ऐसा लगता है कि नई इमारत की समस्याओं में आवास खरीदना नहीं होना चाहिए। अपार्टमेंट के इतिहास की जांच आवश्यक नहीं है - यह केवल बनाया गया है; यह सुनिश्चित करना आवश्यक नहीं है कि इसमें कोई किरायेदार नहीं छोड़े गए हैं, जिन्हें पंजीकरण से बंद नहीं किया जाता है। लेकिन यह वहाँ नहीं था!
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यदि डेवलपर ने अपने दायित्वों को पूरा नहीं किया है, तो नई इमारत में अपार्टमेंट के खरीदार को मुआवजे का अधिकार है। बशर्ते, निश्चित रूप से, निर्माण (डीडीयू) में इक्विटी भागीदारी का अनुबंध सही ढंग से संकलित किया गया था।
क्या आप अनुबंध को समाप्त करते हैं?
संपत्ति के हस्तांतरण की अवधि अचल संपत्ति निर्माण में इक्विटी भागीदारी के अनुबंध के लिए एक पूर्व शर्त है, इसलिए कानून में निहित है। यदि शब्द निर्दिष्ट नहीं है, तो अनुबंध राज्य रजिस्टर में पंजीकृत नहीं होगा। यदि किसी कारण से डेवलपर घर के निर्माण को समाप्त नहीं कर सकता है और उस समय इसे संचालन में डाल सकता है, जो अनुबंध में स्थापित किया गया है, तो यह प्रतिभागी को प्रासंगिक जानकारी और अनुबंध की शर्तों को बदलने के प्रस्ताव को भेजने के लिए बाध्य है।कानून संख्या 214-एफजेड के अनुच्छेद 6 की आवश्यकताओं के अनुसार "अपार्टमेंट भवनों और अन्य अचल संपत्ति वस्तुओं के शेयर में भागीदारी पर", इसे अनुबंध में निर्दिष्ट अवधि की समाप्ति से 2 महीने पहले नहीं किया जाना चाहिए । यदि शेयरधारक थोड़ा इंतजार करने के लिए सहमत है, तो डेवलपर निर्माण के समय और अपार्टमेंट के हस्तांतरण के समय में बदलाव पर एक अतिरिक्त समझौता तैयार कर रहा है।
कृपया ध्यान दें: आरक्षण समझौते के लिए एक अतिरिक्त समझौते को Rosreestra के क्षेत्रीय प्रशासन में राज्य पंजीकरण पास करना होगा
खरीदार के कार्यों का एक अलग संस्करण है - वह निर्माण के अंत की प्रतीक्षा नहीं कर सकता है और डीटीडी को एकतरफा समाप्त कर सकता है। इसके लिए, पंजीकृत मेल द्वारा संबंधित लिखित अधिसूचना के साथ डेवलपर को भेजने के लिए पर्याप्त है। अनुबंध को समाप्त करें या प्रतीक्षा करने के लिए सहमत हों - केवल शेयरधारक को हल करने के लिए। सबसे पहले, डेवलपर के पास नियुक्त तिथि के लिए अनुबंध के हिस्से को पूरा करने के लिए समय नहीं होने के कारणों का विश्लेषण करना आवश्यक है। यदि कारणों को समाप्त किया जा सकता है (उदाहरण के लिए, ठेकेदार ने निर्माण सामग्री के वितरण समय का उल्लंघन किया), और निर्माण को विस्तारित करने की अवधि बहुत बड़ी नहीं है, निर्माण के अंत की प्रतीक्षा करना संभव है। यदि डेवलपर के परिवर्तन का कारण या, उदाहरण के लिए, परमिट की अनुपस्थिति में, या निर्माण को पूरा करने के लिए समय सीमा एक वर्ष या उससे अधिक के लिए स्थगित कर दी जाती है, खरीदार के पास अनुबंध की समाप्ति के पक्ष में निर्णय लेने का हर कारण है।
