דירה ממפתח: כיצד לקנות דיור בשוק הראשוני

אנו אומרים איך לבחור את היזם, אילו מסמכים שאתה צריך, כמו גם לשתף דקויות אחרות של קניית דירה בשוק הראשוני.

צילום: Vsevolod Chuvan / Fotolia.com

הגנה מפני שגיאות מפתח, מעיכוב הבנייה מבטיחה חוזה של השתתפות הון בבניית DDU. הוא גם מספק את איכות הבנייה.

כיצד לבחור מפתח

התחל את החיפוש אחר מפתח מתאים עומד באינטרנט. לבחון את האתרים של מפתחים (או את האתרים של המבנים החדשים עצמם). שימו לב לנקודות הבאות:

• מסמכים מרכיבים;
• ביקורות של היזם;
• מידע על הבית בבנייה;
• תמונות מבניין או שידור.

כל מפתח חייב להיות חבילה של מסמכים מרכיבים, הכוללת לפחות את האמנה, תעודת רישום וראייה לרישום רשויות מס. אתה יכול לבדוק את המסמכים של היזם דרך אתר שירות מס.

קריאת ביקורות על עבודתו של היזם, זכור כי רבים מהם נכתבים על ידי ההזמנה. מסיבה זו, אנו מניחים שהמידע שהושג קריטי.

נשיאה עשויה להבחין כי היזם הוצג לדרישות פשיטת רגל, כלומר, לא היה לו מספיק כסף עבור גמול של הקבלנים.

הקפד לחקור את דוחות התמונה (או שידור האינטרנט) מאתר הבנייה. אם קידום במהלך הבנייה הוא, זה אומר כי היזם שולט קבלנים, הבנייה לא שווה את זה.

אתה יכול לבקר את האובייקטים כבר מלא למפתחים ולראות איזה סוג של דירות מועברים ללקוחות.

חפשו מפתח שקיבל מימון הפרויקט של בנק אמין, אשר המומחים אשר ניתחו סיכוני בנייה אפשריים וחישבו את כל התשלומים לקבלנים.

איך לבחור בית

הדבר הבא שווה לשים לב קרוב, זה מידע על הבניין החדש ביותר, כלומר, היתר הבנייה ואת הצהרת הפרויקט.

היתר בנייה מונפקת על ידי שלטונות טריטוריאליים, היא מאשרת כי היזם עבר בדיקה ברמת המדינה.

היזם הוא הצהרת התכנון עצמה, היא מוקצה למנהל הדפסה וחתימה. הצהרת הפרויקט צריכה לציין:

מועדים לתחילת וסיום הבנייה;

• תיאור מפורט של הבית;
• מקור המימון;
• סיכונים פיננסיים אפשריים.

מימון בנייה יכול להתבצע על ידי קונים עצמם, או היזם יכול לנצל את הון שאול. שים לב כי היזם יש צורך כל הזמן כי הוא מחושב עם הקבלנים ועל אספקת חומרים, ועל כל שלב של עבודה. לכן, היזם מועיל למכור את הדירות הראשונות עוד לפני השלמת מחזור אפס, כלומר, בשלב הבור.

כמה מפתחים מרחיקים סיכם הסכם מימון הפרויקט עם הבנקים, בהתאם לאשר ארגון אשראי (בנק) מספק הלוואה לבניית הבית, והמפתח מחושב עבור כרטיס אשראי שמקבל קונים.

צילום: SGR / Fotolia.com

הסכם השתתפות

פרויקטים של חוזי השתתפות משותפת בבנייה (DDU) יש לבחון לפני שתחליט על בחירת היזם.

DTU הוא דו צדדי, זה שוכב בין היזם לבין הקונה. בתוכן שלה, הוא בהסכמה ומפוצה. משמעות הדבר היא שהזכויות וההתחייבויות של הצדדים לסמכה מחוברים באופן שזכות חלק אחד אושרה על ידי חובתו של הצד האחר.

הקונה יש יותר זכויות יותר מאשר היזם. עם זאת, יש לו חובות משלו. הקונה מחויב לשלם את הסכום הניתן בחוזה, וכן לקבל את מושא הבנייה הון בנוכחות היתר למזמין בניין דירות.

