Contrato preliminar de venda: por que é necesario e como facelo ben

Nalgúns casos, conclúese un contrato preliminar antes de facer unha compra de transaccións e venda de inmobles. Contamos por iso e as sutilezas da súa compilación máis.

Para confirmar legalmente a súa intención de comprar inmobles, hai varios mecanismos: facer un depósito, o pagamento anticipado e a conclusión dun contrato preliminar. Cada variante é efectiva ao seu xeito.

Cando o contrato preliminar é

Un acordo preliminar da compra e venda de inmobles reside no caso de que un dos partidos non estea listo para entrar inmediatamente no contrato principal. Isto pode ocorrer polos seguintes motivos:

• O vendedor non prepara documentos que confirman a propiedade dos inmobles;
• O comprador non ten ningunha cantidade necesaria para a compra, con todo, debería aparecer nun futuro previsible;
• Ao comprar inmobles, os medios de préstamos hipotecarios son utilizados, con todo, o banco leva tempo (ata 3 semanas) para realizar unha análise específica do obxecto, incluíndo a verificar a transparencia legal da transacción e explorar o informe dun avaliador profesional;
• A propiedade vendida é comprometida, e o tempo é necesario para levar a cabo o procedemento para levantar a gravación.

Lembre que ao comprar unha vivenda nos termos da participación de patrimonio na construción, un contrato preliminar de venda non é porque non proporciona ao accionista das necesarias garantías legais

• 

Que garante o contrato

Un contrato preliminar é unha especie de garantía para cada parte da transacción. Para fixar as obrigas do comprador ao vendedor, o contrato debe ser fixado no contrato. Ao mesmo tempo, o contrato está fixado e o custo dos inmobles, garantindo ao comprador a invarianza do prezo do obxecto ata a compra.

O Código Civil da Federación Rusa proporcionou unha garantía do cumprimento das condicións preliminares do contrato. Se o comprador ou vendedor dentro de 6 meses por algún motivo evade a conclusión do contrato principal, a outra parte pode aplicarse ao tribunal. No caso de que non hai obstáculos á conclusión da transacción, o tribunal decidirá coherente á conclusión do contrato principal.

Para que o Tribunal acepte tal reclamación, ao concluír un acordo preliminar, debe determinar o obxecto de venda o máximo posible, caracterizando o obxecto do bens inmobles, ademais de indicar o prezo do contrato, a secuencia e o procedemento para facer colonos mutuos. Ademais, o tratado debe determinarse no contrato, cuxa ofensiva comprométese a concluír o contrato principal. Esta vez pódese cambiar sobre a aparición das circunstancias especificadas no contrato preliminar.

Se o tribunal ten unha decisión positiva, considérase concluído o contrato preliminar. Os termos do contrato están determinados pola decisión xudicial e actuarán desde o momento en que este documento entre a forza lexítima.

• 

Como facer un contrato

No sentido da arte. 429 do Código Civil da Federación Rusa Partido do contrato preliminar de venda comprométese a concluír no futuro o principal contrato de venda sobre condicións previamente acordadas.

Debe concluírse o contrato preliminar de venda por escrito. A petición das partes, pódese elaborar e asegurar o notario (Art. 163 do Código Civil da Federación Rusa). Neste caso, o tamaño da tarifa para cometer accións legalmente significativas determinarase en función do prezo da transacción (parágrafos. 4 do parágrafo 1 da arte. 22.1 Fundada da lexislación da Federación Rusa no notario). Non se require rexistro estatal de tal contrato.

O contrato preliminar debe conter:

• Condicións para establecer un tema do contrato (do acordo preliminar definitivamente debe seguir que as súas partes acordaron concluír un contrato para a venda dun determinado obxecto de inmobles nas condicións especificadas no contrato preliminar);
• As condicións do contrato principal sobre o que, segundo unha das partes, debe alcanzar un acordo ao concluír un acordo preliminar;
• Condicións sobre o prezo do piso;
• A lista de persoas que viven no que indican os seus dereitos de usar estas instalacións residenciais (se hai).

A falta dunha compra preliminar e venda do obxecto inmobiliario polo menos unha das súas condicións esenciais, tal documento será considerado insignificante e a transacción non ten éxito

Contrato de suxeito e prezo

Ao describir o tema do contrato - o obxecto de inmobles - é necesario indicar totalmente e correctamente todas as súas características principais, a saber:

• enderezo;
• número catastral;
• Cadrado de acordo cos datos do certificado da Oficina de Inventario Técnico;
• Número de habitacións;
• Para o apartamento pode especificar o chan no que se atopa, e os pisos xerais da casa na que se atopa o apartamento.

