Métodos para xestionar edificios de apartamentos previstos pola LCD RF para os propietarios das instalacións. A estrutura da xestión das empresas de xestión.
Lembra o empresario Lady-Manager da comedia de Leonida Gaidai "Diamond Man"? Se non, moi en balde. Pronto, Aimenno non máis tarde de 1 jar de 2007, cada edificio de apartamentos debería ter a súa propia empresa de xestión. Pai, como os inquilinos para elixir un método de xestión, e será discutido neste artigo.
Segundo o xefe do Departamento de Vivenda e Servizos Comunitarios e Mellora de Moscú A.L. Makeova, de máis de 39 mil persoas en Moscova con empresas de xestión, preto de 1,5 mil foron determinados. ITA A situación é típica non só para a capital, senón tamén para outras rexións. Por exemplo, na República de Komi, realizáronse 53 supids sobre a elección dun método para xestionar edificios de apartamentos e, como resultado, só en 30 omes que a pregunta foi resolta. Todo isto foi o motivo da decisión do Estado Duma, durante o cal os propietarios das instalacións en edificios de apartamentos deben elixir a organización de xestión, estendeuse a 1 Junk 2007.
Entón, cal é o problema? Funcionarios responsables da promoción da reforma da vivenda e os servizos comunitarios aseguran por unanimidade que a causa da pasividade da poboación está en conciencia insuficiente. Intentamos descubrir a situación xuntos.
Os resultados da privatización das casas de apartamentos de fondos de vivenda en Rusia, cunha rara excepción, están en propiedade total. Por exemplo, en Moscova preto do 25% dos pisos pertencen ao municipio, pero tamén hai edificios onde a propiedade urbana permanece case queda. A diversidade de propiedade require accións acordadas de todos os propietarios de instalacións residenciais e non residenciais ao xestionar a propiedade común de tal casa.
O antigo Código de Vivenda foi xestionado pola Fundación de Vivenda realizada por unha base profesional exclusivamente por autoridades estatais ou locais a través de vivendas e organizacións operativas actividades para "Operación e mantemento do Fondo de Vivenda" (artigo 16-17). O sistema de control de fondos de vivenda incluído, polo tanto, dous niveis: o estado e a vivenda e as organizacións operativas. Os servizos comunitarios foron atopados por organizacións monopolistas de forma non alternativa. Isto significou que en caso de non prestar servizos ou a súa baixa calidade, a situación non podería ser corrixida, xa que o mecanismo de atraer a dirección dun cliente unificado (DZ) á xustiza aos cidadáns non proporcionou a relación e a relación non foi regulado.
Hoxe, este enfoque está claramente desactualizado. As casas residenciais xa non pertencen ao estado completamente, polo tanto, o sistema de xestión debe incluír tres niveis de actividade. Os propietarios deben ser capaces de determinar de forma independente o réxime de xestión e elixir a organización de vivenda de xestión. Entrará en contratos con organizacións implicadas no servizo de utilidades e accións de vivenda, proporcionando condicións cómodas e seguras para a residencia dos propietarios coa súa axuda. As principais responsabilidades directas da organización de xestión son a implementación da planificación técnica e financeira das obras, proporcionando o estado adecuado trasladado á Oficina de Inmobles, así como a prestación de servizos de utilidade e servizos de calidade, implementación, segundo sexa necesario e mantemento do área local.
O novo código de vivenda está baseado no dereito preferente do propietario das instalacións residenciais, cambiou fundamentalmente o concepto de xestión do edificio de apartamentos. Nun principio, o dereito dos propios propietarios da organización da xestión dun edificio de apartamentos está consagrado no Codex. Os propietarios están obrigados a conter a súa propiedade propia, definida individualmente e a propiedade común da casa. Ao mesmo tempo, as características técnicas e condicións individuais do edificio teñen en conta, así como as necesidades específicas dos propietarios das instalacións.
Cales son as opcións para xestionar un edificio de apartamentos? Para os propietarios de instalacións residenciais, tres posibilidades están legalmente proporcionadas: Xestionar a súa propiedade por conta propia, unirse na asociación de propietarios de vivendas ou contratar un director profesional.
Para os propietarios das instalacións residenciais, tres posibilidades están legalmente proporcionadas: Xestionar a súa propiedade por conta propia, unirse na asociación de propietarios ou contratar ao director. Os propietarios están obrigados a manter a súa propia propiedade definida individualmente e a propiedade común da casa.
