רכישת דיור בשוק המשני. הקשיים שאיתה צריכים להתמודד עם אדם בעת בחינת דירה ועושה מראש.
אילו בעיות צריכות לפתור אדם שהתכנסו כדי לרכוש דיור בשוק המשני? מה שלפעמים לא חושדים את בעל העתיד לא דירה חדשה?
בינתיים, על אחד וחצי חצי, אשר בדרך כלל תופסת את כל התהליך מרגע הבחירה של הנדל"ן לפני העברת המפתח, יש צורך להתרכז כמה שיותר ולנסות לא לפספס ניואנס אחד. Apobloma שקרים פשוטו כמשמעו בכל סיבוב. זה עליהם שאנחנו רוצים לדבר היום.
איזו דירה לבחור?
כמובן, הכל תלוי ביכולות שלך ואת הצרכים שלך. זה לא סוד כי אותו כסף ניתן לרכוש דירות של סוגים שונים ונוחות, הממוקם פחות או יותר באזורים ידידותיים לסביבה, בתוך העיר או פרבר של IT.D. KPRIMER, צנוע בסטנדרטים ההון של כמות 80,000 $ עכשיו, הוא מספיק כדי לקנות קטן "חדר זוגי" בבית פאנל טיפוסי בפאתי המטרופולין, דירת שלושה חדרים הגון ביסוד דיור דומה של אזור מוסקבה הקרובה או דירה גדולה ענקית על קצה אזור מוסקבה. ו, נניח, לרכישת "אודנושקי" זעיר במרכז הבירה, ייתכן שיהיה צורך בכמות גדולה בהרבה.המחיר הסופי של הנדל"ן תלוי במערך הגורמים. כל קצת מאפיין דירה עם צד חיובי או שלילי משפיע על עלותו. האירוח הנ"ל עם מרפסת, לוג'יה או ארקר, הממוקם בקומות האמצעיות של הבית עם מעלית ומרצוח אשפה, הנמצא בסביבה הקרובה של תחנות המטרו ותחנות תחבורה אחרות. החלונות של הרכישה האידיאלית צריך ללכת לחצר השקט ו / או הצד הדרומי, החדר הוא שטח גדול, ובכניסה נקייה יפה יהיה נחמד לראות שוער או wachiver. והפנות, דירה ללא מרפסת, עם חדרים סמוכים קטנים בקומה הראשונה או האחרונה של בית שעמד בכביש רועש, שבו אין מעלית וסדר יסודי בכניסה, ניתן לרכוש בנפרד מחיר. כל הגורמים הללו מתאימים לשימוש, המסחר עם המוכר: כל פרמטר פוטנציאלי מפחית או מגדיל את העלות של נדל"ן לכל 1-2% או אפילו יותר, אשר בסופו של דבר לתת חיסכון כמה מאות ולפעמים אלפי דולרים.
KSLOV, אחת המגמות האחרונות בשוק הנדל"ן הרוסי - ירידה בביקוש לדיור באיכות ירודה וביקוש הגובר לעלית שנקרא.
אילו בעיות עלולות להתמודד עם אדם שהחליט לקנות דירה באופן עצמאי, ללא עזרה של מתווכים?
Galina UteSheva ענה, ראש שוק הדיור המשני דיור "בית נדל"ן":
"רכישת דירה היא תמיד לא רק רגע אחראי, שמחה, אלא גם אחראי בחייו של כל אדם, במיוחד אם הועתקו לה במשך שנים, לפגיעה בחופשה ותחביבים אהובים, אני מעורר את עצמך , מה זה יהיה, אם הבעלות על רק רכשה דיור יהיה לערער בבית המשפט על הבעלים הקודמים או צדדים שלישיים. AVS בשל העובדה כי הקונה לא יכול לבדוק באופן עצמאי את ההיסטוריה של הנדל"ן. מקרים אמיתיים ידועים כאשר שלישית צדדים (בעבר נרשמו בתחום זה, יורשי הבעלים לשעבר ואנשים אחרים) אפה עם תביעות להכרה בזכות הבעלות, כולו או חלקו, או הזכות להשתמש דיור על בסיס מסמכים (תעודות), קיומו של הקונה אפילו לא חשד את הקונה בסיום העסקה.