החוזה של השתתפות ההון בבנייה חייב להכיל בהכרח את הפריטים הבאים:

1. מידע על אובייקט החוזה המאפשר לך לזהות במדויק את האובייקט (שם האובייקט, את כתובת הבנייה, את החדר ואת המיקום של הדירה על התוכנית, המאפיינים של הדירה, מטרה לכאורה);
2. העלות המשוערת של הדיור (בהתחשב בכך שהמטריה הקרן עשויה להשתנות במהלך הבנייה, הסכום המדויק של מפתח מנוסה לא ייעשה לחוזה, ייתן רק חישוב משוער);
3. המועד האחרון לבנייה ולתקופת העברת אובייקט הוא נדל"ן (החוזה שבו לא ניתן לא ניתן להירשם בתקופה של תקופת המדינה, כלומר, הוא לא ייחשב);
4. תקופת האחריות של אובייקט (לפחות 5 שנים, כולל 3 שנים על ציוד הנדסי), במסגרת אשר היזם יבטל את החסרונות בחינם או לשלם פיצוי;
5. דרכים להבטיח את ביצוע המפתחים של התחייבויות בחוזה (ביטוח אחריות אזרחית של היזם או הערבות לבנק, ותנאי הערבות ומידע על הערב / מבטח צריכים להיות ידועים לבעלי המניות).

רישום החוזה

כדי שהמפתח לא למכור את אותה דירה למספר בעלי מניות, ולאחר מכן להרים כסף ולהסתתר, החוק הפדרלי מיום 30 בדצמבר 2004 מס '214-Fz "על השתתפות בבניית המניות של בנייני דירות וחפצי נדל"ן אחרים "מספקת לרישום חובה של ההשתתפות בהסכם המניות בבניית שירות הרישום הפדרלי, קאדסטר וקרטוגרפיה (רוזראסט).

בחלוקה הטריטוריאלית של רוזוינסטרה, ייבדקו נסיבות המסקנה של העסקה, ומידע עליו יוכנסו למרשם מדינה אחת של נדל"ן (EGRN).

עבור DDU רישום, יהיה צורך לשלם את המדינה ואת הקונה, ואת היזם. אתה יכול לעשות תשלום בסניף הבנק או להשתמש בפורטל של שירותים ציבוריים.

אתה יכול לרשום מסמכים בעצמך או חופשי להעביר את הסמכות למפתח על ידי proxy. אם אתה רוצה לעבור את ההליך ההרשמה בעצמך, אתה יכול להביא הצהרה לחטיבת Rosreestra כי תוכל להשתתף בכל האירועים באופן אישי.

כדי לרשום את הסכם המניות הראשונים, על היזם להגיש לרשות הרישום:

• הצהרת רישום המדינה;
• מסמך על תשלום של מחזור המדינה;
• מסמכים המאשרים את סמכויותיו של נציג בעל זכויות היוצרים ומשתתפי העסקאות, לרבות סמכותו של נציג הישות המשפטית לפעול מטעמו;
• מסמכים הקמת זמינות החוק;
• תעודת זיהוי;
• מסמכים מרכיבים של ישות משפטית או עותקים נוטריים של מסמכים אלה;
• מסמכים המתארים את אובייקט הבנייה הוניים עם מיקומו על תוכנית האובייקט שנוצרו על ידי אובייקט הנדל"ן ואת השטח המתוכנן;
• היתר בנייה;
• הצהרת פרויקטים;
• תוכנית האובייקט שנוצר על ידי הנדל"ן המציין את מיקומה ומספר הנחות המגורים ולא למגורים בהרכבה ובאזור המתוכנן של כל אחד מהם.

אם אתה מוכן להפקיד את רישום ה- DTD לנציג היזם, יש צורך להכין את המסמך הנצרץ המתאים. יש להנפיק רק את כוחו של עו"ד לרישום הסכם ברוסיה, כך שתגן על עצמך מפני שרירות אפשריות מהמפתח או מנציגו. לרישום החוזה בדרך כלל לוקח בערך עשרה ימי עבודה.

