultades no consello, etapas de educación
Cando os inquilinos de novos edificios ou casas, construídos durante moito tempo, deciden sobre a formación de Hoa, deberían imaxinar todos os pros e contras da tal asociación. Sobre iso, así como a forma en que se crea a asociación, imos contar.
Segundo o novo Código de Vivenda da Federación Rusa, os inquilinos que son propietarios dos seus pisos poden ser descritos para xestionar a propiedade pertencente a eles. Unha das especies de tal estrutura é unha asociación propietaria de vivenda (HOA). Esta é unha organización sen ánimo de lucro formada polos propietarios de instalacións (residencial e non residencial) para a xestión conxunta dun edificio de apartamentos e resolución de problemas de propiedade, uso e eliminación de bens comúns.
Por que son as vantaxes de xestionar as forzas da casa da asociación? Aquí están só algúns deles. En primeiro lugar, o HOA pode elixir unha empresa de servir. Polo tanto, se a calidade dos servizos prestados non cumpre os requisitos dos inquilinos (por exemplo, é inexpresivo ou mal eliminado polo territorio), permítelle rescindir o contrato e concluírlo con outra organización ou individuos. En segundo lugar, o HOA planifica de forma independente o traballo de reparación na súa casa, define a súa secuencia. O APACK é o plan destes traballos e a estimación de gastos para o ano son aprobados na Xunta Xeral de Membros do HOA, non é necesario solicitar á administración da cidade a destinar diñeiro e esperar a chegada dos reparadores.
A práctica lexislativa do distrito é a miúdo unida polos conceptos de "propietarios de asociacións de vivenda" e "condominium". Non obstante, o condominio é o propio inmobiliario (incluíndo a parcela de terras nas fronteiras establecidas situadas nela un edificio residencial e outros obxectos inmobiliarios), ea asociación de propietarios é a oficina de xestión desta propiedade. O condominio pode existir sen calquera Hoa, senón para a xestión deles (equipos de playgrounds e as áreas receptoras de recreación, reparación, poñendo as instalacións para alugar) forman HOA.
Hai outro termo adxacente: cooperativa de vivenda (HSK). A diferenza entre o ECC eo HOA é que o HST é creado para o período de construción da casa, e despois de que está construído, organiza HOA. Cómpre salientar que as cooperativas de vivenda e construción existentes deben transformarse en HOA ao longo do tempo.
Por que unir?
Cal é a asociación? Para proporcionar condicións de vida favorables e seguras dos cidadáns, organizar o mantemento da casa e realizar o dereito de cada propietario das instalacións residenciais para xestionar a súa propiedade.Os medios TCG están formados a partir das seguintes fontes:
Pagamentos obrigatorios, introdución e outras contribucións dos membros da asociación;
Subvencións do orzamento para garantir a operación e reparación da casa, a compensación das autoridades da cidade de pagamento de determinados tipos de utilidades para categorías preferentes de residentes (para recibir subvencións, Moscova TSZH debe estar rexistrado co rexistro unificado de xestión de edificios de apartamentos - Era, que se realiza a partir de outubro de 2007);
Os ingresos das actividades económicas (emprendedoras) da sociedade destinadas a realizar tarefas e cumprimento das funcións do HOA.
O código de vivenda da Federación Rusa non prohibe que Hoa reciba os ingresos necesarios para lograr obxectivos legais. Para iso, a asociación ten permiso para exercer actividades económicas. Verdade, hai que ter en conta que a lista das súas especies para HOA adoita estar limitada ao servizo, a operación e a reparación de inmobles nun edificio de apartamentos, a construción de instalacións adicionais e obxectos de propiedade común en tal casa, así como aluguer dunha parte da propiedade común.
É moi importante que Hoa teña a oportunidade de usar e territorio doutra persoa. Pode emitir unha trama en calquera fase das actividades do HOA - non é nada necesario facer cando se crea unha asociación ou no momento do seu rexistro. A decisión de deseñar unha trama de terreo en propiedade total de accións leva camaradas - os propietarios das instalacións na casa da Xunta Xeral. Tras as súas instrucións, todos os documentos necesarios poden preparar o presidente do HOA. Despois diso, debería aplicarse ao corpo do goberno local, que soportará o veredicto final que determina o destino da área local. Nota: A transferencia de tal parcela á propiedade aos propietarios das instalacións é gratuíta.
