המלצות לרכישת דירה בשוק הדיור המשני.
אז, יש לך הגה כדי לרכוש דירה חדשה. הפתרון הוא הסופי ובאופן בלתי הפיך, בין היתר, אינו רגשי בלבד, אך נתמך על ידי היכולות הפיננסיות שלך. אבל היכן להתחיל, זאת הבעיה. קודם כל, יש צורך להחליט איזו קטגוריה של קונים אתה מרגיש "חינם" או "חלופות". מילים אלה, מתווכים לעתים קרובות, דורשים הסבר כלשהו. הקונה "חינם" הוא מזל שיש לו סכום חינם של כסף הדרוש כדי לרכוש נדל"ן. בקרוב ניכר יותר הזדמנויות מאשר "חלופה", אשר, לקנות דירה חדשה, חייב למכור את הקיים. לכן, על פי הסטטיסטיקה "חינם", קונים להמציא בשוק הדיור של היום רק שליש מכלל המשתתפים. שני שלישים הנותרים מעורבים במערכות רכישות מורכבות כולו ומכירה. לפעמים "חלופות" בנויים לתוך שרשראות ארוכות למדי, שבו אובדן של "קישור אחד" לפעמים הופך לטרגדיה אמיתית לשאר. OT, כיצד הועיל באופן מיוחד כל מלכודות אפשריות, הרמת המוכרים וקונים של דירות פרטיות, השיחה של היום שלנו.
צעד ראשון:
אז מה אתה רוצה?ראשית, לענות על השאלה שאתה צריך בניין חדש בבניין חדש או בבית נתפס? בהתאם להחלטה שנלקחה, אתה הופך להיות חבר או שוק הדיור הראשי או משני. כמובן, יש יתרונות וחסרונות. נניח אם אתה "אלטרנטיבי" קונה, לקנות דירה בבניין חדש סביר להניח להיות מסובך על ידי גורמים רבים. אנו נספר לנו בפרסומים הבאים שלנו, והיום נדבר על השוק המשני.
לפני ביצוע כל פעולה, להתייחס הרצונות שלך עם הזדמנויות פיננסיות. אתה יכול לחסוך לא רק על ידי הפחתת השטח הכולל של הדירה, אלא גם על חשבון המחוז או הקטגוריה של הבית.
מָחוֹז. בעת בחירת מחוז, למעט קביעת גורמים (כגון, למשל, קרבה להורים או לילדים, לעבוד, פשטות של יציאה לקוטג 'זה), זה הגיוני לקחת בחשבון אקולוגיה. בעיות סביבתיות, הקשורות בעיקר לטוהר אוויר, קיימים בכל עיר גדולה. הדוחות הסביבתיים העיקריים הם ארגונים תעשייתיים וכלי רכב. מרכז המטרופולין הוא על חלקה של מכוניות, ישנם כ 80% מכלל פליטות מזיקות לאטמוספירה. הזיהום הסביבתי החזק ביותר הוא ציין בתוך 50-250M מכבישים מהירים. לדוגמה, במרכז מוסקבה, נורמות סניטריות עבור חנקן דו חמצני הם חורג על ידי 2-3 פעמים.
מחירים עבור דיור משני הם בדרך כלל עולה בקנה אחד עם כרטיס אקולוגי של כל עיר. היוצא מן הכלל הוא אזור מוסקבה של טבעת הגן מוביל במונחים של מחירים, למרות האוויר המסכן.
בַּיִת. להחליט עם השטח, ללכת לבחירה של הבית ודירה. קודם כל, סוג וגיל הבניין משפיעים על מחיר הדיור. לדוגמה, 50m2 בבית לבנים שנבנו בסוף שנות ה -50 - בתחילת שנות ה -60 יכול לעלות 15-20% יקר יותר מאותו אזור, אבל בבית פאנל. בנייני חמש קומות הם טבעיים אפילו יותר. הביקוש הגדול ביותר באופן מסורתי להשתמש דירות בודדות ושני חדרי שינה כמו נוזלי מאוד.
