זה נראה בעת רכישת דיור בבעיות הבניין החדש לא צריך להיות. בדוק את ההיסטוריה של הדירה היא לא הכרחית - זה נבנה רק; זה לא הכרחי כדי לוודא כי אין דיירים שנותרו בו, אשר לא הופסקו מהרישום. אבל זה לא היה שם!
צילום: Shutterstock / Fotodom.ru
אם היזם לא מילא את התחייבויותיו, יש את הקונה של הדירה בבניין החדש זכות פיצוי. בתנאי, כמובן, כי חוזה ההשתלה ההון בבנייה (DDU) נאלץ כראוי.
האם אתה מסיים את החוזה?
תקופת ההעברה של הנדל"ן היא תנאי מוקדם לחוזה השתתפות ההון בבנייה, כל כך מעוגנת בחוק. אם המונח לא צוין, החוזה לא יירשם במרשם המדינה. אם היזם מסיבה כלשהי לא יכול לסיים את הבנייה של הבית ולשים אותו לפעולה באותה עת, אשר הוקם בחוזה, הוא חייב לשלוח את המשתתף עם מידע רלוונטי והצעה לשנות את תנאי החוזה.על פי דרישות סעיף 6 לחוק מס '214-Fz "על השתתפות בבניית המניות של בנייני דירות וחפצי נדל"ן אחרים", זה חייב להיעשות לא יאוחר מ 2 חודשים לפני פקיעת המונח שצוין בחוזה . במידה והבעל המניות מסכים להמתין קצת, היזם מכין הסכם נוסף על השינוי בעיתוי הבנייה ועיתוי העברת הדירה.
הינכם מתבקשים לשים לב: הסכם נוסף להסכם השתתפות, חייב לעבור רישום המדינה במינהל הטריטוריאלי של רוזייסטרה
לקונה יש גרסה אחרת של פעולות - הוא לא יכול לחכות לסוף הבנייה ולהסיים את DTD באופן חד צדדי. לשם כך, זה מספיק כדי לשלוח את היזם עם ההודעה הכתובה המתאימה על ידי דואר רשום. לסיים את החוזה או להסכים לחכות - כדי לפתור רק את בעל המניות. קודם כל, יש צורך לנתח את הסיבות מדוע היזם לא היה זמן למלא את חלקו של החוזה למועד הממונה. אם הסיבות ניתן לבטל (לדוגמה, הקבלן הפר את זמן הלידה של חומרי בניין), ואת המונח להאריך את הבנייה הוא לא גדול מדי, ניתן לחכות לסוף הבנייה. אם הסיבה לשינוי היזם או, למשל, בהיעדר היתרים, או במועדים להשלמת הבנייה נדחים לשנה או יותר, הקונה יש כל סיבה להחליט לטובת סיום החוזה.
כדי לא לטעות בבחירה, עדיף לסמוך על אנשי מקצוע ולקבל ייעוץ של עורך דין המתמחה בבנייה משותפת.
תביעות על היזם
אם היזם לא דיווח על עיכוב בסוף הבנייה (או אם המועד האחרון שצוין בהסכם נוסף מגיע לסוף, והבית עדיין לא נתון), יש צורך לשלוח תביעה בכתב למפתחים, תובעניים כדי למלא את החובה, להנפיק את המפתחות כדי להעביר את הדירה ולשלם עונש על עיכוב.המועד האחרון שבו חייב היזם לענות לבעל המניות, הוא עשרה ימים (חייב להיות מיועד בתביעה בכתב). התביעה נשלחת על ידי מכתב רשום עם הודעת קבלה. בעל המניות יכול גם לתת תביעה למפתחת או לנציג שלו באופן אישי. במקרה זה, להכין שני מקרים של המסמך. אחד יישאר מן היזם, השני, עם החותם וחתימה של הצד המאומץ, אתה לוקח את עצמך. זה יהיה שימושי אם אתה צריך ללכת לבית המשפט. אם היזם לא הגיב לתלונה (לא הציע לחתום על הסכם נוסף, לא הסביר את הגורם לעיכוב), אנא פנה לבית המשפט.