Casas nas que se forman ou están formadas ou están formadas, antes de que os propietarios inclúen o programa de reforma a costa do orzamento da cidade. Para que a súa casa sexa renovada a tempo, na Xunta Xeral dos membros do HOA, é necesario decidir sobre a creación dun fondo de reparación de capital. O xogo como propietario de instalacións residenciais e non residenciais tamén estará obrigado a transferir diñeiro a este fondo segundo a decisión da Asemblea
Búhos. Os membros de varios membros de HOA encuestados estiveron preocupados de que as asociacións teñan as seguintes vantaxes:
Os propietarios dos locais que uniron no Hoa son realmente capaces de influenciar as políticas da empresa de xestión. Ninguén ten dereito a forzar aos inquilinos a recoller diñeiro na instalación nas liñas compartidas de mobles de coiro, pero é necesario decidir o que debe equipar a máquina de aparcamento adicional e os membros da asociación pódense atopar para iso;
A asociación fai posible escoller unha empresa de explotación. Na práctica, isto significa que os propios propietarios controlan a calidade dos servizos comunitarios que lles proporcionan. Tal "revisión" lévase a cabo, por exemplo, empregados do HOA (Dispatcher de enxeñeiro), presidente ou membros do Consello. Se se atopa algunha violación, comprobando o taboleiro, este feito aclararase e pode ser a base de ruptura un contrato con esta empresa de xestión. AAKT, que rexistrou a calidade inadecuada de vivenda e servizos comunitarios, é a base do recálculo de pagamentos para os servizos comunitarios proporcionados;
Aínda que a maior revisión dos membros da casa do HOA está obrigada a facer a súa propia costa, o estado asigna subvención do orzamento;
A propiedade total de HOA pode traer beneficios significativos aos seus membros. O dereito de realizar actividades emprendedoras proporcionadas ás asociacións permítelle gañar cartos coa entrega de instalacións non residenciais ou incluso as paredes do edificio (por exemplo, baixo a colocación de panos publicitarios ou equipos técnicos);
Os membros do HOA poden gozar de sinxelos (pero, por desgraza, tan raro agora) as alegrías da vida - unha entrada ben mantida, o seu propio aparcadoiro, un patio ben conservado, un parque infantil, sobre o que vai competir o seu fillo.
Tamén hai que dicir que a dispoñibilidade de Hoa aumenta o valor de mercado da vivenda na casa. Despois de todo, todos queren que as camas de flores sexan ordenadas, as escaleiras están limpas, conserxaría e os intercomunicadores funcionaban (esta lista pode ser reabastecida infinitamente).
O Estado busca axudar ao sistema HOA. Polo tanto, non hai moito tempo en varias rexións (en particular, en Moscú), a asociación foi liberada do imposto sobre a terra. O mesmo aplícase ás cooperativas de vivenda, a ECC e outras cooperativas de consumo especializadas creadas para satisfacer as necesidades dos cidadáns na vivenda - agora non deberían pagar impostos sobre as terras empregadas por eles para lograr obxectivos legais de acordo co Código de Vivenda da Federación Rusa ..
Os expertos cren que é máis rendible para xestionar varios edificios de apartamentos. A lei non interfire - un HOA pode ser creado a partir de inquilinos de dúas ou máis casas. Ademais, o HOA ten dereito a elixir calquera formulario de xestión doméstica: de forma independente, a través de contratos directos con organizacións de subministración de recursos ou a través dun acordo cunha empresa operadora de asociación invitada. É posible a transferencia completa da organización profesional de xestión de todos os poderes por orde de bens comúns.
