במקרים מסוימים, סיכם חוזה ראשוני לפני ביצוע רכישת עסקה ומכירה של נדל"ן. אנו מספרים על כך ועל הדקויות של קומפילתה יותר.
כדי לאשר באופן חוקי את כוונתה לרכוש נדל"ן, ישנם מספר מנגנונים: ביצוע הפקדה, תשלום מראש ואת המסקנה של חוזה ראשוני. כל גרסה יעילה בדרכו שלו.
כאשר החוזה הראשוני הוא
הסכם ראשוני של הרכישה ומכירה של נדל"ן טמון במקרה שאחד הצדדים אינו מוכן להיכנס מיד לחוזה הראשי. זה יכול לקרות מהסיבות הבאות:
- המוכר אינו מכין מסמכים המאשר את הבעלות על נדל"ן;
- לקונה אין סכום נדרש לרכוש, עם זאת, הוא צריך להופיע בעתיד הנראה לעין;
- בעת רכישת נדל"ן, אמצעי המשכנתאות משמשים, עם זאת, הבנק לוקח זמן (עד 3 שבועות) לנהל ניתוח ספציפי של האובייקט, כולל כדי לאמת את השקיפות המשפטית של העסקה ולחקור את הדו"ח של שמאי מקצועי;
- הנכס שנמכר הוא התחייב, והזמן הוא הכרחי לבצע את ההליך להרים את שעבוד.
זכור כי בעת רכישת דיור על תנאי ההשתלה בהון בבנייה, החוזה המוקדמת של מכירה היא לא משום שהיא אינה מספקת לבעלת המניות של הערבויות המשפטיות הנדרשות
מה מבטיח את החוזה
חוזה ראשוני הוא סוג של ערבות לכל חלק של העסקה. כדי לתקן את התחייבויות של הקונה למוכר, החוזה חייב להיות מהודק בחוזה. במקביל, החוזה הוא קבוע ואת העלות של נדל"ן, להבטיח את הקונה את invariance של מחיר האובייקט עד הרכישה.
הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית סיפק ערבות למילוי תנאי החוזה הראשוני. אם הקונה או המוכר בתוך 6 חודשים מסיבה כלשהי מתחמקים את המסקנה של החוזה העיקרי, הצד השני עשוי לחול על בית המשפט. במקרה שאין מכשולים למסקנה של העסקה, תחליט בית המשפט על קוהרנטי למסקנה של החוזה העיקרי.
על מנת שבית המשפט לקבל תביעה כזו, כאשר מסכם בהסכם ראשוני, יש לקבוע את אובייקט המכירה ככל האפשר, תוך מאפיין את אובייקט הנדל"ן, וכן מצביע על מחיר החוזה, רצף והליך לביצוע מתנחלים משותפים. בנוסף, יש לקבוע את האמנה בחוזה, שהתקפנפת מחויבת לסיים את החוזה העיקרי. הפעם ניתן לשנות עם התרחשות הנסיבות המפורטות בחוזה הראשוני.
אם בית המשפט לוקח החלטה חיובית, החוזה הראשוני נחשב סיכם. תנאי החוזה נקבעים על ידי החלטת בית המשפט יפעלו מהרגע שבו מסמך זה נכנס לכוח לגיטימי.
איך לעשות חוזה
כמשמעות האמנות. 429 של הקוד האזרחי של מפלגת הפדרציה הרוסית של החוזה הראשוני של המכירה להתחייב להסיק בעתיד החוזה העיקרי של המכירה על תנאים מוסכמים בעבר.יש להסיק את החוזה הראשוני של המכירה בכתב. לבקשת הצדדים, ניתן להעלות אותו והבטיח על ידי נוטריון (אמנות 163 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית). במקרה זה ייקבע גודל התעריף לביצוע פעולות משמעותיות מבחינה משפטית בהתאם למחיר העסקה (פסקאות) סעיף 1 לאמנות. 22.1 נוסדה בחקיקת הפדרציה הרוסית בנוטריון). לא נדרש רישום המדינה של חוזה כזה.
החוזה הראשוני חייב להכיל:
- תנאים להקים נושא החוזה (מההסכם הראשוני בהחלט צריך לעקוב זאת, כי צדדיו הסכימו לסיים חוזה למכירת אובייקט מסוים של נדל"ן בתנאים המפורטים בחוזה הראשוני);
- תנאי החוזה העיקרי שעליו, על פי אחד הצדדים, יש להגיע להסכם עם סיום הסכם ראשוני;
- תנאים על מחיר הדירה;
- רשימת הנפש המתגוררות בה מעידה על זכויותיהן להשתמש בנחות מגורים זו (אם בכלל).
בהיעדר רכישה ראשונית ומכירה של אובייקט הנדל"ן לפחות אחד התנאים החיוניים שלה, מסמך זה ייחשב חסר משמעות, והעסקה לא מוצלחת
נושא וחוזה מחיר
כאשר מתארים את נושא החוזה - אובייקט הנדל"ן - יש צורך להצביע באופן מלא ולראוי את כל המאפיינים העיקריים שלו, כלומר:
- כתובת;
- מספר Cadastral;
- ריבוע בהתאם לנתוני תעודת הלשכה של מלאי טכני;
- מספר חדרים;
- עבור הדירה אתה יכול לציין את הרצפה שעליה ממוקם, ואת הרצפות הכלליות של הבית שבו נמצא הדירה.
