משכנתא - גיבוי או בור החוב?

מודלים ותוכניות משכנתא. איזה מודל הוא טוב יותר, אילו מסמכים יש צורך לקבל הלוואה, איך לעשות חוזה כראוי.

קבל דירה משלך או להגדיל את האזור של הקיים כבר, לשפר את איכותו, לעבור לאזור אחר או העיר במדינה שלנו יכול להיות כמעט אך ורק באמצעות מכירה ולרכוש העסקה. באופן זול, בבניית חריגים נדירים, חומרים מקומיים ורכיבים משמשים, מחירי הדיור לא רק להישאר גבוה, אבל להמשיך לגדול. בתחילת הזמן, לינה חדשה היא ביקוש גדול הפופולריות. אבל לקנות דירה בבניין חדש, אפילו למכור, לא כולם סבירים. כדי לפתור בעיה זו, אתה יכול לקחת כסף בחובות בין חברים (אם יש כאלה), לנסות לקבל הלוואה בעבודה (אם הם נותנים) או לחפש הלוואה משכנתא, אשר עדיין לגמרי באופן יוצא דופן עבור הרוסים, אבל באופן טבעי לחלוטין ב המערב.

הערה. ב 594 לפנה"ס. הארכואט היווון הקדום, הרפורמות המפורסמות שלו: ביטל את החובות הלוהטיים והציג את חופש הרצון, כתוצאה מהרכוש המזוהם כבר לא היה צריך לשמוע את הסוג. כלומר, כולם קיבלו את הזכות להיפטר "רכוש" לפי שיקול דעתו: לעשות ולתת חוב. לפני אתונה, החייב שלא יכול היה לשלם את החוב, נפלו לעבדות. על מנת לתרגם אחריות אישית לרכוש, Solon הציע לשים את החייב על הקרקע (בדרך כלל על מיקום הגבול) עמוד עם כתובת כי נכס זה משמש כמות מסוימת. עמוד כזה נקרא משכנתא. היפוטה יוונית- Stand, גיבוי.

מנגנונים של משכנתא

המודלים העיקריים של הלוואות למשכנתאות הם רק שניים, אם כי גרסאות ומזימות יכול להיות קבוצה גדולה. מודל פשוט הוא משולש: הקונה הוא סוחר - נושה. לווה, הוא קונה, לוקח הלוואה על הבנק מאובטח על ידי דירה שנרכשה. הבנק פותח חשבון להתנחלויות עם מוכרי דיור ולהבטיח את ערבויות החישובים בעת רכישת דירה באשראי. הקונה דרך הבנק מחושב עם המוכר עבור הדירה שנרכשה ומקבל את זכות הבעלות, ולאחר מכן יש הלוואה ועניין עליו במהלך החוזה. איזלי לא מצליח ללווה, ואז על פירעון ההלוואה, הוא משולל הדירה. הפשטות של הארגון של מודל כזה עשה את זה נפוץ בפיתוח, ובמדינות מפותחות למדי, למשל, בבריטניה, צרפת, ספרד. פופולריות עצומה של מנגנון משכנתא כזה (vvide של חיסכון הבנייה במזומן) זכה בגרמניה.

זה הרבה יותר מסובך על ידי מודל משכנתאות שני ברמה. זרם העיקרי של משאבי האשראי מגיע עם במיוחד עבור שוק ניירות ערך משני מאורגן מסופק על ידי המשכנתא על הנדל"ן. מודל כזה מעשי כזה הופך רק עם תשתית משכנתא מורחבת ומבוססת היטב. אין צורך לעשות בלי עזרה של המדינה, וממינימום, שליטה חלקית שלה על הנפקת ניירות ערך המפעילים בשוק המשני. מודל משכנתא זה הוא עכשיו ההפצה הגדולה ביותר בארצות הברית, אז זה נקרא לעתים קרובות אמריקאי. התכונה העיקרית שלה היא כי שיעורי המשכנתאות אינם קשורים לשיעורים על הלוואות בנק אחרות, ולא עם עלות הפיקדונות.

מעניין, מאז סוף Xixvek ולפני המהפכה, מערכת משכנתא דומה היה מאורגנת ומופיעה לחלוטין ברחבי רוסיה. לאחר המהפכה על המשכנתא, כמובן, הייתי צריך לשכוח, לדבר על זה היה חידוש רק בשנת 1991. החבילה הראשונה של חוקי המשכנתא אומצה ב -1996, אך רק לאחרונה, בסוף אוגוסט 2001 חתמה ראש הממשלה מיכאיל Kasyanov על הכללים למתן ערבויות המדינה על איגרות חוב משכנתא. המטוס אומר שהם יופיעו בשוק ניירות ערך, וההיווצרות הריאלית של המשכנתא תתחיל ברוסיה לאורך המודל של שתי ברמות. שיעורי אגוטום על הלוואות למשכנתאות יירד, ומספר גדול בהרבה של הרוסים יוכלו לנצל את האירוח הזה של דיור.

