Čini se da ne bi trebalo kupiti stanovanje u novim problemima zgrade. Provjerite je li povijest stana nije potrebna - samo je izgrađena; Nije potrebno osigurati da u njemu nema stanara, koji se ne prekidaju od registracije. Ali to nije bilo!
FOTO: Shutterstock / Fotodom.ru
Ako programer nije ispunio svoje obveze, kupac stana u novoj zgradi ima pravo na naknadu. Naravno, dao je ugovor o sudjelovanju u kapitalu u građevinarstvu (DDU) ispravno sastavljen.
Rastavite ugovor?
Rok prijenosa nekretnine Nekretnine je preduvjet uvjet za ugovor o sudjelovanju u kapitalu u izgradnji, tako sadržan zakon. Ako se pojam nije naveden, ugovor neće biti registriran u državnom registru. Ako programer iz nekog razloga ne može dovršiti izgradnju kuće i staviti ga u rad u to vrijeme, koji je uspostavljen u ugovoru, dužan je sudioniku zamijeniti relevantne informacije i prijedlog za promjenu uvjeta ugovora.Prema zahtjevima članka 6. Zakona br. 214-FZ "o sudjelovanju u izgradnji dionica stambenih zgrada i drugih nekretnina objekata", mora se obaviti najkasnije do 2 mjeseca prije isteka roka navedenog u ugovoru , U slučaju da se dioničar pristaje malo čekati, developer priprema dodatni sporazum o promjeni vremena izgradnje i vremenu prijenosa stana.
Napomena: Dodatni sporazum o sporazumu o sudjelovanju mora donijeti državnu registraciju u teritorijalnoj upravi Rozreestra
Kupac ima drugačiju verziju akcija - ne može čekati na kraju izgradnje i ukinuti DTD jednostrano. Za to je dovoljno poslati developera s odgovarajućom pisanom obaviješću preporučenom poštom. Prekinuti ugovor ili pristati čekati - za rješavanje samo dioničara. Prije svega, potrebno je analizirati razloge zbog kojih programer nije imao vremena ispuniti svoj dio ugovora za imenovani datum. Ako se razlozi mogu eliminirati (na primjer, izvođač je prekršio vrijeme isporuke građevinskih materijala), a izraz za proširenje konstrukcije nije prevelik, moguće je čekati na kraju gradnje. Ako je razlog promjene developera ili, na primjer, u nedostatku dozvola, ili rokovima za završetak izgradnje odgođen za godinu ili više, kupac ima svaki razlog odlučivanja u korist prestanka ugovora.
Da se ne bi pogriješili s izborom, najbolje je vjerovati profesionalcima i dobiti savjet od odvjetnika specijaliziranog za zajedničku izgradnju.
Tvrdnje za razvojnog programera
Ako programer nije prijavio kašnjenje na kraju gradnje (ili ako je rok naveden u dodatnom sporazumu dovršen na kraj, a kuća još nije dana), potrebno je poslati pisani zahtjev za razvojnog programera, zahtijevajući ispuniti obvezu, izdati ključeve prenijeti stan i platiti kaznu za kašnjenje.Rok tijekom kojeg razvijatelj mora odgovoriti na dioničara, deset dana (mora biti označen u pisanom zahtjevu). Zahtjev se šalje preporučenom pismu s obavijesti o primitku. Dioničar također može dati zahtjev za programeru ili njegovog predstavnika osobno. U tom slučaju pripremite dva slučaja dokumenta. Jedan će ostati od developera, drugi, s pečatom i potpisom usvojene stranke, vi se sami. Bit će korisno ako morate ići na sud. Ako programer nije odgovorio na pritužbu (nije predložio potpisivanje dodatnog sporazuma, nije objasnio uzrok kašnjenja), kontaktirajte sud.
Zahtjev se može pripraviti neovisno ili se primjenjivati na pravni savjet. Možete podnijeti zahtjev na mjestu programera ili na mjestu prebivališta. Imajte na umu da ne možete zahtijevati ne samo plaćanje kazne, nego i naknadu za moralnu štetu (međutim, njegova veličina će voljeti opravdati dokumentiran), kao i novčanu kaznu za nepoštivanje zahtjeva potrošača na dobrovoljnoj osnovi.