ניתן להדליק את התביעה באופן עצמאי או להחיל על ייעוץ משפטי. אתה יכול להגיש תביעה במיקום של היזם או במקום מגורים שלך. שים לב שאתה יכול לדרוש לא רק את תשלום העונשים, אלא גם פיצוי על נזק מוסרי (עם זאת, גודלו ירצה להצדיק תועד), כמו גם קנס לאי-ציות לדרישות הצרכן באופן בסיסי.
יש לצרף את המסמכים הבאים לתביעה:
- חוזה להשתתפות בבנייה משותפת;
- הסכמים נוספים להסכם (אם יקימו), אם הם מסדירים את תקופת ההעברה של האובייקט על ידי משתתף בניית הון;
- מסמכים המאשרים תשלום מצידך;
- מסמכים אחרים המאשרים עלויות נוספות (השכרת דיור או תשלום יתר של ההלוואה);
- התביעה שלך למפתח עם הצעה למלא מרצון את הדרישות לתשלום עונשים;
- התשובה לטענה (אם זה היה, כמובן).
ההסתברות לזכות במקרה של עיכוב של מועדים הוא גדול מאוד. הדבר היחיד מומחים לשים לב ואיזה ניתוח של תוכניות בפועל שיפוטית, גודל העונש שהוכרז בתביעה יכול להיות מופחת באופן משמעותי.
פיצוי על המתנה
עבור כל יום של עיכוב, פיצוי להסתמך. אם הפרולורור רוצה לסיים את העסקה, היזם לאחר קבלת ההודעה המתאימה בתוך עשרה ימי עבודה מחויבים להחזיר כסף ששולם עבור הדירה ולשלם את העונש על השימוש בכסף של אנשים אחרים. גודלו של העונש נקבע מחישוב שיעור המימון מחדש של 1/150, מתנהג בזמן החזרת הכסף.
מאז מאז 2016, גודל של שיעור refinancing שווה לשיעור המפתח, גודלו חייב להיות מוגדר בנפרד
לדוגמה, ב- 06/18/2017, זה היה 9.25%. הסכום שנצבר מיום כאשר בעל המניות עשה כסף (במלואו או החלק הראשון שלהם) תחת החוזה, עד ליום שבו הם מוחזרים. בואו נחשוב. הדירה עלתה 8.5 מיליון רובל., נמסר במשך 96 ימים, גודל של שיעור refinancing הוא 9.25%. כמות הפיצוי במקרה זה תהיה: (מחיר דירה / 100 × שיעור מימון מחדש / 150) × מספר ימי עיכוב, כלומר: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. אם היזם מסרב לשלם את העונש באופן מרצון, בהתאם לחוק הפדרלי "על הגנת הצרכנים", בית המשפט רשאי למנוע קנס של 50% מסכום העונש של המשיב כזה.בנוסף, בעל המניות יש זכות לשבור פיצוי על גרימת נזק מוסרי שנגרם, למשל, המתנה ארוכה. הסכום שאתה קובע כמו פיצוי על נזק יהיה חייב לאשר תועד. לשם כך, יש צורך לאסוף את כל ראיות הנייר שאתם נושאים עלויות נוספות עקב הפרת מועדים. אנו נותנים דוגמאות. אם אתה לוקח דיור, כל הזמן שאתה לא יכול לעבור לדירה שלך, אתה מבלה עוד כסף. אתה יכול לאשר את ההוצאות שלך על ידי הצגת עותק של הסכם החכירה למגורים ולמחלקות, מעיד כי אתה מתרגם כסף לבעלים של הדירה (או, למשל, זה יהיה על חשבון מלון או אכסניה).
ללא הסכם
עם אימוץ החוק הפדרלי "על השתתפות בבניית המניות של בנייני דירות וחפצי נדל"ן אחרים" מס '214-фЗ מצבי סכסוכים עם השתתפות בעלי המניות והמפתח הפך להיות הרבה יותר קטן. עם זאת, לפעמים חוזה של השתתפות הון בבנייה (DDU) לא יכול להגן באופן מלא על הקונה של דיור.
מאידך גיסא, ניתן להשיג פיצוי הפרת תקופות בנייה במקרה שהדירה אינה באמצעות חוזה השתתפות ההון. זה יהיה קשה יותר (לעתים קרובות בחוזי השקעה או חוזי מכירה ראשוניים אינם מכילים את המועד האחרון לסוף הבנייה ואת העברת הדיור).