Ominus. Non obstante, non todo é tan sen nubes - hai un Hoa e os seus inconvenientes:
Moitas veces, as iniciativas dos propietarios non atopan apoio das autoridades locais. Hospitalización, o mecanismo de interacción entre asociacións e autoridades, polo que é necesario resolver o conxunto de problemas asociados de vivenda, non está suficientemente consagrado na lei. Un exemplo típico: se alguén dos inquilinos na casa, no que hai un HOA, non quere pagar contribucións e facer pagos de utilidade obrigatoria, para recuperar as débedas só a través do tribunal. Mentres o tribunal decidirá, pode pasar moito tempo e os servizos públicos pagarán membros permanentes da lei do HOA durante este período;
Os grearantes realmente non queren unirse ao HOA. Pola lei, as autoridades da cidade están obrigadas a devolver a diferenza entre os pagamentos dos beneficiarios (e son menos do habitual, xa que esta categoría de cidadáns utilizan subvencións para pagar por servizos públicos) e os restantes propietarios de vivenda, pero na práctica ocorre tal compensación moi raramente;
A taxa de explotación no HOA é maior que nunha casa común. Pero é necesario entender que a cantidade de pagamentos de utilidade obrigatoria é absolutamente o mesmo para os membros do HOA e para os residentes destas casas nas que non se crean as asociacións. Decisión AVTID sobre custos adicionais (por exemplo, sobre o equipo dun garaxe automatizado, o revestimento da entrada de azulexos de mármore, a decoración do lobby, o pago de servizos do deseñador de paisaxe) leva a xunta xeral de residentes ou a Xunta de Hoa .. O cálculo e a acumulación de instalacións e servizos residenciais poden ser realizadas polo contador principal, contable ou presidente da asociación. Ademais, é necesario ter en conta casos de non prestar servizos ou a prestación de servizos de servizos de servizos de servizos públicos (por exemplo, despois do traballo preventivo de verán, non incluíu auga quente a tempo);
O éxito e a eficacia das actividades de Hoa dependen en gran parte do seu presidente e do goberno. Polo tanto, a elección de xestores debe ser satisfeita coa mente. Pero aínda que isto non pode ser unha garantía de que o veciño respectado do quinto piso non quere asignar unha parte do diñeiro público e o veciño de combate da segunda entrada converterase nun bo director.
Finalmente, os presidentes do Hoa a miúdo se queixan da insignificancia dos inquilinos ea falta de comprensión. Por suposto, a adhesión ao HOA asume algúns custos adicionais, pero pagan con cen veces. Por exemplo, que nai non querería deixar ir ao seu fillo por un paseo nun patio pechado e seguro? Este problema pode resolver exactamente o HOA, con todo, requirirá algún esforzo e custos de efectivo.
A asociación dos propietarios da vivenda permite aos inquilinos gañar cartos nun taller xeral. Para iso, a Xunta Xeral de Membros do HOA toma unha decisión de transmitir ao uso temporal dalgúns obxectos desta propiedade (soto onde a tenda está satisfeita ou unha parede xorda da casa sobre a que se coloca o escudo de publicidade). Tamén pode expandir a área do edificio - por exemplo, para chupar o ático e pasar por fóra. Ingresos adicionais que o HOA recibirá debería ir a casa
Dereitos e obrigacións
Para imaxinar como a asociación actúa e como pode axudar aos residentes comúns, é necesario estudar os seus dereitos e obrigas. Comecemos coas utilidades. Hoa conclúe contratos con organizacións de subministración de recursos ou de forma independente produce os recursos necesarios para proporcionar aos consumidores servizos de calidade dos servizos requiridos nos volumes requiridos. É moi importante que os requisitos da lei non sexan rotas e a vida, a saúde ea propiedade dos residentes non causaron danos. A asociación pode servir aos sistemas de enxeñería doméstica utilizados para proporcionar servizos a consumidores, de forma independente ou coa implicación doutras persoas.
Os cargos de cálculo e carga por servizos públicos sobre a xestión do HOA son asignados os seguintes deberes:
Na forma prescrita, reduce a cantidade destes pagamentos (por exemplo, se houbo interrupcións con subministración de electricidade);
A petición do consumidor, comprobe a cantidade de taxas de servizos e non máis de 3 días hábiles para emitir documentos que confirmen a corrección da acumulación de pagamentos, tendo en conta a calidade dos servizos prestados, así como establecidos por leis e Contratos, penalidades, penalidades.
