શેરધારકોની સુરક્ષા: 2019 માં અમલમાં નવા નિયમો

અમે એક વળતર ફંડ, ઇએસસીઆરઓ-એકાઉન્ટ શું છે તે વિશે કહીએ છીએ, જો ડેવલપર નાદાર અને 2019 માં કપટવાળા શેરધારકોના રક્ષણ માટે નવા નિયમો વિશે શું કરવું.

સરેરાશ, દર વર્ષે 2 થી 6% શેરહોલ્ડરોને સમયસર તેમની સુવિધાઓ પ્રાપ્ત થતી નથી, અને તે રીઅલ એસ્ટેટ માર્કેટ માટે નોંધપાત્ર સમસ્યા ઊભી કરે છે. 2005 માં કાયદા નં. 214-એફઝ દ્વારા પ્રદાન કરેલા શેરહોલ્ડરોના અધિકારોનું રક્ષણ અપૂરતું હતું, તેથી તે તેને સુધારવાનું ચાલુ રાખ્યું. નવા નિયમોને કપટવાળા શેરહોલ્ડરોના અધિકારોને સુરક્ષિત કરવા માટે રચાયેલ છે. સંક્રમણ અવધિ જુલાઈ 2019 સુધી શરૂ કરવામાં આવી છે.

કાયદામાં નવીનતાઓ વિશે બધું

વસ્તુઓ અને ખ્યાલો

આવા કપટવાળા શેરહોલ્ડરો કોણ છે

ઇક્વિટી કન્સ્ટ્રક્શનની સમસ્યાઓ

વિકાસકર્તા માટે જરૂરીયાતો

ડીડીયુ માટે જરૂરીયાતો

સમયરેખા બદલવાની જવાબદારી

વળતર ભંડોળ

નાદારીના વિકાસકર્તા

એસ્ક્રો એકાઉન્ટ

વોરંટ્ય

નવીનતાઓ માટે સંભાવનાઓ

વસ્તુઓ અને ખ્યાલો વિશે

તેથી, ત્યાં બે મુખ્ય લાક્ષણિકતાઓ છે. પ્રથમ ડેવલપર છે - એક કાનૂની એન્ટિટી જે જમીનની યોગ્ય લીઝ ધરાવે છે અથવા ઇક્વિટી નિર્માણમાં રોકડ સહભાગીઓને આકર્ષિત કરે છે અને એપાર્ટમેન્ટ ઇમારતો અને (અથવા) અન્ય સ્થાવર મિલકતના પદાર્થોને પ્રાપ્ત કરવા પર આધારિત છે.

બીજું એક સહભાગી વહેંચાયેલું બાંધકામ છે - નાગરિક અથવા કાનૂની એન્ટિટી. એકસાથે તેઓ માત્ર રહેણાંક ઇમારતો, પરંતુ ઔદ્યોગિક સુવિધાઓના અપવાદ સાથે, ગેરેજ, આરોગ્ય સુવિધાઓ, કેટરિંગ, વ્યવસાયિક પ્રવૃત્તિઓ, વેપાર, સંસ્કૃતિ અને અન્ય સ્થાવર મિલકતની વસ્તુઓ પણ બનાવી શકતા નથી. આ કાયદાના કલમ 2 માં રેકોર્ડ કરવામાં આવ્યું છે.

ઇક્વિટી કન્સ્ટ્રક્શનની ઑબ્જેક્ટની સ્પષ્ટ વ્યાખ્યા પણ છે, એટલે કે, ભવિષ્યમાં તમારા ઍપાર્ટમેન્ટ, ગેરેજ અથવા ઘરની નજીક ભૂગર્ભ પાર્કિંગમાં સ્થાન હોવું જોઈએ. આ રેસિડેન્શિયલ બિલ્ડિંગ અને અન્ય રીઅલ એસ્ટેટ ઑબ્જેક્ટ અને આ ઘરનો ભાગ અથવા રીઅલ એસ્ટેટનો ઑબ્જેક્ટ, સહભાગીના રોકડનો સમાવેશ સહિત, સહિતની રીઅલ એસ્ટેટ અથવા રીઅલ એસ્ટેટની ઑબ્જેક્ટને મંજૂરી આપ્યા પછી શેરધારકને સ્થાનાંતરિત કરવામાં આવશે. .