מחירים עבור אותו תכנון שטר דירות גם באזור אחד עשוי להשתנות. זה מחובר לא רק עם המיקום של הבית ואת מצב הדירה, אלא גם עם כמה חסרונות מוסתרים מסבכים את המכירה שלה. אז תיזהר אם אתה פוגש את לינה, המחיר שבו הוא נמוך מהממוצע.
שלב שני:
כיצד לבחור המתווך?
הדירה עשויה להיות בעל אחד או מספר, זה יכול להיות רשום (רשום) כמבוגרים (מבוגרים) וילדים. אסור לנו לשכוח את הדיירים תחת השירות הדחוף בצבא, גמלאים בודדים, אנשים עם מוגבלות I ו- II קבוצה. בנוסף, הדירה ניתן לתת, הניח, להיות מעצר. יש עדיין מספר נסיבות שיכולות להוביל לבעיות משמעותיות מאוד בעת ביצוע עסקה או לאחר מכן. כולם לא לחזות ולא לרשום. ואת כל יותר באופן עצמאי בכל מה שאתה לא יכול לפזר. אז גם אם אתה קונה לינה מחבר אשר בוטח במלואו, זה הגיוני להתקדם לבדוק את הדירה לטוהר משפטי.
אבל אימות של טוהר משפטי הוא לא הכל. מסה של זמן ועצבים הולך לחפש את הדיור המתאים, כדי לאסוף את המסמכים הדרושים. ואת הרגע הקשה ביותר ומרגש הוא העברת כסף. בהתחשב בנסיבות המפורטות, רוב הקונים מעדיפים לבקש עזרה מומחי נדל"ן. חברת הנדל"ן חייבת להשתלט על מבחר של אפשרויות וניעוד. בנוסף, הוא אחראי על איכות העסקה, לא רק מוניטין, אלא גם על ידי רכוש, אם הפריט המתאים כלול בחוזה.
את השירותים של החברה, כמובן, הם כסף, גדול מספיק, אבל אתה משוחרר מצרות רציניות. אחרי הכל, הדירה צריכה להיבדק באופן אידיאלי מאז בניית הבית. נכון, זה באמת ניתן לעקוב אחר תנועת המשתמשים והבעלים לכל היותר 20 שנה. זאת בשל העובדה כי מידע על תקופה מוקדמת מסופק על ידי המחלקה של דיור עירוני רק לבקשת המשרד הפנימי עניינים.
לאחר שבאה לחברת הנדל"ן, קרא את המסמכים והרשיונות הסטטוטוריים שלה ליישום פעילות מסוג זה. ולבקש להציג לך לא עותקים, אבל מסמכים מקוריים. הם אינם מכילים סודות מסחריים, אז אם אתה מסרב להראות להם, ללכת לחברה אחרת.
ממסמכי האמנה והרשמה, עליך לגלות, אם יש חברה מזמן ואם הכתובת המשפטית שלה עולה בקנה אחד עם אחד בפועל. אם לא, לשאול, על איזה בסיס החברה מכסה את החדר שבו באת, וכאשר תקופת החכירה מסתיים. קרא היטב על איזה סוג של רישיון נדל"ן הוא הוציא. VMoskwe בתקנות הנוכחיות על רישוי פעילויות נדל"ן (צו של ממשלת מוסקבה N799 מ -18.11.1997). שירותי מכירת דירות יכול להיות מסופק על ידי חברות בהם הרישיונות בסעיף "סוג הפעילות" מציין: "גישור בעסקאות רכישה, מוכר, לי, חכירה של נדל"ן". בנוסף, להסתכל על סוף סוף המסמך. יהיה צורך לדעת אם סוכנות הנדל"ן נמצאת בכל קשר מקצועי (איגוד מוסקבה של מתווכים (MAR), הגילדה הרוסית של מתווכים (RGR) IDR), ואם כן, מה ההתחייבויות מוטלות על זה.
בעת בחירת חברה, אתה לא צריך להסתמך על פרסום מסיבי מודעות קליט במהדורות הדפסה. עדיף להתייעץ עם מכרים כי לאחרונה נמכרו או קנו דיור. אם אחד מהם נשאר מרוצה חברת הנדל"ן שבה הוא היה צריך לקרוא לזה ולסדר פגישה.
