कुछ मामलों में, एक प्रारंभिक अनुबंध एक लेनदेन खरीद और अचल संपत्ति की बिक्री करने से पहले निष्कर्ष निकाला जाता है। हम इसके बारे में बताते हैं और इसके संकलन की सूक्ष्मता अधिक।
अचल संपत्ति खरीदने के अपने इरादे की कानूनी रूप से पुष्टि करने के लिए, कई तंत्र हैं: जमा करना, अग्रिम भुगतान और प्रारंभिक अनुबंध का निष्कर्ष निकालना। प्रत्येक संस्करण अपने तरीके से प्रभावी है।
जब प्रारंभिक अनुबंध होता है
अचल संपत्ति की खरीद और बिक्री का प्रारंभिक समझौता इस मामले में निहित है कि पार्टियों में से एक तुरंत मुख्य अनुबंध में प्रवेश करने के लिए तैयार नहीं है। यह निम्नलिखित कारणों से हो सकता है:
- विक्रेता अचल संपत्ति के स्वामित्व की पुष्टि करने वाले दस्तावेज तैयार नहीं करता है;
- खरीदार को खरीदने के लिए कोई राशि नहीं है, हालांकि, यह निकट भविष्य में दिखाई देना चाहिए;
- अचल संपत्ति खरीदते समय, बंधक ऋण का मतलब है, हालांकि, बैंक को लेनदेन की कानूनी पारदर्शिता को सत्यापित करने और पेशेवर मूल्यांकक की रिपोर्ट की खोज करने के लिए वस्तु का एक विशिष्ट विश्लेषण करने के लिए समय (3 सप्ताह तक) समय लगता है;
- बेची गई संपत्ति का वचन दिया गया है, और एन्कम्ब्रेन को उठाने की प्रक्रिया को पूरा करने के लिए समय आवश्यक है।
याद रखें कि निर्माण में इक्विटी भागीदारी की शर्तों पर आवास खरीदने पर, बिक्री का प्रारंभिक अनुबंध नहीं है क्योंकि यह आवश्यक कानूनी गारंटी के शेयरधारक को प्रदान नहीं करता है
जो अनुबंध की गारंटी देता है
एक प्रारंभिक अनुबंध लेनदेन के प्रत्येक भाग के लिए एक तरह की गारंटी है। विक्रेता को खरीदार के दायित्वों को ठीक करने के लिए, अनुबंध को अनुबंध में लगाया जाना चाहिए। साथ ही, अनुबंध तय किया गया है और अचल संपत्ति की लागत, खरीदार को खरीद तक ऑब्जेक्ट मूल्य के आविष्कार की गारंटी।
रूसी संघ के नागरिक संहिता ने प्रारंभिक अनुबंध स्थितियों की पूर्ति की गारंटी प्रदान की। यदि किसी कारण से खरीदार या विक्रेता 6 महीने के भीतर मुख्य अनुबंध के निष्कर्ष को बचाता है, तो दूसरी पार्टी अदालत में लागू हो सकती है। इस घटना में लेनदेन के समापन के लिए कोई बाधा नहीं है, तो अदालत मुख्य अनुबंध के समापन के सुसंगत पर फैसला करेगी।
अदालत ने इस तरह के दावे को स्वीकार करने के लिए, प्रारंभिक समझौते को समाप्त करने के दौरान, इसे जितना संभव हो सके बिक्री की वस्तु को निर्धारित करना चाहिए, अचल संपत्ति की वस्तु को चिह्नित करना, साथ ही अनुबंध मूल्य, अनुक्रम और प्रक्रिया को इंगित करना चाहिए पारस्परिक बसने वाले। इसके अलावा, संधि को अनुबंध में निर्धारित किया जाना चाहिए, जिसका आक्रामक मुख्य अनुबंध समाप्त करने के लिए प्रतिबद्ध है। प्रारंभिक अनुबंध में निर्दिष्ट परिस्थितियों की घटना पर इस समय बदला जा सकता है।
यदि अदालत सकारात्मक निर्णय लेती है, तो प्रारंभिक अनुबंध का निष्कर्ष निकाला जाता है। अनुबंध की शर्तें अदालत के फैसले से निर्धारित की जाती हैं और इस पल से कार्य करेंगे जब यह दस्तावेज़ वैध बल में प्रवेश करता है।