É moi importante asegurar a publicidade e transparencia das actividades do consello do HOA. Para iso, en presenza de contadores colectivos (generales), o xornal de contabilidade é os rexistros do seu testemuño, o que permite a solicitude do consumidor por 1 día hábil para proporcionarlle un extracto desta revista. Se houbese un mal funcionamento no traballo de sistemas de enxeñaría domésticos ou de enxeñería de comunicacións e equipos localizados fóra da casa, o consello está obrigado a non só informar aos propietarios de vivenda durante o día, senón tamén dar unha previsión probable: a prestación de servizos públicos será suspendido ou limitado. Ademais, a asociación a petición de calquera propietario debe proporcionarlle a seguinte información: nomes, enderezos e números de teléfono de servizos de envío e emerxencia, o tamaño das tarifas para os servizos públicos e os subsidios das tarifas, a orde e a forma de pagamento destes Servizos, os parámetros da súa calidade, os prazos para a eliminación de accidentes e outras violacións do procedemento para a subministración de servizos públicos.
Outra responsabilidade desagradable reside no liderado da asociación: informar aos consumidores sobre interrupcións planificadas na prestación de servizos públicos e non máis tarde de 10 días hábiles antes do inicio desta suspensión.
Para garantir a execución polos órganos de xestión do HOA das súas funcións, proporciónanse as medidas de responsabilidade. Os motivos para a aplicación destas medidas son a violación da calidade e procedemento para a subministración de servizos públicos; O dano causado á vida, a saúde e a propiedade do consumidor, así como as persoas que viven con el, debido ao incumprimento destes servizos ou a súa calidade inadecuada. Non se ten en conta a falta de culpa das cabezas do HOA ou a organización de xestión neste caso. Non obstante, están exentos de responsabilidade por empeorar a calidade dos servizos públicos, se proban que causou as circunstancias de forza maior. A violación das obrigacións por parte das contrapartes (organizacións de servizo) ou accións erróneas do Consello (incluída a falta de fondos necesarios) non pertencen a tales circunstancias. A lista de casos nos que os membros do Consello de HOA son responsables, consagrados na Carta.
Pero todo isto refire ás funcións. Os dereitos de AVT TSZ para a maior parte se relacionan coa organización de relacións cos consumidores de utilidades. A asociación ten dereito a esixir o pagamento de servizos consumidos (e, en consecuencia, o pagamento do concurso, as multas, as penas en presenza de débedas). O Consello de Asociación tamén pode requirir que os empregados ou representantes do HOA, o persoal de servizo de emerxencia para inspeccionar a condición técnica e sanitaria dos equipos intra-trimestre e o cumprimento do traballo de reparación necesario foron ingresados nas instalacións residenciais. O tempo de visitas debe ser coordinado co consumidor (aínda que esta regra non se aplica a aqueles cando é necesario eliminar o accidente). Se se rexeita a deixar que os representantes TCG e a súa falla sexan danados (por exemplo, cubrirá os veciños debido ao mal funcionamento do sistema de subministración de auga), entón a asociación ten dereito a insistir en danos completos.
Finalmente, a Xunta de Hoa está dotada coa autoridade para suspender ou limitar a oferta de auga quente, enerxía eléctrica e gas. Non obstante, este procedemento é bastante longo: limitar a subministración de servizos públicos ou suspender a súa oferta só pode ser enviada por tribunal. O propietario da sala debe ser pre-enviar unha advertencia por escrito de medidas a seren aceptadas (o mellor é envialo por correo con un aviso de recibo ou transmitir de man a recibir). Pero hai que ter en conta os períodos previstos para a eliminación dunha débeda de defaulter. Tendo en conta: desactivar a calefacción, a suma de sumidoiros e auga fría está prohibida.
Problemas
Ben, agora imos tratar de ver os problemas de Hoa desde dentro. Os presidentes das asociacións son recoñecidas que moitas dificultades están preocupadas. Pódense dividir en varias categorías.
