חברים דיירים!

הקמת הבעלים של בעלי הדיור: היתרונות והחסרונות של HOA, זכויות וחובות, קשיים אפשריים במועצת המנהלים, בשלבי החינוך

כאשר הדיירים של מבנים חדשים או בתים, שנבנו במשך זמן רב, להחליט על היווצרות של HOA, הם צריכים לדמיין את כל היתרונות והחסרונות של איגוד כזה. על זה, כמו גם איך השותפות נוצרת, אנחנו הולכים לספר.

על פי קוד הדיור החדש של הפדרציה הרוסית, הדיירים בעלי הבעלים של הדירות שלהם עשוי להיות מתואר על מנת לנהל רכוש השייכים להם. אחד המינים של מבנה כזה הוא שותפות בעלי דיור (HOA). זהו ארגון ללא כוונת רווח שנוצר על ידי בעלי הנחות (מגורים ולא למגורים) לניהול משותף של בניית דירות ופתרון בעיות בעלות, שימוש וסילוק של רכוש משותף.

מדוע היתרונות של ניהול כוחות הבית של השותפות? הנה רק כמה מהם. ראשית, HOA יכול לבחור חברת הגשה. לכן, אם איכות השירותים הניתנים אינה עומדת בדרישות הדיירים (לדוגמה, היא חסרת יסוד או גרוע על-ידי השטח), היא מאפשרת לך לסיים את החוזה ולסיים אותו בארגון או יחידים אחרים. שנית, הודה עצמאית מתכננת לתקן את העבודה בביתו, מגדיר את רצף שלהם. ההפצה היא תוכנית עבודות אלה ואמידה של הוצאות השנה מאושרות באסיפה הכללית של חברי הואה, אין צורך לשאול את מינהל העיר להקצות כסף ולאחר מכן לחכות לבואו של התיקון.

מחוז המחוקק תרגול הוא לעתים קרובות מאוחדת על ידי מושגים של "שותפות בעלי דיור" ו "קונדומיניון". עם זאת, הדירה היא הנדל"ן עצמו (כולל מגרש הקרקע בגבולות שהוקמו הממוקם על זה בניין מגורים ואובייקטים נדל"ן אחרים), ואת שותפות בעלי בתים היא משרד הניהול של רכוש זה. הדירה יכולה להתקיים ללא כל HOA, אבל עבור הניהול של אותם (ציוד של מגרשי משחקים ואזורי קבלת נופש, תיקון, לשים את המקום להשכרה) טופס HOA.

יש עוד מונח סמוך - שיתוף דיור (HSK). ההבדל בין ECC לבין HOA הוא כי HST נוצר לתקופה של בניית הבית, ולאחר שהוא בנוי, לארגן HOA. יש לציין כי הדיור הקיים ובנייה קואופרטיבים יש להפוך HOA לאורך זמן.

למה להתאחד?

מהו השותפות? על מנת לספק תנאי חיים נוחים ובטוחים של אזרחים, כדי לארגן את תחזוקת הבית ולהבין את זכותו של כל הבעלים של הנחות המגורים לנהל את רכושם.

TCG פירושו נוצרים ממקורות הבאים:

תשלומים חובה, מבוא ותרומות אחרות של חברי השותפות;

סובסידיות התקציב כדי להבטיח את המבצע והתיקון של הבית, פיצויים על רשויות העיר של תשלום סוגים מסוימים של כלי עזר עבור קטגוריות מועדפות של תושבים (על מנת לקבל סובסידיות, מוסקווה Tszh חייב להיות רשום עם הרישום המאוחד של ניהול מבני דירות - עידן, שנערך מאוקטובר 2007);

ההכנסות מפעילות כלכלית (יזמית) של השותפות המיועדות לביצוע משימות והגשמת תפקידי הואה.

קוד הדיור של הפדרציה הרוסית אינו אוסר על HOA לקבל הכנסות הדרושים כדי להשיג מטרות סטטוטוריות. לשם כך רשאית לשותפות לממש פעילויות כלכליות. נכון, יש לציין כי רשימה של מין שלה עבור HOA מוגבל בדרך כלל שירות, מבצע ותיקון הנדל"ן בבניין דירות, בניית הנחות וחפצים נוספים של רכוש שכיח בבית כזה, כמו גם השכרת חלק של רכוש משותף.