כדי לאשר את המאפיינים של מתקן הנדל"ן בחוזה הראשוני, מומלץ לציין מסמכים המאשרים את זכות הבעלות, את הפרטים שלהם. בנוסף, תעודות אלה של רישום המדינה של זכויות קניין או פריקה של הרשם המדינה המאוחדת של הנדל"ן יש לתת.
הינכם מתבקשים לשים לב כי מחיר הקניין שפועל כאובייקט של העסקה מצוין במלואו ברובלים. אם, כאשר מסכם חוזה ראשוני, הסכימו הצדדים להציג פיקדון או תשלום מראש, יש לציין גם את גודלו.
יש לצרף את הטקסט של החוזה העיקרי להסכם הקודם. הערה: אם תציין כמויות שונות של עסקאות בהסכמים ראשוניים ועיקריים, מדובר בהפרה של החוק.
בנוסף לערך של הנכס בחוזה הראשוני, יש לציין אילו מהצדדים הוא עלויות התשלום עבור שירותי נוטריון, השכרת תא בנק, רישום המדינה של העברת הבעלות על דירה.
Ansrooms
בעת ציור הטקסט של החוזה, לשים לב אם הנתונים של הצדדים - המוכר והקונה צוינים כראוי, לאחר השלמת אותם עם נתונים במסמכים המאשרים את הזהות. שים לב: מומחי שוק הנדל"ן ממליצים לציין בחוזה לא רק כתובות רישום, אלא גם כתובות בפועל של הצדדים (ניתן גם לציין טלפונים, כתובות דוא"ל). במקרה של מצבים חריגים, זהירות כזו תאפשר לך למצוא צד נגדי תחת החוזה.
שים לב כי בדיור כי הוא נושא העסקה, לא רק המוכר, אלא גם את האנשים אשר, לאחר המכירה, הזכות להתאים יישאר (למשל, חברי המשפחה לשעבר של הבעלים, אשר ב זמן ההפרטה של הדירה היו שוויון זכויות להפריט עם הבעלים, אבל הם סירבו את זה). הזכות להשתמש בדיור במקרה זה היא דמות בלתי מוגבלת, ולכן אנשים אלה חייבים להיות בהכרח מצוין בחוזה הראשוני. הרשימה שלהם היא תנאי משמעותי למכירה ומכירה של הדירה.
בחוזה הראשוני, יש לציין נתוני דרכון, כמו גם את מועדים להסרת חשבון ההרשמה לאחר סיום החוזה העיקרי למכירת דירות של אחרים הרשומים בדירה למעט המוכר.
תנאי חוזה אחרים
בחוזה הראשוני, זכויות והתחייבויותיה צריכות להיות prescribed, כמו גם את מועדים לתנאי החוזה. זה יותר זהיר לגבי ההליך להעברת האובייקט לקונה, מתן עונשים על העיכוב במילוי התחייבויות תחת החוזה. זה יהיה לחסל מצבים שבהם המוכר עוקב את זמן ההעברה.
על ידי סיכום חוזה ראשוני, יש לך את הזכות להחליט, כדי לציין בו את כהונתו של סיים את החוזה העיקרי או לא. אם אתה מתכוון לציין את זה, הוא חייב מתכוון:
- או תאריך ספציפי ("03/10/2019");
- או תאריך, לא יאוחר מאשר החוזה העיקרי יש להסיק ("לא יאוחר מ 10.03.2019");
- או בתקופה שבה יסתיים החוזה העיקרי ("בתוך שלושה חודשים לאחר סיום החוזה הראשוני").
שים לב: החוק אינו מספק דרישות לעיתוי. לפיכך, המונח עשוי להיות קצר (לדוגמה, לאחר 1 חודשים מיום חתימת הסכם ראשוני) או ארוך (לדוגמה, לאחר 15 חודשים מיום חתימת חוזה ראשוני).
אם החוזה הקודם אינו מציין את תקופת סיכום החוזה העיקרי, יהיה צורך להסיק במהלך השנה מיום החתימה על החוזה הראשוני.
אם החוזה העיקרי לא יסתיים בתקופה שצוין בחוזה הראשוני, ואף אחד מהצדדים לא שולח הצעה לסיום החוזה העיקרי, ההסכם הראשוני מאבד את כוחו, והצדדים פטורים ממילוי התחייבויות הניתנות ל זה.
סיכונים בסיום החוזה הראשוני
ראשית, הנושא של חוזה ראשוני של מכירה אינו לרכוש דירה, אלא רק את הכוונה של הצדדים בעתיד לסיים את החוזה העיקרי. מסיבה זו, הסכם ראשוני אינו יכול להיות ערובה לדיור, גם אם הוא כבר שולם על ידי הקונה.