पसंद के साथ गलत नहीं होने के लिए, पेशेवरों पर भरोसा करना और साझा निर्माण में विशेषज्ञता रखने वाले वकील की सलाह मिलती है।
डेवलपर का दावा
यदि डेवलपर ने निर्माण के अंत में देरी की रिपोर्ट नहीं की है (या यदि अतिरिक्त समझौते में निर्दिष्ट समय सीमा समाप्त हो जाती है, और घर अभी तक नहीं दिया गया है), तो डेवलपर को लिखित दावा भेजना आवश्यक है, मांग करना आवश्यक है दायित्व को पूरा करने के लिए, अपार्टमेंट को व्यक्त करने और देरी के लिए जुर्माना का भुगतान करने के लिए चाबियाँ जारी करने के लिए।समय सीमा जिसके दौरान डेवलपर को शेयरधारक का जवाब देना चाहिए, दस दिन है (इसे लिखित दावे में नामित किया जाना चाहिए)। दावा एक रसीद नोटिस के साथ पंजीकृत पत्र द्वारा भेजा जाता है। शेयरधारक व्यक्तिगत रूप से डेवलपर या उसके प्रतिनिधि को दावा भी दे सकता है। इस मामले में, दस्तावेज़ के दो उदाहरण तैयार करें। एक डेवलपर से, दूसरा, गोद लेने वाली पार्टी के मुहर और हस्ताक्षर के साथ, आप खुद को लेते हैं। यदि आपको अदालत में जाना है तो यह उपयोगी होगा। यदि डेवलपर ने शिकायत का जवाब नहीं दिया (अतिरिक्त समझौते पर हस्ताक्षर करने का प्रस्ताव नहीं था, तो देरी के कारण की व्याख्या नहीं की गई), कृपया अदालत से संपर्क करें।
दावा स्वतंत्र रूप से संकलित किया जा सकता है या कानूनी सलाह पर लागू किया जा सकता है। आप डेवलपर के स्थान पर या निवास स्थान पर दावा दायर कर सकते हैं। ध्यान दें कि आप न केवल दंड के भुगतान की मांग कर सकते हैं, बल्कि नैतिक क्षति के लिए मुआवजे की भी मांग कर सकते हैं (हालांकि, इसका आकार दस्तावेज को उचित ठहराना चाहेंगे), साथ ही साथ स्वैच्छिक आधार पर उपभोक्ता की आवश्यकताओं के अनुपालन के लिए जुर्माना भी लगा सकता है।
निम्नलिखित दस्तावेजों को दावे से जोड़ा जाना चाहिए:
- साझा निर्माण में भागीदारी के लिए अनुबंध;
- समझौते के लिए अतिरिक्त समझौते (यदि उपलब्ध हो), यदि वे इक्विटी निर्माण के प्रतिभागी द्वारा वस्तु की स्थानांतरण अवधि को नियंत्रित करते हैं;
- दस्तावेज आपके हिस्से पर भुगतान की पुष्टि करते हैं;
- अन्य दस्तावेज अतिरिक्त लागत की पुष्टि (आवास का किराया या ऋण की अधिक भुगतान);
- जुर्माना के भुगतान के लिए स्वेच्छा से आवश्यकताओं को पूरा करने के प्रस्ताव के साथ डेवलपर को आपका दावा;
- दावे का जवाब (यदि यह निश्चित रूप से था)।
समय सीमा की देरी के मामले को जीतने की संभावना बहुत बड़ी है। एकमात्र चीज विशेषज्ञ ध्यान देते हैं और न्यायिक अभ्यास के विश्लेषण के विश्लेषण के बारे में क्या, मुकदमे में घोषित जुर्माना का आकार काफी कम हो सकता है।
प्रतीक्षा के लिए मुआवजा