צילום: NGYNA / Fotolia.com

תשלום הדירה

לאחר DDD רשום, אתה יכול לשלם את העבודה של היזם. בדרך כלל, התשלום נכנס לחשבון מוכר מיוחד בבנק לאחר סיום חוזה עם היזם. במקרה זה, בזמן הרישום של האמנה ברוזיסטה, הבנק שומרת לעצמה את הסכום שנעשה בך, אך אינו מעביר אותו למפתחים עד שייצוגו מציג הסכם מוכן.

לאחר DDU נרשם, הבנק מעביר באופן עצמאי בכסף על חשבון ההתנחלות של היזם. אם החוזה לא נרשם, אתה תמיד יכול להרים במזומן שנעשו למכתב האשראי.

לפעמים היזם מסרב את הנוהג של שימוש במכתב האשראי. במקרה זה, הכסף יועבר לחשבון ההתנחלות עבור עצמם, אבל רק לאחר רישום החוזה רוזקרסטר.

יש עוד דרך להישאר, אשר חייב להיות מוזכר גם. אתה יכול לשלם במזומן בקופה של הקופאית. במקרה זה, עליך לתת את הקבלה לסדר ההגעה, אשר מאשרת את העובדה של התשלום.

אתה יכול לשלם את היזם עבור הדיור שלך בכל פעם או באמצעות מספר תשלומים שתדירות הוקמה על ידי האמנה; ניתן לשנות את המחיר, אך רק במקרים ובתנאים המפורטים בחוזה.

הסכם משלים

במקרה של עיכוב בבנייה או חוסר היכולת להציג אובייקט לפעולה, היזם חייב, בהתאם לחלק 3 של אמנות. 6 של החוק הפדרלי מס '214-фЗ, לא יאוחר מ 2 חודשים לפני פקיעת ההזמנה של ההזמנה של המצב הנוכחי ולהציע הסכם נוסף להסכם.

בפועל מראה כי כדי לחתום על הסכם נוסף הוא במקרים הבאים:

• בחוזה, פחות מועדים בנייה צוינו במיוחד כדי להגדיל את האטרקטיביות ההשקעה (ואת היזם הזהיר על זה);
• עיכוב במסירה של חומרי בניין;
• אסונות טבע;
• שינוי הקבלן.

אין צורך לחתום על הסכם נוסף במקרים בהם, למשל, העברת הזכויות ממפתח אחד למשנהו, היתה סירוב להשיג היתרים, חוסר מחסור של קרנות למזמין אובייקטים, או אם היזם מציע להעביר את ההעברה זמן הלידה של השנה ועוד סיבות אובייקטיביות. הסכם נוסף, כמו גם DD, כפוף לרישום המדינה במינהל הטריטוריאלי של רוזוינסטרה.

בכל מקרה, כדי להעריך את המצב, כדאי להתייעץ עורכי דין אשר, בהתבסס על ניתוח המצב, יוכלו לייעץ על סיכונים אפשריים.

מעשה של מסירה

אחרי שהבית הוזמן, היזם שולח הזמנה לבדיקה של הדירה. בהתאם לדרישות החוק, ההזמנה נשלחת בדואר רשום. היזמים שצוינו ב- DDU צריכים לבוא למשרד של היזם. אתה יכול לעשות כוח של עורך דין עבור אחד הקונים, אז זה יתקיים עבור כל נהלים נוספים. לאחר נציג היזם בודק את המסמכים של בעל המניות (תעודת זהות, כוח של עו"ד, DDU המקורי), אתה תהיה prescribed את הזמן של בדיקה של הדירה. בדיקה וקבלה של הדירה - המקרה אחראי ביותר. אתה צריך לבדוק בקפידה דיור חדש עבור חסרונות.

ניתן לחלק את כל החסרונות לשתי קבוצות:

• משמעותי, בנוכחותו אי אפשר לחיות בדירה;
• מיותר, אשר קוסמטי יותר, אבל לא להוציא את האפשרות לחיות בדירה (למשל, אי סדרים בטיח).