אלה עשויים להיות מסמכים המאשרים את הזכויות בדירה שרכשת על ידי הדירה של הקטינים של הבעלים הקודמים (שאינטרסים שלו הופרו בהפרטה של דיור בשנים 1991-1993), צד שלישי שעשויים להיות בעלות או שימוש בדיור, אלא נמצאים במקומות מאסר, מטפלים בטיפול במפץ פסיכורורולוגי, נועדו לצבא. זה קורה כי הנדל"ן נמצא תחת שריון, מעצר או התחייבות, ומוכרים דירה הם אנשים השייכים לקבוצת הסיכון (ילדים קטינים, גברים זקנים, מכורים לסמים, חולים נפשית), אנשים מתנהגים על כוח שקר של עו"ד, IT.P .
מה להפקיד את הנדל"ן?
סוכנויות נדל"ן לספק ללקוחותיהם עם קונים דיור מגוון שלם של שירותים מגוונים:
מבחר של אפשרויות;
בדיקת סדרה של מסמכים המסופקים על ידי המוכר;
מציאת ההיסטוריה של הדירה שנבחרה לבעלי;
הכנה ומסקנה של חוזה ראשוני או הסכם מראש ובקרה על שמירתו;
ביצוע עסקה (הכנה ומסקנה של חוזה המכירה);
הגשת וקבלת מסמכים מרישום המדינה;
נוכחות כעד כאשר סימניות כסף בתא הבנק ולהעביר למוכר;
רישום חוק כניסה לפעולה (לפעמים עם תיאור הנכס), השליטה בהעברת הדיור לבעלים החדש ולפעולות אחרות.
"מערכת השירותים המקסימלית כוללת תמיכה מלאה של העסקה, החל מבחר אופציות וסיום עם הרישום המדינה והעברת דירה מהמוכר לקונה, - הערות על סבטלנה Korsakov, מומחה של הטוב ביותר אמיתי חברת הנדל"ן ". המינימום הוא לבדוק את הטוהר המשפטי של הדירה שהלקוח בחר בעצמו, ועשה עסקה".
אנשים רבים מנסים להציל את עצמם מחפשים דיור. אבל הטוהר המשפטי שלו בכל מקרה צריך להיבדק, גם אם אתה קונה דירה מחבר טוב. הנה המקרה של הנוהג של Svetlana Korsakova. "לקוח פנה אלינו לעזרה בעיצוב העסקה, שקנה דירה לפני 7 שנים בחברו הטוב ביותר וכעת החלטתי למכור אותו, לפני הדירה שכבר היה שחרור שלוש פעמים, אבל כל הזמן הזה נשארה שנקבעו אם ובת הבעלים הראשונים. לאן הם לא ידעו שאף אחד לא ידעו. לאחר שבדק את ההיסטוריה של הדירה, גילינו שבאותה עת מתה הנשים המבוגרת ונקברה על חשבון העיר, והיינו צריכים לכתוב החוצה הצעיר. זה נעשה על ידי עורך דין רגיל של החברה שלנו. "
נראה שהסיפור הקצר של המעבר של בעלי הדירה צריך לדבר על הטוהר המשפטי של הדיור. אבל זה לא תמיד המקרה. הנה דוגמה. הגברת בחרה בדירה, שהיתה לה רק מארחת אחת, והחליטה לקנות אותו. נדל"ן נדל ן הלקוח ביקש עזרה בביצוע רכישה ועסקה מכירה. מתווכים בדקו את ההיסטוריה של הדירה ומתגלה כי היא היתה בבעלות הקורס כולו, ואז היה לשים למכירה (המארחת שלה עומד לקנות דיור בבניין חדש). עובדה זו נבהלה, והם החליטו לעשות dump עמוק יותר. נמצא כי נכס זה במוסקבה התקבל תחת הסכם החליפין, ולאחר מכן הופרט. דיירים לשעבר (אלכוהול התעללו, אמרו שכנים) כתוצאה מהעסקה שהם עברו לאזור קלוגה. מה שקרה להם, לא ניתן לגלות. האפשרות של הגשת תביעה לבית המשפט כדי לזהות את העסקה הקודמת אינה חוקית. לכן, מתווכים יעצו ללקוח שלהם דירה לא לקנות, שבו היא הסכימה.