חשוב מאוד כי Hoa מקבל את ההזדמנות להשתמש ואת הטריטוריה של מישהו אחר. אתה יכול להוציא מגרש בכל שלב של פעילויות של HOA - זה בכלל לא צריך לעשות כאשר שותפות נוצרת, או בזמן ההרשמה שלה. ההחלטה לעצב את מגרש הקרקע בבעלות המניות הכוללת לוקחת חבר - הבעלים של הנחות בבית באסיפה הכללית. עם הוראותיהם, כל המסמכים הדרושים יכולים להכין יו"ר הואה. לאחר מכן, יש להחיל על גוף השלטון המקומי, אשר יהיה לסבול את פסק הדין הסופי שקובע את גורלם של האזור המקומי. הערה: העברת מגרש כזה לרכוש לבעלי הנחות הוא בחינם.

בתים שבהם הוקמו בעלי בתים או נוצרים, קודם כל לכלול את תוכנית שיפוץ על חשבון תקציב העיר. על מנת שהבית שלך יופעל בזמן, באסיפה הכללית של חברי הואה, יש צורך להחליט על יצירת קרן לתיקון הון. המשחק כבעלים של מגורים ולא למגורים יהיה גם חייב להעביר כסף לקרן זו על פי ההחלטה של ​​האסיפה

ינשופים. חברי חברי HOA שונים שנסקרו היו מודאגים כי לשותפויות יש את היתרונות הבאים:

הבעלים של המקום המאוחדים ב HOA הם באמת מסוגלים להשפיע על המדיניות של חברת הניהול. לאף אחד אין את הזכות לאלץ את הדיירים לאסוף כסף על ההתקנה בקווים המשותפים של רהיטי עור, אבל יש צורך להחליט מה יש מצויד מכונת החניה הנוספת, וחברי השותפות ניתן למצוא זאת;

השותפות מאפשרת לבחור חברה מנצלת. בפועל, משמעות הדבר היא כי הבעלים עצמם לשלוט על איכות השירותים הקהילתיים הניתנים להם. כזה "גרסה" מתבצעת, למשל, עובדי HOA (מהנדס Dispatcher), יו"ר או חברי מועצת המנהלים. אם יימצא הפרה כלשהי, בודק את הלוח, עובדה זו תהיה מובהקת והוא יכול להיות הבסיס לקרע חוזה עם חברת הניהול. AAKT, אשר רשמה את האיכות הלא נכונה של שירותי דיור וקהילתיים, הוא הבסיס לחשבונות של תשלומים עבור השירותים הקהילתיים הניתנים;

למרות שסתום העיקרי של חברי הבית של HOA מחויבים לעשות בהוצאות שלהם, המדינה מקצה סובסידיה מהתקציב;

סך הכל רכוש של HOA יכול להביא רווחים משמעותיים לחבריה. הזכות לנהל פעילויות יזמות שסופקו לשותפויות מאפשרת לך להרוויח כסף על מסירת הנחות לא למגורים או אפילו את קירות הבניין (לדוגמה, לפי מיקום של בד פרסום או ציוד טכני);

חברי הואה יכולים ליהנות פשוט (אבל, אבוי, נדיר כזה עכשיו) את ההנאות של החיים - כניסה מתוחזקת, חניון משלהם, חצר היטב, מגרש משחקים, שעליו יתחרה הילד.

כמו כן, יש לומר כי הזמינות של HOA מגדילה את שווי השוק של דיור בבית. אחרי הכל, כולם רוצים את מיטות הפרחים להיות מסודר, המדרגות נקיים, קונסיירז ', ואת אינטרקום עבד (רשימה זו ניתן להתחדש אינסופי).

המדינה מבקשת לעזור למערכת HOA. לכן, לא כל כך מזמן במספר אזורים (בפרט, במוסקבה), השותפות שוחררה ממס הקרקע. כנ"ל לגבי קואופרטיבים דיור, ECC ו קואופרטיבים צרכנים מיוחדים אחרים נוצרו כדי לענות על הצרכים של אזרחים בדיור - עכשיו הם לא צריכים לשלם מס על מגרשים הקרקע המשמשים אותם כדי להשיג מטרות סטטוטוריות בהתאם קוד הדיור של הפדרציה הרוסית .

מומחים מאמינים כי זה רווחי יותר לנהל מבני דירות מרובים. החוק אינו מפריע - ניתן ליצור הואה אחד מהדיירים של שני בתים או יותר. בנוסף, HOA זכאי לבחור כל טופס ניהול הבית: באופן עצמאי, באמצעות חוזים ישירים עם אספקת משאבים או באמצעות הסכם עם חברה מפתיחה של שותפות מוזמנת. ההעברה המלאה של הארגון המנהל המקצועי של כל הכוחות לפי סדר הנכס הנפוץ אפשרי.