אם המונח בחוזה צוין, אז באפשרותך לחול בבטחה על בית המשפט. במהלך ההליכים יש להיעשות החלטה על פיצויים, ובעקבות הוראות האמנות. 332 קוד אזרחי של הפדרציה הרוסית, גם אם החוזה לא רשם את התחייבויות של המוכר לפיצויים בגין נזקים, הקונה עשוי לדרוש תשלום של עונש. גודלו ייקבע על פי כללי האמנות. 395 קוד אזרחי של הפדרציה הרוסית, המבוססת על שיעור החשבונאות של הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית ביום הגשמת החובה. קשה יותר אם משך הזמן לא מוגדר על ידי החוזה. עם זאת, ולאחר מכן הקונה לא צריך להיות discouraged - כדי לאשר את דבריו כי מועדים מופרים, אתה יכול להרכיב כראוי ראיות. הדבר היחיד במקרה זה אינו יכול לעשות ללא תמיכה משפטית מוסמכת.
פעולה של שידור גיל
לאחר שהופחת הבית, על היזם לשלוח מסר לבעלי המניות, המתייחס לנכונותו של האובייקט ולהזמנת לקבל את הדירות. אם היזם מתעניין בעובדה כי בעלי המניות שלו יקבלו את מטרים רבועים שלהם, זה לא יכול להגביל את עצמו עם הודעת דואר, ולקרוא לבעלי המניות או (ו) לשלוח להם הודעת דוא"ל. או שאתה יכול כל הזמן לבדוק את הדף של היזם ברשתות חברתיות ואת האתר באינטרנט, אז יהיה לך את המידע העדכני ביותר.
לאחר שקיבלת הזמנה, עליך ליצור קשר עם היזם ולהבהיר את ההליך. בדרך כלל מונפקים דירות בסדרו של התור הכללי (אם לא חולקו מראש). על מנת לקבל מסמכים ולבדוק את הדירה, נוכחותם של כל בעלי המניות הנקראים בחוזה. אם מישהו מן המשקיעים שלך לא יכול לבוא (למשל, קנית דירה עם בן הזוג שלי, במשך הזמן של החדשה, הוא היה או היא היתה בנסיעה עסקית עבודה), יש צורך להפוך את כוחו של עו"ד על זה של בעלי המניות שיקבלו דירה. אם אתה צריך עזרה מומחה - למשל, את הפרויקט של צוות תיקון ובנייה, אשר יסיים את הדיור שלך, יכול גם להיות מוזמן לבדיקה. שים לב: לעתים קרובות היזם בפגישה מציע מיד לחתום על פעולת הקבלה והעברה, ולאחר מכן. לאתר לא צריך, אחרת, אם יש ליקויים, תצטרך לחסל אותם על חשבונך.
צילום: Shutterstock / Fotodom.ru
אנחנו מחפשים חסרונות
יש לומר כי הפרולונו חייב להיות בטוח להיות מוכן לעובדה שהוא לא יראה את הקירות המושלמים או סקס. מצד שני, מסכים עם כל Lowers הוא גם לא שווה את זה. בטקסט של החוק אין סיווג ברור של החסרונות, הם מחולקים בדרך כלל לתוך משמעותי וחסר משמעות.יש את כל אלה שבהם אי אפשר לחיות בדירה. לדוגמה, אלה הם קשרים כאלה כמו: לא עובד ביוב, חורים בקירות ובחלונות, דלתות כניסה שבורות, לא מנגנונים כיבוי על החלונות. גם אם יש כמות משמעותית של אחד, אתה לא יכול לחתום על מעשה קבלה והולכה.
מיותר יכול להיקרא פגמים שאינם מפריעים לחיות בדירה: בורות ובאגים בטיח, שריטות על החלונות. הן חסרות החסרונות המשמעותיים והן חסרות חשיבות, צריכות להצהרה פגומה, המחוברת למעשה קבלה והעברה, המציינת שהיא חסרת המזוהה. עם זאת, אין צורך למהר עם החתימה של המעשה, שכן היזם חייב להקצות תאריך אשר פגמים חיוניים יבוטלו. רק לאחר חיסולם, בעל המניות יכול לבטוח יחסית לארנק שלו לחתום על מעשה ההולכה.
