Apartman iz programera: Kako kupiti stanovanje na primarnom tržištu

Mi kažemo odabrati razvojne programere, što vam je potrebno, kao i dijeliti druge suptilnosti kupnje stana na primarnom tržištu.

FOTO: Vsevolod Chuvan / Fotolia.com

Zaštita od developer pogreške, od odgađanja izgradnje jamči ugovor o sudjelovanju u kapitalu u izgradnji DDU-a. On također pruža kvalitetu gradnje.

Kako odabrati razvojnog programera

Pokrenite potragu za prikladnim programerima na internetu. Ispitati mjesta developera (ili mjesta samih novih zgrada). Obratite pozornost na sljedeće točke:

• sastavni dokumenti;
• Recenzije programera;
• informacije o kući u izgradnji;
• Fotografije iz gradnje ili webcasta.

Svaki developer mora imati paket konstitutivnih dokumenata, koji uključuje barem Charter, potvrdu o registraciji i dokaz o registraciji poreznih tijela. Dokumente developera možete provjeriti putem web-mjesta porezne službe.

Čitanje recenzija o radu developera, sjetite se da su mnogi od njih napisali narudžbom. Iz tog razloga pretpostavljamo da su informacije dobivene kritične.

Vječnost može primijetiti da je programer predstavljen stečajnim zahtjevima, što znači da nema dovoljno novca za naknadu izvođača.

Svakako istražite izvješća o fotografijama (ili web-karticu) s gradilišta. Ako je promocija tijekom izgradnje, to znači da razvojni programer kontrolira izvođače, konstrukcija se ne isplati.

Možete posjetiti već kompletne objekte za razvojne programere i vidjeti kakve se stanovi prenose na kupce.

Potražite programera koji je primio projektno financiranje pouzdane banke, čiji su stručnjaci analizirali moguće građevinske rizike i izračunali sva plaćanja izvođačima.

Kako odabrati kuću

Sljedeća stvar vrijedi posvetiti blisku pozornost, to je informacije o najnovijoj zgradi, naime, građevinskoj dozvoli i projektnoj deklaraciji.

Građevinska dozvola izdaje teritorijalne vlasti, potvrđuje da je programer donio inspekciju na državnoj razini.

Developer je sama izjava o dizajnu, dodijeljena je ispis i ravnatelj potpisa. Deklaracija projekta trebala bi naznačiti:

Rokovi za početak i kraj građevine;

• detaljan opis kuće;
• izvor financiranja;
• Mogući financijski rizici.

Izgradnja financiranja mogu se obavljati sami kupci, ili programer može iskoristiti posuđeni kapital. Imajte na umu da je programer potreban stalno jer se izračunava s izvođačima i za opskrbu materijala i za svaku fazu rada. Stoga je programer koristan za prodaju prvih stanova čak i prije završetka nultog ciklusa, odnosno u fazi jame.

Neki dalekovidni programeri zaključuju sporazum o financiranju projekta s bankama, u skladu s kojima kreditna organizacija (banka) pruža zajam za izgradnju kuće, a razvojni programer izračunava se za kreditni novac koji prima od kupaca.

FOTO: SGR / FOTOLIA.com

Sporazum o sudjelovanju

Projekti zajedničkih ugovora o sudjelovanju u građevinarstvu (DDU) treba istražiti prije nego što odlučite o izboru developera.

DTU je bilateralni, leži između programera i kupca. U svom sadržaju, to je konsenzualno i kompenzirano. To znači da su prava i obveze stranaka ugovora međusobno povezani na takav način da prava na jedan dio potvrđuje dužnost druge stranke.

Kupac ima nešto više prava od programera. Međutim, on ima svoje dužnosti. Kupac je dužan platiti iznos predviđen ugovoru, kao i prihvatiti predmet kapitalne izgradnje u nazočnosti dozvole za puštanje u rad stambene zgrade.

Ugovor o sudjelovanju u kapitalu u izgradnji mora nužno sadržavati sljedeće stavke:

1. Informacije o objektu ugovora koji vam omogućuje da točno identificirate objekt (naziv objekta, adresu zgrade, sobu i mjesto stana na planu, karakteristike apartmana, navodna metra);
2. Procijenjeni trošak stanovanja (s obzirom na to da se temeljna metra može promijeniti tijekom izgradnje, točan iznos iskusnog programera neće biti donesen ugovoru, dat će samo približan izračun);
3. Rok za izgradnju i rok prijenosa objekta je nekretnina (ugovor u kojem se ne može odrediti razdoblje ne može se registrirati u državnom registru, odnosno neće se razmatrati);
4. jamstveni rok za objekt (najmanje 5 godina, uključujući 3 godine na inženjerskoj opremi), u okviru kojim će programer eliminirati nedostatke bez naknade ili platiti naknadu;
5. Načini kako bi se osiguralo izvršenje od strane programera obveza prema ugovoru (osiguranje građanske odgovornosti od strane developera ili jamstvo Banke, te uvjeti jamstva i informacije o jamčeru / osiguravatelju trebaju biti poznati dioničarima).

