קניית דירה בשוק הנדל"ן המשני. מדריך לשלבים של עסקה כזו, המאפשר למנוע מלכודות.
אם תחליט לקנות דירה, אתה צריך לבחור כסף בבניית דיור חדש או לרכוש בשוק המשני. מקרים מוגברים של הונאה של בעלי המניות מעודדים קונים פוטנציאליים רבים לבחור את האפשרות השנייה. עבורם, אנו מציעים מדריך לשלבים של עסקה כזו, המאפשרת למנוע אבני צוללות.
אז, ההחלטה נעשית, אתה קונה דירה לא בבניין חדש, אבל על השוק המשני, כבר מקולל ומצויד. Pluses הם ללא ספק אתה לא צריך לחכות לסוף הבנייה ונחשו אם הבית יהיה מורם בזמן. בנוסף, בעת רכישת דירה בבית בבנייה, אתה צריך לעשות בערך 6 חודשים כדי לצפות רישום המדינה של הבעלות על זה. עם זאת, מישהו שמחפש דיור משני צריך להיות קשוב מאוד. קטע זה של השוק הוא מוגבר סיכון. הנה הונאה מתוחכמת יותר, מאשר על הראשוני, ואת זמן ההחזרה של הדירה הוא 3 שנים מרגע גילוי אי חוקיות העסקה. כל אחד מבעליו לשעבר של דיור יכול למחות על העסקה במהלך התקופה שצוין (ואת הקרקע עבור המסה הזאת, לפעמים אפילו בכוונה נוצר). אם היו הפרות של החקיקה, מחזירה בית המשפט הצדדים למיקום המקורי. מספר העסקאות שהסתיימו בשוק הנדל"ן אינו קטן כל כך: במוסקבה, למשל, כ -3% מסךם הכולל. כדי לא להגדיל את הנתונים הסטטיסטיים העצובים, אתה צריך לחשוב על כל הפעולות שלך.
בחר דירה
איפה להתחיל? כמובן, עם החיפוש אחר דירה. אם אינך מוגבל לאמצעים, צור קשר עם סוכנות הנדל"ן אשר מומחים אשר יאסוף מרחב חי מתאים. אבן תת-מימית ראשונה מחכה לך כאן. היחסים עם חברת הנדל"ן צריך להיות מוציא. זה מאוד חשוב בטקסט של החוזה כדי לציין את כל הפרמטרים של הדירה שאתה מחפש: מחוז, סוג הבית, הרצפה, אזור, מספר החדרים. המידע המלא יותר שלך יהיה לקבל, כך יהיה קל יותר למצוא את האפשרות המתאימה.הינכם מתבקשים לשים לב כי ההסכם עם הסוכנות צריך לקבוע את גודל התגמול של המתווך. אני עצה אחת. סיבוב גדול על הנקודה כי הסוכנות תבחר לך לפחות שלוש אפשרויות דיור המספקות את הדרישות שלך, ובתוך תקופה מסוימת. במקרה הנגדי, המתווך יצטרך לחזור אליך מראש ולשלם עונש. כמובן, מצב זה של החוזה לא אומר שאתה יכול להיות קפריזית לנטוש את כל הדירות המוצעות לענות על התנאים שלך. אם המונח החמיץ על ידי אשמתך (לדוגמה, דחתה את האפשרויות המסופקות על ידי הסוכנות ללא הסבר של הסיבות), תקבל בחזרה את התשלום מראש של הסכום שהושקע על ידי המתווך כדי לחפש דירה.
דירת הקונה אינה משלמת מסים. המוכר ישלם מס הכנסה - 13% מהמחיר של הדירה (עם ניכוי הטבות). אבל אם לינה שאתה מוכר שייך לך יותר מ 5 שנים או עלות פחות מ 1 מיליון רובל, אתה משוחרר מתשלום מס. אם המוכר בבעלות דירה במשך פחות מ 5 שנים, הוא יצטרך לשלם מס עם כמות ההכנסה ממכירת הנדל"ן העולה על 1 מיליון רובל.
אפילו הולך לקנות דירה באמצעות סוכנות, להתחיל עם המחקר של השוק. אדם שיש לו מידע כזה הוא לא קל לעגל סביב האצבע - אחרי הכל, יש לו מושג על המחירים בשוק הדיור, ולכן הוא מוכן לדבר עם המתווך באותה שפה.