אומינוס. עם זאת, לא הכל כל כך עננים - יש HOA וחסרונות שלה:

לעתים קרובות, יוזמות הבעלים לא מוצאים תמיכה של הרשויות המקומיות. אשפוז, מנגנון האינטראקציה בין שותפויות ורשויות, ולכן הכרחי כדי לפתור את קבוצת הסוגיות הקשורות לדיור, אינו מעוגן מספיק בחוק. דוגמה אופיינית: אם מישהו מן הדיירים בבית, שבו יש HOA, לא רוצה לשלם תרומות ולעשות תשלומי השירות חובה, כדי לשחזר את החובות רק דרך בית המשפט. כל עוד בית המשפט יחליט, הרבה זמן יכול לעבור, שירות ישלם שומרי חוק של HOA בתקופה זו;

הקרירות לא באמת רוצה להצטרף HOA. על פי החוק, רשויות העיר מחויבות להחזיר את ההפרש בין תשלומי הנהנים (והם פחות מהרגיל, שכן קטגוריה זו של אזרחים משתמשים בסובסידיות לשלם עבור שירותים) והבעלים הנותרים של הדיור, אלא בפועל מתרחשת פיצוי כזה לעתים רחוקות מאוד;

את האגרה לניצול של HOA גבוהה יותר מאשר בבית רגיל. אבל יש להבין כי כמות תשלומי השירות חובה הוא בהחלט עבור חברים של HOA, ועל תושבי הבתים שבהם השותפויות לא נוצרות. החלטה אובטית על עלויות נוספות (לדוגמה, על ציוד של מוסך אוטומטי, בטנה של כניסה של אריחי שיש, קישוט הלובי, תשלום השירותים של מעצב הנוף) לוקח את האסיפה הכללית של תושבים או מועצת המנהלים של HOA . חישוב וצבור למגורים ובכלי עזר יכול להתבצע על ידי רואה חשבון ראשי, רואה חשבון או יו"ר השותפות. יתר על כן, יש צורך לקחת בחשבון מקרים של כישלון לספק שירותים או מתן שירותי השירות המשרתים ארגונים (לדוגמה, לאחר עבודה מונעת קיץ, הוא לא כולל מים חמים בזמן);

ההצלחה והאפקטיביות של פעילות הואה תלויה במידה רבה על יושב ראשיה וממשלתו. לכן, בחירת מנהלים חייבים להיות נפגשו עם המוח. אבל גם זה לא יכול להיות ערובה כי השכן המכובד מהקומה החמישית לא רוצה להקצות חלק של כסף ציבורי, ואת השכן הקרב מהכניסה השנייה יהפוך למנהל טוב.

לבסוף, יושבי הואה מתלוננים לעתים קרובות על חוסר האמון של הדיירים וחוסר ההבנה. כמובן, חברות ב- HOA מניחה כמה עלויות נוספות, אבל הם משלמים עם מאה. לדוגמה, איזו אמא לא תרצה לשחרר את ילדו לטיול בחצר סגורה ובטוחה? בעיה כזו יכולה לפתור בדיוק את HOA, עם זאת, זה ידרוש קצת מאמץ ועלויות במזומן.

השותפות של הבעלים של הדיור מאפשרת הדיירים להרוויח כסף על סדנה כללית. לשם כך, האסיפה הכללית של חברי הואה מקבלת החלטה להעביר לשימוש זמני באובייקטים מסוימים של רכוש זה (מרתף שבו החנות מרוצה, או קיר חירש של הבית שעליו ממוקם מגן הפרסום). אתה יכול גם להרחיב את השטח של הבניין - למשל, למצוץ את עליית הגג ולהעביר אותו. הכנסה נוספת כי hoa יקבל צריך ללכת הביתה

זכויות וחובות

כדי לדמיין כיצד שותפות פועלות וכיצד היא יכולה לסייע לתושבים רגילים, יש צורך ללמוד את זכויותיו וחובותיו. נתחיל עם כלי עזר. HOA מסתיימת חוזים עם ארגוני אספקת משאבים או באופן עצמאי מייצרת את המשאבים הדרושים כדי לספק לצרכנים של שירותי איכות השירותים בכרכים הנדרשים. חשוב מאוד שתדרישות החוק אינן שבורות, והחיים, הבריאות והרכוש של התושבים לא גרמו נזק. השותפות יכולה לשמש את מערכות ההנדסה המקומי המשמשות לספק שירותים לצרכנים, באופן עצמאי או עם מעורבות של אנשים אחרים.

