אנו מספרים על איזו קרן פיצוי, חשבון אסקרו, מה לעשות אם היזם פשט את הרגל ועל כללים חדשים להגנה על בעלי מניות שולל בשנת 2019.
בממוצע, 2 עד 6% מבעלי המניות מדי שנה אינם מקבלים את המתקנים שלהם בזמן, והוא יוצר בעיה משמעותית לשוק הנדל"ן. הגנה על זכויותיהם של בעלי המניות הניתנים בשנת 2005 על פי חוק מס '214-Fz לא היה מספיק, כך שהוא המשיך לשפר אותו. כללים חדשים נועדו להגן על זכויותיהם של בעלי מניות שולל. תקופת המעבר הושקה עד יולי 2019.
הכל על חידושים בחוק
פריטים ומושגיםמי הם בעלי מניות כאלה שולל
בעיות של בניית הון
דרישות עבור היזם
דרישות DDU
אחריות לשינוי מועדים
קרן פיצויים
מפתחים פשיטת רגל
חשבון Escrow.
אַחֲרָיוּת
לקוחות פוטנציאליים לחידושים
על אובייקטים ומושגים
אז, יש שתי תכונות עיקריות. הראשון הוא היזם - ישות משפטית שיש לה או על החכירה הנכונה של קרקעות ומשיכת משתתפי מזומנים בבניית הון כדי ליצור מבני דירות (או) אובייקטים נדל "ן אחרים המבוססים על ההיתר המתקבל.
השני הוא משתתף בבנייה משותפת - אזרח או ישות משפטית. יחד הם יכולים לבנות לא רק מבני מגורים, אלא גם מוסכים, מתקני בריאות, קייטרינג, פעילויות עסקיות, סחר, תרבות וחפצי נדל"ן אחרים, למעט מתקנים תעשייתיים. זה נרשם בסעיף 2 לחוק.
יש גם הגדרה ברורה של אובייקט של בניית הון, כלומר, העובדה שבעתיד צריכה להיות הדירה שלך, מוסך או מקום בחניון המחתרת ליד הבית. הנחות למגורים או לא למגורים שיועברו לבעלי המניות לאחר קבלת רשות לנציב בניין דירות (או) של אובייקט נדל "ן אחר וחלקו של בית זה או אובייקט הנדל"ן, לרבות במזומן של המשתתף .
מי הם בעלי מניות כאלה שולל
על מנת שהקונה של הנדל"ן הבעייתי בבנייה, יש צורך בתנאים הבאים:- הסכם בעלי המניות הסתיים;
- מפלגת ההוצאה לא מילאה את התחייבויות בחוזה השתתפות הון ארוכה מ -9 חודשים. ולא להגדיל את ההשקעה בבניית בית של יותר משני תקופות דיווח ברציפות;
- למפתחים אין יורש לבנות אובייקט;
- התחייבויות חברת הבנייה לפני בעלי המניות אינן מובטחות על ידי ערבות הבנק או ביטוח אחריות אזרחית.
שים לב: במקרים מסוימים, אפילו הזמינות של חוזה של השתתפות הון בבנייה לא יכול להגן על בעל המניות של הקונה. החוק הפדרלי מס '214-Fz "על השתתפות בהון בניית בנייני דירות וחפצי נדל"ן אחרים" (חוק מס' 214-Fz) אינו מגן על בעלי המניות אם:
- בבית הבנוי, אותם הנחות נמכרו מספר פעמים;
- הבית בנוי על מגרש שאינו מונפק או השכרה;
- הבית בנוי על מגרש שבו הוא אינו מותר;
- הבית בנוי עם הפרה של תוכנית תכנון העיר, דרישות הפרויקט.
ההתעללות בבעלי המניות עם זכויותיו (לדוגמה, האפשרות של סירוב חד צדדי של החוזה או קבלת עונשים על הפרת שידור האובייקט) עלולה להוביל לבית המשפט יסרב להם להגן על זכויות אם אופי זדוני של פעולות הוקמה.
בעיות של בניית הון
בעיקרו של דבר, מכשולים הופכים להיות ברורים לכל מי שבדק את תוכנית ההשקעות הנדל"ן.
Pluses של התוכנית ברורים: הקונה מקבל נדל"ן על ידי 30-40% זול יותר מאשר מחיר השוק הממוצע; היזם מקבל כספים לבניית אובייקטי נדל"ן וביצוע הערוץ של המוצר המוגמר.
למרבה הצער, השקעה כזו קשורה תמיד לסיכונים ניכרים. דחיינים קטנים הם נפוצים למדי, לא תמיד את לוח הזמנים מחויבת ביסודיות. עם זאת, זה קורה כי היזם דווקא דוחה את השלמת הבנייה או מושך את הרגע של כניסה לדיור.