אם תחליט לפעול באופן עצמאי, מבלי להזדקק לעזרת סוכנות הנדל"ן, מחקר השוק הוא פשוט הכרחי, כך תוכלו למצוא את האפשרויות שהוקמו. בשלב הבא, יהיה צורך להתקשר לבעלים של האינטרסים המעניינים אותך, זה ידרוש זמן וכוח.
ברגע שאתה בוחר כמה אפשרויות מתאימות עבור דירות (או שתמצא אותם בעצמך), אתה צריך להכיר אותם איתם. אין להבין זמן לבדיקה ולשים לב כי לעתים קרובות אתה צריך לחשוב עם לוח הזמנים של היום של המוכר הפוטנציאלי.
לאחר בחינת הדירה, אל תשכח לשאול מי בדיוק הבעלים שלה והוא רשום על הדיור הזה. כאן ומצפה את אבן מתחת למים, במקרה של רכישת דירה היא לא הבעלים, אבל הנאמן שלו. רכישה על ידי פרוקסי היא מסוכנת ביותר. הבעיה היא שהמוכר לא יכול להיות לא מציאותי - למרבה הצער, זה כמעט בלתי אפשרי לבדוק את האותנטיות של כוחו של עמדות. אותו הדבר קורה כי הדירה עצמה מושכרת במשך זמן רב הוא הופרט באופן בלתי חוקי. כדי לגלות מי הוא הבעלים האמיתי של הדיור, ליצור קשר עם הסניף המקומי של שירות ההרשמה הפדרלית עבור הפדרציה הרוסית.
לשוחח עם הבעלים של הדירה, לגלות כאשר הבית עשה שיפוץ ואם הבניין לא שווה הריסה או שחזור. באפשרותך לבדוק את המידע הזה במנהלת הלקוח המאוחדת. אבל הדבר החשוב ביותר הוא לשאול אם הבעלים של repevelopment עשה. מונח זה מייעד כל שינויים שיש לידי ביטוי בתוכנית BTI. שיפוץ לא מתואם הוא עוד אבן מתחת למים. הליך ההסכם redevelopment הוא די זמן רב דורש עלויות במזומן ניכר, ואת החרגיזציה של ארגון מחדש כבר לוקח עוד יותר כוחות, כלים וזמן. לכן, תקשיב לעצה שלנו: כדי להגן על עצמך, הקפד לשאול את הבעלים תוכנית של דירה שהונפקו ללשכת המלאי הטכני. יש לקבל את המסמך לא לפני 3 חודשים לפני שאתה בודק (ואולי לקנות) דירה. לעשות תוכנית עם מצב מגורים אמיתי, לשים לב למיקום של הקירות, נוכחות של ציוד נוסף. אם זה קשה לעצמך, לבקש עזרה מחברים.
זכור: שיפוץ בלתי עקבי מאיים עליך לא רק עם קנס. על פי הקישורים הגבוהים (הארגון האחראי לתיאום של שיפוץ), ייתכן שתהיה חייב להביא דירה למצב המקורי (אם נעשה הפיתוח של הפיתוח עם הפרה של החוק, למשל, המטבח הועבר לאחד חדרי המגורים או הרסו את הקיר הנושא).
Process?
הצעד הבא שאתה צריך לעשות הוא להסכים על הערך של הדירה מושכת. להיות מוכנים לעובדה שהמוכר יתקשר למחיר הנכבד מהסכום שצוין במודעה. נסיעות - זה לא חמדנות, אבל השכל הישר.