תוכנית בנקאות למשכנתאות.

אחד ההלוואות המשכנתאות המפורסמת המפורסמת היא "Deltacredit", שפותחה על ידי קרן ההשקעות בארה"ב. על פי תוכנית זו, הקרן מספקת מימון לטווח ארוך לבנקים השותפים הרוסיים להנפקה שלאחר מכן של הלוואות למשכנתאות לדיור ליחידים למשך עד 10 שנים. הנה הקריטריונים כי הלוואה משכנתא מוצרים חייב להיות עקבי, כך שהם יכולים להיות מוצעים באמצעות תוכנית הקרן:

• תקופת המשכנתאות המקסימלית היא 10 שנים;
• אשראי (בארה"ב) הוא 70% מהעלות הדיור, ואם התרומה הראשונית לעיל היא 15,000 $, זה יכול להיות 80%; הריבית נרשמת לתוקף כולו של החוזה;
• ריבית על ההלוואה - שוק (נאמנט של סיום החוזה); עכשיו זה שווה ל 13-15%;
• עבור כל הלוואה, חייו של הלווה, דירות מסיכון להפסד, בעלות על הדירה;
• מורטוריום על התשלום המוקדם (אנו מציינים כי moores כאלה יוכלו בקרוב בתוכניות אחרות).

לתכנית אין דרישת חובה לרישום במוסקבה או באזרחות של הפדרציה הרוסית, אין צורך בערבות של אנשים אחרים, אין הגבלות על בחירת דירה (למעט בתי הריסה ועם רצפות עץ) או נדל"ן חֶברָה. אינטרקום עם התוכנית "Deltacredit", בעת רכישת דירה בשוק המשני, יש צורך להעריך בחברת הערכה מיוחדת. בעת ביצוע הלוואה למשכנתא, למעט השכר הרשמי (סילוק ממקום העבודה העיקרי), ניתן לחשב בחשבון, למשל, על פיקדונות בבנקים, תשלומי ביטוח, ניירות ערך, להשכרה דיור קיים ואחרים סוגי הכנסה מאושרים.

ביטוח משכנתא התוכנית

PSK יחד עם RAS cemi עם תמיכה של מערכת המדינה פיתחה תוכנית הלאומית המשכנתאות תוכנית "העתיד היום". תוכנית זו מורכבת מחוזה ביטוח חיים לטווח ארוך לביטוח חיים לתקופה של 10 שנים. כאשר כמות פרמיות ביטוח בתשלום מגיע שליש של עלות הדירה העתידית, הלקוח מקבל הלוואה מחברת הביטוח הדרושים כדי לקנות דירה. השנה מרגע הערעור על ההלוואה, חברת הביטוח משקיעה בחלקם של דיור, ולאחר מכן קיבלה הלווה דירה חדשה ברכושו מניחה אותה לטובת חברת הביטוח עד סוף כל ההתנחלויות עם מְבַטֵחַ. להתיישב (משלחת ורישום) בדירה החדשה, הלווה ממשיך לשלם פרמיות ביטוח תחת החוזה. במקביל, העלות של שירות ההלוואה שהונפקו לו, בהתאם לתנאי התוכנית, לא יעלה על 8% בשנה במטבע. לכן, הנכס מאובטח. אם הלווה אינו מסוגל לשלם, הוא פונה, ואת הדירה נמכרת. הלקוח מחזיר את התרומה הראשונית ואת התשלומים הבאים בניכוי העלות של החברה, את שווי הפחת וכו ' (ב percents).

היתרון של התוכנית בריבית נמוכה מספיק על ההלוואה (במודל המשכנתאות vbankov זה כמעט מעוות לעיל). יש לווה וערבויות חברתיות מסוימות. גם אם הוא, מכל סיבה שהיא, להשעות תשלומים, ודירתו הופכת לבעלות על חברת הביטוח, בהתאם לחקיקה השוטפת, היא מסופקת עם אזור מגורים מקרן המגורים העירוניים.

עם התרחשותו של האירוע המבוטח (מוות, מוגבלות, מוגבלות, נזק או השמדת הדיור המשועב), חברת הביטוח עצמה משפיעה על חוב הלווה מול המלווה בתשלומים מסוימים. בלם רציני ביישום ופיתוח של תוכנית זו במוסקבה - הגבלת הלווה בבחירת הדיור, כלומר, בבחירת השטח וסוג מסוים של בנייה. אבל בערים האזוריות בעיה זו אינה קיימת.