Registracija ugovora

Da bi developer ne prodao isti stan za nekoliko dioničara, a zatim pokupi novac i skrivanje, savezni zakon od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ "o sudjelovanju u izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina "Pruža obveznu registraciju ugovora o udjelu udjela u izgradnji Federalne državne registracije, katastra i kartografiju (Rosrestar).

U teritorijalnoj podjeli Rozreestra, provjeriti okolnosti zaključka transakcije, a informacije o tome će se upisati u jedan državni registar nekretnina (EGRN).

Za registraciju DDU-a bit će potrebno platiti državnoj dužnosti i kupcu i programeru. Možete naplatiti naknadu u podružnici banke ili koristiti portal javnih usluga.

Možete registrirati dokumente sami ili slobodno prenijeti autoritet developeru od strane proxy. Ako želite proći kroz postupak registracije sami, možete donijeti izjavu za podjelu Rozrestra koju ćete sudjelovati u svim događajima osobno.

Da biste registrirali prvi sporazum o dionicama, programer mora podnijeti izvješću za registraciju:

• Izjava o registraciji države;
• dokument o plaćanju državne dužnosti;
• Dokumenti koji potvrđuju ovlasti zastupnika nositelja autorskih prava i sudionika transakcija, uključujući ovlaštenje zastupnika pravne osobe za djelovanje u njegovo ime;
• dokumenti kojima se utvrđuje dostupnost prava;
• identifikacijski dokument;
• sastavni dokumenti pravne osobe ili ovjerene kopije tih dokumenata;
• dokumenti koji opisuju objekt izgradnje kapitala sa svojim položajem na planu objekta koji se stvara od strane objekta nekretnina i planiranog područja;
• građevinska dozvola;
• Deklaracija projekta;
• Plan objekta koji je stvorio nekretnina koja ukazuje na njegovo mjesto i broj stambenih i nestambenih prostora u svom sastavu i planiranom području svake od njih.

Ako ste spremni povjeriti registraciju DTD-a predstavniku programera, potrebno je pripremiti odgovarajući ovjereni dokument. Punomoć mora biti izdana samo za registraciju ugovora u Rusiji, tako da se štitite od moguće arbitrarness od developera ili predstavnika. Za registraciju ugovora obično traje oko deset radnih dana.

FOTO: NGYNA / FOTOLIA.com

Plaćanje stana

Nakon što je DDD registriran, možete platiti rad developera. Obično plaćanje unosi poseban akredicionalni račun u banci nakon sklapanja ugovora s programerima. U ovom slučaju, u vrijeme registracije ugovora u rosrestre, Banka zadržava iznos koji ste napravili, ali ga ne prenosi na razvojnog programera dok njegov zastupnik ne predstavlja gotovi ugovor.

Nakon što je DDU registriran, Banka samostalno prenosi novac na račun namire developera. Ako se ugovor nije registrirao, uvijek možete pokupiti gotovinu na računu kredita.

Ponekad programer odbija praksu korištenja akreditiva. U tom slučaju, novac će biti prebačen na račun namire za sebe, ali tek nakon registracije ugovora u Rosrestreu.

Postoji još jedan način da ostane, koji se također mora spomenuti. Možete platiti u gotovini na blagajni blagajnik. U tom slučaju morate dati potvrdu na novčani nalog dolaska, koji potvrđuje činjenicu plaćanja.

Možete platiti programeru za vaše stanovanje u isto vrijeme ili kroz nekoliko plaćanja čija je učestalost uspostavljena ugovorom; Cijena se može promijeniti, ali samo u slučajevima i o uvjetima navedenim u ugovoru.

Dopunski sporazum

U slučaju kašnjenja u izgradnji ili nemogućnosti uvođenja predmeta u pogon, programer mora, u skladu s 3. dijelom umjetnosti. 6 Federalnog zakona br. 214 fz, najkasnije 2 mjeseca prije isteka puštanja u pogon puštanja u radnu situaciju i predlaže dodatni sporazum s Sporazumom.

Praksa pokazuje da je potpisivanje dodatnog ugovora u sljedećim slučajevima:

• U ugovoru, manje građevinskih rokova je posebno naznačeno kako bi se povećalo investicijska atraktivnost (a developer je upozorio na to);
• Kašnjenje u isporuci građevinskog materijala;
• prirodne katastrofe;
• Promijenite izvođač.

Nije potrebno potpisati dodatni sporazum u slučajevima kada je, na primjer, prijenos prava iz jednog developera u drugi, došlo do odbijanja dozvola, bilo je nedostatak sredstava za naručivanje objekata ili ako se programer predlaže prijenos Vrijeme isporuke za godinu i više bez objektivnih razloga. Dodatni sporazum, kao i dd, podliježe državnoj registraciji u teritorijalnoj upravi rosrestra.

U svakom slučaju, za procjenu situacije, vrijedi konzultirati odvjetnike koji se temelje na analizi situacije, moći će savjetovati o mogućim rizicima.