ניתן לבקש ירידה במחיר מכמה סיבות: מיקום לא נוח של הדירה (לא אזור טוב, מרחוק מהרכבת התחתית, חוסר חנויות, גן ילדים, בתי ספר, מרפאות I.D.), הצורך דחוף תיקונים, שיפוץ חסר עקביות. אבל חשוב לדעת כי מחיר נמוך מדי הוא סכנה מסוימת. ראשית, זה קורה כי הדירה הזולה מתייחס לקטגוריה של שנוי במחלוקת - משמעות הדבר היא כי יש מחלוקת שיפוטית (למשל, עם השכנים שגרמו נזק לתיקון). שנית, המוכר של המוכר על ידו יכול ללכת לבית המשפט ולקבל הזדמנות אמיתית מאוד לתבוע אותך דיור, אם אתה מוכיח כי סיימתי כי עסקה נחות חתימה תחת לחץ מנסיבות חיים מורכבות (כמו גם דיכאון, שיכרון, איומים), באותו זמן כפי שציינת בחוזה, העלות היא פחות משמעותית מזה אשר משמש למעשה. זכור: לא להישאר וללא כסף, וללא דיור, לשים את החוזה בדיוק את הסכום שאתה נותן עבור הדירה, לא משנה איך אתה משכנע אותך לציין פחות. שלישית, זה יכול גם למצוא שאתה קונה דיור "תחת שעבוד". לדוגמה, קודמו של המוכר שלך מסיבה כלשהי "שכחת" לכתוב מתוך דירה של קרוב משפחה אשר משרת ענישה בכלא, או כאשר הפרטת דיור לא כולל ילדים צעירים, או הסתתר כי בן הזוג לשעבר (בן הזוג) טוען להיות חלק מהאזור. רביעית, אם קנה דירה שנרכשה מנציג "קבוצת סיכונים": אדם מבוגר בודד, נכה, בעל הבעלים, במשפחה שיש אנשים שנרשמים במרפסת פסיכורולוגית או נרקולוגית. כמובן, עם התפתחות זו של אירועים, אתה תהיה מוכר כמו רוכש מצפוני, ולכן החוק צריך להיות בצד שלך. אבל אתה מחכה לבית המשפט איתו ואת הוצאות גדולות בלתי נמנעות, זמן אבוד, חוויות לא נעימות ... עם זאת, אתה מחליט לך, אז מעריכים את ההוצאות העתידיות שלך.
בשלב המסחר, יש צורך גם לדון בגודל הפיקדון (הסכום שאתה נותן למוכר כדי לאשר את כוונותיך הוא בדרך כלל על 30 אלף רובל) ואת ההתקדמות. מראש היא תשלום ראשוני; חלקו של הצדדים אומר בכל מצב ספציפי, אבל, ככלל, זה לפחות 10% מהעלות העיקרית של הדירה והוא שילם במקרה כי הקונה והמוכר מסכים לחלק את כל הסכום לשניים חלקים. זה נוח אם המוכר לוקח זמן לקחת דברים מן הדירה או ליישב כמה פורמליים משפטיים הקשורים לדיור. כדי לא לאבד את הקונה, המוכר יכול להציע לך לסיים חוזה מוקדם של מכירה (למעשה, זהו הסכם על כוונות) ולעשות מראש. אם מסיבה כלשהי, העסקה לא תתקיים, יש להחזיר לך את התשלום מראש. באשר להפקדה, הכל תלוי באיזו סיבות החוזה הופסק. ובכן, אם סירבת לקנות דירה, אז ההפקדה יישאר עם המוכר.
לעתים קרובות מתווכים במחיר הרכישה של הדירה כוללים את עמלותיהם, ואת עלות ביצוע העסקה, מבלי ליידע את הקונה. לכן, בחוזה, לייעד את כמות הגמול (סכום קבוע טוב יותר), כמו גם לציין את הקונה או המוכר - נושאת את העלויות של עיצוב העסקה.
ביצוע הפקדה, והתקדם צריך להיות מונפק בכתב. בעת העברת שניהם, ולהיות בטוח לבצע קבלה כדי לקבל כסף כי המוכר הדירה חייב לחתום. הוא כתוב בצורה שרירותית, אך במסמך זה יש לציין:
- מי מעביר כסף (דרכון של הקונה);
- מי מקבל כסף (דרכון של המוכר);
- על איזה בסיס כסף מועבר - בדרך כלל הם כותבים בקבלה: "... בתור תשלום מראש עבור הדירה";
- הכתובת המדויקת של הדיור העתידי שלך, אשר אתה נותן הפקדה או מראש, עד אינדיקציה של הרצפה;
- המאפיינים העיקריים של הדירה (מספר החדרים, הפריסה, מטרה);
- הסכום המדווח על ידי הקונה ואת מטרתו הוא מראש או הפקדה;
- תאריך תשלום.
אמון אבל לאמת!