एक अनुबंध कैसे करें
कला के अर्थ में। भविष्य में सहमत शर्तों पर बिक्री का मुख्य अनुबंध भविष्य में समाप्त करने के लिए प्रारंभिक अनुबंध के रूसी संघ के नागरिक संहिता के 42 9।बिक्री के प्रारंभिक अनुबंध को लिखित में निष्कर्ष निकाला जाना चाहिए। पार्टियों के अनुरोध पर, इसे नोटरी (रूसी संघ के नागरिक संहिता के 163) द्वारा नोट किया और आश्वासन दिया जा सकता है। इस मामले में, कानूनी रूप से महत्वपूर्ण कार्य करने के लिए टैरिफ का आकार लेनदेन मूल्य (पैराग्राफ 4 कला के अनुच्छेद 1 के 4) के आधार पर निर्धारित किया जाएगा। 22.1 नोटरी पर रूसी संघ के कानून की स्थापना) के आधार पर निर्धारित किया जाएगा। इस तरह के अनुबंध के राज्य पंजीकरण की आवश्यकता नहीं है।
प्रारंभिक अनुबंध में होना चाहिए:
- अनुबंध के विषय को स्थापित करने की शर्तें (प्रारंभिक समझौते से निश्चित रूप से अनुसरण करना चाहिए कि इसकी पार्टियां प्रारंभिक अनुबंध में निर्दिष्ट शर्तों के तहत अचल संपत्ति की एक निश्चित वस्तु की बिक्री के लिए अनुबंध समाप्त करने पर सहमत हो गईं;
- मुख्य अनुबंध की शर्तों, जो पार्टियों में से एक के अनुसार, प्रारंभिक समझौते को समाप्त करने पर एक समझौता किया जाना चाहिए;
- अपार्टमेंट की कीमत के बारे में शर्तें;
- इसमें रहने वाले व्यक्तियों की सूची इस आवासीय परिसर (यदि कोई हो) का उपयोग करने के अपने अधिकारों को इंगित करती है।
प्रारंभिक खरीद और रियल एस्टेट ऑब्जेक्ट की बिक्री की अनुपस्थिति में कम से कम इसकी आवश्यक स्थितियों में से एक, ऐसे दस्तावेज़ को महत्वहीन माना जाएगा, और लेनदेन असफल रहा है
विषय और मूल्य अनुबंध
अनुबंध के विषय का वर्णन करते समय - अचल संपत्ति की वस्तु - यह पूरी तरह से और सही ढंग से अपनी सभी मुख्य विशेषताओं को इंगित करना आवश्यक है, अर्थात्:
- पता;
- कैडस्ट्रल संख्या;
- तकनीकी सूची ब्यूरो के प्रमाण पत्र के डेटा के अनुसार वर्ग;
- कमरों की संख्या;
- अपार्टमेंट के लिए आप उस मंजिल को निर्दिष्ट कर सकते हैं जिस पर यह स्थित है, और उस घर के सामान्य फर्श जिसमें अपार्टमेंट स्थित है।
प्रारंभिक अनुबंध में रियल एस्टेट सुविधा की विशेषताओं की पुष्टि करने के लिए, दस्तावेजों को इंगित करने की अनुशंसा की जाती है जो स्वामित्व के अधिकार की पुष्टि करते हैं, उनके विवरण। इसके अलावा, अचल संपत्ति के एकीकृत राज्य रजिस्टर से संपत्ति अधिकारों या निर्वहन के राज्य पंजीकरण के इन प्रमाण पत्र दिए जाने चाहिए।
कृपया ध्यान दें कि लेनदेन की वस्तु के रूप में कार्य करने वाली संपत्ति की कीमत पूरी तरह से रूबल में इंगित की गई है। यदि, प्रारंभिक अनुबंध समाप्त करते समय, पार्टियां जमा या अग्रिम भुगतान शुरू करने के लिए सहमत हो गईं, इसका आकार भी निर्दिष्ट किया जाना चाहिए।
मुख्य अनुबंध का पाठ पूर्व समझौते से जुड़ा होना चाहिए। नोट: यदि आप प्रारंभिक और मुख्य समझौतों में विभिन्न मात्रा में लेनदेन निर्दिष्ट करते हैं, तो यह कानून का उल्लंघन है।