• 

આવા કપટવાળા શેરહોલ્ડરો કોણ છે

બાંધકામ હેઠળ સમસ્યારૂપ સ્થાવર મિલકતના ખરીદનાર માટે, નીચેની શરતોની આવશ્યકતા છે:

• શેરહોલ્ડર કરાર સમાપ્ત થયો;
• એક્ઝિક્યુટિવ પાર્ટી 9 મહિનાથી વધુ લાંબા સમયથી ઇક્વિટી ભાગીદારીના કરાર હેઠળની જવાબદારીઓ પૂરી કરી ન હતી. અને એક પંક્તિમાં બે કરતા વધુ રિપોર્ટિંગ સમયગાળાના ઘરના નિર્માણમાં રોકાણમાં વધારો થયો નથી;
• વિકાસકર્તા પાસે કોઈ ઑબ્જેક્ટ બનાવવાની કોઈ અનુગામી નથી;
• શેરહોલ્ડરોને બેંકની ગેરંટી અથવા નાગરિક જવાબદારી વીમા દ્વારા સુરક્ષિત ન થાય તે પહેલાં બાંધકામ કંપનીની જવાબદારીઓ.

મહેરબાની કરીને નોંધ કરો: કેટલાક કિસ્સાઓમાં, બાંધકામમાં ઇક્વિટી ભાગીદારીના કરારની પ્રાપ્યતા ખરીદનાર-શેરહોલ્ડરને સુરક્ષિત કરી શકતું નથી. ફેડરલ લૉ નં. 214-એફઝેડ "એપાર્ટમેન્ટ ઇમારતો અને અન્ય રીઅલ એસ્ટેટ ઑબ્જેક્ટ્સના ઇક્વિટી કન્સ્ટ્રક્શનમાં ભાગીદારી પર" (લૉ નં. 214-એફઝેડ) શેરહોલ્ડરોને સુરક્ષિત કરતું નથી જો:

• બિલ્ટ હાઉસમાં, તે જ જગ્યાઓ ઘણી વખત વેચાઈ હતી;
• ઘર એક પ્લોટ પર બાંધવામાં આવ્યું છે જે જારી અથવા ભાડે આપતું નથી;
• ઘર એક પ્લોટ પર બાંધવામાં આવ્યું છે જ્યાં તેને મંજૂરી નથી;
• ઘર શહેરની યોજના યોજના, પ્રોજેક્ટ આવશ્યકતાઓનું ઉલ્લંઘન સાથે બનેલું છે.

શેરધારકોનો દુરુપયોગ તેના વિશેષાધિકારો (ઉદાહરણ તરીકે, કરારના એક બાજુના ઇનકારની શક્યતા અથવા ઑબ્જેક્ટના ટ્રાન્સમિશનના ઉલ્લંઘન માટે દંડની સંભાવના) કોર્ટ તરફ દોરી જાય છે, જો દૂષિત પ્રકૃતિ ક્રિયાઓ સ્થાપિત થયેલ છે.

ઇક્વિટી કન્સ્ટ્રક્શનની સમસ્યાઓ

સારમાં, મુશ્કેલીઓ દરેકને સ્પષ્ટ થઈ રહી છે જે આ રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ સ્કીમ કાળજીપૂર્વક અભ્યાસ કરે છે.

યોજનાના પ્લસ સ્પષ્ટ છે: ખરીદનાર સરેરાશ બજાર ભાવ કરતાં 30-40% સસ્તી રીતે સ્થાવર મિલકત મેળવે છે; ડેવલપરને રીઅલ એસ્ટેટ ઑબ્જેક્ટ્સ અને ફિનિશ્ડ પ્રોડક્ટના ચેનલ અમલીકરણ માટે ભંડોળ મેળવે છે.

દુર્ભાગ્યે, આવા રોકાણ હંમેશાં નોંધપાત્ર જોખમો સાથે સંકળાયેલું છે. નાના અવશેષો ખૂબ સામાન્ય છે, હંમેશાં શેડ્યૂલ સંપૂર્ણ રીતે કરવામાં આવે છે. જો કે, તે થાય છે કે વિકાસકર્તા ખાસ કરીને બાંધકામ પૂર્ણ કરે છે અથવા હાઉસિંગમાં પ્રવેશવાની ક્ષણને ખેંચે છે.