חישוב וחיובים לטעינה עבור כלי עזר בניהול HOA מוקצים את החובות הבאות:

באופן שנקבע, לצמצם את סכום התשלומים הללו (לדוגמה, אם היו הפרעות באספקת חשמל);

לבקשת הצרכן, בדוק את כמות העמלות לשירותים ולא יאוחר מ -3 ימי עבודה להנפיק מסמכים המאשרים את נכונות הצבירה של התשלומים, תוך התחשבות באיכות השירותים הניתנים, וכן הוקמה על ידי חוקים חוזים, עונשים, עונשים.

חשוב מאוד להבטיח פרסום ושקיפות של פעילויות הלוח של הואה. לשם כך, בנוכחות מונים קולקטיביים (כללי), כתב העת של חשבונאות הוא רשומות של עדותם, המאפשרת לבקשת הצרכן ליום עבודה אחד כדי לספק לו תמצית ממגזין זה. אם היו תקלה בעבודתם של מערכות הנדסיות המקומי או התקשורת הנדסית ומכשור הממוקם מחוץ לבית, מועצת המנהלים לא רק להודיע ​​לבעלי הדיור במהלך היום, אלא גם לתת תחזית סבירה: מתן שירותים ציבוריים יהיה מושעה או מוגבלת. בנוסף, השותפות לבקשת כל בעל חייבת לספק לו את המידע הבא: שמות, כתובות ומספרי טלפון של שירותי שיחה ושירות חירום, גודל התעריפים עבור כלי עזר וקצבאות לתעריפים, בסדר ובצורה של תשלום של אלה שירותים, הפרמטרים של איכותם, מועדים לחיסול התאונות והפרות אחרות של הנוהל למתן שירותים.

אחריות לא נעימה נוספת טמונה על הנהגת השותפות - להודיע ​​לצרכנים על הפרעות מתוכננות במתן שירותים, ולא יאוחר מ -10 ימי עבודה לפני תחילת ההשעיה הזאת.

על מנת להבטיח ביצוע על ידי גופי הניהול של ה- HOA של תפקידם, אמצעי האחריות ניתנים. השטח ליישום אמצעים אלה הם הפרת האיכות והנוהל למתן שירותים; נזק שנגרם לחיים, לבריאות ובצרכן, כמו גם אנשים החיים איתו, בשל כישלון לספק שירותים אלה או איכות בלתי הולמת שלהם. חוסר אשמה של ראשי הואה או ארגון הניהול במקרה זה אינו נלקח בחשבון. עם זאת, הם פטורים מאחריות החמרה איכות השירותים, אם הם מוכיחים כי זה גרם לנסיבות של כוח עליון. הפרת התחייבויות מצד צדדים (משרתים) או פעולות שגויות של הדירקטוריון (כולל היעדר הכספים הדרושים) אינם שייכים לנסיבות כאלה. רשימת המקרים שבהם חברי מועצת המנהלים של HOA אחראים, מעוגנים באשראי.

אבל כל זה נוגע לחובות. AVT TSZ זכויות ברובם מתייחסים לארגון היחסים עם צרכנות השירותים. השותפות זכאית לדרוש תשלום עבור שירותים נצרכים (ולפיכך, תשלום התחרות, קנסות, עונשים בנוכחות חוב). מועצת השותפות עשויה גם לדרוש גם כי עובדים או נציגים של HOA, צוות שירות חירום לבדיקת מצב טכני ותברואתי של ציוד בתוך רבעון והגשמת עבודת התיקון הנדרשת התקבלו למגורים. זמן הביקורים צריך להיות מתואם עם הצרכן (אם כי כלל זה אינו חל על אלה כאשר יש צורך לחסל את התאונה). אם אתה מסרב לתת נציגי TCG ואת אשמתך יהיה פגום (למשל, תוכלו למלא את השכנים בשל תקלה של מערכת אספקת המים), אז השותפות יש את הזכות להתעקש על נזק מלא.

לבסוף, הלוח של HOA הוא ניחן עם הסמכות להשעות או להגביל את אספקת מים חמים, אנרגיה חשמלית וגז. עם זאת, הליך זה הוא די ארוך: כדי להגביל את מתן שירות או להשעות את ההיצע שלהם יכול להישלח רק על ידי בית המשפט. בעל החדר חייב להיות מראש לשלוח אזהרה בכתב של צעדים להתקבל (מומלץ לשלוח אותו בדואר עם קבלת הודעה או להעביר יד לקבלת). אבל זה צריך לקחת בחשבון את התקופות הניתנות עבור חיסול של חוב defaulter. לוקח בחשבון - לכבות חימום, ביוב ואספקת מים קרים אסור.

בעיות

ובכן, עכשיו ננסה להסתכל על הבעיות של הואה מבפנים. יושבי השותפויות מוכרים כי קשיים רבים מודאגים. הם יכולים להיות מחולקים למספר קטגוריות.