החלוקה מותנית, משום שהיא אינה מעוגנת בכל מעשה רגולטורי. אספן הדירה, שעושה דירה עצמה קובעת אם היא תזוהה לו עם משמעותי או לא. אם הפגמים הם חסרי משמעות, אבל הפרולון מאמין בכך, היזם חייב להוכיח את ההפך עצמו (כי זה בדרך כלל לפנות לעזרת מומחים עצמאיים).

כל החסרונות שגילית חייבים להיעשות למעשה פגום, הנורא בשני עותקים. עבור פעולה זו, היזם חייב לחסל את החסרונות בדירה או לפצות על עלות התיקון שלהם.

אם חתמת על מעשה של קבלה ושידורים, אבל אז מצאתי חסרונות, ולאחר מכן במהלך תקופת האחריות אתה עדיין יכול ליצור קשר עם היזם כדי לתקן אותם. אם תעכבת את החתימה על מעשה הקבלה והעברה, אם כי החסרונות המזוהים אינם משמעותיים, אז היזם יש את הזכות לאחר חודשיים כדי להפוך פעולה חד-כיוונית.

אם היזם לא יעבור את לינה בתקופה שצוין ב - DDU, ולאחר מכן עבור כל יום של עיכוב, ההפצה היא פיצוי בסכום של 1/150 שיעור refinancing הפועל בזמן החזרת הכסף.

תעודת בעלות

לאחר חתימת מעשה של קבלה והולכה, היזם הושיט לך את המפתחות, עדיין יש כמה עניינים לא גמורים.

היזם חייב ליצור קשר עם ממשלות מקומיות כדי להבטיח כי כתובת הדואר מוקצה, וכן להוציא דרכון קדסטרלי וטכני, כלומר, לשים אובייקט חדש על חשבונאות cadastral ולהפוך את זה ברישום. בדרך כלל זה לוקח בערך 4 חודשים.

לאחר מסמכים אלה מתקבלים, יש צורך לרשום את הבעלות על הרישום הנדל"ן מאוחד המדינה (EGRN). מינואר 2017, הרישום הזה הוא בצורה אלקטרונית באחד לכל הארץ, אם כן, לבקש רישום של זכויות ו cadastral חשבונאות של אובייקטי נדל"ן בכל אזור, ללא קשר למקום שבו נמצא האובייקט עצמו.

הרשות הרישום צריכה ליצור קשר עם מסמך הזהות, הצהרה ו- DDU. ההרשמה תימשך בערך שבעה ימים. האישור עצמו לא יפורסם - המידע מצטבר ברישום, ואם יש צורך, לאשר את העובדה כי דיור זה בבעלות הנכס שלך, לקבל תמצית מ EGRN.

הפחתת מס

ניכוי המס הוא 13% מההכנסה שלך כי המדינה מחזירה אותך לאחר רכישת דירה, שכן מס הכנסה על סכום זה כבר שולם. לא יכול לקבל את ניכוי של אלה שאינם מושכים מס הכנסה.

שלח מסמכים לניכוי בכל עת לאחר רכישת דירה. הסכום המקסימלי של ניכוי מס הוא 260,000 רובל. במקרה שהדירה היתה זולה יותר מ -2 מיליון רובל, בכמות הניכוי, באפשרותך להפעיל את עלויות הקישוט.

ניכוי מס מקבל אחד שביצע תשלומים. המעסיק שלך אינו מחזיק מס הכנסה מן השכר שלך עד שאתה שילם במלואו את כמות הניכוי, או שאתה יכול לאפשר להנפיק ולקבל תשלום באמצעות בדיקת המס. במקרה זה, תוכלו לשלם פעם בשנה.

לפני יצירת קשר פחות, יש לציין את המסמכים הבאים:

1. הצהרת מס בצורת 3-NDFL;
2. תעודת הכנסה בטופס 2-NDFL;
3. בקשה לניכוי;
4. עותקים של הדרכון, חוזה השתתפות הון, קבלות תשלום, מעשה קבלת דירה, תעודת רישום של בעלות או תמצית מהרישום.

בני הזוג שקונים דירה בנכס משותף יצטרכו הצהרה על קביעת המניה ועותק של תעודת הנישואין או חוזה הנישואין.

•