מקצוען יראה איזה אדם לא מוכן לא יהיה שם לב על ידי עינו המנוסה שלו. לדוגמה, אני מיד להזהיר את הלקוח כי הדרכון שלו יהיה בקרוב לא חוקי (למשל, בגיל 45) או למצוא חתכים חתימות של המוכר במסמכים שונים. שוחח עם נוטריונים שהושלמו עסקאות קודמות עם הדירה שנרכשה, לקחת את פריקה ארכיונית מתוך בית הספר ומדבר אישית עם הדרגש.
מסמכים הדרושים לסיכום רכישת דירה ומכירה
הרחבת מסמכים (תעודת בעלות, מימין לירושה, תעודת תשלום לשיתוף, וכו ').
עזרה BTI על ערך המלאי של הדירה.
הֶסבֵּר.
העתק של תוכנית קומה.
העתק של חשבון פיננסי ואישי.
תעודת היעדר חוב על שכר דירה ותשלומים השירות.
רשות לארגן מחדש את הדירה (אם נערכה).
תמצית מתוך ספר הבית.
מעשה שידור לפי החוזה הקודם של המכירה.
קבלה תוך קבלת כסף.
עזרה מפיקוח המס על תשלום מס (אם הדירה היא בירושה או כמתנה).
דרכון של המוכר.
אם המתווך עוסק בהכנת קבוצה של מסמכים על ידי הקונה, עליו לאמת את כל המסמכים שסופקו על ידי המוכר ולבדוק את התכתבות של השם, כתובות, תאריכים, חתימות, וכו 'מעורבות לרשימה זו, זה יכול קבל תמצית ממצב מדינות יחיד של היעדר נטל בדירה שנרכשה, תעודות של מנפיסי פסיכו-נוירולוגיים ונרקולוגיים, המאשרים את יכולת המוכר, כמו גם מסמכים אחרים.
כיצד לבנות מערכות יחסים עם המוכר?
בְּדִיקָה . אז, יש לך כמה אפשרויות עבור דירות, ואתה צריך ללכת לראות אותם. OT, איך לקמפל המאפיינים האמור של הבית, החצר והכניסה, אתה יכול לשפוט את עצמך. פרמטרים של הדירה עצמה (מצב לפני או לאחר תיקון, חלונות לתוך החצר או על הכביש, גובה התקרות, פריסה, שטח של הנחות שונות וכו ') או לא להסתתר מן העיניים שלך. אבות כי הבעלים הנוכחי יעזוב על המקום וכיצד הוא ישפיע על מחיר הרכישה, זה הגיוני להתמקח. נניח אם הדירה יש מובנית ארונות, רהיטי מטבח, חרוט באופן אידיאלי בתצורת החדר, אינסטלציה יקר וציוד אחר, הבעלים יהיה להתעקש על תשלום נוסף או להניע את העלות המועילה של הדיור. אתה, בתורו, יש את הזכות לא לקנות דברים של אנשים אחרים, אבל אז המוכר צפוי לוותר על העסקה. זה יהיה חכם להתמקח על עלות הפריטים שנותרו באתר ולהפחית אותו למינימום.
