איך לקנות דירה ללא המתווך

השירותים של המתווך הם שימושיים בעת רכישת דירה, אבל זה לא תיעוד. אנו אומרים איך לעשות עסקה נכונה ללא עזרתו.

צילום: Kaspars Grinvalds / Fotolia.com

בעת רכישת דיור אתה יכול לפעול באופן עצמאי, או לפנות לעזרת נוטריון או עורך דין, או לשכור מתווך - סוכנות נדל"ן או ברוקר פרטי. ראשית, אנו מגדירים את מה שהוא עושה וכל כך שאתה צריך.

• 

מה המתווך עוסקת

בדרך כלל בגודל של עמלה של סוכנות הנדל"ן הוא 3-5% מסכום העסקה, במקרים מסוימים הלוח עולה ל 7-10%. אנו רשמים את האחריות של המתווך על מנת לקבוע את מקומה בעסקת הנדל"ן.

המתווך מבצע את תחומי העבודה הבאה:

1. מבצעת עבודה על קנייה, מוכר או השכרה נדל"ן מטעם ועל ההוראות של לקוחות;
2. מקבל מידע ותהליכים על מכירת או השכרת רכוש ודרישות של קונים פוטנציאליים או דיירים;
3. בוחן ביקוש והצעה בשוק הנדל"ן;
4. רושמות הצעות נכנסות למכירה או להעביר את השכרת הנדל"ן, מבצעת את בדיקתם המוכרת;
5. במקרים מסוימים, חוזים בלעדיים מסתיים בין הבעלים לבין הסוכנות;
6. חיפושים עבור קונים פוטנציאליים דיירים, קובע אנשי קשר עסקיים איתם;
7. מארגן את היכרות הקונים או הדיירים עם הנדל"ן המכירה או הנמסרת;
8. מציירת יישומים של קונים, בחירת או מציעה אפשרויות מכירה או עובר;
9. קואורדינטות התנאים החוזיים, מציירת פעולות עם נדל"ן;
10. מסייע ללקוחות באיסוף מסמכים ועסקאות עיצוב;
11. מודיע ללקוחות על ההצעות המתאימות, מייעץ לנושאים הקשורים למאפיינים של אובייקטי הנדל"ן הנחשבים ומידת הציות לדרישות הספציפיות שלהם;
12. מארגן את החתימה על חוזים למכירה או העברה להשכרת אובייקטי נדל"ן;
13. מקדם את העיצוב בזמן של הלקוחות הדרושים כדי לסיים עסקה של מסמכים, מבטיח את ביטחונם;
14. מציג את האינטרסים של לקוחות בעת הכניסה לעסקה, מבטיחה את בטיחות המסמכים, מסייעת בשיתוף עם מומחים אחרים של הסוכנות ומוסדות אחרים המעורבים בעיצוב העסקאות.

למעשה, המתווך (או העוזר שלו) מייצר הערכה ראשית של אובייקט הנדל"ן עושה את זה מצגת כאשר מוכר או סוג של אופייני חיפוש בעת רכישת דיור. מומחה שוק הנדל"ן צריך למצוא את ההצעה הטובה ביותר עבור הלקוח. המתווך מסייע בהכנת מסמכים, מייעצים ומלווה את הלקוח עד סוף העסקה, קואורדינטות פעולות של כל המשתתפים בעסקה.

האחריות המשמעתית והפיננסית של המתווך לביצועים לא נכונים (או אי-מילוי) של תפקידיה וגורמת נזקים מהותיים.

• 

איך לקנות דירה בעצמך

1. מצא אפשרויות מתאימות.

אם אתה רוצה לקנות דירה, אז, סביר להניח, אתה כבר לדמיין מה זה צריך להיות. לדעת את היכולות הפיננסיות שלך ואת הצרכים החיים, אתה יכול בקלות ליצור קשר עם מודעות אלה ממוקמים במקורות פתוחים. באינטרנט יש מספר מספיק של אתרים המקום מודעות למכירת נדל"ן. אמנם, אם אנחנו מדברים על רכישת נדל"ן עלית (או ספציפי), הערעור על המתווכים יהיה פרודוקטיבי יותר, שכן בסיסים כאלה מובילים רק את הסוכנויות עצמן, לא לקבל גישה אליהם.