אומצה בשנת 2005 חוק מס '214-Fz הציג איסור עבור מפתחים כדי perselive דירות לפני קבלת היתרים; הזמנתי את היזמים להירשם בחוזה כל התנאים והעונשים על אי-הגשמה, וכן לרשום כל חוזה של השתתפות הון (DDU) על מנת לא לכלול מכירות כפולות.
עם זאת, זה לא היה מספיק והשינויים החלו להציג שינויים.
ראשית, יש להפריד את בניית הדיור מפעילויות אחרות עם הטלת ההגבלות על היזם לביצוע פעולות שאינן קשורות ליישום הפרויקט.
שנית, העיקרון של "חברה אחת היא היתר בנייה אחד" יש לראות. במקביל, הבנייה עם השתתפות משותפת בכמה היתרים אסורה עכשיו. במקביל, מפתחים גדולים לא יוכלו להאציל את פונקציותיהם למבני ילדים כדי לקחת על עצמו את ביצוע מספר פרויקטים בבת אחת, כי הניסיון צריך להיות לפחות 3 שנים (לפחות כקבלן כללי או ללקוח).
שלישית, פעילות היזם חייבת להיות מלווה במוסד בנקאי מיועד בנקאי. יש לפתוח את חשבונות החברה, יש לפתוח את הלקוח הטכני והקבלן הכללי באותו בנק.
רביעית, הדרישות למוניטין העסקי של גופי הניהול של היזם ומשתתפייה. בין מייסדי היזם לא יכול להיות פרצופים עם הרשעות מעיניות או מצטיינים, כמו גם אלה שפעילותם גרמו לפשיטת רגל של הישות המשפטית.
על החברה להשיג מסקנה בדיקה אפילו עבור בניינים נמוכים, לא לחובות (למעט הלוואות יעד לבנייה). במוסד אשראי מוסמך, יש להפקיד כספים בסך של 10% לפחות בעלות הבנייה (מצנח מוזר, אשר צריך להיות מוגן ומפתח, לבעלי המניות במקרה של הידוק זמן או פשיטת רגל).
החמישי, החוק קובע את גבול הוצאות היזם לקרן לגמול, תשלום של שירותי הבנק, שירותי חברת הניהול, פרסום, שירותים קהילתיים, שירותי תקשורת, השכרת. מגבלה זו היא 10% של עלות העיצוב של הבנייה.
כיצד לבחור חברה אמינה
אם אתה הולך לקנות דירה בבית בבנייה:- למד מידע זמין על היזם, בדוק את המוניטין שלה.
- הדרך הקלה ביותר לאשר את העובדה כי תוכל לקרוא באינטרנט, - ללכת לכל הבניינים ולוודא כי העבודה מתבצעת.
- לפני החתימה על החוזה של השתתפות הון בבנייה, לקרוא אותו בזהירות, לא למהר.
- אם יש לך ספקות קלים, מתייחסים לעורכי דין שיעזרו לך להבין את כל המורכבויות המשפטיות.
דרישות חדשות עבור מפתח
עד היום, חוזה עם המשתתף הראשון בבניית המניה של היזם לא יאוחר מ -14 ימים מחויבים לפרסם בתקשורת או באינטרנט הצהרת פרויקטים היכן מידע על החברה ומידע הפרויקט מצוין.
היזם מחויב לספק חלוקה לבקשתו:
- היתר בנייה;
- הוכחה טכנית וכלכלית של הפרויקט;
- סיכום בדיקת המדינה של תיעוד הפרויקט;
- תיעוד הפרויקט, הכולל את כל השינויים שבוצעו בו;
- מסמכים המאשרים את כללי היזם למגרש.
הוא צריך גם להשקיע בפרויקט כספים משלו בסכום של לפחות שליש מהתקציב הכולל של הפרויקט; כסף נמשך מבעלי המניות צריך ללכת אך ורק ליישום של פרויקט מסוים, ושום מקום אחר.
דרישות להשתתפות
בהתאם ל - DTU, צד אחד מתחייב לשלם לתיקון קבוע במסמך ולאמץ אובייקט מוכן, והצד השני מתחייב לבנות ולהגיש אובייקט זה להסכם הניתן להסכם.החוזה חייב לציית:
- קביעת האובייקט הספציפי של בנייה משותפת שיועברו בהתאם לתיעוד הפרויקט על ידי היזם;
- ציון המועד האחרון להעברת אובייקט הבנייה להון לבעלי המניות;
- מידע על המחיר של החוזה, העיתוי וסדר התשלום;
- מידע על תקופת האחריות פועל ביחס לאובייקט שבבנייה.
בהיעדר לפחות אחד התנאים המפורטים, החוזה נחשב לא חוקי. כל DDU צריך להיות רשום בחטיבה האזורית Rosreestra כדי למנוע מכירות כפולות.