חשוב מאוד לבדוק אם התקיימו מחדש של שיפוץ וארגון מחדש. אינסלי כן, יש צורך לראות את ההיתרים ולוודא שהשינויים בפועל מוסכמים. אם הציוד מחדש בוצע ללא רשות, עדיף לנטוש את רכישת דירה כדי לא להיות בעיות עם הרשויות המקומיות. החלטה תוקפת לרכוש בדיוק את הנכס הזה (במיוחד שכן הוא נמכר בדרך כלל במחיר נמוך), אתה צריך להבין כי, בהתאם קוד דיור חדש של הפדרציה הרוסית, תצטרך לתאם שיפוץ בלתי חוקי או להביא דירה ב המראה הקודם (אחרת זה יכול להימכר מסחר ציבורי). ITO יעלה הרבה כסף. באותו אופן, אם בסופו של דבר אתה מאפשר למכור את הרכישה הנוכחית, אתה שוב תצטרך לשים היתרים.
סדנת הבדיקה (אשר, לחזור, עדיף לבלות בנוכחות "המתווך שלו" שלו) אתה צריך לפתור שאלות רבות, אם, כמובן, אתה אוהב את הדירה. המוכר חייב לספק סדרה של מסמכים אשר האותנטיות תצטרך לבדוק.
הפיכת מראש . במהלך הבדיקה הראשונה או השנייה של הדירה, המוכר והקונה מילולית משא ומתן בינם לבין עצמם על המחיר, התנאים ואת העיתוי של שחרורו. לאחר מכן, הקונה (בעזרת המתווך) בודק את כל המסמכים המסופקים על ידי המוכר. אם הכל בסדר איתם, הגיע הזמן לעשות מראש או להפקיד וכתיבת יחסים. בדרך כלל המוכר והקונה מסכם חוזה ראשוני או הסכם מתקדם / פיקדון. הוא מבוצע בכתיבה פשוטה (בחברות נדל"ן מוצעים חוזים אופייניים שפותחו על ידי עורכי דין). עניין, אתה צריך לציין את כל הפרטים של העסקה העתידית: כאשר זה יתקיים ובאיזה טופס יהיה חוזה של מכירה (בכתב פשוט או notarial), אשר מחיר של הנכס יהיה מצוין בחוזה ומה יהיה כמות ההתקדמות / הפקדה, אשר לוקחת את העלויות על פי העסקה, אשר הפקדה של הבנק יסתדר חישובים, כאשר אנשים נרשמו בדירה יובאו בחשבון, באיזו שעה לאחר רישום המדינה של החוזה יבוצע על ידי העברת נדל"ן It.D. בנפרד לקבוע את התנאים להעברת רכוש על פי חוק קבלה והולכה ומלאי, עיתוי התשואה על ידי המוכר מראש או פיקדון במקרה של אי מילוי החוזה ופרטים אחרים.
מה ההבדל בין התקדמות מהפקדה?
לְקַדֵם תשלום תשלום לפני העברת רכוש, הגשמת עבודה או מתן שירותים. תוקף מפיקדון, אין זה דרך להבטיח את הגשמת החובה. הגודל והסדר ההתקדמות ביחסים בין האזרחים נקבעים בהסכמת הצדדים בחוזה הרלוונטי.
לְהַפְקִיד (לפי סעיף 380 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית) - "הסכום הכספי שהונפק על ידי אחד הצדדים המתקשרים (במקרה שלנו) על חשבון הסכם התשלומים (המוכר) בשל אותה בחוזה, ב ההוכחה לסיום החוזה ולהבטיח את ביצועו. "ההסכם הוא בכתב.
הבדל משמעותי בין שתי המושגים המשפטיים של התקדמות ומזוהה על ידי אי מילוי החוזה. אם העסקה נסערת מסיבה כלשהי, ההתקדמות היא פשוט מוחזרת. Azadatakes משולם על ידי המוכר לקונה בגודל כפול (!) אם העסקה לא התרחש בשל הראשון. Inina מוחזרים אם הרכישה אינה נלקחת על ידי אשמתו של הקונה (בהתאם לסעיף 381 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית).