देरी के प्रत्येक दिन के लिए, मुआवजे भरोसा कर रहा है। यदि प्रोलोनल सौदा को समाप्त करना चाहता है, तो डेवलपर दस कार्य दिवसों के भीतर उचित नोटिस प्राप्त करने के बाद अपार्टमेंट के लिए भुगतान किए गए पैसे वापस करने और अन्य लोगों के पैसे के उपयोग के लिए जुर्माना का भुगतान करने के लिए बाध्य है। जुर्माना का आकार 1/150 पुनर्वित्त दर की गणना से निर्धारित किया जाता है, जो पैसे की वापसी के समय कार्य करता है।
2016 से, पुनर्वित्त दर का आकार कुंजी दर के बराबर है, इसका आकार अलग से निर्दिष्ट किया जाना चाहिए
उदाहरण के लिए, 06/18/2017 को, यह 9.25% था। राशि उस दिन से अर्जित की जाती है जब शेयरधारक ने अनुबंध के तहत धन (पूरी तरह से या उनका पहला भाग) बनाया है, दिन तक जब तक उन्हें लौटाया जाता है। चलो गौर करते हैं। अपार्टमेंट की लागत 8.5 मिलियन रूबल थी।, 96 दिनों के लिए वितरित, पुनर्वित्त दर का आकार 9.25% है। इस मामले में मुआवजे की राशि होगी: (अपार्टमेंट मूल्य / 100 × पुनर्वित्त दर / 150) × देरी के दिनों की संख्या, यह है: (85 000 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб। यदि डेवलपर स्वेच्छा से, उपभोक्ता संरक्षण पर संघीय कानून के अनुसार जुर्माना का भुगतान करने से इंकार कर देता है, तो अदालत इस तरह के उत्तरदायी से जुर्माना की मात्रा का 50% जुर्माना को रोक सकती है।इसके अलावा, शेयरधारक को नैतिक नुकसान के कारण मुआवजे को पुनर्प्राप्त करने का अधिकार है, उदाहरण के लिए, लंबे समय तक इंतजार कर रहा है। आपके द्वारा निर्धारित राशि को नुकसान के लिए मुआवजे के रूप में दस्तावेज की पुष्टि करनी होगी। ऐसा करने के लिए, समय सीमा के उल्लंघन के कारण अतिरिक्त लागतों को इकट्ठा करना आवश्यक है। हम उदाहरण देते हैं। यदि आप आवास लेते हैं, हर बार जब आप अपने अपार्टमेंट में नहीं जा सकते हैं, तो आप अतिरिक्त पैसे खर्च करते हैं। आप आवासीय परिसर और वार्ड के लिए पट्टा समझौते की एक प्रति पेश करके अपने खर्चों की पुष्टि कर सकते हैं, यह प्रमाणित करते हैं कि आप अपार्टमेंट के मालिक को पैसे का अनुवाद करते हैं (या, उदाहरण के लिए, यह होटल या छात्रावास की कीमत पर होगा)।
एक समझौते के बिना
संघीय कानून को अपनाने के साथ "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य रियल एस्टेट ऑब्जेक्ट्स के शेयर निर्माण में भागीदारी पर" संख्या 214-фз संघर्ष स्थितियों के साथ शेयरधारकों की भागीदारी के साथ और डेवलपर बहुत छोटा हो गया है। फिर भी, कभी-कभी निर्माण में इक्विटी भागीदारी का अनुबंध (डीडीयू) पूरी तरह से आवास के खरीदार की रक्षा नहीं कर सकता है।
दूसरी तरफ, निर्माण अवधि के उल्लंघन में मुआवजे इस घटना में प्राप्त किया जा सकता है कि अपार्टमेंट इक्विटी भागीदारी के अनुबंध के माध्यम से नहीं खरीदा जाता है। यह अधिक कठिन होगा (अक्सर निवेश अनुबंध या प्रारंभिक बिक्री अनुबंधों में निर्माण के अंत और आवास के हस्तांतरण के लिए समय सीमा नहीं होती है)।