Goberno directo
Se os propietarios das instalacións residenciais elixen unha variante de xestión directa de instalacións residenciais e non residenciais dun edificio de apartamentos, o que significa que todas as cuestións xerais de acordo co artigo 164 do Codecyrf Vivenda deciden por conta propia. O número de propietarios implicados na administración directa, o HCRF non regula.Para implementar a súa decisión na práctica, os propietarios poden de varias maneiras. En primeiro lugar, todos os problemas de xestión actuais poden resolverse nas reunións xerais dos propietarios das instalacións. En segundo lugar, os propietarios poden distribuír deberes sobre a xestión doméstica. En terceiro lugar, poden elixir un dos inquilinos, dándolle a autoridade para xestionar a economía doméstica ou invitar a unha persoa diferente entre os propietarios (é importante lembrar que a implicación dun director profesional é un tipo especial de xestión dun Edificio de apartamentos e, polo tanto, neste caso é imposible). Os poderes da persoa que, en nome de todos os propietarios, entrarán en relacións con terceiros (por exemplo, cunha brigada de reparación ou unha empresa de seguridade), deben ser confirmadas por todos os propietarios (ou pola maioría) por escrito.
Todos os contratos para a prestación de servizos para o mantemento e (ou) funcionan sobre a reparación de bens comúns nun edificio de apartamentos con persoas que realizan tales actividades deben ser os propietarios das instalacións con base na resolución da súa xunta xeral. Nun contrato, a maioría dos propietarios de instalacións na casa actúan como un lado. Ao mesmo tempo, estes acordos permanecen individualmente. Os primos inclúen principalmente acordos sobre abastecemento de auga fría e quente, drenaxe, subministración de electricidade, subministración de gas (incluíndo subministracións de gas en cilindros), calefacción (subministración de calor, incluíndo a subministración de combustible sólido en presenza de calefacción de forno).
Hai outro problema: o tamaño das contribucións para o mantemento dun edificio de apartamentos. Nótese que a cantidade está determinada en cada caso particular. Os propietarios das instalacións - propietarios xestionados directamente - facer unha taxa por instalacións residenciais e utilidades de acordo cos acordos celebrados con persoas que prestan servizos relevantes. Preguntas sobre o que hai que facer para a mellora da casa e da área local, así como a cantidade de participación de cada propietario no custo de mantemento da casa, sobre a cantidade de tarifa para a prestación de servizos. na Xunta Xeral de Propietarios. A súa decisión é obrigatoria para todos, mesmo para aqueles que non chegaron á reunión. Por suposto, o que estaba ausente ou permaneceu insatisfeito co plan de acción proposto e aprobado, pode apelar no tribunal unha decisión tomada pola reunión. Non obstante, a lei estará ao lado da maioría, por suposto, o caso, se a decisión faise e documentada de acordo coa lei.
Como crear unha asociación propietaria de casa (HOA)
A pesar de todas as súas desvantaxes, os propietarios dos propietarios da vivenda son a forma máis popular de xestión de edificios de apartamentos neste momento. Un dos primeiros Hoas de Moscú foi a asociación de Saburovo.
O procedemento para a creación dun HOA, fixado no codecserf de vivenda, é significativamente simplificado en comparación co que foi previsto pola Lei Federal "On Housing Asociations". Isto faise para axudar aos propietarios de vivenda na realización do dereito de xestionar a súa propiedade. Agora o rexistro de condominio non é necesario como complexo inmobiliario. É evidencia, antes da creación do HOA, non é necesario resolver a tarefa de incorporar unha trama de terra sobre a que se localiza un edificio de varios apartamentos, na composición do condominio.
Para rexistrar a asociación de propietarios de vivendas, deberían proporcionarse os seguintes documentos á autoridade de rexistro:
Solicitude no formulario aprobado polo Goberno da Federación Rusa;
Acta da Xunta Xeral de Propietarios de instalacións residenciais cunha decisión sobre o establecemento dunha entidade xurídica: asociación de propietarios de vivendas;
Reclinistas ou copias notarias dos documentos constituíntes (unha carta exemplar do HOA pódese atopar na orde do Ministerio de Estado Esquema n.º 35 do 03.08.1998 ". Educación da Carta aproximada da Asociación dos Propietarios de Vivenda") ;
Documento sobre o pago do deber estatal.