प्रारंभिक अनुबंध में संपत्ति के मूल्य के अलावा, यह इंगित करना आवश्यक है कि कौन से पक्ष नोटरी सेवाओं के लिए भुगतान की लागत है, बैंक सेल किराए पर लेना, एक अपार्टमेंट के स्वामित्व के हस्तांतरण के राज्य पंजीकरण।
Ansrooms
अनुबंध के पाठ को चित्रित करते समय, पार्टियों के डेटा पर ध्यान दें - विक्रेता और खरीदार को सही ढंग से इंगित किया गया है, पहचान की पुष्टि करने वाले दस्तावेजों में डेटा के साथ उन्हें पूरा किया है। कृपया ध्यान दें: अचल संपत्ति बाजार विशेषज्ञ न केवल पंजीकरण पते, बल्कि पार्टियों के वास्तविक पते को अनुबंध में निर्दिष्ट करने की सलाह देते हैं (आप फोन, ईमेल पते भी निर्दिष्ट कर सकते हैं)। असामान्य स्थितियों की स्थिति में, इस तरह की प्रूडेंसी आपको अनुबंध के तहत एक प्रतिपक्ष खोजने की अनुमति देगी।
ध्यान दें कि आवास में जो लेनदेन का विषय है, न केवल विक्रेता, बल्कि उन लोगों को भी, जो बिक्री के बाद, समायोजित करने का अधिकार रहेगा (उदाहरण के लिए, मालिक के परिवार के पूर्व सदस्यों, जो पर अपार्टमेंट के निजीकरण के समय के पास मालिक के साथ निजीकरण के समान अधिकार थे, लेकिन उन्होंने इसे अस्वीकार कर दिया)। इस मामले में आवास का उपयोग करने का अधिकार एक अनिश्चित चरित्र है, इसलिए ऐसे व्यक्तियों को प्रारंभिक अनुबंध में आवश्यक रूप से संकेत दिया जाना चाहिए। उनकी सूची अपार्टमेंट की बिक्री और बिक्री के लिए एक महत्वपूर्ण स्थिति है।
प्रारंभिक अनुबंध में, विक्रेता को छोड़कर अपार्टमेंट में पंजीकृत अन्य लोगों के अपार्टमेंट की बिक्री के लिए मुख्य अनुबंध के समापन के बाद पंजीकरण खाते से हटाने के लिए पासपोर्ट डेटा का संकेत दिया जाना चाहिए।
अनुबंध की अन्य शर्तें
प्रारंभिक अनुबंध में, इसके पार्टियों के अधिकारों और दायित्वों को निर्धारित किया जाना चाहिए, साथ ही अनुबंध की शर्तों के लिए समय सीमा भी निर्धारित की जानी चाहिए। यह ऑब्जेक्ट को ऑब्जेक्ट को स्थानांतरित करने की प्रक्रिया के बारे में विशेष रूप से सावधान है, अनुबंध के तहत दायित्वों की पूर्ति में देरी के लिए जुर्माना प्रदान करता है। यह उन स्थितियों को खत्म कर देगा जहां विक्रेता स्थानांतरण समय में देरी करता है।
प्रारंभिक अनुबंध को समाप्त करके, आपको मुख्य अनुबंध को समाप्त करने की अवधि को इंगित करने के लिए निर्णय लेने का अधिकार है या नहीं। यदि आप इसे निर्दिष्ट करना चाहते हैं, तो इसका मतलब होना चाहिए:
- या एक विशिष्ट तिथि ("03/10/2019");
- या एक तिथि, बाद में नहीं जिसके बाद मुख्य अनुबंध का निष्कर्ष निकाला जाना चाहिए ("10.03.2019 से अधिक बाद में नहीं");
- या जिस अवधि के दौरान मुख्य अनुबंध का निष्कर्ष निकाला जाएगा ("प्रारंभिक अनुबंध के समापन के तीन महीने के भीतर")।
कृपया ध्यान दें: कानून समय के लिए आवश्यकताओं को प्रदान नहीं करता है। इस प्रकार, यह शब्द संक्षिप्त हो सकता है (उदाहरण के लिए, प्रारंभिक समझौते पर हस्ताक्षर करने की तारीख से 1 महीने के बाद) या लंबे (उदाहरण के लिए, प्रारंभिक अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की तारीख से 15 महीने बाद)।