यदि अनुबंध में शब्द निर्दिष्ट किया गया है, तो आप अदालत में सुरक्षित रूप से आवेदन कर सकते हैं। कार्यवाही के दौरान, मुआवजे पर एक निर्णय किया जाना चाहिए, और, कला के प्रावधानों के बाद। 332 रूसी संघ के नागरिक संहिता, भले ही अनुबंध ने क्षति के लिए मुआवजे के लिए विक्रेता के दायित्वों को रिकॉर्ड नहीं किया है, तो खरीदार को जुर्माना के भुगतान की आवश्यकता हो सकती है। इसका आकार कला के नियमों द्वारा निर्धारित किया जाएगा। 3 9 5 रूसी संघ का नागरिक संहिता, जो कि दायित्व की पूर्ति के दिन रूसी संघ के केंद्रीय बैंक की लेखांकन दर के आधार पर है। यदि अवधि अनुबंध द्वारा परिभाषित नहीं की जाती है तो अधिक कठिन। हालांकि, और फिर खरीदार को निराश नहीं किया जाना चाहिए - उनके शब्दों की पुष्टि करने के लिए कि समय सीमा का उल्लंघन किया जाता है, आप सही ढंग से सबूत इकट्ठा कर सकते हैं। इस मामले में एकमात्र चीज सक्षम कानूनी समर्थन के बिना नहीं कर सकती है।
आयु-संचरण अधिनियम
सदन को चालू करने के बाद, डेवलपर को शेयरधारकों को एक संदेश भेजना होगा, जो ऑब्जेक्ट की तैयारी और आदेश में अपार्टमेंट स्वीकार करने के लिए निमंत्रण को संदर्भित करता है। यदि डेवलपर इस तथ्य में रूचि रखता है कि उसके शेयरधारकों को उनके वर्ग मीटर प्राप्त होंगे, तो यह मेल संदेश के साथ खुद को सीमित नहीं कर सकता है, और शेयरधारकों या (और) को उन्हें एक ईमेल संदेश भेजने के लिए कॉल कर सकता है। या आप लगातार डेवलपर के मोबाइल नेटवर्क में डेवलपर और इंटरनेट पर साइट की जांच कर सकते हैं, तो आपके पास नवीनतम जानकारी होगी।
निमंत्रण प्राप्त करने के बाद, आपको डेवलपर से संपर्क करने और प्रक्रिया को स्पष्ट करने की आवश्यकता है। आम तौर पर अपार्टमेंट सामान्य कतार के क्रम में जारी किए जाते हैं (यदि उन्हें पहले से वितरित नहीं किया गया था)। दस्तावेजों को प्राप्त करने और अपार्टमेंट का निरीक्षण करने के लिए, अनुबंध में बुलाए गए सभी शेयरधारकों की उपस्थिति आवश्यक है। यदि आपके सह-निवेशकों का कोई व्यक्ति नहीं आ सकता है (उदाहरण के लिए, आपने नए व्यक्ति के साथ एक अपार्टमेंट खरीदा है, नए के समय के लिए, वह एक कामकाजी व्यापार यात्रा में था), वकील की शक्ति बनाना आवश्यक है शेयरधारकों के उस पर जो एक अपार्टमेंट प्राप्त करेंगे। यदि आपको एक विशेषज्ञ सहायता की आवश्यकता है - उदाहरण के लिए, मरम्मत और निर्माण टीम की परियोजना, जो आपके आवास को पूरा करेगी, इसे निरीक्षण के लिए भी आमंत्रित किया जा सकता है। कृपया ध्यान दें: अक्सर बैठक में डेवलपर को तुरंत स्वीकृति और संचरण के कार्य पर हस्ताक्षर करने का सुझाव देता है, और बाद में बाद में। आश्वासन नहीं होना चाहिए, अन्यथा, यदि कमियां हैं, तो आपको उन्हें अपने खर्च पर खत्म करना होगा।