הראשון (והחשוב ביותר) - אי תשלום. לדוגמה, היזם והקונה, חלקית כבר שילמו עבור הדירה, מוצגים, שכן הוא נפתר בדרכים שונות. החוב מול HOA גדל, הקונה חי בדירה, תיקון זה, אבל לניצול לא משלם, בהתייחסו לעובדה כי הדיור אינו שייך לו באופן רשמי. כן, והמשקיע אינו מוכן לשלם תשלומים במלואם, אם כי הוא טוען שהדירה נשארת רכושו. מבחינה משפטית, מצב זה אינו מיושב, ולכן בכל מקרה מסוים מותר בנפרד, לרוב ברשות השופטת.

הבעיה השנייה היא מערכת יחסים עם היזם: לא כל אחד מהם מוכן לחסל את החסרונות כי הם בכל בניין חדש. אם אתה עושה את היזם לעשות את זה נכשל, הדיירים לחסל פגמים תקלות על חשבונם.

לפעמים היזם מציג בעלים עתידיים של מטעה ביחס לגודל של האזור המקומי. כאשר הדיירים רוכשים דירות, הם מראים תשקיפות, ועל הביטוי: "השטח מוגדר", כלול בחוזה, אף אחד לא שם לב. איווט לינה נרכש, החצר מצוידת, חנויות ותיבות חול מותקנות - ובחצר כבר החלו לחפור בור חדש! .. או אנשים נתנו כסף עבור דירה עם מה שנקרא תכנון חינם, ואז הם היו לשלם עבור שיפוץ, שלא היה, כי כאשר הם נכנסו, דיור חדש היו רק קירות חיצוניים. (העובדה היא שבחיקת הדיור שלנו אינה מספקת למונח "תכנון חינם של הדירה", כך שכל הקונים של דיור כזה יצטרכו לקבל הליך קשה להפחתת שיפוץ.)

הבעיה השלישית היא חוסר מידע על פעילות ה- HOA. תושבים רבים לא הולכים לפגישות כלליות, אבל כל השאלות הנוגעות לביתם הביתה נפתרות שם בדיוק. לכן, לעתים קרובות את הנופש HOA לעזרת "שיחות" - אלה חברים של הלוח שיכול לעקוף את כל הדירות בבית ולדון במקרים דחופים עם הבעלים.

בעיה חריפה איסוף - תושבי אדישות. אנשים רבים מוכנים לתת כסף, אבל לא רוצה להשתתף בשיפור או לפחות לדון אפשרויות אפשריות לשיפור חייו של הבית.

סיכום, אתה יכול לומר: Hoa הוא צורך מודע. אתה צריך לנהל את הבית שלך עם המוח. הטוב ביותר מאשר הבעלים, אף אחד לא יעשה את זה.

HOA אינו רשאי לשנות תעריפי השירות: הם הוקמו על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית. דמי גודל אבטוט לתחזוקה ותיקון הבית (מה שנקבע קודם לכן תשומת הלב של הבניין) נקבע באסיפה הכללית של חברי הואה. אותה שותפות מתקבלת סובסידיות תקציב העיר לתחזוקה ותיקון של מלאי הדיור בבנייני דירות - סוג זה של קצבה מאפשרת לך לשמור על בית במצב תקין

רצף של שלבים של היווצרות של בעלי הדיור

1. חינוך של קבוצת יוזמה מבעלי או בעלים עתידיים של דיור

2. עבודת הכנה (תוספת התושבים, הבהרת היתרונות של האגודה)

3. האסיפה הכללית של התושבים, אשר מחליטות על היווצרות של HOA, לבחור את הלוח ואת יושב ראשיה, כמו גם דרך ניהול רכוש (על ידי הבעלים של בעלי החברה או עם HOA), לאשר את אמנת של הואה

4. רישום HOA כישות משפטית. זה דורש הצהרה של רישום המדינה, את הפרוטוקול של האסיפה הכללית עם החלטה על יצירת שותפות בעל הבית (עותק מקורי או נוטריוני), שני עותקים של אמנת HOA, שאושרו על ידי האסיפה הכללית של בעלי בתים (תפור ו ממוספר), כמו גם קבלה לתשלום של חובה המדינה לרישום של שותפות (2,000 רובל)

5. פתיחת חשבון ההסדר של השותפות בבנק

6. העברת בית בניהול עמלה שנוצרה במיוחד, המכילה נציגי מינהל העיר וחברי מועצת המנהלים של HOA (חוק קבלה והולכה - טופס אינטרדיטראקטיבי טיפוסי N OS-1A עם יישום של תיעוד טכני ב הבניין)