על מנת שיתוף הפעולה שלך עם המתווך להיות יעיל ככל האפשר, לבחור את האזור, סוג של הבית ואת האפשרויות האפשריות של הדירה נדרשים מראש. הערכה ראשונית של הדיור אתה מעוניין עם מומחה עצמאי.
אם היית מרוצה מהסמכים והוועדה שהוגשו, אשר לוקחים את החברה עבור השירותים שלהם (שאל, מ 2 עד 8% מסכום העסקה), אתה יכול לעבור למסקנה של החוזה.
כמה טעויות אופייניות במסמכים שהוגשו לרישום זכויות ועסקאות
קודם כל, זהו חוסר השלמות של כתובות בהצהרה של הדרכון של BTI, בחוזה או במסמך מדריך אחר ובמסמך המאשר את ההרשמה המוקדמת. אם יש פער לפחות בפרטים של הכתובת (ייעודו של מספרים באמצעות מקף או על ידי חלק זה), יהיה צורך להגיש תעודה מ BTI המאשר כי זהו אותו בניין.במסמכים שונים, גודל אזור הדירה לא יכול לחפוף. כדי לתקן את השגיאה הזו, אתה צריך לספק תעודה של BTI על הסיבה של אי התאמה זו. אם השגיאה מותרת בעת הכנת המסמך, היא חייבת להיות מתוקנת מחדש רפורמה בדרך הקבועה.
קווים אדומים על התוכנית שהונפקו על ידי BTI, מדברים על יישום שיפוץ בלתי פתור. נצטרך לקבל אישור להפחיתה, ליצור קשר עם הוועדה הבין-לאומית של המחוז המנהלי.
יש צורך לבדוק את הזמינות של רישום המדינה של הזכות לבעלים על מושא הנדל"ן, שהוא נושא העסקה.
שלב שלוש:
אמנה עם חברת נדל"ן
על פי החקיקה הנוכחית, העסקה מטעם ישות משפטית יש זכות להסיק רק עובדים עם סמכויות רלוונטיות. לכן, סמכויות של מומחים אשר יעבדו איתך בתהליך של ביצוע החוזה (לבחור ולהראות דירות, לצייר מסמכים It.D.), אתה צריך לבדוק. ודא כי נציג החברה יש סוכן מורשה או כרטיס ברוקר צילום. אתה צריך לוודא בסמכות העובד שיחתום על החוזה מטעם החברה. זה צריך להיות גם כרטיס מורשה, בנוסף, כוחו של עו"ד שהונפקו על ידי הראש ואת החותם מוסמך של המשרד על הזכות לסיים חוזים עם לקוחות.
נוכחותם של שני המסמכים היא בעלת חשיבות רבה בשבילך. אם החוזה חותם אדם שאין לו כרטיס מורשה (גם אם הוא גם מנהל), הסכם זה לא יוארך ביטוח ביטוח אחריות אזרחית. בשום מקרה לא לחתום על חוזה כזה! ריבית על החתימה שלה על ידי החברה כי הסוכן או הברוקר, אשר בהחלט להיות בהנהגה שלה! העובדה היא שגם בשלב קבלת רישיון, כל משרד הנדל"ן מסכם חוזה ביטוח אחריות אזרחית. אבל זה חל אך ורק על פעולות של סוכנים וברוקרים, שמותיהם בהם מסומנים. אם החוזה לא יספק לך אדם מורשה (ללא עו"ד של עו"ד או עם חריג לרשות שצוין בו), אז על פי סעיף 183 זכויות GKRF וחובות על העסקה ירכנו בדיוק את האדם הזה ולא פירמה. זוהי ראיות אם משהו לא בסדר, והפסדים לאסוף אותך רק ממנו, ולא מהחברה.
במקרה של סירוב כדי לספק את הבקשה הזאת, ללא קשר לסיבות, קשר עם חברה אחרת. המשאלות של ה- APKI תתלוננו במרכז הרישוי של mossocliess של החדר המורשה במוסקבה. סנקציה חמורה למדי להפרה כזו היא בלתי נמנעת.