תוכניות משכנתא "אפקט" ו "דיור על אשראי"

תוכנית ההלוואות למשכנתאות "אפקט" פותחה על ידי מומחי מרכז הגרעין של סרב. שנתיים, היא נבדקה בארבע ערים: Sarov (Nizhny Novgorod Region), Ryazan, Penza ו Zarechny (Penza). אחרי הערים הללו, הערים הללו נבדלות באופן משמעותי הן במספר התושבים (יותר מ -600 אלף תושבים בפנזה ו -64 אלף, תלמיד מחדש), ובהכנסה המשפחתית הממוצעת, התוכנית המוצעת של רכישת דירות לכולם התברר להיות אטרקטיבי ובמחיר סביר. עכשיו מערכת "אפקט" הוא הציג יותר מ -20 רובלים של הפדרציה הרוסית, כולל מוסקבה, Volgograd, Vologda, Penza, Kaliningrad, Kaluga, Smolenskaya, Nizhny Novgorod, Tyumen, Irkutsk Region. התוצאה של היישום המוצלח של מערכת זו היתה יצירת תוכנית פדרלית "דיור על אשראי".

"דיור על אשראי" יש מספר תכונות ייחודיות. הראשון שבהם הוא כי הדירות נמכרים במחיר, מאז הקרן, שהיא ארגון לא מסחרי, אשר פעילותן אינה מכוונת להפוך את ההנהלה והיישום של התוכנית. חלק התשלומים של התשלום עבור הדירה שנרכשה מסופק תחת אחוז נמוך (5-10% בשנה), ואת תקופת החזר שלה הוא 7-15 שנים. גודל ההלוואה המקסימלי נקבע על ידי ההכנסה החודשית המצטברת של הקונים. תכונה נוספת היא נמוכה, אבל לפחות 10% של העלות של הדירה שנרכשה, עמלה ראשונית חובה. לתוכנית יש אופי מוכווני חברתי, והוא מיועד לאזרחים שיש להם את גודל השטח הכולל לכל בן משפחה לא יעלה על הנורמות החברתיות, כמו גם לאלה הזקוקים לשיפור תנאי הדיור ומורכבים בעניין זה.

תשלומים על ידי תשלומים עשויים מניות חודשיות, שוות ובתוכנים שהוקמו על ידי הכללים למכירת דיור באשראי. גודל התשלום החודשי חובה לפרוע תשלומים לא יעלה על 20% מההכנסה המשפחתית המצטברת. השינוי בריבית מתייחס ליכולת יוצאת דופן של חבר הנאמנים של הקרן. הגשמת התחייבויות תחת החוזה מובטחת על ידי המפתח לאזרח שבבעלות אזרח של נכס מטלטלין וקומפקט, ערבות של אנשים אחרים, ביטוח חיים ורכוש, כמו גם בדרכים אחרות.

התוכנית מציעה רכישות דיור 4-בדירוג: קנייה עם תשלומים ויכולת דירה משלך לתשלום שנרכשו; קונה עם תשלומים מבלי לשים את הדירה שלך; קנייה ללא תשלומים עם השכרת הדירה שלך לתשלום דיור שנרכשו וקניית דיור ללא תשלומים ללא כניעה דירה משלך. קריטריונים המגדירים את רצף המועמדים, להלן: הזכות המניחה לרכוש דיור בתשלומים נהנתה על ידי המבקש שצריך כמות קטנה יותר של כספים הניתנים באשראי; בתנאים שווים, מי שמוכר את הדיור שלו הוא היתרון של הקריטריון הראשון, היתרון משמש. בתנאים שווים, על הקריטריונים הראשונים והשני, העדפה ניתנת למועד מוקדם יותר של רישום ברשימות של שיפור נזקק לתנאי הדיור.

בנייה וחיסכון מוסקבה

OJSC "קופה חיסכון בנייה" (SSC) הוקמה בשנת 1998. צו של ממשלת מוסקבה N896. המייסד שלה הוא המחלקה לתקין העירוני של המדינה של מוסקווה. עבודות ה- SSC במסגרת הניסוי שנערך במחוז המערבי על שחזור מקיף של רבעונים של קרן המגורים הישנה-חמישה קומות עם מעורבותם של אזרחים שרוצים לרכוש דיור לפי מודל המשכנתאות המוצע. זהו המודל של SSC, על פי מומחים, זה עשוי להיות האופציה המבטיחה ביותר עבור ההלוואות לבנייה ורכישה של דיור במהלך היווצרות של מוסקבה ואפילו משכנתא רוסית.

