Contamos con que un fondo de compensación, unha conta de escro, que facer se o desarrollador faleceu e sobre novas regras para a protección dos accionistas enganados en 2019.
En media, o 2 ao 6% dos accionistas cada ano non reciben as súas instalacións a tempo e crea un problema significativo para o mercado inmobiliario. A protección dos dereitos dos accionistas previstos en 2005 por lei número 214-FZ era insuficiente, polo que continuou mellorándoo. As novas regras están deseñadas para protexer os dereitos dos accionistas enganados. O período de transición foi lanzado ata xullo de 2019.
Todo sobre innovacións na lei
Elementos e conceptosQuen son tales accionistas enganados
Problemas de construción de patrimonio
Requisitos para o desarrollador
Requisitos para DDU.
Responsabilidade para cambiar os prazos
Fondo de compensación
Desenvolvedor de bancarrota
Account.
Garantía
Perspectivas para as innovacións
Sobre obxectos e conceptos
Entón, hai dúas características principais. O primeiro é o desarrollador: unha entidade xurídica que ten ou no arrendamento adecuado de terras e atraendo participantes en efectivo en construción de patrimonio para crear edificios de apartamentos e (ou) outros obxectos inmobiliarios baseados no permiso obtido.
O segundo é un participante na construción compartida: unha entidade cidadá ou xurídica. Xuntos poden construír non só edificios residenciais, senón tamén garaxes, instalacións de saúde, catering, actividades comerciais, comercio, cultura e outros obxectos inmobiliarios, con excepción das instalacións industriais. Isto está rexistrado no artigo 2 da Lei.
Tamén hai unha definición clara do obxecto de construción de patrimonio, é dicir, o feito de que no futuro debería ser o seu apartamento, un garaxe ou un lugar no aparcadoiro subterráneo preto da casa. Estas instalacións residenciais ou non residenciais para ser transferidas ao accionista despois de recibir permiso para comisar un edificio de apartamentos e (ou) doutro obxecto inmobiliario e parte desta casa ou obxecto de inmobles, incluído o diñeiro do participante ..
Quen son tales accionistas enganados
Para que o comprador dos bens inmobles problemáticos en construción, son necesarios as seguintes condicións:- O acordo de accionista foi concluído;
- O partido executivo non cumpriu as obrigacións baixo o contrato de participación de patrimonio maior que 9 meses. e non aumentou o investimento na construción dunha casa de máis de dous períodos de informes seguidos;
- O desarrollador non ten sucesor de construír un obxecto;
- As obrigacións da empresa de construción antes de que os accionistas non estean garantidos pola garantía do banco ou o seguro de responsabilidade civil.
NOTA: Nalgúns casos, incluso a dispoñibilidade dun contrato de participación de patrimonio na construción non pode protexer o comprador-accionista. A lei federal n.º 214-FZ "sobre a participación no patrimonio neto de edificios de apartamentos e outros obxectos inmobiliarios" (lei n ° 214-FZ) non protexe aos accionistas se:
- Na casa construída, os mesmos locais foron vendidos varias veces;
- A casa está construída nunha trama que non é emitida ou aluguer;
- A casa está construída nunha trama onde non está permitido;
- A casa está construída cunha violación dun plan de planificación urbana, os requisitos do proxecto.
O abuso dos accionistas cos seus privilexios (por exemplo, a posibilidade de rexeitar unilateral do contrato ou obter sancións por violación da transmisión do obxecto) pode levar ao tribunal que lles rexeitará a protexer os dereitos se a natureza maliciosa de establécense accións.
Problemas de construción de patrimonio
En esencia, as trampas están quedando claro para todos os que estudan coidadosamente este esquema de investimento inmobiliario.
As plusas do esquema son obvias: o comprador recibe inmobles nun 30-40% máis barato que o prezo medio de mercado; O desarrollador recibe fondos para a construción de obxectos inmobiliarios e a posta en marcha da canle do produto acabado.
Desafortunadamente, tal investimento sempre está asociado a riscos considerables. As diferenzas pequenas son bastante comúns, non sempre o calendario cometido a fondo. Con todo, ocorre que o desarrollador pospoñíase específicamente a conclusión da construción ou tira o momento de entrar na vivenda.