דנים בתנאים. אם עובדי החברה הוצגו את כל המסמכים הנדרשים, ניתן לעבור לתיאום תנאי החוזה. צורות של חוזה עם לקוחות הם פחות או יותר סטנדרטיות שונות רק על ידי כמה ניואנסים. Lenzzh הם לא ממהרים מיד לחתום על הטופס מלא! קח את זה איתך הביתה שבו אנו מבינים בשלווה בכל התנאים המפורטים. אם אפשר, פנה לעורך דין מוסמך לקבלת עזרה. שלם תשומת לב מיוחדת למספאות לחוזה שאחרי החתימה שהוא הופך להיות חלק בלתי נפרד.
מוֹכֵר. חברות המתווך, מסכם חוזה, בדרך כלל רוצים לקבל זכות בלעדית למכור דירה, כלומר, כדי להשיג את זה במהלך פעולות החוזה אתה רק ליהנות השירותים שלהם. רצון זה הוא די סביר כי, עוסקת במכירת דירה, הסוכנות נושאת הפסדים מסוימים. מסיבה מוצקה, מסכם כזה חוזה, אתה מסתכן זמן לאבד. החרפה של בעיה זו היא קצת מאוחר יותר.
הדבר הראשון לשים לב כאשר הנפקת החוזה הוא מחיר של דירה. במקביל, יש לידי ביטוי בבירור שני סכומים, כי המתווך מתחייב לשלם לך, ואחד שהוא עומד למכור את הדירה. לעתים קרובות, רק הראשון מהם מסומן באמנות. Arcto אומר כי הדירה שלך ניתן לשים למכירה במחיר מופקע, בגלל מה הקונה הוא לא מוקדם או לא קיים. אבל כאשר תקופת החוזה נגמרה, תצטרך להפחית את המחיר, כי זה יהיה בלתי אפשרי למכור דירה עבור הכסף הקודם שלך. אז דורשים נוכחות במסמך של מחיר מכירה מסוים של הדירה. Azodino ו פריט על זכותך לסרב את החוזה כאשר המתווך הוא חריגה לחרוג ממחיר זה.
גם בחוזה יש לקבוע את הסכום הספציפי של התגמול של המתווך (חיבורים של הסכום מוצק או אחוז ממחיר המכירה של הדירה) לבין הוצאות סעיפים של העסקה: 1 - הוצאות לפרסום דירה, 2 - עלויות הכנת המסמכים הדרושים הדרושים למסקנה של עסקה (תעודות של BTI, Rau it.p.), 3 - הוצאות בסיום העסקה (תשלום תא בנק, תשלום לרישום חוזה המכירה , אם שצוין, תעריף notarial). נסו לתקן בחוזה כי הוצאות הפרסום נכללות בכמות התגמול של המתווך. אחרי הכל, אם אתה לא מצליח למכור דירה, אף אחד לא יחזור לפרסומת לפרסום.
בנוסף למחיר הדיור, החוזה חייב להצביע על התקופה שבה המתואמת המתחייבת למכור אותה. סוחר מוסמך נדרש בדרך כלל במשך כחודשיים. ובכן, כמובן, הצדדים צריכים לציין בבירור בחוזה. לרוב מציין את האחריות של מוכר הדירה לסירוב של המכירה שלה ואין עוד אחריות של המתווך על הכישלון למלא את התחייבויותיה. בלתי נראה על הכללת נקודת אחריות המתווך בחוזה, תוכלו להשיג עבודה פעילה יותר.
אל תתפלאו אם אתה מוצא סוכנות נדל"ן המסכים להסכם איתך עם כל התוספים לעיל לא יהיה קל. אבל אז, הימנעות צרות, אתה מודה לעצמך על התמדה.
קוֹנֶה. מסכם חוזה עם חברת נדל"ן, נסה להגדיר במדויק את הדרישות עבור הדירה שאתה צריך: מחוז, סוג של בית, המרחק מן הרכבת התחתית, הרצפה, מספר החדרים, האזור הכולל והטיול, גודל החדרים, מטבח וחדר אמבטיה, גובה התקרות, נוכחות של מרפסת, טלפון ואחרים, עד לכיוון של חלונות בצדדים של העולם. תאמין לי, זה יהיה מאוד שימושי כאשר המתווכים להתחיל להציע לך אפשרויות.