אם היזם סבור כי defauls מזוהה בדירה הם חסרי משמעות, הוא חייב להוכיח את זה באמצעות מומחיות בבנייה עצמאית. שים לב: גם אם מצאת חסרונות לאחר החתימה על מעשה הקבלה, אתה יכול להתייחס למפתח כדי לחסל אותם. החוק הפדרלי מס '214-FZ מספק כי תקופת האחריות של הבית עצמו היא 5 שנים, על ציוד הנדסי (צינורות, מערכות חימום ואוורור) - 3 שנים.
לרוב, היזמים אינם מסכימים לפצות על עלויות בעלי המניות לחיסול חסרונות, והם מציעים לתקן אותם עם כוחות הקבלנים שלהם. אם זה המקרה שלך, להתכונן לחכות. החוק מחייב את היזם לחסל את החסרונות "בתוך מונח סביר", אבל המונח עצמו אינו קובע. בדרך כלל על הסיום להקצות עד לחודש. אם כבר לקחת את המפתחות, היזם יצטרך להסכים איתך כאשר צוות בנייה ותיקון יעבוד בדירה שלך.
לקחת או לא לקבל?
לאחר שקיבלת הזמנה מן היזם לקחת דירה, אתה צריך:
- לאסוף את כל בעלי המניות שצוינו בחוזה שלך;
- קבל כוח של עו"ד על אלה שאינם יכולים לקחת חלק בקבלת הדיור;
- להכין דרכונים, כוח של עו"ד (אם בכלל) וחוזה ההון בבנייה;
- בוחנים היטב את הדירה, לא למהר ולא לחתום על מעשה הטכנאים עד שהבדיקה הושלמה;
- אם מתגלים חסרונות משמעותיים, מתעקשים כי הם מתועדים, אך מעשה הקבלה אינו חתום.
היזם מחויב לחסל חסרונות בדירה לתקופה מסוימת או לציין את האפשרות של פיצוי כספי לקונה של עלויות התיקון שלהם. החוק הפדרלי מס '214-Fz אינו מבטיח או איכות הדירה, ולא הפרמטרים שצוינו בחוזה (שיטה, פריסה), שכן היזם רשאי לבצע שינויים בתיעוד הפרויקט, לאחר שקיבל אישור לכך בעלי המניות, כדי להשיג הסכם שבו הם פשוט, כי הם רוצים לזוז במהירות של הדיור של האדם.
מטרים נוספים וחסרים
כאשר הושלמה הבנייה, ניתן למצוא את אזור הדירה שקנית שונה מהפרויקט. על פי חוק, כדי להציג אובייקט לפעולה, היזם מחויב להזמין את המדידה של כל הנחות של הבניין ממומחים מלשכת המלאי הטכני (BTI). לאחר ההליך, הגודל הסופי של כל דירה מגלה. אם הדיור התברר להיות יותר, היזם ידרוש חיובים נוספים; אם השטח הוא פחות - יהיה צורך לפצות על בעל המניות להבדל.
אם מתגלה חריגות הפרויקט מהמציאות, על בעל המניות להגיש בקשה (בשני עותקים) של פיצוי על מנהל היזם, שבו לקבוע את כל העובדות ולבקש חישוב (המציין את פרטי הבנק). יש לשמור על מופע של בעל המניות לפחות עד שההחלטות הסופיות על מחיר הדיור יתקבלו. מפתחים מסוימים כוללים בפריט DDA לפיו החריגה של אזור הפרויקט מבין בפועל בתוך 1-2% נחשב מותר, ולכן החישוב אינו דורש. שים לב: אם היזם אינו קובע את הערך המקסימלי האפשרי של הפער של הפרויקט ואזור בפועל, הקונה לא יוכל לדרוש כסף מהמפתח עבור מטרים רבועים.
אם היזם עיכב פתרון לנושא החזרת כמות התשלום של תשלום יתר או מסרב לחשבון מחדש עם השינוי בפונקציונלי של הנחות, בעל המניות יש זכות לשחזר מראש באמצעות בית המשפט. לשם כך יש צורך להגיש תביעה להגנה על זכויות הצרכן, במקביל, המציינת את התביעות להתאוששות העונש על העיכוב במסירת הדירה והפיצוי על נזק מוסרי.