הקשיים העיקריים מחכים לכם בשלב של אימות הטוהר המשפטי של העסקה העתידית. קודם כל, אתה צריך לבדוק את ההיסטוריה של הדירה. אם תחליט לא להשתמש בשירותים של המתווך, המשימה שלך מסובכת. מן המוכר תקבל את המסמכים הבאים שיעזרו לך לגלות את המצב האמיתי של העניינים:- דרכון או מסמך זהות אחר;
- הרחבת מסמכים לדירה (שהונפקו על ידי תעודת הבעלות קאמרית רישום, הסכם חליפין או תרומה, חוזה המכירות עם הבעלים הקודם, תעודת ירושה ומסמכים אחרים, בהתאם למה הבעלות על הבעלות של המוכר נוסדה), אשר עברו רישום המדינה המנדטורית. במסמכים ימניים יש תמיד שם הבעלים של הדיור;
- עזרה על העלות המשוערת של דיור (על מחירי המלאי) ודרכון טכני לדירה (מסמכים אלה שהונפקו ללשכת המלאי הטכני יאשר כי אתה קונה את הדירה עבור הריבוע והפריסות המפורטות בחוזה);
- תעודות של ERC ופיקוח מס על היעדר חוב על תשלומי השירות ומסים נדל"ן (או עותק של החשבון האישי או תעודה של ניהול הבית);
- אישור של גופי האפוטרופסות ואפוטרופסות לביצוע מכירה (אם הוא משפיע על האינטרסים הרשומים בדירה של קטינים) ;
- תמצית מתוך ספר הבית על שנקבע (רשום) בדירה של אנשים;
- הסכמה נוטרטית של בן הזוג או בן הזוג, קרובי משפחה של המוכר של דיור עבור ועדת המכירה ומכירה (אם בני זוג או קרובי משפחה הם בעלי שיתוף).
כמובן, אפילו רשימה זו למדי של מסמכים אינה מספיקה כדי להשלים את בדיקת העסקה. אתה יכול לגייס את הסכמת המוכר ולקחת כוח של עו"ד ועותקים של מסמכים הצבעה ימינה לדירה, לקבל תמצית ממושכת מתוך ספר הבית. היא תעזור לך לוודא שאתה יודע את כל האנשים נרשמו בדירה זו. משמעות הדבר היא כי לאחר סיום העסקה לא תוכלו לחכות הפתעה מול מועמדים למרחב מגורים מבין קרובי הבעלים לשעבר של הדירה. על מנת לקבל ערבויות נוספות, לכלול את נקודת הרכישה והמכירה בחובת המוכר לשחרר הנחות מגורים לאחר סיום החוזה. בבירור לציין בטקסט שאחרי תום מוכר מופץ לנוע, אתה מקבל את מלוא הזכות להטביע את המנעולים שלך כבר לא לתת את הבעלים לשעבר בדירה, עכשיו שייך לך.
אבל החסרונות הנסתרים עדיין נשאר הרבה. לדוגמה, הבעלים - מפוח מצהיר על רשות הרישום של המדינה שאיבד את החוזה הקודם של המכירה, ומבקש לאשר את זכותו לדיור. מאחר שהחוזים הללו אינם קיימים לפי חוק כפילויות, הוא הוציא תמצית ממגוון מידה יחיד של זכויות למרכוש ועסקאות בלתי מקובשות. עם הזמן, הבעלים הטמונלי של הדירה עשוי גם לקבל כמה מסמכים כאלה (תחת אותו דבר של אובדן שלהם), לסיים כמה חוזים מכירה שוב, הבטחתם במשרדים נוטריוי שונים, לאסוף כסף ולברוח. לכן, עדיף שהמוכר, כראיה לזכותו לדיור, להראות לך את החוזה שלך למכירת דירות עם הבעלים הקודם. עם זאת, תהיה לך סיבה להתריע אם, במקום זאת, הוא יפגין את ההתייחסות של הרישום שהוזכר.