החוזה חייב להיות גם ציין מי מניח את העלויות של ביצוע עסקה ובאיזה גודל. אם העלויות נופלות עליך, דורשים רשימת הפצה שלהם ביישום מיוחד.
בתום החוזה, החברה כנראה תחייב ממך להתקדמות קטנה, שכן החיפוש אחר דירות דורש עלויות מהותיות. לכן, יש לציין את החוזה כי כל ההוצאות לבחירת הדירות נכללות בתגמול הכולל של המתווך. זה יהיה שימושי כדי לקבוע את הדרך לפתרון המצב שנוי במחלוקת, אם החיפוש אחר דירה לא ייתן תוצאה חיובית. אחד התפוקות המקובלים הוא לכלול בחוזה את המיקום שבו המתווך המתחייב לספק ללקוח הזדמנות לבדוק לפחות שלוש אפשרויות לדירות שהן רלוונטיות לחלוטין לדרישות המוצהרות. להקשיב לאי-מילוי של התחייבות זו בתקופה המוסכמת, על המתווך להחזיר את ההתקדמות ולשלם את העונש (יש לציין את הרמימר במסמך). אם אתה מסרב לכל האפשרויות המוצעות (בתנאי שהם עומדים במלואם את הדרישות שהוכרזו בחוזה), אז אתה יכול לדרוש את החזרת תשלום מראש פחות מאשר עלות העבודה על ידי המתווך. יש לציין גם סכום זה. המראה של פריטים כאלה בחוזה יהיה לעורר אותך ואת המתווכים לשיתוף פעולה פעיל ופורה ביותר.
ובכן, השאלה החשובה ביותר: האם המתווך להיות אחראי על הטוהר המשפטי של העסקה? אחרי הכל, תיאורטית, כל חוזה יכול להיות הסתיים בבית המשפט. התשובה שלנו תהיה מעורפלת. כמובן, המתווך מגיב רק עבור טעויות שנעשו על ידי עובדיה ישירות בעת ביצוע חוזה מכירות, כמו גם להפר את התחייבויותיה. אם חסרי הכלל של המוכר התרחש, האחריות של המתווך מוסרי יותר, זוהי מכה קשה למוניטין של החברה. כדי להחזיר את הנזק המהותי שנגרם לקונה, שבו חברת הנדל"ן יש חוזה ביטוח אחריות אזרחית. לכן, אל תשכח להכיר את תנאי החוזה. שים לב כי סכום האחריות של המבטח מוגבל לסכום הביטוח שצוין. הפעל קישור למסמך זה לחוזה שלך.
ערבויות לביטחון משפטי
ביטחון משפטי בניכור ורכישת רכוש יכול להיות רק על ידי אימות זהיר של מסמכים ועסקה מוסמכת. המצב היה מסובך במקצת על ידי העובדה כי מאז שנת 2000, עם השקרן של ההנחיות, כפילויות שלהם לא הונפקו. במקום זאת, בעל הדיור מקבל תמצית מתוך רישום הזכויות הרשומות, אשר יכול לקחת מספר בלתי מוגבל של פעמים מהרשות הרישום, ולפיכך, לשימוש בביצוע כדי לבצע הסכם ניכור דירה.בעת איסוף מסמכים, יש לשים לב לא רק לאנשים הרשומים בדירה בזמן הניכור של הנכס, אלא גם על אלה אשר הוסרו באופן זמני מתוך רישום חשבונאות (קישור עם מעבר השירות ב הצבא, מציאת במקומות מאסר.). בהתאם לסעיף 292 גרגרף, העברת הבעלות לאדם אחר אינה בסיס לסיום הזכות להשתמש בחנות המגורים של חברי משפחת הבעלים לשעבר. לכן, כאשר סיום חוזה מכירה, יש צורך לדרוש את נוכחותם של כל האנשים הרשומים בדירה שהם נותנים את הסכמתם לניכור של הנכס שבו הם חיים, והבטיחו את שחרורו.