בעל המניות יש זכות לסיים את החוזה באופן חד צדדי, אם, למשל:
- היו בעיות עם תנאים;
- הדרישות לאיכות אובייקט הנדל"ן מופרות באופן משמעותי;
- תכנון הדירות החזות על ידי הפרויקט הראשוני משתנה.
במקרה של סיום החוזה, היזם חייב לחזור לא רק כסף לבעלי המניות, אלא גם עניין לשימוש בקרנות שאול בסכום שיעור המימון מחדש של 1/150 של הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית, אשר פועלת ביום הגשמת החובה להחזיר כספים ששולמו על ידי בעלי המניות. במקביל, החברה רשאית לסיים את החוזה רק דרך בית המשפט לאחר 3 חודשים.
אחריות לשינוי מועדים
היזם מחויב להעביר את האובייקט למשתתפים בבניית הון לא יאוחר מהמונח שנקבע על ידי האמנה. תקופת ההעברה מוגדרת לכל המשתתפים, היא אחת.אם התהליך מתעכב, היזם מחויב לשלם עונש (עונש) לקונים בסכום של 1/75 שיעור מימון מחדש של הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית, הפועל ביום הגשמה של החובה, על המחיר של החוזה עבור כל יום של עיכוב.
במקרה שאי אפשר לבנות בית בחוזה שנרשם בחוזה, החברה מחויבת למשך חודשיים. בכתב כדי להודיע לבעלי המניות ולהציע לבצע שינויים בחוזה.
בנוסף, DDD קובע תנאים מסוימים להעברת נדל"ן למשקיעים נדל"ן לאחר קבלת הרשאה לנציב את הבית.
על פי חוק מס '214-Fz, היזם חייב להעביר את כל הדירות ללקוחות במשך חודשיים. לאחר קבלת ועדת המדינה.
קרן פיצויים להגנה על בעלי המניות שולל
כדי להבטיח את ביטוח ההתחייבות האזרחית של היזמים תחת הסכמי ההשתתפות הוא כעת קרן פיצוי.
כל החברות מוכרות דירות בשלב הבנייה צריכות לפי החוק יש להעביר לקרן הפיצויים לספק התחייבויות לפי הסכם 1.2% ממחיר כל DDU. החוק מספק להערכה שנתית של התחייבויות להתאים את גודל ההערכה של ההערכה, אך לא לעתים קרובות יותר פעם אחת בשנה.
הקרנות של קרן הפיצויים יופנו להשלמת אובייקטי נדל"ן בעייתיים. ראשי מנכ"ל קרן הפיצויים של הסוכנות לדיור והלוואות למשכנתאות (AHML). חשוב מאוד כי המשימה של הקרן אינה כוללת איסוף סכום מסוים, יש צורך רק כדי להבטיח כי הוא מספק כיסוי כספי של סיכונים קיימים.
הסכום המקסימלי של פיצוי כסף אפשרי נקבע על בסיס השטח הכולל של מתקנים תחת בנייה ומחיר של מטר מרובע אחד של דיור בנכס זה. במקביל, השטח הכולל של מושא ההון העצמי אינו יכול לחרוג 120 מ"ר, ואת המחיר של 1 מ"ר בו לא יכול להיות גבוה יותר מאשר ערך ממוצע עבור דיור דומה בשוק הראשוני באותו אזור.
קרן הפיצויים תסייע בהגנה על זכויותיהם של בעלי מניות חדשים; על מנת לסייע לשותפים אלה שכבר נתקלו בקשיים, הרשויות האזוריות ציירו גרפים של השלמת אובייקטים בעייתיים, המציינות את העיתוי והמנגנונים של הפתרון.
אם היזם הוא פושט רגל
משך הזמן הכולל של הליך פשיטת רגל מופחת על ידי ביטול ההליכים להתאוששות פיננסית ואופטימיזציה של פעילויות שנערכו על ידי מנהל הבוררות ובית המשפט לפשיטת רגל. ההליך הראשון הוא הציג לנוהל של ייצור תחרותי, בעוד המנהיג המקצועי חייב להוביל את החברה פשיטת רגל, אשר כבר יש ניסיון בתחום הבנייה. מנהל פשיטת רגל חדשות מפנה מכתב לבעלי המניות שבהם תתוכו הליך נוסף ואלגוריתם של פעולות.
החוק "על פשיטת רגל" קובע כי הדרישות של כל בעלי המניות מוצגים למנהל התחרות, ולא לבית המשפט לבוררות לא יאוחר מ 2 חודשים. מיום קבלת ההודעה על המנהל התחרותי. המנהל רואה את הדרישות וכולל אותם ברישום.
אם, במהלך ההליכים פשיטת רגל, סיבה מספקת נראה כי ניתן לשחזר את הפירעון של Debtor Developer, המעבר לניהול חיצוני אפשרי.