O custo dos servizos de organizacións que se especializan no rexistro de persoas xurídicas, incluíndo asociacións de propietarios de vivendas, está no rango de 20-50 mil rublos. Se os membros do HOA rexistrarán a asociación de forma independente, os custos serán de aproximadamente 2,5 mil rublos. Destes, 2 mil rublos: o deber estatal para o rexistro estatal dunha entidade xurídica (artigo 333.33 da codificación fiscal); 500rup. - Dutio estatal para a Comisión de Accións Notariais polos Notarios de Oficinas notariais do Estado para o Certificado de Documentos Constituyentes (Copias de documentos constituíntes) de organizacións (artigo 333.24 da CodeCarf fiscal). Ademais, con rexistro independente, os gastos organizativos adicionais xurdirán inevitablemente relacionados co rexistro de accesorios de propietarios.
O rexistro realízase polos corpos territoriais do Servizo Federal Tributario.
Asociación de vivendas
Todas as cuestións de xestión doméstica están resoltas polos órganos de xestión do HOA (a Xunta Xeral de Membros da Asociación) ou unha Cooperativa (a Xunta Xeral de membros da Conferencia Cooperativa). As actividades actuais de xestión domiciliaria son moi frecuentemente realizadas pola Xunta Xeral de Membros do HOA e Cooperativa, senón pola xestión e presidente elixidos do Consello. Ao mesmo tempo, créase unha comisión de revisión, que verifica a actividade financeira da asociación (cooperativa).
Unha organización sen ánimo de lucro pode xestionar un edificio de apartamentos de forma independente (realizando actividades por conta propia ou incluído no seu persoal con base nun contrato de traballo de xestión doméstica) ou para atraer unha organización de control externo (xestor) a isto, concluíndo o relevante contrato con el. Hoa está obrigado a concluír acordos sobre o mantemento e reparación de instalacións residenciais e propiedade común nun edificio de apartamentos con propietarios aínda que non sexan membros da asociación.
Asociación de vivendas, unha organización sen ánimo de lucro para ser rexistrada. A súa Carta está aprobada na Xunta Xeral de Propietarios de Piso. Segundo o código de vivenda, "o número de membros do HOA, creando unha asociación, debe superar o 50% dos votos do número total de propietarios das instalacións nun edificio de apartamentos". Escoitar a creación de Hoa, a xestión da casa é realizada por órganos electos na Xunta Xeral de Propietarios.
Formas de xestión de xestión de moitas vantaxes sobre outros. Primeiro de todo, Hoa como unha entidade xurídica pode levar un préstamo bancario sobre as necesidades comúns dos propietarios.
Ademais das posesións da asociación, non só os propietarios dos propietarios poden ser tratados, senón tamén unha área de terra na casa, unha área de casa, áreas comúns.
A propiedade debe primeiro organizar, despois de que o HOA ten dereito a desfacerse da súa discreción: Vender, arrendar. Pero baixo unha condición: o remedio significa só para as necesidades da vivenda. O pasaporte para a propiedade na casa está situado na organización que xestionou a casa antes (Dirección do Cliente Unificado), ou en BTI, que está consagrado polas instrucións sobre a contabilidade do Fondo de Vivenda da Federación Rusa (aprobado pola orde de O Ministerio de Nacións da Federación Rusa nº 37 do 04.08.1998). A trama de terra sobre a que se localizan os edificios de apartamentos e outros obxectos de bens inmobles, é un propietario común dos propietarios de instalacións nun edificio de apartamentos. Se a trama de terra estaba formada antes da introdución do códec de vivenda e estaba nos rexistros catastrantes do Estado, sae de cargo na propiedade global compartida dos propietarios das instalacións nun edificio de apartamentos.
Se os límites da trama de terra sobre os que o edificio de apartamentos está situado non está definido e documentado (é dicir, a terra non está formada), entón con base na decisión da Asemblea Xeral dos propietarios, a mansión ou calquera outro autorizado Pola reunión especificada da persoa ten dereito a aplicar ás autoridades estatais ou ás autoridades autónomo local cunha declaración sobre a súa formación. Logo da formación dunha parcela de terras e mantendo a súa contabilidade catastral estatal, vai á participación total das partes dos propietarios das instalacións nun edificio de apartamentos (artigo 16 da Lei Federal n. 189-FZ do 29 de decembro de 2004 ". Sobre a introdución de Codecsarf de vivenda ").