אי אפשר לשכוח את עמדות קוד המשפחה של הפדרציה הרוסית, לפי סעיף 25 מהם רכושו של בני זוג שנרכשו על ידם בנישואין הוא רכוש משותף משותף של שני בני הזוג, גם אם אחד מהם לא השתתף בקבלת של הכנסה, אך עוסקת לשרת את משק הבית והגידול ילדים. משמעות הדבר היא כי כאשר מכירת נכס דורש הסכמת בן הזוג, אשר הבעלים הוא לא, אלא על פי החוק יש לו חצי מנות הנישואין. אגב, הסכמת בן הזוג נדרשת במקרה של רכישת נדל"ן עם אחד מבני הזוג. אם, כאשר מסכם עסקה, הסכמת בן הזוג השני לניכור או רכישת רכוש לא נאמר, עסקה כזו היא שרירותית ועשיקה לא חוקית בבית המשפט.
שלב רביעי:
אנו אוספים מסמכים
מאז תחילת שנת 1998, חוק ההרשמה הלאומית של זכויות לקניין ועסקאות בלתי מקובשות עם זה נכנס לתוקף. Ato רגע על השטח של כל הפדרציה הרוסית, הליך יחיד לרישום עסקאות נדל"ן הוצג. כנדרש על ידי סעיף 131 ו -164 GKRF, בעלות זכויות זכויות ריאליות אחרות לרכוש בלתי מקובל, הגבלות על זכויות אלה, הופעתם, המעבר והסיום כפוף לרישום המדינה במרשם המדינה המאוחד של זכויות.
לסיום חוזה, מסמכים נדרשים כי אנשי מקצוע נקראים הנחיות. הם חייבים לציית לדרישות החקיקה של הפדרציה הרוסית: להכיל תיאור של נדל"ן וסוג הזכות לה, להיות בטוח שיש חתימות נכונות של הצדדים. טקסטים של מסמכים חייבים להיות כתובים במקבילים, שמות של ישויות משפטיות הם ללא קיצורים, המציינים את מיקומם. משפחות, שמות, אישים של אנשים, כתובות של מגורים נכתבים גם לחלוטין. Altiments שהוגשו לסיכום עסקאות הם אישור בלתי מתקבל על הדעת, רישום או כל תיקונים אחרים. מסמכים לא יילקחו כדי להתחשב בנזק חמור שאינן מאפשרות לפרש באופן חד משמעי את תוכנו.
המסמכים הנכונים של הנדל"ן בסיום הסכמי רכישה ומכירה הם הבאים מסמכי מקור:
הסכם ההעברה הוא נוטריון, רשום עם מלאי טכני (BTI) או Moszhilkomit;
הסכם שידור רשום ב MoszhilComitte, המחלקה לדיור העירוני (DMG) או ועדת דיור עירוני (KMZH) ותעודת בעלות דיור;
תעודה שהונפקו על ידי BTI;
תעודת שילם לשפע, הרשומה במוששילוקומיטה, DMG או ב Kmzh, ותעודת בעלות על הדירה (עליך להיות אחד המסמכים העיקריים המפורטים);
מסמכים משניים:
חוזה מכירה;
הסכם Mena;
הסכם השכרה;
הסכם חיים עם תלות;
הסכם היקר;
תעודת הזכות לירושה על פי חוק (ברדת).
מאז שנת 2000 הונפק תעודת רישום של חוק של חוק. מסמכים אלה חייבים להיות רשומים ב- MoszhilComitte, DMW או ICM.
היא נמצאת על בסיס המסמכים הימניים שהבעלים של נדל"ן או נציגו (זה עשוי להיות עובד של חברת נדל"ן), לפעול על ידי פרוקסי, חייב לאסוף את כל החבילה של מסמכים לסיום הסכם. המודק כולל:
תעודה שהונפקו על ידי BTI, על הערך המשוער של האובייקט (טופס 11A, תקופת התוקף של חודש 1);
תוכנית קומה (BTI מונפקת, תוקף של שנה אחת);
ביטא (הוציא BTI, תוקף של שנה אחת);
תמצית מתוך ספר הבית (שהונפקו על ידי טבלת דרכון PPE, תקופת התוקף של חודש 1);
עותק של החשבון הפיננסי והאישי (שהונפק על ידי חשבונאות Rau, תקופת התוקף של חודש 1).
המשך יבוא