Para confirmar as características da instalación inmobiliaria no contrato preliminar, recoméndase indicar documentos que confirmen o dereito de propiedade, os seus detalles. Ademais, débese dar estes certificados de rexistro estatal de dereitos de propiedade ou descarga do Rexistro Estatal Unificado de inmobles.

Ten en conta que o prezo da propiedade que actúa como obxecto da transacción está totalmente indicado en rublos. Se, ao concluír un contrato preliminar, as partes acordaron introducir un depósito ou anticipo, o seu tamaño tamén debería especificarse.

O texto do contrato principal debe estar conectado ao acordo previo. Nota: Se especifica diferentes cantidades de transaccións en acordos preliminares e principais, esta é unha violación da lei.

Ademais do valor da propiedade no contrato preliminar, é necesario indicar cal das partes son os custos de pagamento de servizos notarios, alugar unha célula bancaria, rexistro estatal da transferencia de propiedade dun apartamento.

ANSROOMS.

Ao elaborar o texto do contrato, preste atención a se os datos das partes - o vendedor e o comprador están correctamente indicadas, completándoas con datos en documentos que confirman a identidade. Nota: Os especialistas en mercado inmobiliario recomendan especificar no contrato non só enderezos de rexistro, senón tamén enderezos reais das partes (tamén pode especificar teléfonos, enderezos de correo electrónico). En caso de situacións anormais, tal prudencia permitirache atopar unha contraparte baixo o contrato.

Teña en conta que na vivenda que é obxecto da transacción, non só o vendedor, senón tamén as persoas que, despois da venda, o dereito de acomodar permanecerá (por exemplo, os antigos membros da familia do propietario, que no O tempo da privatización do apartamento tiña iguais dereitos para privatizar co propietario, pero rexeitárono). O dereito de usar vivenda neste caso é un carácter indefinido, polo que as persoas deben ser necesariamente indicadas no contrato preliminar. A súa lista é unha condición significativa para a venda e venda do piso.

No contrato preliminar, deberían indicarse os datos de pasaporte, así como os prazos de eliminación da conta de rexistro despois da conclusión do contrato principal para a venda de pisos dos demais rexistrados no apartamento excepto o vendedor.

Outros termos de contrato

No contrato preliminar, deberían prescribir os dereitos e obrigacións dos seus partidos, así como os prazos para os termos do contrato. É especialmente coidado co procedemento para transferir o obxecto ao comprador, proporcionando penas para o atraso no cumprimento das obrigas baixo o contrato. Isto eliminará situacións onde o vendedor atrasa o tempo de transferencia.

Ao concluír un contrato preliminar, ten dereito a decidir, indicar nel o prazo de concluír o contrato principal ou non. Se ten a intención de especificalo, debe significar:

• ou unha data específica ("03/10/2019");
• ou unha data, non máis tarde do que debe concluír o contrato principal ("non máis tarde do 10.03.2019");
• ou o período durante o cal o contrato principal será concluído ("dentro de tres meses despois da conclusión do contrato preliminar").

Teña en conta que: a lei non proporciona requisitos para o tempo. Deste xeito, o termo pode ser breve (por exemplo, despois de 1 meses a partir da data de sinatura dun acordo preliminar) ou longo (por exemplo, despois de 15 meses a partir da data de sinatura dun contrato preliminar).

Se o contrato previo non especifica o prazo de concluír o contrato principal, será necesario concluír durante o ano a partir da data de sinatura do contrato preliminar.

Se o contrato principal non está concluído no período especificado no contrato preliminar, e ningunha das partes envía unha proposta para concluír o contrato principal, o acordo preliminar perde a súa forza e as partes están exentas do cumprimento das obrigas previstas en el.

• 

Riscos á conclusión do contrato preliminar

En primeiro lugar, o tema dun contrato preliminar de venda non é mercar un apartamento, senón só a intención das partes no futuro para concluír o contrato principal. Por este motivo, un acordo preliminar non pode ser unha garantía de vivenda, aínda que xa fose pagado polo comprador.