Čin primopredaje

Nakon što je kuća naručena, programer šalje poziv inspekciji stana. Prema zahtjevima zakona, poziv se šalje preporučenom poštom. Programeri navedeni u DDU-u trebali bi doći u ured za razvojnog programera. Možete napraviti punomoći za jedan od kupaca, a zatim će se održati za sve daljnje postupke. Nakon što je predstavnik developera provjerava dokumente dioničara (osobne iskaznice, punomoć, originalni DDU), propit ćete vrijeme pregleda stana. Inspekcija i prihvaćanje stana - slučaj je iznimno odgovoran. Morate pažljivo pregledati novo stanovanje za nedostatke.

Svi nedostaci mogu se podijeliti u dvije skupine:

• značajan, u nazočnosti od kojih je nemoguće živjeti u stanu;
• Nepotrebno, koje su više kozmetičke, ali ne isključuju mogućnost življenja u stanu (na primjer, nepravilnosti u žbuku).

Odjel je uvjetno, jer nije sadržan u bilo kojem regulatornom činu. Kolekcionar apartmana, koji čini stan određuje hoće li se identificirati za njega sa značajnim ili ne. Ako su nedostaci beznačajni, ali Prolonj to vjeruje kao takav, razvojni programer mora dokazati suprotno (za to se obično okreće pomoći neovisnih stručnjaka).

Svi nedostaci koje ste otkrili moraju biti napravljeni na neispravan akt, koji je sastavljen u dva primjerka. Za ovaj čin, programer je dužan eliminirati nedostatke u stanu ili nadoknaditi troškove njihovog korekcije.

Ako ste potpisali čin prihvaćanja i prijenosa, ali onda pronašli nedostatke, onda tijekom jamstvenog razdoblja još uvijek možete kontaktirati developer kako biste ih ispravili. Ako odgodite potpisivanje čina prihvaćanja i prijenosa, iako identificirani nedostaci nisu značajni, tada programer ima pravo nakon 2 mjeseca da napravi jednosmjeran čin.

Ako programer nije prošao smještaj u razdoblju navedenom u DDU, onda za svaki dan kašnjenja, raspodjela je naknada u iznosu od 1/150 stopa refinanciranja koji radi u trenutku povrata novca.

Potvrda o vlasništvu

Nakon što ste potpisali čin prihvaćanja i prijenosa, programer vam je pružio ključeve, još uvijek postoje neke nedovršene poslove.

Developer je dužan kontaktirati lokalne samouprave kako bi se osiguralo da je poštanska adresa dodijeljena, kao i izdavanje katastarske i tehničke putovnice, odnosno staviti novi objekt na katastarski računovodstvo i napraviti unos o tome u registru. Obično traje oko 4 mjeseca.

Nakon što se ti dokumenti dobiju, potrebno je registrirati vlasništvo nad ujedinjenom državnom nekretninom registar (EGRN). Od siječnja 2017. ovaj registar je u elektroničkom obliku u jednom za cijelu zemlju, stoga se primjenjuje za registraciju prava i katastarskih računovodstva nekretnina u bilo kojoj regiji, bez obzira na to gdje se nalazi objekt.

Registriranje ovlasti treba kontaktirati identifikacijskog dokumenta, izjavu i ddu. Registracija će potrajati oko sedam dana. Sam potvrda neće biti izdana - informacije se akumuliraju u registru, a ako je potrebno, potvrdite činjenicu da je ovo stanovanje u vlasništvu vaše imovine, prima ekstrakt iz EGRN-a.

Porezna odbitak

Porezni odbitak je 13% vašeg prihoda da vas država vraća nakon kupnje stana, budući da je porez na dohodak već plaćen. Ne može dobiti odbitak onih koji ne odbija porez na dohodak.

Pošaljite dokumente na odbitak u bilo koje vrijeme nakon kupnje stana. Maksimalni iznos odbitka poreza je 260 tisuća rubalja. U slučaju da je stan bio jeftiniji od 2 milijuna rubalja, u iznosu odbitka, možete omogućiti i troškove dekoracije.

Porezni odbitak prima jedan koji je napravio plaćanja. Vaš poslodavac ne sadrži porez na dohodak od vaše plaće dok ne u potpunosti plati iznos odbitka ili možete omogućiti izdavanje i plaćanje putem porezne inspekcije. U tom slučaju, platit ćete jednom godišnje.

Prije nego što se manje kontaktirate, potrebno je prikupiti sljedeće dokumente:

1. Porezna deklaracija u obliku 3-NDFL;
2. potvrda o dohotku u obliku 2-NDFL;
3. zahtjev za odbitak;
4. Kopije putovnice, ugovor o sudjelovanju u kapitalu, račune za plaćanje, čin primanja stana, potvrda o registraciji vlasništva ili izvadak iz registra.

Supružnici koji kupuju stan u zajedničkom vlasništvu trebat će izjavu o određivanju udjela i kopiju certifikata o braku ili ugovoru o braku.

•