למעשה, המתווך מנתח את ההצעות בשוק, תוך התמקדות בהעדפות שלך שאתה מציין אותו. עם זאת, אתה יכול לעבוד כמסנן ואתה בעצמך, כי כאילו המתווך בשוק הנדל"ן, מה בסיסי הלקוח שלהם הוא התנהג, הוא לא יודע לחלוטין מה בדיוק אתה מחפש. זה אפשרי כי תבחר לא את האפשרות המושלמת, אבל כראוי לך ולמשפחתך.

אגב, אתה יכול להשתמש בסיסים rieltic, לשלם גישה אליהם, למשל, במשך חודש.

כאשר מוכרים דיור, אתה יכול גם להכין ולהניח את ההצעה שלך באותם מקורות פתוחים. כאן השאלה היא בעיבוד של שיחות - בין אם אתה יכול לקבל ולעבד שיחות מקונים פוטנציאליים, לשלם עבור כל אחד מהם הזמן הנדרש.

2. התקשר ולראות

לאחר שבחרת את כל המודעות שאתה אוהב, אתה צריך להתקשר לבעלי הדירות, להבהיר מידע ולסדר פגישה כדי להציג אובייקטי נדל"ן.

להיות מוכן כי במודעה טועה, לא שלם או לא מקביל למידע המציאות. לדוגמה, אתה יכול לומר כי הדירה היא לא בקומה האחרונה של הבית, שכן יש עדיין בעליית הגג או קומה טכנית.

צילום: PressMaster / Fotolia.com

הכן מחברת עם רשימה של שאלות. בקצרה להקליט את התשובות של vezavi שלך, זה יעזור לאחר מכן להשוות את ההצעות הזמינות. לדוגמה, אתה יכול לציין את המחיר שבו הדירה נמכרת, ולשאול אם מיקוח אפשרי; שאל שאלות על האפשרויות עבור פרמטרים דיור של אלה שלא צוין במודעה; נקה את המצב על המסמכים הנכונים והיסטוריית הדיור.

כדי להציג את הדירה, הוא גם רצוי ללכת עם מחברת, ואפילו טוב יותר להשתמש מצלמת וידאו הטלפון (במקרה זה יש צורך לשאול את רשות הבעלים של הדירה לירי). אל תהסס לשאול שאלות - מי שרוצה למכור את הדיור של המארחים יגיב איתך, ואם הם לא רוצים לדעת, אולי פשוט יש לך בעיה עם מטרת המכירה.

שים לב כי כאשר צופה כמעט בכל דירה אתה תהיה גורף עם התשובה. מתווכים בדרך כלל מנסים ליצור התרגשות, להראות כי הוא על הדירה הזאת יש ביקוש עצום. עם זאת, זה לא צריך להיות מיהר, אם כי תהליך החיפוש של הדירה יכול לקחת הרבה זמן.

גם אם באמת אהבת את הדירה, אל תשכח כי עוד שלב חשוב מאוד יצטרך לבדוק את הטוהר המשפטי שלה.

3. חייב להיות עצמך מן הרמאים

אם אתה קונה דירה בבניין חדש, ולאחר מכן לבדוק את הטוהר המשפטי של העסקה לא ייקח הרבה זמן. זה יהיה גם במקרים אלה כאשר זה לא בא על שרשרת resale.

ראשית, בדוק אם הדירה מוכרת את הבעלים או שאתה מתקשר עם הנאמן שלו. שאל את הדרכון של המוכר ואת המסמכים הימניים על הדירה.

אם הדירה מוכרת מתווך, עם הבעלים שאתה צריך לדבר בטלפון, ואפילו טוב יותר - על סקייפ כדי לראות אדם.

לבחון כוח של עו"ד, הוא מונפק במשך זמן מה (כלומר, תקופת הפעולה מוגבלת) ומניחה כי נאמן יכול ליישם רשימה מוגדרת קפדנית של פעולות. אם לא מילה על מכירת מנהל הנדל"ן, אינם מסכימים לעסקה.