אנשים בעלי רישום קבוע במוסקבה ובאזור מוסקבה, משלמים תרומה ראשונית של 5% מסך העלות של הדיור, יכולים להזמין דירה ספציפית באחת ממדינות אוניברסיטת בתי בתים ובמהלך בנייתו (14-16 חודשים) ) כדי ליצור שוויון מניות עוד 45% מהעלות. לאחר מכן, הדירה כמו הלוואה משכנתא סחורות נעשית על רכושו של המפקיד עם המפתח המנדטורי שלה כדי פירעון מלא של 50% הלוואה במשך שלוש שנים תחת 8% בשנה. יישום התוכנית מחושב במשך חמש שנים ומורכב מחמישה שלבים. חלק הבנייה של הראשון החלה בתחילת 1989, כאשר טקס הנחת הרשמי של האבן הראשונה ברחוב Lobachevsky, 154 התרחשה. רק 5 שנים עד 73ga, 530,000. דיור M2 צריך להיות בנוי, 37 הם נהרסו, ותושבי שלהם הם resettled בתים חדשים. עכשיו מסתיים את הבנייה של שמונה בנייני מגורים מודרניים. דירות בשבע מהם Muscovites יכול לקנות לפי תוכנית SCC. אלה הם בתים מונוליטי לבנים עם פריסה משופרת, תקרות גבוהות שטח גדול של דירות. לאחרונה, החיל השמיני יעביר תושבים של בני הבניינים הסמוכים לחמש קומות שייארסו.

בהתבסס על ניסיון של שנתיים של עבודה, ה- SSC במחוז המערבי יוצר את המושג של מודל עירוני, המספק להפרדת פונקציות של מבנים העירוניים והטריטוריאליים של ה- SCC.

על מנת שתכנית כזו לעבוד בהצלחה, אנו זקוקים למסד נתונים של מידע יחיד, מערכת בקרה נוקשה, מדיניות תמחור גמישה ומימון בניית אובייקטים שונים. כל זה מרמז על יצירת מבנה מרכזי של ה- SCC העירוני, המורכב ממשרדים ראשיים ומשרדים טריטוריאליים במחוזות, אשר יתרחב באופן משמעותי את בסיס המשכנתא של הלקוח ומושכים מספר נוסף של משקיעים משותפים. כתוצאה מכך על ידי ביקור בסניף SSC מגיע לביתו, יוכל לקוח פוטנציאלי לבחור דירה לכל מקום במוסקבה, כדי לקבל את העצה הנדרשת ויש להנפיק את כל המסמכים הנדרשים.

שותפויות פומביות על אמונה

מושגים אלה עדיין מוכרים היטב עם תושבי הבירה. אז נתחיל עם המסגרת המחוקקת. הרעיון, הנוהל למבנה, פעילויות וחיסול של השותפות על אמונה (Command) מוסדר על ידי הקוד האזרחי (82-86). השותפות נוצרת ופועלת על בסיס האמנה המרכיבה. פעילויות ניהול מתבצעת בחברים מלאים. המפקידים (מפקדים) אינם זכאים לא רק להשתתף בניהול ובניהול מקרים, אלא גם אתגר את פעולותיהם של חברים שלמים לניהול וענייני שותפות על אמונה. התורם לשותפות באמונה תורם לחלוק הון, אשר מאושר על ידי תעודת ההשתתפות (תעודת המפקיד). זכויות המפקיד נקבעות על ידי ההסכם המרכיב (הסכם הפיקדון) וחוק החלים.

השותפות הראשונה במוסקבה באמונה "DSC-1 והחברה" נוצרה במאי 1997. ביוזמתו של JSC DSC N1 כמשתתף בפרויקט הטייס של המשכנתאות לממשלת מוסקבה. 13 בספטמבר 2001 הופיע הוועדה השנייה של הוועדה השנייה, SU-155 ושות '. יוצר של ארגונים כאלה הדרושים, קודם כל, כדי לייחס את החבר המלא (מייסד) או חברים (אם יש מספר מייסדים) בכישלון למלא את התחייבויותיהם, הוא אחראי לבעלי המניות עם כל רכושם, לא על ידי הון מורשה. "DSC-1 ו החברה ", למשל, זהו GBC הרביעי, 5 אופקים וייצור ומשרדים טכניים. העלות של נכס זה היא משמעותית יותר מאשר גודל מותר המרבי של ההון בו זמנית. אז הגרסה של הפירמידה הפיננסית במקרה של שותפות comdant לא עובר. זה acrome של זה, כאשר תורם לשותפות comdant, אתה יכול לחסוך כסף על חשבון במשך זמן רב. אחרי הכל, הלקוח סומך על שותפות משלו, המציין כוונה זו יום אחד (בתוך שנה או 5-10 שנים) לקנות דירה חדשה.

השותפות הקבועה אינה מכניסה כל הגבלות על המשתתפים בכמות ההפקדה, הנוהל והכמות של התשלומים. על ידי ביצוע הסכום הראשוני, הלקוח יכול לעת לעתיות להוסיף כסף חדש אליו, צברם על החשבון עד הסכום נאסף לקנות דירה. בנוסף, השתתפות בכסף בבניית בתים, המפקיד מקבל חלק מהרווח ממכירת דירות. אם הלקוח חשב לקנות דירה, הפאי שלו ואת הרווח שנצברו על זה יהיה רשום על חשבונו במהלך 20bank ימים.