בהשתתפות סוכנות הנדל"ן, מוחזקת בדרך כלל הסכם מראש או בהסכם ראשוני המספק תשלום מראש. הסכם האמנה (אם על צורה זו של הבטחת החובה מתעקש לאחד הצדדים או לשני הצדדים) המוכר והקונה מסתיימים בדרך כלל זה את זה, ללא עזרתו של המתווך.
מה צריך להיות בגודל של מראש / הפקדה? זה בדרך כלל הסכום של $ 500-2000, בהתאם למחיר של הדירה ואישר את חומרת הכוונות של הקונה. אבל במקרים מסוימים המוכר עשוי לדרוש קבלת התקדמות גדולה יותר. הקונה IASLI מעוניין מאוד לרכוש דירה זו, הוא מסכים (לפעמים אפילו למרות ההתנגדות של המתווך). אחרת, מצב לא נעים מאוד יכול להתעורר כאשר המוכר כתוצאה מסרב לבצע עסקה, ואת ההחזר מראש הוא לא ממהר. באחד מהמקרים האלה סיפר לנו סווטלנה קורסקוב. הלקוח החליט לקנות דירה אשר המארח הדרוש מראש של 8,000 $. המתווך לא לייעץ לך לעשות סכום גדול כזה, אבל הלקוח התעקש על ידי חתימה על ההסכם מראש, הכסף ששולם. לאחר פקיעת המשפט, היה המוכר חייב להחזיר את הכסף, אבל סירב, ואמר כי היא תעשה את זה כאשר הוא יקבל מראש את הקונה הפוטנציאלי הבא. חברת הנדל"ן החליטה לעזור ללקוח שלו (ואפילו לא לקחת תשלום נוסף) ומחוברת למצב של עורך דין ועורך דין. בהתחלה, המוכר הכושל אפילו לא רוצה לדבר בטלפון עם נציגים של הסוכנות, אבל לאחר מכן הוא לא נשאר דבר איך לתת כסף, ו די מהר. האם יש כוונה מרושעת במעשיו, לא ניתן היה להקים.
החזרתו של המקדמה המשולמת הקונה עשויה לדרוש את עצמו, אם הם מזהים פתאום את הנסיבות שהוא לא יכול לדעת בזמן העברת כספים. במקרה של Otaka שקרה לאחרונה, אמרנו לליליה זג. אחד הלקוחות שלה בתחילת מאי עשה מראש עבור דירה בבית ישן במרכז הבירה, והוא הולך לאחר מכן כדי לעשות תיקונים יקרים עם שיפוץ. במהלך ההכנה למכירת המכירה והרכישה, פורסמה החלפת ממשלת מוסקבה N 383 ל -31 במאי 2005. "על שיפוץ ומודרניזציה של מבני מגורים מבלי להקריב תושבים לשנים 2005-2007" עם רשימה של מבנים במחוזות שונים בכפוף לשיקום. הדירה שנבחרה על ידי הלקוח של לילי היתה באחד מבניינים אלה. הלקוח הפוטנציאלי שכור והחליט לנטוש את הרכישה, והמתווכים הצליחו לשכנע את המוכר להחזיר את ההתקדמות. הם טענו בעמדתם בכך אם הקונה ידע על עובדת שיפוץ או המודרניזציה של הבית, הוא לא יקנה דירה.
החדר הסמוך אנו אגיד לך שאתה צריך להקליט בחוזה המכירה ולמכור, אנו משערים אם יש צורך להצביע על הערך האמיתי של הדירה בחוזה, להסביר מה ניכוי מס רכוש, ואנו להעלות מספר נוסף של נושאים שוטפים הקשורים לרכישת דיור.
העורכים מודה נדל"ן הטוב ביותר, "בית נדל"ן" ו "City-XXI המאה" לעזרה בהכנת החומר.