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हम कमियों की तलाश में हैं
यह कहा जाना चाहिए कि प्रोलनेल को इस तथ्य के लिए तैयार होना चाहिए कि वह सही दीवारों या सेक्स को नहीं देख पाएगा। दूसरी तरफ, सभी लोअर के साथ सहमत भी इसके लायक नहीं है। कानून के पाठ में, कमियों का कोई स्पष्ट वर्गीकरण नहीं है, वे आमतौर पर महत्वपूर्ण और महत्वहीन में विभाजित होते हैं।ऐसे सभी हैं जिनमें एक अपार्टमेंट में रहना असंभव है। उदाहरण के लिए, ये ऐसे शॉर्ट्स हैं: गैर-कामकाजी सीवेज, दीवारों और खिड़कियों में छेद, टूटे प्रवेश द्वार, खिड़कियों पर कोई शट-ऑफ तंत्र नहीं। यहां तक कि यदि कोई महत्वपूर्ण मात्रा है, तो आप स्वीकृति और संचरण के कार्य पर हस्ताक्षर नहीं कर सकते हैं।
अनावश्यक को दोष कहा जा सकता है जो अपार्टमेंट में रहने में हस्तक्षेप नहीं करते हैं: प्लास्टर में पिट्स और बग, खिड़कियों पर खरोंच। दोनों महत्वपूर्ण, और महत्वहीन कमियों को एक दोषपूर्ण बयान में बनाया जाना चाहिए, जो स्वीकृति और संचरण के कार्य से जुड़ा हुआ है, जो दर्शाता है कि पहचान की कमी है। हालांकि, अधिनियम की हस्ताक्षर के साथ जल्दी करना जरूरी नहीं है, क्योंकि डेवलपर को उस तारीख को असाइन करना होगा जिस पर आवश्यक दोष समाप्त हो जाएंगे। केवल उनके उन्मूलन के बाद, शेयरधारक स्वीकृति संचरण के कार्य पर हस्ताक्षर करने के लिए अपने वॉलेट के लिए अपेक्षाकृत सुरक्षित हो सकता है।
यदि डेवलपर का मानना है कि अपार्टमेंट में पहचाने गए डिफॉल्स को महत्वहीन हैं, तो उसे इसे एक स्वतंत्र निर्माण विशेषज्ञता का उपयोग करके साबित करना होगा। कृपया ध्यान दें: भले ही आपको स्वीकृति के कार्य पर हस्ताक्षर करने के बाद कोई कमी मिली, फिर भी आप डेवलपर को उन्हें खत्म करने के लिए संदर्भित कर सकते हैं। संघीय कानून संख्या 214-एफजेड प्रदान करता है कि घर के लिए वारंटी अवधि 5 साल है, इंजीनियरिंग उपकरण (पाइपलाइन, हीटिंग और वेंटिलेशन सिस्टम) - 3 साल।
अक्सर, डेवलपर्स कमियों को खत्म करने के लिए शेयरधारक लागतों की भरपाई करने के लिए सहमत नहीं हैं, और वे अपने ठेकेदारों की ताकतों के साथ उन्हें सही करने का प्रस्ताव देते हैं। यदि यह आपका मामला है, तो प्रतीक्षा करने के लिए तैयार हो जाओ। कानून डेवलपर को "उचित अवधि के भीतर" कमियों को खत्म करने के लिए बाध्य करता है, लेकिन यह शब्द स्वयं स्थापित नहीं करता है। आमतौर पर खत्म होने पर महीने तक आवंटित करते हैं। यदि आप पहले से ही चाबियाँ ले चुके हैं, तो डेवलपर को आपके साथ सहमत होना होगा जब एक निर्माण और मरम्मत टीम आपके अपार्टमेंट में काम करेगी।
स्वीकार करें या स्वीकार न करें?