החל מיום 1 בינואר 2001. החלק השני של Codexarf המס, אשר (סעיף 2220 "הפירוק מס רכוש") (סעיף 2220 "הפירוק מס רכוש") אזרחים שקנו דירה עם הלוואות למשכנתאות מועילות לשלם מס הכנסה בכמות הסכומים המיועדים לרכוש דיור לא יעלה על 600 אלף רובל. (כ -20 אלף $). אסאמי פירושו שנועדו לפרוע את הריבית על הלוואות למשכנתאות נגזרים מהמיסוי. ניכויים מס להטבה זו יכול להתבצע עד השימוש המלא שלה.

אזרחים שחילו את השותפות הקבועה על מנת לצבור כספים ולקבל דיבידנדים על בסיס פעילות פיננסית וכלכלית של הארגון, לצייר הסכם תרומה, הקובע את הנוהל של המפקיד של המפקיד של השותפות הקומדנטית וקבלת א פיקדון במזומן (עץ), קבלת דיבידנדים בתוצאות התוצאות שנת הכספים (עץ), תקופת החוזה והנוהל של הארכתו, וכן הסכם על הנוהל לצבירת התרומה ל רכישה נוספת של הדירה. ההסכם בנושא הצטברות התרומה קובע את כוונות הצדדים על עיתוי וגודל החיסכון והאפשרות של הנחות בעת רכישת דירה. הדוגמה של הדוגמה תיתן לתנאים העיקריים לרכישת דירה באשראי (רדיפת התשלום ואת התחייבות הנדל"ן) בשותפות המפקד הנ"ל "DSC-1 והחברה". גודל התרומה הראשונית של 30% מכלל העלות של הדירה; תשלום בתשלומים - עד 10; כמות תשלומי הריבית תלויה בחיי השירות ובסכום התרומה הראשונית; הריבית הן לא יותר מ -10% בשנה; דירות מסופקות רק לתושבי מוסקבה ובאזור מוסקבה מקרן השיכון של השותפות; הפירעון של הקונה אושר על ידי מתן מסמכים רלוונטיים. בעת בדיקת רכישת דירות על אשראי עם תשלום בתשלומים היא החוזה המתאים למכירת דירות באשראי ועל התחייבות הנדל"ן, ואילו הדירה נמשכת אל רכוש הקונה והיא מתוחכת על ידי השותפות עד להגיש הגשמה של הקונה הוא מילא לחלוטין על ידי החוזה.

ובכן, אם יש לך הכנסה "לא רשמית" גבוהה, אתה עשוי להיות הציע בחירה של כמה "מעין לדפוק" תוכניות. ככלל, הם שונים ב nuances, אבל הרעיון הבסיסי הוא: הלקוח בוחר דירה, משלם 50% מהעלות שלה מאכלס. לאחר מכן הוא משלם עבור שכירת, כלומר, החלק שלא שולמו של עלות הדירה מחולק ל -24 חודשים במניות שוות. ריבית 10-13% בשנה במטבע. לאחר repaying ההלוואה, הדירה נמשכת על הלקוח.

מהו משכנתא מודל טוב יותר?

זה אולי נראה ספק, אבל עבור הקונה, התוכנית האמריקאית עדיין מועדף. לפחות בשלוש סיבות. קודם כל, ניתן לקבל הלוואה במזומן כדי לרכוש כל דירה, בעוד, למשל, על פי אפשרות SSC, הבחירה מוגבלת על ידי הנפקות של הבנייה וחסכון תיבת תיבה. קרנות אמיתיות מאפשרות להשתתף במשכנתא כדי לרכוש דיור בשוק, ולא על ה - SSC הוקמה לעתים קרובות overestimated. אבל אולי, היתרון החשוב ביותר של הגירסה האמריקאית של תקופת המשכנתא של ההלוואות. Wmoskow, כפי שכבר הוזכר, הלוואות מונפקות עד 10 שנים, ועל פי תוכנית SCC, הלווה חייב לשלם עבור 3, מקסימום 5 שנים. לא התפקיד האחרון שיחק גם על ידי העובדה כי בתוכנית בארה"ב, הלווה יש זכות להשליך את החוב שלו: מאוהב ברגע למכור דירה (ליתר דיוק, המשכנתא על זה) או לקבל הלוואה חדשה על ידי הנחת חוב. (UNA, נכון, פעולות כאלה עדיין לא נפוצות). אין ס"ק של אפשרויות כאלה: קניתי דירה, אי אפשר למכור אותו עד שכל החוב משולם. עם זאת, למרות כל החסרונות, את המשכנתאות פשוטה תוכנית עבור רוב המשתתפים המשכנתא עדיין מובנת יותר, זול וזול.

מחשבות מוסתרים רם

להחליט על קבלת הלוואה משכנתא, עדיף להעריך נכון את היכולות שלו מראש. כדי לעשות זאת, אנו מציעים לך לענות על עשר שאלות.