Adoptado en 2005 a lei n.º 214-FZ introduciu a prohibición dos desenvolvedores a pisos preselivos antes de recibir permisos; Pedín aos desenvolvedores que se rexistren no contrato todos os termos e sancións para o seu incumprimento, así como rexistrar todos os contratos de participación de capital (DDU) para excluír vendas dual.
Non obstante, isto non foi suficiente e os cambios comezaron a introducir cambios.
En primeiro lugar, a construción de vivendas debe separarse doutras actividades coa imposición de restricións ao desarrollador para realizar operacións que non están relacionadas coa implementación do proxecto.
En segundo lugar, debe observarse o principio de "unha empresa dunha empresa". Ao mesmo tempo, a construción con participación compartida en varios permisos está agora prohibida. Ao mesmo tempo, os grandes desenvolvedores non poderán delegar as súas funcións ás estruturas infantís para asumir a execución de varios proxectos á vez, porque a experiencia debe ser polo menos 3 anos (polo menos como contratista xeral ou cliente).
En terceiro lugar, a actividade do desarrollador debe ir acompañada dunha institución de crédito do banco designada. As contas da compañía, o cliente técnico eo contratista xeral deben ser abertas no mesmo banco.
En cuarto lugar, os requisitos para a reputación comercial dos órganos de xestión do desarrollador e os seus participantes están axustados. Entre os fundadores do desarrollador non pode ser caras con conviccións desapercibidas ou destacadas, así como aqueles que cuxas actividades causaron a quebra da entidade xurídica.
A empresa debe obter unha conclusión de exame mesmo para edificios baixos, sen ter débedas (excepto os préstamos obxecto de aprendizaxe para a construción). Nunha entidade de crédito do banco autorizada, os fondos deben depositarse por valor de polo menos o 10% do custo de construción (un paracaídas peculiar, que debe ser protexido e desenvolvedor e accionistas en caso de aperto de tempo ou quebra).
En quinto lugar, a lei establece o límite dos gastos do desarrollador á fundación da remuneración, o pagamento dos servizos do banco, os servizos da empresa de xestión, publicidade, servizos comunitarios, servizos de comunicación, aluguer. Este límite é do 10% do custo de deseño de construción.
Como elixir unha empresa fiable
Se vas a mercar un apartamento na casa en construción:- Aprende a información dispoñible sobre o desarrollador, comproba a súa reputación.
- A forma máis sinxela de confirmar o feito de que vai ler en Internet, - para ir a calquera dos edificios e asegurarse de que se realice o traballo.
- Antes de asinar o contrato de participación de patrimonio en construción, lelo con coidado, non se apresure.
- Se tes as máis mínimas dúbidas, consulte aos avogados para axudarche a entender todos os intrinxecos legais.
Novos requisitos para o desarrollador
Ata o día, un contrato co primeiro participante na construción de participación do desarrollador non máis tarde de 14 días está obrigado a publicar nos medios ou en internet unha declaración do proxecto onde se indiquen información sobre a información da empresa e do proxecto.
O desarrollador está obrigado a proporcionar unha distribución á súa solicitude:
- permiso de construción;
- Substancia técnica e económica do proxecto;
- Conclusión do exame estatal da documentación do proxecto;
- Documentación do proxecto, que inclúe todos os cambios feitos a el;
- Documentos que confirman as regras de desenvolvedor á trama de terra.
Tamén debe investir no proxecto os seus propios fondos por valor de polo menos un terzo do orzamento total do proxecto; O diñeiro atraído polos accionistas debe ir estrictamente para a implementación dun proxecto específico e en ningún outro lugar.
Requisitos para a participación
De acordo co DTU, un lado (Lolshler) comprométese a pagar unha participación fixa no documento e adoptar un obxecto listo e a outra parte comprométese a construír e enviar este obxecto ao acordo previsto polo acordo.O contrato debe cumprir:
- Determinación do obxecto específico de construción compartida que se transmitirá de acordo coa documentación do proxecto do desarrollador;
- Especificando o prazo para a transferencia do obxecto de construción de capital para o accionista;
- información sobre o prezo do contrato, o tempo e a orde de pagamento;
- Información sobre o período de garantía que actúa en relación co obxecto en construción.
A falta de polo menos un dos termos que aparecen condicións, o contrato considérase inválido. Cada DDU debe estar rexistrado na división rexional de Rosreestra para evitar a dobre venda.