एक अपार्टमेंट लेने के लिए डेवलपर से निमंत्रण प्राप्त करने के बाद, आपको इसकी आवश्यकता है:
- अपने अनुबंध में निर्दिष्ट सभी शेयरधारकों को इकट्ठा करें;
- उन लोगों पर एक शक्ति प्राप्त करें जो आवास के स्वागत में भाग नहीं ले सकते हैं;
- पासपोर्ट तैयार करें, पावर ऑफ अटॉर्नी (यदि कोई हो) और निर्माण में इक्विटी का अनुबंध;
- अपार्टमेंट की पूरी तरह से जांच करें, जल्दी न करें और निरीक्षण पूरा होने तक तकनीशियनों के कार्य पर हस्ताक्षर न करें;
- यदि पर्याप्त कमियों का पता चला है, तो जोर दें कि वे दस्तावेज हैं, लेकिन रिसेप्शन का कार्य साइन नहीं करता है।
डेवलपर को एक निर्दिष्ट अवधि के लिए अपार्टमेंट में कमियों को खत्म करने या उनके सुधार की लागत के खरीदार को मौद्रिक मुआवजे की संभावना निर्दिष्ट करने के लिए बाध्य किया जाता है। संघीय कानून संख्या 214-एफजेड गारंटी नहीं देता है या अपार्टमेंट की गुणवत्ता, न ही अनुबंध (विधि, लेआउट) में निर्दिष्ट पैरामीटर, क्योंकि डेवलपर परियोजना दस्तावेज में परिवर्तन करने का हकदार है, जिसके लिए इसके लिए अनुमोदन प्राप्त हुआ है शेयरधारकों, समझौते को प्राप्त करने के लिए, जिसके साथ वे बस, क्योंकि वे किसी के अपने आवास में तेजी से आगे बढ़ना चाहते हैं।
अतिरिक्त और लापता मीटर
जब निर्माण पूरा हो जाता है, तो यह पता लगाया जा सकता है कि आपके द्वारा खरीदी गई अपार्टमेंट का क्षेत्र परियोजना से अलग है। कानून के अनुसार, किसी ऑब्जेक्ट को ऑपरेशन में पेश करने के लिए, डेवलपर को तकनीकी सूची ब्यूरो (बीटीआई) के विशेषज्ञों से इमारत के सभी परिसर के माप को आदेश देने के लिए बाध्य किया जाता है। प्रक्रिया के बाद, प्रत्येक अपार्टमेंट का अंतिम आकार पता चलता है। यदि आवास अधिक साबित हुआ, तो डेवलपर को अतिरिक्त शुल्क की आवश्यकता होगी; यदि क्षेत्र कम है - शेयरधारक को अंतर के लिए क्षतिपूर्ति करना आवश्यक होगा।
यदि वास्तविकता से परियोजना विचलन प्रकट हुए हैं, तो शेयरधारक को डेवलपर के निदेशक के लिए मुआवजे की एक आवेदन (दो प्रतियों में) जमा करना होगा, जिसमें सभी तथ्यों को निर्धारित करने और पुनर्मूल्यांकन के लिए पूछना चाहिए (बैंक विवरण का संकेत)। शेयरधारक का एक उदाहरण कम से कम तब तक बनाए रखा जाना चाहिए जब तक कि आवास की कीमत पर अंतिम निर्णय स्वीकार किए जाएंगे। कुछ डेवलपर्स में डीडीए आइटम में शामिल होता है जिसके अनुसार वास्तविक रूप से परियोजना क्षेत्र का विचलन 1-2% के भीतर अनुमत माना जाता है, और इसलिए पुनर्मूल्यांकन की आवश्यकता नहीं होती है। कृपया ध्यान दें: यदि डेवलपर प्रोजेक्ट और वास्तविक क्षेत्र की विसंगति का अधिकतम संभव मूल्य निर्धारित नहीं करता है, तो खरीदार अपूर्ण वर्ग मीटर के लिए डेवलपर से पैसे मांगने में सक्षम नहीं होगा।
यदि डेवलपर ओवरपेमेंट की राशि लौटने या परिसर के कार्यात्मक में परिवर्तन के साथ पुनर्मूल्यांकन करने से इनकार करने के मुद्दे का समाधान देरी करता है, तो शेयरधारक को अदालत के माध्यम से ओवरपोज करने का अधिकार है। ऐसा करने के लिए, उपभोक्ता के अधिकारों की सुरक्षा के लिए दावा दर्ज करना आवश्यक है, समानांतर में, अपार्टमेंट की डिलीवरी और नैतिक क्षति के लिए मुआवजे के लिए देरी के लिए दंड की वसूली के लिए दावों को बताते हुए।