שנית, למד את המסמכים הנכונים בדירה (לדוגמה, הסכם עם היזם על העברת דירה לרכוש, תעודת הבעלות שהושגו במהלך הפרטת הדיור, וכן חוזים למכירה, תרומה, תוכן לכל החיים עם תלות, תעודת רישום של המדינה);

שלישית, זה אפשרי (והכרחי) כדי לקבל תמצית ממצב המדינה המאוחד של נדל"ן (EGRN) על המעבר של זכויות רכוש בחטיבה הטריטוריאלית של רוזוינסטרה. מתוך תמצית זו יהיה ברור כמה בעלי שינו את הדירה, ומי הבעלים של זה עכשיו. בנוסף, אם יש שעבוד על הדירה (מעצר מוטל, למשל), זה יהיה גם מצוין בהצהרה;

לבסוף, יש צורך לשאול את הבעלים להראות לך פריקה טריים מתוך ספר הבית (הוא מסודר במרכז רב תכליתי, או שאתה יכול להציג מידע באינטרנט אם המוכר רשום על פורטל השירותים הציבוריים). אז תקבל מידע על מי הוא כל הזמן או רשום זמנית בדירה, אין "אחד" (כגון הגשה משפט במקומות של מאסר של קרוב משפחה לטווח ארוך) או בעייתי (למשל, ילדים קטינים) של התושבים .

שים לב כי לפעמים הרמאים מנסים למכור את אותם מטרים רבועים למספר לקוחות, מראה את עותקים איכותיים להסתתר עם כסף עד שהעסקה מסתיימת. צילום: ויטלי Hrabar / Fotolia.com

תמיד לשים לב למועד הנפקת כל המסמכים: יש להשיג חמש עד שבעה ימים מקסימום.

בשלב בדיקת הדירה עדיף להשתמש בעזרת אנשי מקצוע. לרוב, מתווכים ועורכי דין מיוחדים יש אנשי קשר בסוכנויות אכיפת החוק המעורבים באישור טוהר העסקה לכאורה.

כיצד לקבל חלץ מ EGRN

תמצית מ EGRN - מסמך המאשר רק את העובדה של רישום המדינה של החוק. מסמך זה מאשר כי נכון למועד שנקבע בתאריך ההנפקה, עבור האדם שהוגדר בו רשמה בזכות על בסיס מסמכים הנקראים בה באובייקט הנכס המתואר, כמו באגרן, נעשה רשומת הרישום במספר היום המתאים.

בעת רכישת או מכירת דירה, ייתכן שיהיה צורך או תמצית על נכס של נדל"ן (המאפיינים העיקריים רשומים על זה), או לחלץ לזכויות המעבר לנכס.

כדי לקבל תמצית, יש צורך ליצור קשר באופן אישי או דרך נאמן לחטיבה הטריטוריאלית של רוזוינסטרה או חדר קדסטרל, ואתה יכול לקבוע פגישה בדלפק הקבלה, תוך שימוש בשירות המקוון באתר האינטרנט של המחלקה. ביישום, עליך לציין אובייקט (או אובייקטים) של נדל"ן, מידע על אשר אינטרס לך.

בנוסף, ניתן לקבל חלץ במרכזים רב-תכליתיים (MFCS) ", כמו גם בדואר על ידי שליחת הבקשה המתאימה או על ידי הזמנת שירות חוצות (תמורת תשלום נוסף). לקבלת מידע, תצטרך רק דרכון וקבלת תשלום עבור שירותים. עלות השחרור עבור אנשים היא על נייר 300 רובל, בצורה אלקטרונית - 150 רובל.

4. סחר

לגבי מיומנות של מתווכים, להפיל את המחיר עבור דעות הלקוח לא מסכים. מצד אחד, המתווך הוא קצת מעוניין במיקוח, אשר מובן - התגמול שלו תלוי בכמות העסקה. מאידך גיסא, המחיר המרוצה של הלקוח ימליץ על המתווך שלו לחברים ולמכרים, יכתוב משוב טוב על שיתוף פעולה באינטרנט. משמעות הדבר היא כי המתווך כזה יבטיח את עצמו עם לקוחות חדשים ורווחים פוטנציאליים.