यदि पूर्व अनुबंध मुख्य अनुबंध को समाप्त करने की अवधि निर्दिष्ट नहीं करता है, तो प्रारंभिक अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की तारीख से वर्ष के दौरान निष्कर्ष निकालना आवश्यक होगा।
यदि मुख्य अनुबंध प्रारंभिक अनुबंध में निर्दिष्ट अवधि में निष्कर्ष नहीं निकाला गया है, और कोई भी पक्ष मुख्य अनुबंध को समाप्त करने का प्रस्ताव भेजता है, तो प्रारंभिक समझौता अपनी ताकत खो देता है, और पार्टियों को इन के लिए दिए गए दायित्वों की पूर्ति से मुक्त किया जाता है यह।
प्रारंभिक अनुबंध के समापन पर जोखिम
सबसे पहले, बिक्री के प्रारंभिक अनुबंध का विषय एक अपार्टमेंट खरीदना नहीं है, बल्कि मुख्य अनुबंध को समाप्त करने के लिए भविष्य में पार्टियों का केवल इरादा है। इस कारण से, एक प्रारंभिक समझौता आवास की गारंटी नहीं हो सकता है, भले ही इसे पहले ही खरीदार द्वारा भुगतान किया जा चुका हो।
दूसरा, अदालत एक अपार्टमेंट के स्वामित्व को पहचान नहीं सकती है, क्योंकि अनुबंध में विक्रेता को अपार्टमेंट को स्थानांतरित करने के लिए विक्रेता के दायित्व नहीं होते हैं। यदि खरीदार अदालत को बिक्री के मुख्य अनुबंध के समापन के लिए दावा के साथ अपील करता है, तो काउंटरक्लेम दर्ज करने की संभावना बहुत अच्छी है। इस तरह के एक दावे का विषय अमान्य या गैर-स्थानांतरित द्वारा अपार्टमेंट की बिक्री के लिए प्रारंभिक अनुबंध की मान्यता होनी चाहिए।
तीसरा, डबल बिक्री अचल संपत्ति का खतरा है। प्रारंभिक अनुबंध के समापन पर, खरीदार स्वामित्व का अधिकार नहीं उठता है, अनुबंध राज्य पंजीकरण के अधीन नहीं है। दुर्भाग्यवश, यह परिस्थिति इस तथ्य में योगदान देती है कि बेईमान डेवलपर एक और खरीदार के साथ एक ही अनुबंध समाप्त कर सकता है।
चौथा, एक परीक्षण के मामले में, खरीदार केवल बैंक ऑफ रूस की पुनर्वित्त दर की राशि में जुर्माना के भुगतान के साथ निवेशित धन की वापसी के लिए आवेदन कर सकता है। यदि डेवलपर को दिवालिया द्वारा पहचाना जाता है, तो एक संभावना है कि खरीदार को इस संभावना से वंचित किया जा सकता है।
इस तथ्य पर ध्यान देना कि अपार्टमेंट की बिक्री के लिए प्रारंभिक अनुबंध में संकेत दिया जाना चाहिए कि अपार्टमेंट गिरफ्तारी के अधीन नहीं है, इसे किसी भी समेकन और प्रतिबंध से मुक्त नहीं किया गया है
क्या समझौते को समाप्त करना संभव है
समझौते की समाप्ति के नियमों की स्थापना रूसी संघ के नागरिक संहिता के मानदंडों द्वारा की गई है। अनुबंध को समाप्त किया जा सकता है:
- यदि मुख्य अनुबंध उस समय निष्कर्ष नहीं निकाला जाता है जब पार्टियां सहमत थीं, तो किसी भी पार्टियों ने बिक्री के अनुबंध को समाप्त करने का प्रस्ताव नहीं भेजा;
- यदि खरीदार के पास अचल संपत्ति को रिडेम्प्शन के लिए आवश्यक राशि एकत्र करने का समय नहीं है, और साथ ही पार्टियों के बीच प्रारंभिक अनुबंध की अवधि का विस्तार करने के लिए कोई समझौता नहीं है या नए समझौते का निष्कर्ष नहीं निकाला गया है;
- पार्टियों के पारस्परिक समझौते से;