המנהל התחרותי מחויב לבצע את הפעולות הדרושות לחפש ולמשוך עוד שחקן. יש אפשרות אחרת - ישיבת בעלי המניות יש זכות להחליט על שיטת ביצוע התחייבויות על ידי קבלת פיצויים מקרן הפיצויים. בנוסף, היא נשארת האפשרות לפרוע את הדרישות על ידי העברת הוראות אובייקט של בנייה לא גמורה או העברת הנחות למגורים (אם האובייקט כבר נבנה). ההחלטה נעשית בנפרד לכל בית בבנייה, האסיפה הכללית של הדיירים העתידיים, יש צורך לקבל את אישורם של בעלי המניות.
שים לב: בפשיטת רגל של היזם, הקטגוריה הפגיעה ביותר של בעלי הנכס הם הבעלים של הנחות לא למגורים, כולל דירות.
מגרש הקרקע והבית בבנייה מתחייבים למשתתפים בבניית הון עד שהמפתח ממלא את התחייבויותיו; במקביל, הבעלות על הנדל"ן תמורה לבעל המניות בעת רישום החוזה של השתתפות ההון.
מהו חשבון נאמנות
Eskrow - המומחיות של הפיקדון מותנה, שבו תואר במזומן לצבור עד הבנייה של הבית הושלמה. חשבונות בפקידו ברוסיה הופיעו בשנת 2014, אך השתמשו בתכנית זו רק בשנת 2018.
ריבית על כספים מונחים על חשבונות נאמנות אינן מחויבות, והבנק שבו פתחים חשבונות כאלה, אינו מקבל גמול. למעשה, חשבון נאמנות הוא פיקדון ללא ריבית, הכסף שעליו קפוא לתקופה שלא עולה על מועד ההזמנה של האובייקט לפעולה בהצהרת התכנון בתוספת 6 חודשים. בעת שימוש בחשבונות בפקדון, בעלי המניות אינם מקבלים את הסיכון הפיננסי הקשור למפתחים ספציפיים, ולקחת את הסיכון רק לבנק מורשה, אשר חייב להחזיר להם אותם במקרים הניתנים על פי חוק. במקרה שהבנק הוכרז פשיטת רגל, היזם שואל את החוזה עם סוכן הבנק החדש, הכסף המבוטח יועבר לחשבון חדש.
החברה מקבלת כספים מחשבונות Exoruum לאחר הכניסה לאובייקט לפעול ולרשום את זכות הבעלות על דירה אחת לפחות.
אמצעים עם חשבונות פקדונים ניתן לתרגם או לשלם על התחייבויות של החברה על הסכם הלוואה, או רשומים ישירות למפתח (לחשב עם המלווה במקרה כאשר הבנייה בוצעה על הקרנות שאול.
תקופת האחריות - 5 שנים
הניקוי רשאי לדרוש חיסול חופשי של פגמים זוהה או צמצום מחיר הדירה לסכום המתאים. בנוסף, בעל המניות עשוי לדרוש פיצוי על הוצאותיה לחיסול ליקויים.לקוחות פוטנציאליים לחידושים
החל מיום 1 ביולי 2019 החל השינויים בחוק הפדרלי מס '214-Fz לפעול במלואו. יש להחליף את הבנייה המשותפת על ידי הפרויקט, יש ליצור את הרישום (זה יעזור לבדוק את האמינות של היזם).
גם מיום 1 ביולי 2019 השתנה ההליך למכירת דירות במבנים חדשים. בהתאם לחוק, החברה תקבל כעת כסף לא מבעל המניות כדי להמשיך בבנייה, אלא מהבנקים המוסמכים ולאחסן אותם בחשבונות נאמנות.
אבל לא כל המפתחים יעבוד בתוכנית זו. על פי ההחלטה, מפתחים יכולים למכור דירות לתנאים ישנים, אם בבית מוכנים לפחות 30%, ומספר החוזים המסקות - לא פחות מ -10%. יהודים המתמחים בתחום הנדל"ן, כבר ציינו כי מפתחים מחפשים עיבוד עיבוד, ביישום אילו קונים נכסים לא ייכנסו ל- DDD.
רק החוזה של השתתפות ההון יכול להבטיח את ההגנה על זכויות בעל המניות, ולכן הקונה לא יכול להסכים להצעת היזם כדי להוציא הצעת חוק במקום, או חוזה של המשימה של חוק, או הסכם מימון משותף.
מומחי נדל"ן מאמינים כי שינויים בחוק מס '214-FZ יאלצו חברות קטנות ובינוניות מהשוק, שכן מטרת החידושים היא ידועה בענף הבנייה. מצד שני, מצב זה עלול לגרום לשינויים משמעותיים בשוק ההלוואה למשכנתאות, לאלץ בנקים להציע פתרונות אשראי רווחיים יותר עבור אלה שרוצים לקנות דיור.