En segundo lugar, o tribunal non pode recoñecer a propiedade dun apartamento, xa que o contrato non contén as obrigas do vendedor para transferir o piso ao comprador. Se o comprador atrae ao tribunal cun reclamo pola conclusión do contrato de venda principal, a probabilidade de presentar unha reconvención é xenial. O tema dunha afirmación deste tipo debe ser o recoñecemento do contrato preliminar para a venda do piso por non válido ou non cambiou.

• 

En terceiro lugar, hai un risco de vender inmobles dobre. Ao finalizar o contrato preliminar, o comprador non xorde o dereito de propiedade, o contrato non está suxeito ao rexistro estatal. Desafortunadamente, esta circunstancia contribúe ao feito de que o desarrollador sen escrúpulos pode concluír o mesmo contrato con outro comprador.

En cuarto lugar, no caso dun xuízo, o comprador só pode aplicar ao retorno dos fondos investidos co pago dunha sanción no importe da taxa de refinanciamento do Banco de Rusia. Se o desarrollador é recoñecido por quebra, existe a posibilidade de que o comprador poida ser privado desta posibilidade.

Prestando atención ao feito de que no contrato preliminar para a venda do piso debe indicar que o apartamento non está baixo arresto, non está colocado, libre de calquera gravames e restricións

¿É posible rescindir o acordo?

As normas de rescisión do Acordo son establecidas polas normas do Código Civil da Federación Rusa. O contrato pode ser rescindido:

1. Se o contrato principal non está concluído sobre o tempo que as partes acordaron, ningunha das partes enviou unha proposta para concluír un contrato de venda;
2. Se o comprador non ten tempo para recoller a cantidade necesaria para a redención de bens inmobles, e ao mesmo tempo non hai ningún acordo entre as partes para ampliar o prazo do contrato preliminar ou o novo acordo;
3. por acordo mutuo dos partidos;
4. Se, despois da conclusión do contrato, descubríronse deficiencias substanciais nos inmobles vendidos.

Se a conclusión do contrato preliminar foi acompañado por un prepago substancial polo comprador, entón en caso de rescisión do contrato de venda de inmobles, o vendedor está obrigado a devolver o importe que lle paga.

• 

Se o vendedor se rexeita a devolver un depósito, a vítima ten dereito a enviar a reclamación ao tribunal no lugar do rexistro do entrevistado. Considere: mesmo se a recepción da transferencia de diñeiro non foi emitida, é posible presentar unha reclamación para o enriquecemento ilegal do vendedor. A confirmación será un extracto da institución bancaria ou o testemuño escrito das testemuñas.

Ao compilar unha notificación de rescisión da transacción, hai que ter en conta que as normas de dereito civil da Federación Rusa non regulan a forma unificada do documento, polo tanto, non é posible pagar o foco no formulario, Pero o contido deste documento.

A notificación debe conter:

• Nome completo e data de documentación;
• as disposicións do contrato de venda previa rematado;
• Descrición dunha violación do contrato (se tiveron lugar);
• requisitos do solicitante e do acusado;
• Sinatura.

É moi importante ao enviar unha notificación para gravar o tempo de enviar un documento, xa que é esta data que será a principal para determinar os prazos en caso de chamamento a un tribunal superior.

Nun acordo sobre a rescisión do acordo preliminar para a venda e compra de inmobles, é necesario poñer o número de identificación, a data do seu deseño, así como a cidade na que se atopa a propiedade. A continuación, prescriben as notas nas que a lista de motivos que serven a medida que se especifica detalladamente a relación entre as partes da transacción.

O procedemento de rescisión do contrato preliminar

1. Estudar coidadosamente as disposicións do contrato, comprobar todas as súas disposicións, así como os termos de rescisión da transacción. Comprobe se o contrato está feito correctamente, se as partes están correctamente indicadas, xa que o documento executado incorrectamente automáticamente a forza legal.
2. É necesario asegurarse de que se executaron todas as disposicións do contrato preliminar. Se non, esta é unha boa razón para rescindir o contrato preliminar de venda.
3. O iniciador de rescisión do contrato preliminar envía un aviso por escrito á segunda parte. No caso de obter a negativa a resolver o problema, o iniciador ten dereito a solicitar ao tribunal.
4. Se os participantes da transacción chegaron a un entendemento mutuo, a abolición das obrigas contractuais implementa a través da sinatura do "contrato inverso". Neste caso, as partes da transacción están cambiando en lugares, é dicir, o antigo comprador está dotado do estado do vendedor e o vendedor é o comprador.