O accionista ten dereito a rescindir unilateralmente o contrato, se, por exemplo:
- Houbo problemas cos termos;
- Os requisitos para a calidade do obxecto inmobiliario son violados significativamente;
- A planificación dos pisos previstos polo proxecto inicial cambia.
En caso de rescisión do contrato, o desarrollador está obrigado a devolver non só o diñeiro aos accionistas, senón tamén o interese polo uso de fondos prestados no importe da taxa de financiamento 1/150 do Banco Central da Federación Rusa, que opera o día do cumprimento da obriga de devolver os fondos pagados polos accionistas. Ao mesmo tempo, a empresa pode rescindir o contrato só a través do tribunal despois de 3 meses.
Responsabilidade para cambiar os prazos
O desarrollador está obrigado a transferir o obxecto aos participantes na construción de patrimonio neto que o termo estipulado polo tratado. O período de transferencia está configurado para todos os participantes, é un.Se o proceso está atrasado, o desarrollador está obrigado a pagar unha sanción (penal) aos compradores por valor de 1/75 taxa de refinanciamento do Banco Central da Federación Rusa, actuando o día do cumprimento da obriga, sobre o prezo do contrato por cada día de atraso.
No caso de que sexa imposible construír unha casa no contrato gravado no contrato, a empresa está obrigada por 2 meses. Por escrito para notificar aos accionistas e suxerir que faga cambios no contrato.
Ademais, o DDD establece certos términos para a transferencia de inmobles aos investimentos inmobiliarios despois de recibir permiso para comisar a casa.
Segundo a lei n.º 214-FZ, o desarrollador está obrigado a transferir todos os pisos a clientes por 2 meses. Despois de aceptar a Comisión Estatal.
Fondo de compensación para protexer os accionistas enganados
Para asegurar que o seguro de responsabilidade civil dos desenvolvedores en condicións de participación dos acordos de participación é agora un fondo de compensación.
Todas as empresas que venden pisos na etapa de construción deben de acordo coa lei debe ser transferida ao fondo de compensación para proporcionar pasivos baixo un acordo do 1,2% do prezo de cada DDU. A lei prevé unha avaliación anual das obrigas para axustar o tamaño da avaliación da avaliación, pero non con máis frecuencia 1 hora ao ano.
Os fondos do Fondo de Compensación dirixiranse á conclusión dos obxectos inmobiliarios problemáticos. Diríxase ao CEO de Fondo de Compensación da Axencia de Vivenda e préstamos hipotecarios (AHML). É moi importante que a tarefa da fundación non inclúa a recollida de certa cantidade, só é necesario asegurar que proporcione cobertura financeira dos riscos existentes.
A cantidade máxima de posibilidade de compensación de diñeiro determínase con base na superficie total de instalacións en construción eo prezo dun metro cadrado de vivenda nesta propiedade. Ao mesmo tempo, a área total do obxecto de construción de patrimonio neto non pode exceder os 120 m², eo prezo de 1 m² non pode ser superior ao valor medio por vivenda similar no mercado primario da mesma rexión.
O Fondo de Compensación axudará a protexer os dereitos dos novos accionistas; Para axudar a eses cómplices que xa atoparon dificultades, as autoridades rexionais debuxaron gráficas da conclusión dos obxectos problemáticos, indicando o tempo e os mecanismos da solución.
Se o desarrollador está en bancarrota
A duración total do procedemento de quebra é reducida pola abolición dos procedementos de recuperación financeira e optimización de actividades realizadas polo xestor de arbitraxe e do Tribunal de Quebra. O primeiro procedemento introdúcese no procedemento de produción competitiva, mentres que o líder profesional debe dirixir a empresa falida, que xa ten experiencia no sector da construción. Un novo xestor de bancarrota dirixe unha carta aos accionistas nos que se describirá o procedemento e o algoritmo de accións.
A lei "En bancarrota" establece que os requisitos de todos os accionistas preséntanse ao xestor de competición e non ao tribunal de arbitraxe a máis tardar máis de 2 meses. Desde a data de recepción da notificación do director competitivo. O director considera os requisitos e inclúos no rexistro.
Se, no transcurso do procedemento de quebra, o motivo suficiente parecía crer que a solvencia do desarrollador de deudores podería ser restaurada, é posible restaurar unha transición á xestión externa.