בכל מקרה, המתווך הוא נדנוד, אבל לא רע עצמו. בעת רכישת דירה בשוק המשני, אתה יכול להתמקח על מצב הדיור ("" לא רציתי לעשות תיקונים מיד לאחר זז, אבל כאן אתה צריך "), ועל ריחוק מן הרכבת התחתית, ועל את הרצפה, וכו '

בעת רכישת דיור בבניין חדש, מוכרים מנוסים להציע לשים לב לנקודות הבאות.

1. שאל על האפשרות של הנחה, לעתים קרובות מאוד שאלה פשוטה זה מספיק כדי להבטיח כי המוכר (או נציג שלו) הולך כמה ויתורים. בעת רכישת דיור בבניין חדש הזדמנות לקבל הנחה גבוהה בסוף הרבעון (או השנה), כאשר המוכרים צריכים לבצע תוכנית.
2. השווה את המחיר של הדירות של אותו פריסה על רצפות שונות (אם אתה קונה דיור בבניין חדש). לעתים קרובות, עשרות אלפי רובלים אינם מטרים נוספים, אלא נוף מהחלון או מרחוק מהמעלית. שיעור מה חשוב לך יותר - היכולת לראות את הכיכר מהחלון או רכישה דחופה, כגון מכשירי חשמל לבית לדירה חדשה.
3. שאל הנחה על משכנתא או תשלום מראש, כי במקרה זה המוכר יקבל את כספו מיד, הוא לא צריך לחכות. מהר יותר היזם מקבל כסף מהקונה (וככל שהסכום יהיה יותר), רווחי יותר. זה יכול לשמש משא ומתן עם המוכר.
4. אם אתה קונה דירה בתשלומים, לבדוק, מהו הזמן המרבי שלה. יש לדעת, כי אם יש לך את ההזדמנות לשלם את העלות של הדירה, אתה יכול לבקש במהירות הנחה.
5. לבסוף, כסיבה למכירה פומבית, אתה יכול להשתמש רכישות נוספות (מקום המכונה), אבל אתה לא צריך לדבר על זה מיד.

כאשר אתה נותן כסף

אל תמהר עם העברת הפיקדון. בתיאוריה, סכום זה צריך לשמש ראיה לסיום עסקה בעתיד. בפועל, יש לעתים קרובות מקרים כאשר הקונה הוא ממהר, הם מבקשים אישור על כוונותיהם להעביר כמות "גרנס" מסוימת. אפילו קבלה עשויה לתת את שני המסמכים בדירה להיות מועבר כדי להתחיל את ההליך לעיצוב עסקה. זה לא המקור, אבל עותקים. ולא קונה פוטנציאלי אחד, אבל כמה.

שימו לב איך רצף התשלום הוא יצא: המתן לא רק את תעודת ההסכם, אלא גם את שחרור השחרור של הבעלים לשעבר של מרחב המחיה; יש לתעד את כל התשלומים בתשלום. צילום: רידו / Fotolia.com

ההתנחלות הסופית היא הטובה ביותר באמצעות תא בנק. במקביל, יש צורך להפוך מלאי של התקשרות לתא, מבלי להשוות את הסכום. אחרת, כאשר סיום החוזה אתה לא תקבל את הכסף שלך בחזרה. המוכר יוכל רק לקבל את כספו לאחר שהוגשה לבנק הסכם רכישה רשום.

5. צור קשר עם עורך דין או נוטריון

כדי לסרב לחלוטין לעזור לקנות דיור לא שווה את זה. אם אתה לא רוצה ליצור קשר עם השירותים של המתווך, יש עדיין עורכי דין מיוחדים ונוטריונים.

אין ספק כי תעודת חוזה נוטריונית היא אחת הדרכים הבטוחות לסיים עסקה. בשל העובדה כי כל נוטריון בהכרח מושך ביטוח אחריות מקצועית והוא אחראי (כולל רכוש), חוזה המכירות שלך יהיה תחת אבטחה אמין. אפילו במקרים שבהם המשפט אינו נמנע, נוטריון יהיה בצד שלך ויהיה זימן לבית המשפט כאל צד שלישי. הטפסים המשמשים את נוטריון כפופים לחשבונאות בחדר הנוטריון של האזור, וזה אומר כי קשה מאוד לזייף אותם (ולפיכך, זה די קל לבדוק אימות).