Hai un hoa e contras. Hospital, é esta forma de xestión que pode ser un campo por abuso dos órganos de xestión do HOA. O código de vivenda contén disposicións mediante as que a idea principal de Hoa é unha resolución privada de residentes e todo o demais, incluídas as actividades do Consello, o presidente, é a actividade exclusivamente empresarial, controlada e responsable. Na práctica, moitas veces hai unha situación inversa. Inventhe, a asociación menos importante é a carga total de responsabilidade. Se o seu veciño e colega do HOA decide de súpeto non pagar por servizos públicos, todos os outros propietarios terán que cubrir primeiro a escaseza da deficiencia, e só entón chamar a conciencia do defraudador. Así, en lugar de dereitos, o que realmente adquire a Xunta do HOA, o propietario das instalacións residenciais resérvase só unha obrigación de pagar contas sobre a base do parágrafo 3 e 4 do artigo 137 da CodeCarf de vivenda. Por suposto, unha taxa por servizos públicos feitas por outros propietarios pode ser devolto a través do tribunal, pero é case imposible alcanzar os desalojos do propietario.
A propiedade debe ser emitida primeiro, despois de que os propietarios teñen dereito a desfacerse da súa discreción: vender, alugar. Os fondos remediados só deben ir para as necesidades da vivenda.
Xestión da organización
A montaxe de inquilinos pode atraer un controlador de. Por certo, pode facer membros do HOA. Se antes do 1 salto de 2007. Os propietarios non serán determinados co candidato do director, será nomeado pola decisión do municipio, que está obrigado a realizar unha competencia aberta de organizacións gobernantes.As organizacións de xestión están suxeitas a certificación para a conformidade do persoal baixo o grupo empresarial de organismos de xestión de servizos públicos, incluíndo organizacións de xestión, HOA, JSC IDR. ". Os rexistros de persoas e organizacións que pasaron a certificación publicaranse nos medios. Propietarios de vivenda que Escolla a organización de xestión, polo que poderá recibir información sobre as empresas cuxa calidade dos servizos está garantida polo Estado.
De feito, os dereitos e obrigas da organización de xestión serán similares ás que sexan elixibles para o inquilino subvencionable na xestión directa. A organización de xestión, que representa os intereses dos inquilinos, conclúe contratos con servizos operativos, resolve a mellora do territorio, a reparación, o uso de instalacións non residenciais. Detalles dos dereitos e obrigas do xestor deberían reflectirse no contrato. Pódese ter en conta os intereses de todos os residentes e tratar de previr todas as opcións posibles, os propietarios de vivendas terán que recorrer á axuda dun avogado. O contrato debe proporcionar necesariamente as medidas para a responsabilidade disciplinaria e material da organización de xestión.
Ademais, este tipo de xestión é obvio: non hai necesidade de crear unha entidade xurídica (asociación). Para nomear unha organización de xestión, é suficiente resolver a Xunta Xeral de Propietarios. Non obstante, é necesario achegarse moi coidadosamente á selección da organización de xestión, xa que, trasladando os seus poderes á xestión do director profesional, os residentes poderán controlar principalmente os resultados da xestión, pero non o propio proceso.
Como determinar a taxa por utilidades e comprobar o tamaño das contribucións?
Regras xerais para a prestación de servizos de utilidade pública aos cidadáns de acordo coa conta 1 O artigo 157 da CodeCarf de vivenda está establecida polo Goberno. Tradicionalmente, o tamaño das taxas de utilidade (abastecemento de auga quente e fría, eliminación de auga, fonte de alimentación, subministración de gas, calefacción) determínase a partir das lecturas dos dispositivos de contabilidade. Se non hai dispositivos de contabilidade, a taxa calcúlase sobre a base dos estándares de consumo de servizos públicos. Estes estándares son aprobados polos gobernos locais (nas entidades constituyentes da Federación Rusa de significado federal Moscova e a autoridade de San Petersburgo do poder estatal do tema relevante da Federación Rusa) da forma prescrita polo goberno.
Para comprobar a cantidade de pagamento establecido pola organización de xestión, é necesario tomar o decreto apropiado do asentamento territorial e do órgano operativo e comparar a cantidade calculada de pagos de servizos públicos con acumulación.
Comezar a xestionar
A votación pode ser a tempo completo e ausente. Cun gran número de propietarios das instalacións, a Xunta Xeral en forma de votación ausente é racionalmente. Neste caso, os propietarios transmiten as súas decisións sobre cuestións suscitadas sobre a votación por escrito na dirección que está listada na Asemblea Xeral.
A forma de votación na reunión xeral dos propietarios da local está determinada polo RF.3 Artigo 48 do ZHCR: o número de votos de cada propietario da sala nun edificio de apartamentos nunha reunión xeral é proporcional á súa participación No dereito de propiedade común para a propiedade xeral nesta casa. Noutras palabras, o número de votos que o propietario está determinado polo tamaño (área real) da súa propiedade.