אחד. האם יש לך מספיק כסף כדי לשלם את התרומה הראשונה (זה בדרך כלל הוא 30% של העלות של הדירה שנרכשה)?

2. האם יש לך כסף כדי לכסות את העלויות הקשורות לרכישת עסקה למכירת דירות? זוהי 1.5% מהמחיר של הדירה לתעודת החוזה הנצחית, בתשלום לרישום החוזה ב - GBD, דמי הבנק של הבנק בסיום הסכם ההלוואה ותשלום פרמיות ביטוח בסיום של חוזי ביטוח (הלווה על חשבונו צריך לבטח את חייו ונכותיו, רכוש רכוש, סיכון לאובדן בעלות (כותרת) לדירה שנרכשה). Summe תשלומים אלה יכולים להיות מ -1.5 עד 5% בשנה.

3. האם יש לך מספיק כסף לשמירה על רמת החיים המשפחתית הדרושה לאחר תשלומים חודשיים כדי להחזיר את ההלוואה לשלם ריבית על זה? אחרי הכל, תשלומים אלה יכולים להגיע 35% מסכום ההכנסה המשפחתית המצטברת.

ארבעה. האם יש לך ניסיון עבודה מתמשך ב 2 השנים האחרונות? איזלי היה פיטורים ופיצוץ בעבודה, איך אתה מסביר אותם?

חָמֵשׁ. איך אתה מעריך את היציבות של המיקום וההכנסות שלך ב 5-10 השנים הבאות?

6. האם אתה במקרה של אובדן עבודה במהירות למצוא אחר עם תשלום לא נמוך יותר מאשר לשעבר, כלומר, כדי לשחזר את הפירעון שלך?

7. האם השתמשת הלוואות או הלוואות והאם הם החזירו אותם בזמן? האם אתה משתמש בכרטיסי אשראי? במילים אחרות, האם יש לך היסטוריית אשראי חיובית?

שמונה. האם אתה משלם שירותי השירות, טלפון, חשמל, וכו '?

תֵשַׁע. האם יש לך נכס מטלטלין או מקרקעין (דירה נוספת, בית כפרי, וכו '), אשר יכול להיות אישור נוסף של האשראי שלך?

10. האם אתה יכול לספק ערובה נוספת של ישות משפטית, כגון מעסיק, ערבות בנקאית או משהו כזה?

שקול אם בשלב מסוים תוכלו למצוא את עצמך לא מסוגל להגשים את התחייבויות שלך כדי להחזיר את ההלוואה שהתקבלו לרכישת דירה שסיפקה לך את זה הבנק עשוי לדרוש ממך להחזיר את ההלוואה לשלם לך ריבית, כדי לשחזר את הדירה כי הדירה כי יש שילב אותך בהתאם החקיקה הנוכחית כתוצאה מכך, זה יהיה נמכר, ואתה וכל לחיות איתך הם פונו על הדיור הזה. ובכן, גם לאחר מכירת הדירה עבור קרנות הפיך כדי להחזיר את ההתחייבויות תחת הסכם ההלוואה לא יהיה מספיק, המלווה עשוי לצייר עונש ואחרים של הנכס שלך. אז לקחת כסף לתוך החוב, לא להיות בטוח ביכולת להחזיר אותו בזמן ובמולה, די מוקדמת.

אם ענית על כל השאלות האלה באופן חיובי, אז תוכל להעריך את גודל ההלוואה המקסימלית שאתה יכול לסמוך עליו. על הרוב המכריע של אתרי אינטרנט לספק הלוואות, יש מחשבון משכנתא מקוון, מה שהופך נתונים על ההכנסה שלה, אחד יכול לקבוע את הסכום המקסימלי ביותר של ההלוואה נגיש לך ואת כמות התשלומים החודשיים על זה.

אילו מסמכים נדרשים

הנוהל לקבלת הלוואה משכנתא הוא מורכב וארוך. קודם כל, בהתייחסו לארגון כלשהו המספק שירות כזה, יהיה עליך למלא את בקשת ההצהרה למשכנתא לדיור ולצרף כמות ניכרת של ניירות על בסיס אשר יהיה מראש התמורה של האפשרות של כולל לך ברשימת המועמדים להלוואה זו. רשימת המסמכים היא גדולה ולא בדיוק אותו דבר בחברות שונות. זה יכול גם להיות נמצא באינטרנט.