Sljedeće dokumente moraju biti priloženi na zahtjev:
- ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji;
- dodatni sporazumi o sporazumu (ako su dostupni), ako reguliraju razdoblje prijenosa objekta od strane sudionika izgradnje dionica;
- dokumenti koji potvrđuju plaćanje s vaše strane;
- drugi dokumenti koji potvrđuju dodatne troškove (iznajmljivanje stanova ili preplaćenosti zajma);
- Vaš zahtjev za programerom s prijedlogom za dobrovoljno ispunjavanje uvjeta za plaćanje kazni;
- Odgovor na zahtjev (ako je, naravno).
Vjerojatnost osvajanja slučaja kašnjenja rokova je vrlo velika. Jedino što stručnjaci obratite pozornost i što analiza sudske prakse pokazuje, veličina kazne proglašene u tužbi može se značajno smanjiti.
Naknada za čekanju
Za svaki dan odgode, naknada se oslanja. Ako prolonkul želi prekinuti dogovor, developer nakon primitka odgovarajuće obavijesti u roku od deset radnih dana dužan je vratiti novac plaćen za stan i platiti kaznu za korištenje drugih ljudi novca. Veličina kazne određuje se iz izračuna stope refinanciranja 1/150, djelujući u vrijeme povratka novca.
Od 2016. godine veličina stopa refinanciranja jednaka je ključnoj stopi, njezina veličina mora biti specificirana zasebno
Na primjer, 06/18/2017 bilo je 9,25%. Iznos se obračunava od dana kada je dioničar zaradio novac (u potpunosti ili njihov prvi dio) pod ugovorom, do dana kada se vrate. Razmotrimo. Apartman je koštao 8,5 milijuna rubalja., Isporučeno 96 dana, veličina stopa refinanciranja iznosi 9,25%. Količina naknade u ovom slučaju će biti: (cijena apartmana / 100 × stopa refinanciranja / 150) × Broj dana odgode, to jest: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,00 rub. Ako programer odbije platiti kaznu dobrovoljno, u skladu sa saveznim zakonom "o zaštiti potrošača", sud može spriječiti novčanu kaznu od 50% od iznosa kazne od takvog ispitanika.Osim toga, dioničar ima pravo povratiti naknadu za uzrokovanje moralne štete uzrokovane, na primjer, dugo čekanje. Iznos koji određujete kao naknadu štete morat će potvrditi dokumentiranu. Da biste to učinili, potrebno je prikupiti sve papirne dokaze da nosite dodatne troškove zbog povrede rokova. Dajemo primjere. Ako uzmete kućište, cijelo vrijeme ne možete preseliti u svoj vlastiti stan, trošite dodatni novac. Vaše troškove možete potvrditi prezentiranjem kopija ugovora o najmu za stambene prostore i štićenika, svjedočite da prevodite novac vlasniku stana (ili, na primjer, to će biti na štetu hotela ili hostela).
Bez sporazuma
Usvajanjem saveznog zakona "o sudjelovanju u izgradnji dionica stambenih zgrada i drugih nekretnina objekata" br. 214-FZ konfliktne situacije uz sudjelovanje dioničara i developer je postao mnogo manji. Ipak, ponekad ugovor o sudjelovanju u kapitalu u izgradnji (DDU) ne može u potpunosti zaštititi kupca stanovanja.
S druge strane, naknadu za povredu građevinskih razdoblja može se dobiti u slučaju da se stan kupuje ne kroz ugovor o sudjelovanju u kapitalu. Bit će to teže (često u ugovorima ulaganja ili preliminarni ugovori o prodaji ne sadrže rok za kraj izgradnje i prijenos stanova).
Ako je određeni izraz u ugovoru, možete se sigurno primijeniti na sud. Tijekom postupka treba donijeti odluku o naknadi, a slijedeći odredbe čl. 332 Građanski kodeks Ruske Federacije, čak i ako ugovor nije zabilježio obveze prodavatelja za naknadu štete, kupac može zahtijevati plaćanje kazne. Njegova će se veličina odrediti pravilima umjetnosti. 395 Građanski kodeks Ruske Federacije, koji se temelji na računovodstvenoj stopi središnje banke Ruske Federacije na dan ispunjenja obveze. Teže ako trajanje nije definirano ugovorom. Međutim, a onda se kupac ne bi trebao obeshrabriti - da potvrdi njegove riječi koje su povrijeđeni rokovi, možete ispravno sastaviti dokaze. Jedina stvar u ovom slučaju ne može bez nadležne pravne podrške.