2005 ના કાયદા નં. 214-એફએચએ વિકાસકર્તાઓને પરવાનગી પ્રાપ્ત કરતા પહેલા એપાર્ટમેન્ટ્સને પૂર્વસ્થતા કરવા માટે પ્રતિબંધ રજૂ કર્યો હતો; મેં વિકાસકર્તાઓને તેની બિન-પરિપૂર્ણતા માટે તમામ નિયમો અને દંડ કરારમાં નોંધણી કરાવવાનો આદેશ આપ્યો હતો, તેમજ ડ્યુઅલ વેચાણને બાકાત રાખવા માટે ઇક્વિટી ભાગીદારી (ડીડીયુ) ના દરેક કરારની નોંધણી કરાવી હતી.

જો કે, આ પૂરતું નથી અને ફેરફારો ફેરફારો રજૂ કરવાનું શરૂ કર્યું.

પ્રથમ, આવાસ બાંધકામ પ્રોજેક્ટના અમલીકરણથી સંબંધિત ન હોય તેવા ઑપરેશન કરવા માટે વિકાસકર્તા પર પ્રતિબંધો લાદવા સાથે અન્ય પ્રવૃત્તિઓથી અલગ થવું જોઈએ.

બીજું, "એક કંપની એક ઇમારત પરમિટ" નું સિદ્ધાંત અવલોકન કરવું જોઈએ. તે જ સમયે, વિવિધ પરમિટમાં વહેંચાયેલ ભાગીદારી સાથેનું બાંધકામ હવે પ્રતિબંધિત છે. તે જ સમયે, મોટા વિકાસકર્તાઓ એક જ સમયે અનેક પ્રોજેક્ટ્સના અમલ લેવા માટે તેમના કાર્યોને બાળ માળખામાં પ્રતિનિધિત્વ કરી શકશે નહીં, કારણ કે અનુભવ ઓછામાં ઓછા 3 વર્ષ (ઓછામાં ઓછા સામાન્ય ઠેકેદાર અથવા ગ્રાહક તરીકે) હોવો જોઈએ.

ત્રીજું, ડેવલપરની પ્રવૃત્તિ સાથે નિયુક્ત બેંક ક્રેડિટ સંસ્થા સાથે હોવી આવશ્યક છે. કંપનીના એકાઉન્ટ્સ, તકનીકી ગ્રાહક અને સામાન્ય ઠેકેદારને તે જ બેંકમાં ખોલવું આવશ્યક છે.

ચોથી, ડેવલપરના મેનેજમેન્ટ સંસ્થાઓ અને તેના સહભાગીઓની વ્યવસાયની પ્રતિષ્ઠા માટેની આવશ્યકતાઓ કડક થઈ ગઈ છે. વિકાસકર્તાના સ્થાપકોમાં અજાણ્યા અથવા ઉત્કૃષ્ટ માન્યતાઓ સાથે તેમજ જેની પ્રવૃત્તિઓએ કાનૂની એન્ટિટીના નાદારીને લીધે નાદારીને કારણે ચહેરા હોઈ શકતા નથી.

કંપનીએ ઓછી વધારાની ઇમારતો માટે પણ એક પરીક્ષા નિષ્કર્ષ મેળવવો જોઈએ, દેવાની ન હોવી જોઈએ (બાંધકામ માટે લક્ષ્ય લોન્સ સિવાય). અધિકૃત બેંક ક્રેડિટ સંસ્થામાં, ભંડોળને ઓછામાં ઓછા 10% બાંધકામ ખર્ચ (એક વિશિષ્ટ પેરાશૂટ, જે સુરક્ષિત અને ડેવલપર હોવું જોઈએ, અને શેરહોલ્ડરોને કડક સમય અથવા નાદારીના કિસ્સામાં શેરહોલ્ડરોને જમા કરાવવું જોઈએ.

પાંચમું, કાયદો મહેનતાણું, બેંકની સેવાઓની ચુકવણી, મેનેજમેન્ટ કંપની, જાહેરાત, સાંપ્રદાયિક સેવાઓ, સંચાર સેવાઓ, ભાડે આપતી સેવાઓ માટે વિકાસકર્તાના ખર્ચની મર્યાદાને સ્થાપિત કરે છે. આ મર્યાદા બાંધકામના ડિઝાઇન ખર્ચના 10% છે.