הדבר הראשון יידרש עותקים של דרכונים (כל הדפים), לא רק ללווה עצמה, אלא גם של כל האנשים החיים יחד איתו, כמו גם אלה שאינם חיים אם בן הזוג (בן הזוג), הורים, ילדים מאויתים מחוץ למקום אחר. יהיה צורך: עותק של תעודת ההקצאה של בורה אין, עותק של המסמך כי הוא הבסיס לרישום מגוריו הקבוע של הלווה, עותק של תצורות החינוך ומספר אחרים. בנוסף, יידרשו מסמכים המאשרים את מצבך המשפחתי, בריאות ומידע על תעסוקה והכנסה. יהיה צורך לספק מידע ונכסים אחרים אם יש זמינים. מסמכים אחרים עשויים להתבקש. המונח שיקול של שאלון היישום הוא בדרך כלל מ 2 שבוע עד חודש. אם נעשתה החלטה חיובית, תוצע לאסוף מסמכים נוספים להיכנס להסכם משכנתא. הרשימה שלהם תינתן לחברה המספקת הלוואה.

באמצע פברואר השנה, חוק פדרלי אומץ ברוסיה, אשר עשה שינויים ותוספות לחוק ההפעלה כבר "Opripotek". עכשיו מומלץ כי "בית מגורים או דירה שנרכשו או נבנה באמצעות הלוואה בנקאית או מוסד אשראי אחר נחשב מתוחכמת ממועד הרישום המדינה של הבעלות על הלווה". הבהרות נעשות סעיף 54, הגנה על המלווה מתוך החייב הלא שותף או לא הוגן שמודה עיכוב רגיל בתשלומים. מוסד האשראי היה מסוגל לדרוש הגשמה מלאה של התחייבויות, לא פירעון של חוב אחד הנוכחי. ערעור לינה לדיור, שנרכשו או נבנה תחת הסכם משכנתא כדי להבטיח את החזרת הלוואה בנקאית, היא הבסיס לסיום הזכות להשתמש בפושע ובני משפחתו עם הנחות המגורים. התאוששות על הדיור המשועב "אפשרי הן בצורה שיפוטית וגדולה". בניין מגורים או דירה, המונחת תחת הסכם המשכנתא, אשר נמשכת לשחזור, מיושמות על ידי מכירת מסחר שנערך בצורה של מכירה פומבית או תחרות פתוחה ". המהדורה החדשה של סעיף 2 לסעיף 78 מגן על ארגוני אשראי מ לווים חסרי מצפון המתחמדים את בני משפחותיהם לאחר שנכנסו להסכם משכנתא ללא רישום של מחויבות נוטרית לפטור של בית או דירה במקרה של ההתאוששות. הטקסט של סעיף 78 לא התיר לפתור את סוגיית פינוים.

והשטויות האפוטרופסות והאפוטרופסות יש עכשיו הזכות להסכים לנציגי קטינים או בני משפחה מסוגלים לניכור או להעביר למשכנתא של הנחות המגורים שנכבשו על ידם אם זכויותיהם אינן מופרות והאינטרסים המוגנים בחוק. יש להגיש הרשאה כזו למבקש בכתב בתקופה שלושים ימים, והסירוב בארץ ההסכמה חייב להיות מוטיבציה. למבקש "יש זכות לאתגר את החלטתם של גופי האפוטרופסות והאפוטרופסות בבית המשפט".

כיצד לבצע הסכם משכנתא

שים לב כי הסכם המשכנתא, על פי אמנות. 339 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית כפוף לתעודה נוטרית וחובה ורישום המדינה. אי עמידה בפחות אחת הדרישות הללו הופכות אותה לא חוקית. מצב מובן עם סיום הסכם ראשוני על המשכנתא. כיום יש פערים מסוימים לבקשת רישום המדינה המנדטורית שלה. מסיבת סודה, יש להסיק את החוזה הראשוני בטופס שהוקם לחוזה הראשי (אמנות. 429 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית), ומצד שני, ההסכם הראשוני אינו מוביל למעבר זכויות הקניין לפיכך, היא לא עסקה נדל"ן, ולכן המנדט המדינה רישום לא דורש. אבל ללא ספק, הסכם משכנתא ראשוני כפוף לתעודה נוטרינית חובה (סעיף 18, 163,165, 339, 429 GKRF). כאשר מסכם חוזי משכנתא, שאלת האפשרות של מסקנתם רלוונטית במקרה שהנושא של התחייבות עדיין לא או לא נרכש על ידי המשכיר. עכשיו, החוק הפדרלי "Obijotek" אפשרה את ההתחייבות של מושא של בנייה לא גמורה.