שנית, בית המשפט אינו יכול לזהות את הבעלות על דירה, שכן החוזה אינו מכיל את התחייבויות של המוכר להעביר את הדירה לקונה. אם הקונה פונה לבית המשפט בטענה לסיום החוזה העיקרי של המכירה, הסבירות להגשת תביעות נגדו. נושא התביעה כזו צריך להיות ההכרה בחוזה הראשוני למכירת הדירה על ידי לא חוקי או בלתי משתנה.
שלישית, קיים סיכון של נדל"ן מוכר כפול. בתום החוזה הראשוני, הקונה אינו מעורר את זכות הבעלות, החוזה אינו כפוף לרישום המדינה. למרבה הצער, נסיבות אלה תורמת לעובדה כי היזם חסרי מצפון יכול לסיים את אותו חוזה עם קונה אחר.
רביעית, במקרה של משפט, הרוכש רשאי לחול רק על החזרת כספים השקיעו עם תשלום עונש בסכום שיעור המימון מחדש של בנק רוסיה. אם היזם מוכר על ידי הרגל, קיימת אפשרות כי הקונה עשוי להיות משולל אפשרות זו.
תשומת לב לעובדה כי בחוזה הראשוני למכירת הדירה יש לציין כי הדירה אינה תחת מעצר, לא מונח, ללא כל שעבוד והגבלות
האם ניתן לסיים את ההסכם
כללי סיום ההסכם נקבעים על ידי הנורמות של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. החוזה יכול להיות הסתיים:
- אם החוזה העיקרי לא יסתיים בזמן שהצדדים הסכימו, אף אחד מהצדדים לא שלח הצעה לסיום חוזה מכירה;
- אם לקונה אין זמן לאסוף את הסכום הדרוש לגאולה של נדל"ן, ובמקביל אין הסכמה בין הצדדים להאריך את תקופת החוזה הראשוני או הסכם חדש לא מסתיימת;
- בהסכמה הדדית של הצדדים;
- אם, לאחר סיום החוזה, נתגלו ליקויים משמעותיים במכונית הנדל"ן הנמכרות.
אם המסקנה של החוזה הראשוני היה מלווה בתשלום מראש משמעותי על ידי הקונה, ולאחר מכן במקרה של סיום החוזה של מכירת נדל"ן, המוכר חייב להחזיר את הסכום ששולם לו.
אם המוכר מסרב להחזיר פיקדון, הקורבן רשאי לשלוח את התביעה לבית המשפט במקום רישום המשיב. שקול: גם אם קבלת העברת הכסף לא הונפק, ניתן להגיש תביעה להעשרה הבלתי חוקית של המוכר. האישור יהיה תמצית ממוסד הבנקאי או עדותו של עדים.
בהרכב הודעה על סיום העסקה, יש צורך לקחת בחשבון כי הנורמות של המשפט האזרחי של הפדרציה הרוסית לא להסדיר את הצורה המאוחדת של המסמך, ולכן לא ניתן לשלם את המיקוד בטופס, אבל התוכן של מסמך זה.
ההודעה צריכה להכיל:
- שם מלא ותאריך של תיעוד;
- הוראות החוזה הקודם של הסיומו;
- תיאור הפרה של החוזה (אם יתקיימו);
- דרישות המבקש והנאשם;
- חֲתִימָה.
חשוב מאוד בעת שליחת הודעה לרשום את הזמן של שליחת מסמך, שכן הוא תאריך זה יהיה הראשי כדי לקבוע את מועדים במקרה של ערעור לבית המשפט העליון.
בהסכם על סיום ההסכם הראשוני למכירת וברכישת נדל"ן, יש צורך לשים את מספר הזיהוי, את תאריך העיצוב שלה, כמו גם את העיר שבה נמצא הנכס. לאחר מכן, רשימות הערות שבהן רשימת הקרקע המשמשים סיום הקשר בין הצדדים לעסקה מוגדר בפירוט.
הנוהל להפסקת החוזה הראשוני
- בזהירות לבחון את הוראות החוזה, לבדוק את כל הוראותיו, כמו גם את תנאי סיום העסקה. בדוק אם החוזה נעשה כראוי, אם הצדדים מצוינים כראוי, שכן המסמך המבוצע באופן שגוי קווים באופן אוטומטי כוח משפטי.
- יש צורך לוודא שכל הוראות החוזה הראשוני הוצאו להורג. אם לא - זו סיבה טובה להפסקת החוזה הראשוני של המכירה.
- יוזם הפסקת החוזה הראשוני שולח הודעה בכתב לצד השני. במקרה של קבלת סירוב לפתור את הבעיה, יש ליוזם את הזכות להגיש בקשה לבית המשפט.
- אם משתתפי העסקה הגיעו להבנה הדדית, יבוצע ביטול התחייבויות חוזיות באמצעות החתימה על "חוזה הפוך". במקרה זה, הצדדים של העסקה משתנים במקומות, כלומר, הקונה לשעבר הוא ניחן מעמד של המוכר, ואת המוכר הוא הקונה.