વિશ્વસનીય કંપની કેવી રીતે પસંદ કરવી

જો તમે બાંધકામ હેઠળ ઘરમાં ઍપાર્ટમેન્ટ ખરીદવા જઈ રહ્યાં છો:

1. વિકાસકર્તા વિશે ઉપલબ્ધ માહિતી શીખો, તેની પ્રતિષ્ઠા તપાસો.
2. તમે ઇન્ટરનેટ પર વાંચશો તે હકીકતની પુષ્ટિ કરવાનો સૌથી સરળ રસ્તો, - કોઈપણ ઇમારતો પર જવા અને ખાતરી કરો કે કાર્ય હાથ ધરવામાં આવે તેની ખાતરી કરો.
3. બાંધકામમાં ઇક્વિટી ભાગીદારીના કરાર પર હસ્તાક્ષર કરતા પહેલા, તેને કાળજીપૂર્વક વાંચો, ઉતાવળ કરવી નહીં.
4. જો તમારી પાસે સહેજ શંકા હોય, તો તમને બધી કાનૂની ગૂંચવણોને સમજવામાં તમારી સહાય કરવા વકીલોનો સંદર્ભ લો.

વિકાસકર્તા માટે નવી જરૂરિયાતો

દિવસ સુધી, ડેવલપરના શેરના નિર્માણમાં પ્રથમ સહભાગી સાથેનો કરાર 14 દિવસથી વધુ સમય પછી મીડિયામાં અથવા ઇન્ટરનેટ પર પ્રોજેક્ટ ઘોષણામાં પ્રકાશિત થવાની ફરજ પડે છે જ્યાં કંપની અને પ્રોજેક્ટ માહિતી વિશેની માહિતી સૂચવવામાં આવે છે.

વિકાસકર્તા તેની વિનંતીમાં વિતરણ પ્રદાન કરવા માટે ફરજ પાડવામાં આવે છે:

• બાંધકામ પરમિટ;
• પ્રોજેક્ટની તકનીકી અને આર્થિક સુધારણા;
• પ્રોજેક્ટ દસ્તાવેજીકરણની રાજ્ય પરીક્ષાના નિષ્કર્ષ;
• પ્રોજેક્ટ દસ્તાવેજીકરણ, જેમાં તે બધા ફેરફારો શામેલ છે;
• લેન્ડ પ્લોટમાં વિકાસકર્તાના નિયમોની પુષ્ટિ કરનારા દસ્તાવેજો.

તેમણે પ્રોજેક્ટના કુલ બજેટના ઓછામાં ઓછા ત્રીજા ભાગની રકમમાં પ્રોજેક્ટમાં તેના પોતાના ભંડોળમાં રોકાણ કરવું જોઈએ; શેરધારકોથી આકર્ષિત નાણાંને ચોક્કસ પ્રોજેક્ટના અમલીકરણ માટે સખત રીતે જવું જોઈએ, અને બીજું ક્યાંય નહીં.

ભાગીદારી માટે જરૂરીયાતો

ડીટીયુ અનુસાર, એક બાજુ (લોલશલર) દસ્તાવેજમાં નિશ્ચિત હિસ્સો ચૂકવવાનું અને તૈયાર કરેલ ઑબ્જેક્ટ અપનાવવાનું શરૂ કરે છે, અને અન્ય પક્ષે આ ઑબ્જેક્ટને કરાર દ્વારા પ્રદાન કરેલા કરારમાં રજૂ કરવા અને સબમિટ કરવાનું શરૂ કર્યું છે.

કરારનું પાલન કરવું આવશ્યક છે:

• વિકાસકર્તા દ્વારા પ્રોજેક્ટ દસ્તાવેજીકરણ અનુસાર વહેંચાયેલા બાંધકામના વિશિષ્ટ ઑબ્જેક્ટનું નિર્ધારણ;
• શેરહોલ્ડરમાં ઇક્વિટી કન્સ્ટ્રક્શનની ઑબ્જેક્ટના સ્થાનાંતરણ માટેની અંતિમ મુદતનો ઉલ્લેખ કરવો;
• કરારના ભાવ, સમય અને ચુકવણીની કિંમત વિશેની માહિતી;
• બાંધકામ હેઠળ ઑબ્જેક્ટના સંબંધમાં અભિનય કરનાર વૉરંટી સમયગાળા અંગેની માહિતી.

સૂચિબદ્ધ શરતોમાં ઓછામાં ઓછા એકની ગેરહાજરીમાં, કરારને અમાન્ય માનવામાં આવે છે. ડબલ વેચાણને ટાળવા માટે દરેક ડીડીયુ રોસ્રેસ્ટ્રા પ્રાદેશિક વિભાગમાં નોંધણી કરાવી જોઈએ.