O primeiro (e máis importante) - non pagamento. Por exemplo, o creador e o comprador, parcialmente xa pagado polo piso, móstranse, xa que se resolve de diferentes xeitos. A débeda fronte a Hoa crece, o comprador vive no apartamento, reparalo, pero para a explotación non paga, referíndose ao feito de que a vivenda non pertence formalmente a el. Si, eo investidor non está preparado para pagar pagamentos en pleno, aínda que afirma que o departamento segue sendo a súa propiedade. Legalmente, esta situación non está resolta e, polo tanto, en cada caso particular está permitido individualmente, a maioría das veces no poder xudicial.
O segundo problema é unha relación co desarrollador: non cada un deles está listo para eliminar as deficiencias que están en calquera edificio novo. Se fas que o desarrollador falla, os inquilinos eliminan defectos e mal funcionamento á súa propia costa.
Ás veces, o desarrollador introduce futuros propietarios de engañoso en relación ao tamaño da área local. Cando os inquilinos adquiren apartamentos, mostran prospectos e na frase: "O territorio está especificado", incluído no contrato, ninguén paga a atención. O aloxamento de IVOT foi comprado, o patio está equipado, as tendas e as caixas de area están instaladas - e no xardín xa comezaron a cavar un novo foso. .. ou a xente deu cartos por un apartamento cunha planificación chamada Para pagar a remodelación, que non era, porque cando entraron, na nova vivenda só había paredes externas. (O feito é que na nosa lexislación habitacional non fornece o termo "planificación gratuíta do piso", polo que todos os compradores de tales vivendas terán que ter un procedemento difícil para a redución da remodelación.)
O terceiro problema é a falta de información sobre as actividades do HOA. Moitos residentes non van ás reunións xerais, pero todas as cuestións relacionadas coa súa casa están resoltas exactamente alí. Polo tanto, moitas veces o HOA resúmese á axuda de "conversacións" - aqueles membros do taboleiro que poden ignorar todos os pisos da casa e discutir casos urxentes cos propietarios.
Problema agudo ishaway - habitantes de indiferenza. Moitas persoas están preparadas para dar diñeiro, pero non queren participar na mellora ou polo menos discutir posibles opcións para mellorar a vida da casa.
En resumo, pode dicir: Hoa é unha necesidade consciente. Debe xestionar a súa casa coa mente. Bestian que o propietario, ninguén o fará.
Hoa non ten dereito a cambiar as tarifas dos servizos públicos: están establecidos polo goberno da Federación Rusa. A taxa de tamaño de avtot para o mantemento e reparación da casa (o que se chamou anteriormente o mantemento do edificio) está determinado na Xunta Xeral de Membros do HOA. A mesma asociación obtense a partir da cidade subvencións orzamentarias para o mantemento e reparación do stock de vivendas en edificios de apartamentos: este tipo de subsidio permítelle manter unha casa en condicións axeitadas
Secuencia de etapas da formación dos propietarios de vivenda
1. Educación dun grupo de iniciativa de propietarios ou futuros propietarios de vivenda
2. Traballo preparatorio (o recargo dos residentes, aclaración das vantaxes da asociación)
3. A Xunta Xeral de Veciños, que deciden sobre a formación de HOA, elixe a Xunta e o seu presidente, así como unha forma de xestionar a propiedade (polos propietarios dos propietarios da empresa de xestión ou con HOA), aprobar a Carta do HOA
4. Rexistro de HOA como unha entidade xurídica. Isto require unha declaración de rexistro estatal, o protocolo da Asemblea Xeral cunha decisión sobre a creación dunha asociación de propietarios de orixe (copia orixinal ou notarial), dúas copias da Carta de HOA, aprobada pola Xunta Xeral de propietarios (cosidos e numerado), así como un recibo para o pago de impostos estatais para o rexistro dunha asociación (2 mil rublos)
5. Apertura da conta de liquidación da asociación no banco
6. Transferencia dunha casa na xestión dunha comisión especialmente creada, que contén representantes da administración da cidade e os membros do Consello do HOA (acto de aceptación e transmisión - unha forma interdepartamental típica n OS-1A coa aplicación de documentación técnica sobre o edificio)