O xestor competitivo está obrigado a realizar as accións necesarias para buscar e atraer a outro intérprete. Hai outra opción: a reunión dos accionistas ten dereito a decidir sobre o método de execución de obrigas ao recibir unha indemnización do Fondo de Compensación. Ademais, segue sendo a posibilidade de pagar os requisitos transferindo a disposición do obxecto de construción inacabada ou a transferencia de instalacións residenciais (se o obxecto xa está construído). A decisión faise por separado para cada casa en construción, a xunta xeral dos futuros inquilinos, é necesario obter a aprobación de ¾ dos accionistas.
Teña en conta que: Na quebra do desarrollador, a categoría máis vulnerable de propietarios son propietarios de instalacións non residenciais, incluíndo apartamentos.
A trama de terra ea casa en construción están comprometidas cos participantes na construción de capital ata que o desarrollador cumpre as súas obrigacións; Ao mesmo tempo, a propiedade do inmoble procede ao accionista ao momento do rexistro do contrato de participación de capital.
Que é unha conta de depósito de depósito?
Eskrow - especialidade de depósito condicional, sobre o que se acumulan os grados en efectivo ata que se complete a construción da casa. As contas de depósito de depósito en Rusia apareceron en 2014, pero usou este esquema só en 2018.
Os intereses sobre fondos colocados nas contas de depósito non se cobran, eo banco onde estas contas están abertas, non reciben remuneración. De feito, unha conta de depósito de depósito é un depósito sen xuros, o diñeiro no que está conxelado por un período que non exceda a data de posta en marcha do obxecto en funcionamento na declaración de deseño máis 6 meses. Ao usar contas de depósito, os accionistas non aceptan o risco financeiro asociado a un desarrollador específico e asumen o risco só a un banco autorizado, que os debe devolvelos nos casos proporcionados pola lei. No caso de que o banco sexa declarado en bancarrota, o desarrollador reinicia o contrato co novo axente do banco, o diñeiro asegurado será transferido a unha nova conta.
A empresa recibe fondos das contas de exoruum despois de entrar no obxecto a operar e rexistrar o dereito de propiedade de polo menos un apartamento.
Medios con contas de depósito pode ser traducido tanto para pagar as obrigas da compañía en un contrato de préstamo, ou listaranse directamente ao creador (para calcular o valor, no caso cando a construción foi levada a cabo sobre os fondos prestados.
Período de garantía - 5 anos
O deterxente ten dereito a esixir a eliminación gratuíta de defectos detectados ou reducir o prezo do piso á cantidade adecuada. Ademais, o accionista pode esixir unha indemnización polos seus gastos para eliminar as deficiencias.Perspectivas para as innovacións
Desde o 1 de xullo de 2019, os cambios na lei federal n.º 214-FZ comezaron a operar íntegramente. A construción compartida debe ser substituída polo proxecto, debe crearse o rexistro (axudará a comprobar a fiabilidade do desarrollador).
Tamén a partir do 1 de xullo de 2019, o procedemento para a venda de vivendas en edificios novos cambiou. De acordo coa lei, a empresa agora recibirá diñeiro non do accionista para continuar a construción, senón a partir de bancos acreditados e almacenalos en contas de depósito.
Pero non todos os desenvolvedores traballarán neste esquema. Segundo a resolución, os desenvolvedores poden vender pisos para condicións antigas, se na casa está listo polo menos o 30%, eo número de contratos concluídos - non menos do 10%. Os xudeus especializados en inmobles, xa sinalaron que os desenvolvedores están a buscar esquemas de bypass, na implementación de que os compradores de propiedade non entrarán no DDD.
Só o contrato de participación de patrimonio pode garantir a protección dos dereitos do accionista, polo que o comprador non pode aceptar a proposta do desarrollador que emita un proxecto de lei ou un contrato de asignación de dereito ou un acordo de cofinanciamento.
Os expertos inmobiliarios cren que os cambios na lei número 214-FZ forzarán ás pequenas e medianas empresas do mercado, xa que o obxectivo das innovacións é a renome da industria da construción. Doutra banda, esta situación pode causar cambios significativos no mercado de préstamos hipotecarios, obrigando aos bancos a ofrecer solucións de crédito máis rendibles para aqueles que queiran comprar vivenda.