શેરહોલ્ડરને એકરૂપે કરારને સમાપ્ત કરવાનો અધિકાર છે, જો, ઉદાહરણ તરીકે:

• શરતોમાં સમસ્યાઓ હતી;
• રિયલ એસ્ટેટ ઑબ્જેક્ટની ગુણવત્તા માટેની આવશ્યકતાઓ નોંધપાત્ર રીતે ઉલ્લંઘન કરે છે;
• પ્રારંભિક પ્રોજેક્ટ ફેરફારો દ્વારા કલ્પના પામેલા એપાર્ટમેન્ટ્સની યોજના.

કરારની સમાપ્તિની ઘટનામાં, વિકાસકર્તા માત્ર શેરહોલ્ડરોને પૈસા જ નહીં, પરંતુ રશિયન ફેડરેશનના સેન્ટ્રલ બેન્કના 1/150 પુનર્ધિરાણ દરની રકમમાં ઉધાર લેવાયેલા ભંડોળના ઉપયોગ માટે પણ રસ ધરાવે છે. જે શેરધારકો દ્વારા ચૂકવવામાં આવેલા ભંડોળને પરત કરવાના જવાબદારીની પરિપૂર્ણતાના દિવસે કાર્ય કરે છે. તે જ સમયે, કંપની ફક્ત 3 મહિના પછી કોર્ટ દ્વારા કરારને સમાપ્ત કરી શકે છે.

સમયરેખા બદલવાની જવાબદારી

વિકાસકર્તા સંધિ દ્વારા નિર્ધારિત શબ્દ કરતાં ઇક્વિટી કન્સ્ટ્રક્શનમાં ભાગ લેનારાઓને ઑબ્જેક્ટને સ્થાનાંતરિત કરવા માટે ફરજ પાડવામાં આવે છે. ટ્રાન્સફર અવધિ બધા સહભાગીઓ માટે સેટ કરવામાં આવે છે, તે એક છે.

જો પ્રક્રિયામાં વિલંબ થાય છે, તો વિકાસકર્તાએ રશિયન ફેડરેશનના સેન્ટ્રલ બેન્કના 1/75 પુનર્ધિરાણ દરમાં ખરીદદારોને પેનલ્ટી (દંડ) ચૂકવવાની ફરજ પાડવામાં આવી છે, જે જવાબદારીની પરિપૂર્ણતાના દિવસે કાર્ય કરે છે. વિલંબના દરેક દિવસ માટે કરાર.

ઇવેન્ટમાં કરારમાં નોંધાયેલા કરારમાં ઘર બનાવવું અશક્ય છે, કંપની 2 મહિના માટે ફરજ પાડવામાં આવે છે. શેરધારકોને સૂચિત કરવા અને કરારમાં ફેરફાર કરવા સૂચવે છે.

આ ઉપરાંત, ડીડીડી ઘરને કમિશન કરવાની પરવાનગી આપ્યા પછી રીઅલ એસ્ટેટના સ્થાવર મિલકતના સ્થાનાંતરણ માટે ચોક્કસ શરતોની સ્થાપના કરે છે.

લૉ નં. 214-એફઝ મુજબ, ડેવલપર એ તમામ એપાર્ટમેન્ટ્સને ગ્રાહકોને 2 મહિના માટે સ્થાનાંતરિત કરવા માટે ફરજ પાડવામાં આવે છે. રાજ્ય કમિશન સ્વીકાર્યા પછી.

વિકલાંગ શેરહોલ્ડરોને સુરક્ષિત કરવા માટે વળતર ભંડોળ

ભાગીદારી કરારો હેઠળ વિકાસકર્તાઓની નાગરિક જવાબદારી વીમાની ખાતરી કરવા માટે હવે વળતર ભંડોળ છે.

બાંધકામના તબક્કામાં એપાર્ટમેન્ટ્સ વેચતી બધી કંપનીઓ કાયદા અનુસાર દરેક ડીડીયુના ભાવમાં 1.2% કરાર હેઠળ જવાબદારી પૂરી પાડવા માટે વળતર ભંડોળમાં સ્થાનાંતરિત થવું જોઈએ. કાયદો આકારણીના મૂલ્યાંકનના કદને સમાયોજિત કરવા માટે જવાબદારીના વાર્ષિક મૂલ્યાંકન માટે પ્રદાન કરે છે, પરંતુ દર વર્ષે 1 વખત વધુ વખત નહીં.