אתה צריך לבדוק את המוכר מאוד של הדירה: אתה צריך לוודא כי הוא מסוגל לחלוטין (כלומר, זה לא רשום ברופא התרופה, ולא במרפאה הפסיכונורולוגית), אחרת העסקה יכולה להיות מוכרת בלתי חוקית. לראות את המסמכים שלו, אם אפשר, להפקיד את התמונות שלו בדרכון ובחשבון בדלפק הדרכון, לשאול את השכנים ... הקפד לגלות כמה הבעלים בדירה, - כולם צריכים להסכים למכור את רכושם . ספק את העסקה או הזן את חוזה ביטוח הכותרת. היא מבטיחה החזר הפסדים כספיים במקרה של קיפוח זכויות קניין, אם בית המשפט מזהה את אחת העסקאות עם זה לא חוקי. המחירים מהווים 0.3-2.5% מהסכום המבוטח.
אם אתה קונה דירה דרך סוכנות הנדל"ן, המתווכים ייקח חלק מהבעיות. הם יגלו את כל מה שיכול למנוע את המסקנה של העסקה או לסבך את חייך לאחר רישום החוזה של המכירה. עם זאת, יש שאלה חשובה מאוד - האם המתווך יהיה אחראי על הטוהר המשפטי של העסקה? אתה לא יכול לתת תשובה חד משמעית. כל חוזה לתיאורטית ניתן להסתיים בבית המשפט, שכן הוא מובטחת לחלוטין כי העסקה יסיים והכל יעבור בצורה חלקה, אף אחד לא הנדל"ן, אפילו מנוסה מאוד. לכן, הערה: הסוכנות אחראית לטעויות של העובדים שלה ישירות בעת ביצוע חוזה מכירות, וכן על הפרת התחייבויותיה. המתווך אינו יכול להגיב על המוכר, אך לא לסכן את המוניטין העסקי שלו, את הסוכנות, כמובן, מנסה לבדוק כל לקוח ואת הדירה הציע להם.
העסקה היא בעלת ערך רב יותר אז כסף?
על מנת לסיים את הסכם מכירה, הקונה זקוק רק לדרכון. אם אתה קונה דירה היא לא לבד, אבל ב נכס משותף, תצטרך הסכמה בכתב של כל בעלי בעתיד לעשות עסקה.
טיוטת הסכם רצוי להתכונן מראש יהיה לך זמן להבהיר את הוראותיה ולהסכים על נושאים שנויים במחלוקת. הכנת החוזה דורשת מיומנויות מסוימות, כך עדיף להפקיד אותו לאנשי מקצוע. החוזה מונפק בשלושה עותקים בכתיבה פשוטה, וכל הסדינים שלו הם בהחלט תפור. אשר את החתימות של הצדדים. עדיף להסיק חוזה בנוכחות נוטריון: אם כי על הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, נוטריון של חוזה המכירה אינו חובה, זה פורמלי משפטי פשוט ייתן ערבויות נוספות של הבטיחות של העסקה שלך.
רכישת מגורים חייבת לציין בהכרח:
- תאריך ומקום מסקנה;
- נושא חוזה למכירה;
- כתובת מדויקת ומאפיינים של הדירה (מספר החדרים, חבר); עלות הדירה;
- גודל ההפקדה והתקדם (אם כן);
- התקופה שבה המוכר מתחייב לשחרר את מרחב המחיה;
- מי משלם את העלויות הקשורות בעיצוב של החוזה למכירה והשכרת בנק בטוח;
- פרטי דרכון וחתימות של הצדדים. (החוזה חייב לחתום על כל הבעלים הבוגרים של הדירה, סימנים של ילדים מבין 14 ומעלה שעדיין לא הגיעו לעידן הרוב, מאושרים על ידי חתימות של הוריהם).
בטוח או "דיפלומט"?