- यदि, अनुबंध के समापन के बाद, बेची गई अचल संपत्ति में पर्याप्त कमी की खोज की गई।
यदि प्रारंभिक अनुबंध के समापन के साथ खरीदार द्वारा पर्याप्त प्रीपेमेंट के साथ किया गया था, फिर अचल संपत्ति की बिक्री के अनुबंध की समाप्ति की स्थिति में, विक्रेता को भुगतान की गई राशि को वापस करने के लिए बाध्य किया जाता है।
यदि विक्रेता जमा करने से इंकार कर देता है, तो पीड़ित उत्तरदाता के पंजीकरण के स्थान पर अदालत को दावा भेजने का हकदार है। विचार करें: यहां तक कि यदि धन हस्तांतरण की प्राप्ति जारी नहीं की गई थी, तो विक्रेता के अवैध संवर्धन के लिए दावा दर्ज करना संभव है। पुष्टि बैंकिंग संस्थान या गवाहों की लिखित गवाही से निकास होगा।
लेनदेन की समाप्ति की अधिसूचना को संकलित करने में, यह ध्यान रखना आवश्यक है कि रूसी संघ के नागरिक कानून के मानदंड दस्तावेज़ के एकीकृत रूप को नियंत्रित नहीं करते हैं, इसलिए फॉर्म पर ध्यान देना संभव नहीं है, लेकिन इस दस्तावेज़ की सामग्री।
अधिसूचना में होना चाहिए:
- दस्तावेज का पूरा नाम और तिथि;
- बिक्री के समाप्त पूर्व अनुबंध के प्रावधान;
- अनुबंध के उल्लंघन का विवरण (यदि वे होते हैं);
- आवेदक और प्रतिवादी की आवश्यकताएं;
- हस्ताक्षर।
दस्तावेज़ भेजने के समय को रिकॉर्ड करने के लिए अधिसूचना भेजते समय बहुत महत्वपूर्ण है, क्योंकि यह वह तारीख है जो उच्च न्यायालय के लिए अपील की स्थिति में समय सीमा निर्धारित करने के लिए मुख्य होगी।
अचल संपत्ति की बिक्री और खरीद के लिए प्रारंभिक समझौते की समाप्ति पर एक समझौते में, पहचान संख्या, उसके डिजाइन की तारीख, साथ ही शहर जिसमें संपत्ति स्थित है, उसे रखना आवश्यक है। इसके बाद, नोट्स निर्धारित किए जाते हैं जिसमें लेनदेन के पक्षों के बीच संबंधों की समाप्ति के रूप में कार्य करने वाली ग्राउंड की सूची विस्तार से निर्दिष्ट होती है।
प्रारंभिक अनुबंध की समाप्ति के लिए प्रक्रिया
- अनुबंध के प्रावधानों का सावधानीपूर्वक अध्ययन करें, अपने सभी प्रावधानों के साथ-साथ लेनदेन की समाप्ति की शर्तों की जांच करें। जांचें कि अनुबंध सही ढंग से किया गया है, चाहे पार्टियों को सही ढंग से इंगित किया गया हो, क्योंकि गलत तरीके से निष्पादित दस्तावेज़ स्वचालित रूप से कानूनी बल को रेखांकित करता है।
- यह सुनिश्चित करना आवश्यक है कि प्रारंभिक अनुबंध के सभी प्रावधान निष्पादित किए गए थे। यदि नहीं - बिक्री के प्रारंभिक अनुबंध को समाप्त करने का यह एक अच्छा कारण है।
- प्रारंभिक अनुबंध की समाप्ति की शुरुआत करने वाला दूसरी पार्टी को एक लिखित नोटिस भेजता है। इस मुद्दे को हल करने से इनकार करने के मामले में, शुरुआतकर्ता को अदालत में आवेदन करने का अधिकार है।
- यदि लेनदेन के प्रतिभागी पारस्परिक समझ में आए, तो संविदात्मक दायित्वों का उन्मूलन "रिवर्स अनुबंध" पर हस्ताक्षर के माध्यम से लागू किया गया है। इस मामले में, लेनदेन की पार्टियां स्थानों में बदल रही हैं, यानी, पूर्व खरीदार विक्रेता की स्थिति के साथ संपन्न है, और विक्रेता खरीदार है।