વળતર ભંડોળના ભંડોળને સમસ્યારૂપ રીઅલ એસ્ટેટ ઑબ્જેક્ટ્સ પૂર્ણ કરવામાં આવશે. હાઉસિંગ એન્ડ મોર્ટગેજ ધિરાણ (એએચએમએલ) માટે એજન્સીના વળતર ભંડોળના સીઇઓનું સંચાલન કરે છે. તે ખૂબ જ મહત્વપૂર્ણ છે કે ફાઉન્ડેશનનું કાર્ય ચોક્કસ રકમ એકત્રિત કરતું નથી, તે ફક્ત તે જ જરૂરી છે કે તે હાલના જોખમોનું નાણાકીય કવરેજ પૂરું પાડે છે.

આ પ્રોપર્ટીમાં એક સ્ક્વેર મીટરના હાઉસિંગના નિર્માણ અને આ મિલકતના એક ચોરસ મીટરના ભાવના આધારે મહત્તમ શક્ય મની વળતરની મહત્તમ રકમ નક્કી કરવામાં આવે છે. તે જ સમયે, ઇક્વિટી કન્સ્ટ્રક્શનના ઑબ્જેક્ટનો કુલ વિસ્તાર 120 મીટરથી વધી શકશે નહીં, અને 1 મીટરની કિંમત એ જ પ્રદેશમાં પ્રાથમિક બજારમાં સમાન આવાસ માટે સરેરાશ મૂલ્ય કરતા વધારે હોઈ શકતી નથી.

વળતર ભંડોળ નવા શેરહોલ્ડરોના અધિકારોને સુરક્ષિત કરવામાં સહાય કરશે; જે સાથીઓને પહેલેથી જ મુશ્કેલીઓ આવી છે તે સહાય કરવા માટે, પ્રાદેશિક સત્તાવાળાઓએ સમસ્યાના પદાર્થો પૂર્ણ કરવાના ગ્રાફ્સ દોર્યા છે, જે ઉકેલના સમય અને મિકેનિઝમ્સ સૂચવે છે.

જો ડેવલપર નાદાર હોય

નાદારીની પ્રક્રિયાની કુલ અવધિ એ આર્બિટ્રેશન મેનેજર અને નાદારીની અદાલત દ્વારા હાથ ધરવામાં આવતી પ્રવૃત્તિઓના નાણાકીય પુનઃપ્રાપ્તિ અને ઑપ્ટિમાઇઝેશનની કાર્યવાહીના નાબૂદ દ્વારા ઘટાડે છે. પ્રથમ પ્રક્રિયા સ્પર્ધાત્મક ઉત્પાદનની પ્રક્રિયા સાથે રજૂ કરવામાં આવી છે, જ્યારે વ્યવસાયિક નેતાએ નાદારી કંપનીને લીધી હોવી જોઈએ, જેને બાંધકામ ક્ષેત્રમાં પહેલેથી જ અનુભવ છે. નવી નાદારી મેનેજર શેરધારકોને પત્રને દિશામાન કરે છે જેમાં આગળની પ્રક્રિયા અને ક્રિયાઓના અલ્ગોરિધમનું વર્ણન કરવામાં આવશે.

કાયદો "નાદારી પર" સ્થાપિત કરે છે કે તમામ શેરધારકોની જરૂરિયાતો સ્પર્ધા મેનેજરને રજૂ કરવામાં આવે છે, અને આર્બિટ્રેશન કોર્ટમાં 2 મહિનાથી વધુ નહીં. સ્પર્ધાત્મક મેનેજરની સૂચના મળવાની તારીખથી. મેનેજર જરૂરિયાતોને ધ્યાનમાં લે છે અને તેમને રજિસ્ટ્રીમાં શામેલ કરે છે.

જો, નાદારી કાર્યવાહી દરમિયાન, પર્યાપ્ત કારણ માનવામાં આવે છે કે દેવાદાર ડેવલપર સોલવેન્સી પુનઃસ્થાપિત કરી શકાય છે, બાહ્ય સંચાલનમાં સંક્રમણ શક્ય છે.