Este método de votación é común. Se estamos falando de tomar decisións por parte dos membros do HOA, a orde de votación pode definirse na configuración (a asociación ten dereito a elixir non a "votación de metros cadrados", senón por calquera outro, por exemplo, polo número de vivir na sala residencial). Se non hai ningún método de votación na Carta, non está estipulado, debe realizarse de acordo co Código de Vivenda.
O acordo de xestión debe reflectir os intereses de todos os propietarios de instalacións residenciais nun edificio de apartamentos por igual, así como proporcionar os mesmos enfoques para o financiamento de custos.
Se un dos propietarios é o estado
Como xa se mencionou, a peor parte das instalacións residenciais é actualmente propiedade dos cidadáns. Non obstante, sempre quedaron instalacións residenciais ao municipio. Son necesarios, por exemplo, para implementar un programa de contratación social, para eliminar os inadimplentes de IT.P.As entidades municipais, as materias ea Federación Rusa participan na toma de decisións na Xunta Xeral de Igualdade de Dereitos con outros propietarios. Non hai privilexios para este grupo de propietarios de instalacións residenciais non son proporcionados pola lei.
Tamén é posible que o propietario das instalacións sexa a Asociación Pública de Cidadáns ou Sindicatos. A continuación, os dereitos e obrigacións do propietario colectivo coincidirán cos dereitos e obrigas do propietario individual. A única diferenza será que para presentar os seus intereses á Asociación Pública terá que ser elixido un dos seus membros e documentar os seus poderes.
Se se perde o período de selección da organización de xestión
É probable que non todos os propietarios das instalacións residenciais sexan determinadas coa elección da opción de xestión no período asignado. Hai unha pregunta sobre o litixio: que pasará a non definir? Por suposto, despois de 1 junk 2007. Os propietarios non perderán o dereito de elixir. O dereito de xestionar a súa propiedade, proclamado na Constitución, foi consagrado polo Código Civil de dez anos. Se os propietarios no tempo previsto non podían escoller un método de xestión, o Estado realizará unha competición para a selección dunha organización, que realizará servizos públicos de construción dun edificio. Un ano máis tarde, a compañía será inspeccionada polo municipio, e os inquilinos comunicarán se o seu traballo organiza a organización designada. Este esquema permitirá formar relacións entre o propietario e os xestores a partir dun acordo que proporcione dereitos e obrigas mutuos e o principal establecemento de responsabilidade.
Se os propietarios do tempo previsto non podían escoller un método de xestión, o Estado realizará unha competición para a selección dunha organización que realizará servizos públicos dun edificio de apartamentos.
Se a empresa de xestión é discutida
E, finalmente, xorde a última pregunta de cada propietario da vivenda: ¿Que tan eficaz é o novo sistema de xestión? A maior parte do 51% dos Monitorización de Monitorización de Romir enquisados cren que as innovacións no campo da xestión da fundación residencial non cambiarán a situación actual; O 17% cren que os cambios mellorarán o traballo das utilidades públicas; O 11% pensa que a calidade dos servizos de utilidade deteriorarase e o 21% dos entrevistados atopáronse coa resposta.
Segundo a maioría, a Dirección do cliente unificada é o principal estímulo no sistema de utilidade. Pero non podemos apreciar as actividades das organizacións de xestión comercial. Big Plus Deza atópase en controlabilidade: a Dirección do cliente unificada está interesada en xestionar unha fundación residencial e ten certas habilidades nesta área (no futuro, todos os desarros deberían transformarse en sociedades anónimas, que aumentarán a Interese da Dirección na prestación de servizos de alta calidade). É por iso que moitos oficiais, incluídos os representantes do Departamento de Vivenda e Servizos Comunais e Mellora de Moscú, cren que o desexo non é a peor organización de xestión.
Resumindo, digamos que a relación entre os residentes da casa eo xestor de proxectos deben documentarse. O acordo de xestión, en función dos cales se realizarán os dereitos e obrigacións dos residentes da casa e do xestor, deben ser particularmente coidadosamente. Despois de todo, a dispoñibilidade do impacto no xestor eo mecanismo de controlar as actividades da empresa de xestión tamén depende diso. Polo tanto, a cuestión da amizade entre o director e o residente do edificio de apartamentos permanece aberto. A experiencia das actividades do HOA demostrou que é posible establecer a interacción, pero isto tamén require o tempo e a dispoñibilidade dun consultor legal. Lembrevidamente recordar que a forma escollida de xestionar a casa pódese cambiar en calquera momento sobre a base da decisión dos propietarios. Vai evidencia, a decisión será cancelada polos propietarios e continúase a procura dunha forma adecuada de xestión.