לדברי סעיף 339 GKRF ומאמר של 9-Fedruf "Opripotek", בהסכם המשכנתא צריך בהכרח לציין:

• צדדים לחוזה; במקביל, לא הוקם באופן ספציפי כי החוזה לא רשאי לסיים משכנתא של הנחות מגורים בנכס של אזרח על ידי פרוקסי (סעיף 6 לסעיף 74 לחוק "Opripotek");
• החובה הניתנת על ידי המשכנתא, המציינת את הסכום, את הבסיס להתרחשות ובתקופת ההוצאה; אם ההתחייבות מתבססת על חוזה, יש לציין את צדדיו, את התאריך והמקום של המסקנה;
• משכנתא אובייקט: תיאור של אובייקט הנדל"ן, מספיק כדי לזהות אותו (שם, מיקום, מטרה, מאפיינים);
• זכותו של המשכנת על אובייקט הנדל"ן הניח ושמה של רשות הצדק נרשמה, כלומר, הסכם המשכנתא הוא רק לאחר רישום המדינה לזכויות הפסטרגר (רכוש, ניהול כלכלי, חכירה) על הנכס תחת חֲקִירָה;
• אם זכויות המשכנתאות מוסמכות על ידי המשכנתא, יש לציין;
• הערכה (ערך) של אובייקט המשכנתא במונחים כספיים (במחירי שוק);
• ההליך להתאוששות התחייבות (על ידי החלטת בית משפט או הסכם נוטריוני של הצדדים);
• בחוזה הפקדה של הבית, מבנים, יש לציין מבנים על ידי זכותו של המגרש על חלקת הקרקע הכבושה, כמו גם את ההפרשה על התחייבות של אתר זה (זכויות חכירה) או חלקו הדרושים לשימוש האובייקט, שכן אחרת הסכם המשכנתא ייחשב לא חוקי (אמנות 340 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית);
• אם החוזה אינו קובע עמדה אחרת, הזכאים הפלדור להשליך את ההתחייבות, לרבות להתנער ולהעביר את ההפקדה שלאחר מכן, רק בהסכמתו של הפלאדגי.

אם הנכס הלא מבוקש הוא בעלות משותפת כללית, היא דורשת הסכמה בכתב לביטחונותו, ואם היא נמצאת בעלת בעלות סך הכל, הסכמה זו אינה נדרשת (סעיף 7 לחוק "Opripotek"). הסכמה למשכנתא של רכוש הממוקם בבעלות משותפת של בני זוג, מצד אחר, צריך להיות נוטריוני (סעיף 3 של סעיף 35 של Codecarf המשפחתי). אם אובייקט המשכנתא הוא הנחות מגורים בבעלות אזרחים קלים, מוכשרים או נוטים, נדרש הסכמה בכתב לבצע את פעולת הרשות האפוטרופסות והאפוטרופסות (P.5 לסעיף 74 לחוק "Opripotek") .

ביטוח כל הסיכונים לישון בשלווה

למרות העובדה כי תקני ביטוח המשכנתאות מצביעים על אחדות ומורכבות, בפועל, נושים וחברות ביטוח עצמם קובעים את סט הסיכון, שממנו חייב להיות המבוטח. ככלל, הלוואות למשכנתאות יש הסכמה כללית על שיתוף פעולה עם חברת ביטוח, המספקת מגוון רחב של שירותי ביטוח לפעילות משכנתא. מתוך רשימה מקיפה למדי של סיכונים אפשריים, 3-4 הנחוצים ביותר נבחרים. במקביל, שיעורי הביטוח מופחתים, ואת שירותי המבטח מעקפים על ידי הלווה לא יותר מ 3-5% בשנה על סכום ההלוואה.

הדבר היחיד שיש לו מבוטח הוא חובה היא הנדל"ן של הלווה (לדוגמה, דירה). הוא מבוטח ממערכת של סיכונים סטנדרטיים. לאחר התרחשות האירוע המבוטח, אחריות המבטח כוללת מימון לשיקום עבודה. חוזה הביטוח תקף במהלך כל תקופת ההלוואה. המוטב בחוזה הוא בנק נושה. סכום הביטוח שווה הלוואה שהושגו בריבית, ואת פרמיית הביטוח הוא כ 0.6-3% של המשכנתא ההלוואה.

אם הדירה נרכשת בשוק המשני, השאלה של הטוהר המשפטי של הנכס שנרכש מתמודדת עם חדות מיוחדת. האזנה להפרטה או הפרה שגויה בתהליך חוזרת, כל העסקאות הבאות מבוטלות באופן אוטומטי לבנק נושה עם סיכוני ההתפתחויות שליליות נשארים ללא ביטחון רכוש. ביטוח כותרת מגדילה את העלות של הלוואה למשכנתאות על ידי ממוצע של 1%, אם כי זה יכול למעשה להיות נמוך יותר (0.5%) ומעלה (עד 3-3.5%). בעת רכישת דיור "ראשוני", הסיכון של עיצוב שגוי של העסקה הוא הרבה יותר נמוך, אבל גם סביר. הסוג הנפוץ ביותר של ביטוח בסיום אחריות המשכנתא החוזית של הלווה. הלקוח, כמו בעל הדירה ואזרח, אחראי לאזרחים אחרים (שכניהם) על הנזק שהוא יכול לגרום לרכושם (אש, שיטפון וכו ').

זה המשכנתא הרוסית עכשיו. הלוואות משכנתא עדיין זמין קצת. אבל אפשרויות חדשות מתעוררות בהדרגה, מקובלות יותר לאזרחינו.