સ્પર્ધાત્મક મેનેજરને અન્ય કલાકારને શોધવા અને આકર્ષવા માટે જરૂરી ક્રિયાઓ હાથ ધરવા માટે ફરજ પાડવામાં આવે છે. ત્યાં બીજો વિકલ્પ છે - શેરહોલ્ડરોની મીટિંગમાં વળતર ભંડોળમાંથી વળતર પ્રાપ્ત કરીને જવાબદારીઓને અમલમાં મૂકવાની પદ્ધતિ નક્કી કરવાનો અધિકાર છે. આ ઉપરાંત, અપૂર્ણ બાંધકામના ઉદ્દેશ્ય અથવા રહેણાંક મકાનો (જો ઑબ્જેક્ટ પહેલાથી જ બનેલું હોય તો) ની જોગવાઈઓ પર સ્થાનાજીને સ્થાનાંતરિત કરીને જરૂરિયાતોને ફરીથી ચૂકવવાની સંભાવના છે. બાંધકામ હેઠળ દરેક ઘર માટે નિર્ણય લેવામાં આવ્યો છે, ભવિષ્યના ભાડૂતોની સામાન્ય બેઠક, શેરધારકોની ¾ ની મંજૂરી મેળવવાની જરૂર છે.

મહેરબાની કરીને નોંધ કરો: વિકાસકર્તાની નાદારીમાં, મિલકતના માલિકોની સૌથી નબળા કેટેગરીમાં ઍપાર્ટમેન્ટ્સ સહિત બિન-નિવાસી મકાનોના માલિકો છે.

જમીનના પ્લોટ અને બાંધકામ હેઠળનું ઘર ઇક્વિટી નિર્માણમાં સહભાગીઓ સાથે વચન આપ્યું છે ત્યાં સુધી વિકાસકર્તા તેની જવાબદારીઓ પૂરી કરે છે; તે જ સમયે, રીઅલ એસ્ટેટની માલિકી ઇક્વિટી સહભાગિતાના કરારની નોંધણી વખતે શેરહોલ્ડરમાં આગળ વધે છે.

• 

એસ્ક્રો એકાઉન્ટ શું છે

એસ્ક્રો - શરતી થાપણની વિશેષતા, જેના પર ઘરનું બાંધકામ પૂર્ણ થાય ત્યાં સુધી રોકડ ડિગ્રી સંગ્રહિત થાય છે. રશિયામાં એસ્ક્રો એકાઉન્ટ્સ 2014 માં દેખાયો, પરંતુ 2018 માં આ યોજનાનો ઉપયોગ ફક્ત.

એસ્ક્રો એકાઉન્ટ્સ પર મૂકવામાં આવેલા ભંડોળ પરના વ્યાજ વસૂલવામાં આવ્યાં નથી, અને બેંક જ્યાં આવા એકાઉન્ટ્સ ખુલ્લા છે, તે મહેનતાણું પ્રાપ્ત કરતું નથી. હકીકતમાં, એસ્ક્રો એકાઉન્ટ એ વ્યાજમુક્ત ડિપોઝિટ છે, જે પૈસા, જેના પર ઑબ્જેક્ટના કમિશનની તારીખથી 6 મહિના સુધી ઓપરેશનમાં ઑપરેશનમાં ઑપરેશનની તારીખથી વધુ ન હોય તેવા સમયગાળા માટે ફ્રોઝન છે. એસ્ક્રો એકાઉન્ટ્સનો ઉપયોગ કરતી વખતે, શેરધારકો ચોક્કસ વિકાસકર્તા સાથે સંકળાયેલા નાણાકીય જોખમને સ્વીકારતા નથી, અને માત્ર અધિકૃત બેંકને જોખમ લે છે, જે કાયદા દ્વારા પ્રદાન કરેલા કેસોમાં તેમને પરત કરે છે. આ ઘટનામાં બેંકને નાદાર જાહેર કરવામાં આવે છે, ડેવલપર નવા બેંક એજન્ટ સાથેના કરારને ફરીથી કરે છે, વીમેદાર મનીને નવા ખાતામાં સ્થાનાંતરિત કરવામાં આવશે.

કંપનીને ઑબ્જેક્ટ દાખલ કર્યા પછી એક્સોર્યુમ એકાઉન્ટ્સમાંથી ભંડોળ મેળવે છે અને ઓછામાં ઓછા એક ઍપાર્ટમેન્ટની માલિકીનો અધિકાર નોંધાવ્યા પછી.