עכשיו אנחנו פונים לשלב החשוב ביותר של עסקת כסף מסכם. זה קורה בדרך כלל לאחר חתימת החוזה ואת הקונה יש את המפתחות לדירה. בין שיטות העברת כספים, אליפות פאלם שייכת לחישובים באמצעות תא הבנק. בדרך כלל, סוכנויות המתרחשות מתעקשות כי הלקוחות שלהם להשתמש בשירותים של הפקדה והעביר את הכסף בדרך זו. הקונה מסכם הסכם שכירות לתא בטוח בבנק ומניח כסף לתוכו. על פי תנאי החוזה, המפתח של תא הבנק משמש "דילוג" לכסף, כך לאחר סיום החוזה של מכירה, בעלי עניין (המוכר והקונה, בדרך כלל מלווה המתווך) נשלחים אל הבנק שבו כל החישובים הנוספים מתרחשים. Wetlands, מבטיח סודיות ואבטחה, המוכר יכול לוודא כי הכסף הוא באמת בתא שלה. כדי לעשות זאת, זה מספיק כדי לפתוח את המפתח כי הקונה מדווח לו, בנק בטוח. אם העסקה שוברת, המפתח למוכר אינו מוענק, ולכן הקונה יכול תמיד לאסוף את הדם שלו מהבנק בטוח.הדרך השנייה של העברת כספים - להעביר אותם על ידי תשלום שאינו במזומן הוא האופטימלי ביותר: אין צורך לבדוק את האותנטיות של הצעת החוק (עבור פעולה זו בבנק יצטרך לשלם). על מנת שהמוכר יקבל את מה שנועד לו, זה מספיק כדי למלא את סדר התשלום המתאים בבנק. זה יותר נוח לעשות זאת לאחר החתימה על החוזה ובנוכחות המוכר: ואתה תהיה בטוח כי העסקה התרחש, ואת המוכר יהיה לוודא כי הכסף נשלח לחשבון הבנק שלו.
יש עוד אפשרות "ללא מזומנים" - חישובים בבנק באמצעות מכתב אשראי או אוסף. בשביל זה אתה מראש לשמור את הסכום השווה לעלות הדירה. קבל את זה על הידיים או לתרגם את חשבון הבנק שלך המוכר יהיה מסוגל רק כאשר הוא מציג עובד הבנק מוסמך על ידי חוזה לא נוטריון של מכירה.
על מנת להגן על עצמם במקרים בהם התברר המוכר להיות לא הוגן, והקונה נגרם על ידי נזק מהותי, סוכנות הנדל"ן מבטלת את אחריותה. ההתייחסות לעובדה כי המתווך מבוטח, חייב להיות משולב בהכרח לתוך רכישת הדירה שלך והסכם מכירה.
על ידי מכירת דירה, רבים מבקשים להפחית את סכום המס שהם צריכים לשלם, ואינם רוצים לקדם את העובדה של קבלת כמות גדולה כזו (על פי החוק, הבנק מחויב להודיע על פיקוח המס כי יותר מ -90 אלף רובלים התקבלו על חשבון הלקוח). לכן, אתה עשוי להיות מוצע להעביר כסף במזומן. Minuses של שיטה זו של העברת כסף הוא הרבה יותר מאשר יתרונות: יש צורך להביא כמות גדולה של כסף ולדאוג להעביר אותם במקום בטוח. בנוסף, המוכר עשוי לרצות לא רק כדי לחשב מחדש כסף, אלא גם לבדוק את האותנטיות של הצעת החוק, ועל זה תצטרך ציוד מיוחד. בהתחשב בכל הקשיים, אנחנו לא ממליצים להעביר כסף בדרך זו. אם אין אפשרות אחרת, מסכים עם המוכר על העברת כספים בשטח נייטרלי ובעדים. במקרה זה, קבלת קבלה בקבלת מזומנים, אל תשכח להזכיר את נוכחותם של עדים ולציין את נתוני הדרכון שלהם.
אנו נכנסים לזכויות
לאחר סיום החוזה ואת העברת הכסף, אתה צריך להיות בידיים שלך לא רק את המפתחות מהבית החדש, אלא גם את ספרי ההתנחלות של תשלומי השירות. יש צורך לבצע מעשה של קבלת דירה, שם הם מציינים, באיזה מצב יש לך דיור (בפרט, אל תשכח להזכיר את נוכחות או היעדר דברים של הבעלים הקודמים). הם כותבים אותו מן היד בצורה חופשית, אבל להירשם שני הצדדים (הקונה והמוכר).
החוזה למכירה ורכישה של נדל"ן הוא חובה רשום בחדר ההרשמה או בענפיה. להכרה, אישור ותעודת מעמד של בעל דיור חדש חייב לשלם כ 500 רובל. מסמכים המאשרים מידע שרכשת דירה במרשם ממלכת יחיד של זכויות למאפיין ובעסקאות מקרקעין, תהיה מוכנה למשך חודשיים (רישום מואץ יעלה לך יותר מהרגיל, אך ייקח רק כ -5 ימי עבודה). Ato רגע תהפוך לבעל מלא של הדירה.