גם אם אתה באופן עצמאי להרכיב את הטקסט של החוזה, נוטריון (או עוזרו) בהחלט לבדוק את זה, אבל לעתים קרובות אתה תוצע להשתמש בטקסט שעשה אנשי מקצוע.

על פי החוק, נוטריונים מייעצים אליהם לפנות אליהם לתעודה של פעולות משמעותיות מבחינה משפטית, פירוש הדבר שתסביר לך את הישות המשפטית של הפעולות שאתה עושה ומזהיר משגיאות אפשריות.

מידע על העסקה המושלמת יפורסם במרשם של פעולות נוטריאליות. אחד העותקים של המסמך המאשר את העסקה נשאר במקרה של נוטריון, יחד עם עותקים של המסמכים הימניים והמסמכים האחרים. במקרה של אובדן או נזק במסמכים המקוריים, נוטריון על הבקשה שלך תינתן כפול.

ההחלטה על האם העוזר זקוק להתווך או לעורך דין - לסיים עסקה, הקונה לוקח את עצמו; לבנק יש זכות הביקוש בהתמדה מן הקונה כדי למשוך את המתווך רק בעת רכישת דיור בבניין חדש באמצעות קרנות לווה (משכנתא הלוואה). צילום: אנטון Gvozdikov / Fotolia.com

חסרונות של התייחסות נוטריון היא כי תצטרך לאסוף את כל המסמכים בעצמך, כי לא נוטריון עצמו ולא העוזר שלו מבצע את הפונקציות האלה. כן, היכולת של הצדדים לניקיון יכול להעריך רק חזותית, ולכן כאשר לסכם את העסקה, זה לא יהיה כדאי ממפיץ של תעודות הפסיכו-נוירולוגי וטיפול בסמים, כמו גם לספק עיבוד וידאו תהליך של חתימה על החוזה.

אפשרות נוספת עבור אלה שאינם רוצים ליצור קשר עם מתווכים הם החיפוש אחר עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן. מומחים כאלה ניתן למצוא ייעוץ משפטי.

תמיכה משפטית של העסקה תהיה כדלקמן:

• אימות של כיבוי ומסמכים אחרים בדירה (הסכמת בן הזוג, חוקיות הפיתוחים;
• אין פיגור לשכור;
• קבלת תמציות הדרושים ממחנה אחת של נדל"ן המאשר את היעדר תביעות לדירה, למשל, מיורשים אפשריים, כמו גם את מספר המכירות הקודמות של דיור זה (אם כי זה יכול לעשות כל אדם מעוניין, יצירת קשר עם מסמך הזהות והצהרה ב Rosreestr, סיפקה תשלום של החובה המתאימה);
• סיוע בהקשבת הסכמת רשויות האפוטרופסות, אם מוכר הנדל"ן יש ילדים קטינים;
• ציור חוזה בהתחשב באבני צוללות אפשריות (עונש על אי עמידה בתנאי שחרור הדירה, עונשים על סירוב למכור דיור באמצע העיצוב של העסקה).

זה בהחלט הכרחי כדי לנצל את עצתו של עורך דין אם אתה רוכש נדל"ן תחת חוזה שכר הדירה עם החיים- lifelong להישאר של הבעלים לשעבר.

לבסוף, ייתכן שיהיה צורך לסייע למומחה מעריך עצמאי שיכול להבהיר את עלות הדירה שאתה מתכנן לרכוש. רלוונטי במיוחד זה יהיה אם אתה מתכנן להשתמש הלוואה למשכנתאות לקנות דיור או אם המחיר שהוכרז על ידי המוכר נמוך משמעותית מאשר השוק הממוצע. נכון, במקרה זה, מומחים של מחלקת האשראי של הבנק צפויים להתעקש על הפעלה "ל" חל על שמאים, אשר אובייקטיביותו אין ספק.