ESCROW એકાઉન્ટ્સનો અર્થ એ છે કે લોન કરાર પર કંપનીના જવાબદારીઓ માટે ચૂકવણી કરવા માટે અથવા સીધા જ ડેવલપરને સૂચિબદ્ધ કરવામાં આવે છે (જ્યારે ઉધાર લેવાયેલા ભંડોળ પર બાંધકામ કરવામાં આવે ત્યારે તે કેસમાં ધીરનાર સાથેની ગણતરી કરવા.

વોરંટી સમયગાળો - 5 વર્ષ

ડિટરજન્ટને શોધી કાઢેલા ખામીને મફત દૂર કરવાની અથવા એપાર્ટમેન્ટની કિંમતને યોગ્ય રકમમાં ઘટાડવા માટે હકદાર છે. આ ઉપરાંત, શેરહોલ્ડરને ખામીઓને દૂર કરવા માટે તેના ખર્ચ માટે વળતરની જરૂર પડી શકે છે.

નવીનતાઓ માટે સંભાવનાઓ

જુલાઈ 1, 2019 થી, ફેડરલ લૉ નંબર 214-એફઝમાં થયેલા ફેરફારો સંપૂર્ણ રીતે કામ કરવાનું શરૂ કર્યું. વહેંચાયેલ બાંધકામ પ્રોજેક્ટ દ્વારા બદલવું જોઈએ, રજિસ્ટ્રી બનાવવી આવશ્યક છે (તે વિકાસકર્તાની વિશ્વસનીયતા તપાસવામાં મદદ કરશે).

જુલાઈ 1, 2019 સુધી, નવી ઇમારતોમાં એપાર્ટમેન્ટ્સ વેચવાની પ્રક્રિયા બદલાઈ ગઈ છે. કાયદા અનુસાર, કંપનીને હવે શેરહોલ્ડરથી બાંધકામ ચાલુ રાખવા માટે પૈસા મળશે નહીં, પરંતુ માન્યતા પ્રાપ્ત બેંકોથી અને તેમને એસ્ક્રો એકાઉન્ટ્સ પર સંગ્રહિત કરશે.

પરંતુ બધા વિકાસકર્તાઓ આ યોજનામાં કામ કરશે નહીં. રિઝોલ્યુશન અનુસાર, વિકાસકર્તાઓ જૂની પરિસ્થિતિઓ માટે એપાર્ટમેન્ટ્સ વેચી શકે છે, જો ઘર ઓછામાં ઓછા 30% સુધી તૈયાર હોય, અને તારણિત કરારની સંખ્યા - 10% કરતા ઓછું નહીં. રિયલ એસ્ટેટમાં વિશેષતા ધરાવતા યહૂદીઓએ નોંધ્યું છે કે વિકાસકર્તાઓ શોધી રહ્યા છે કે વિકાસકર્તાઓ શોધી રહ્યા છે બાયપાસ સ્કીમ્સ, અમલીકરણમાં કે જે પ્રોપર્ટી ખરીદદારો ડીડીડીમાં પ્રવેશ કરશે નહીં.

ઇક્વિટી સહભાગીતાનો કરાર ફક્ત શેરહોલ્ડરના અધિકારોની સુરક્ષાને બાંયધરી આપી શકે છે, તેથી ખરીદદાર ડેવલપરના તેના બદલે બિલને રજૂ કરવા અથવા કાયદાની સોંપણીનો કરાર અથવા સહ-ધિરાણશીલ કરારના દરખાસ્તને સમર્થન આપી શકશે નહીં.

રિયલ એસ્ટેટ નિષ્ણાતોનું માનવું છે કે કાયદાની સંખ્યા 214-એફઝમાં પરિવર્તન બજારમાંથી નાની અને મધ્યમ કદની કંપનીઓને દબાણ કરશે, કારણ કે નવીનતાઓનો ધ્યેય બાંધકામ ઉદ્યોગને પ્રખ્યાત છે. બીજી બાજુ, આ પરિસ્થિતિ ગીરો લોન બજારમાં નોંધપાત્ર ફેરફારો કરી શકે છે, બેંકોને હાઉસિંગ ખરીદવા માંગતા લોકો માટે વધુ નફાકારક ક્રેડિટ સોલ્યુશન્સ પ્રદાન કરવાની ફરજ પાડે છે.

•