Čin prijenosa starosti
Nakon što je kuća naručena, programer mora poslati poruku dioničarima koji se odnose na spremnost objekta i pozivnicu da prihvati stanove u redu. Ako je programer zainteresiran za činjenicu da će njegovi dioničari dobiti svoje četvornih metara, ne može se ograničiti s poštom poštom i nazvati dioničarima ili (i) da im pošalje poruku e-pošte. Ili možete stalno provjeriti stranicu developera u društvenim mrežama i mjestu na internetu, tada ćete imati najnovije informacije.
Nakon što ste primili poziv, morate kontaktirati programera i razjasniti postupak. Obično se stanovi izdaju redoslijedom općeg reda (ako se ne distribuiraju unaprijed). Kako bi primili dokumente i pregledali stan, potrebna je prisutnost svih dioničara u ugovoru. Ako netko iz vašeg ko-investitora ne može doći (na primjer, kupili ste stan s mojim suprugom, za vrijeme novog, bio je ili je bila u radnom poslovnom putovanju), potrebno je napraviti punomoći na temelju dioničara koji će dobiti stan. Ako vam je potrebna stručna pomoć - na primjer, projekt popravka i gradilišta, koji će završiti vaše stanovanje, također se može pozvati na inspekciju. Napomena: Često developer pravo na sastanku sugerira odmah potpisati čin prihvaćanja i prijenosa, a nakon kasnije. APSINATE ne bi trebao, inače, ako postoje nedostaci, morat ćete ih ukloniti na vlastiti trošak.
FOTO: Shutterstock / Fotodom.ru
Tražimo nedostatke
Mora se reći da prolonton mora biti siguran da bude spreman za činjenicu da neće vidjeti savršene zidove ili seks. S druge strane, slažete se sa svim snižanjima također se ne isplati. U tekstu zakona ne postoji jasna klasifikacija nedostataka, one se obično dijele u značajne i beznačajne.Postoje svi oni u kojima je nemoguće živjeti u stanu. Na primjer, to su takvi macomeri kao: ne-radna kanalizacija, rupe u zidovima i prozorima, slomljena ulazna vrata, bez isključivanja mehanizama na prozorima. Čak i ako postoji značajna količina, ne možete potpisati čin prihvaćanja i prijenosa.
Nepotrebno se može nazvati nedostacima koji ne ometaju život u apartmanu: jame i bugove u žbuku, ogrebotine na prozorima. Značajni i beznačajni nedostaci moraju biti izvršeni neispravnom izjavom, koji je priložen za čin prihvaćanja i prijenosa, koji ukazuje na to što je identificirano. Međutim, nije potrebno požuriti s potpisivanjem Zakona, budući da razvojnik mora dodijeliti datum koji će biti eliminirani bitni nedostaci. Tek nakon uklanjanja, dioničar može relativno sigurno za novčanik potpisati čin prijenosa prihvaćanja.
Ako programer vjeruje da su defauli identificirani u stanu beznačajan, on mora dokazati da koristeći neovisnu građevinsku stručnost. Imajte na umu: čak i ako ste pronašli bilo kakve nedostatke nakon potpisivanja čina prihvaćanja, možete uputiti developer kako biste ih eliminirali. Federalni zakon br. 214-FZ propisuje da je jamstveni rok za samu kuću 5 godina, na inženjerskoj opremi (cjevovodi, sustavi grijanja i ventilacije) - 3 godine.
Najčešće se programeri ne slažu da kompenziraju troškove dioničara za uklanjanje nedostataka, a oni predlažu da ih ispravljaju snažnim snagama njihovih izvođača. Ako je ovo vaš slučaj, pripremite se za čekanje. Zakon obvezuje developera da eliminira nedostatke "u razumnom roku", ali izraz sama ne uspostavlja. Obično na završetku donose do mjeseca. Ako ste već uzeli ključeve, programer će se morati složiti s vama kada će se tim za izgradnju i popravak raditi u vašem stanu.
Uzeti ili ne prihvatiti?
Nakon što ste primili poziv od developera da uzmete stan, trebate:
- prikupiti sve dioničare navedene u vašem ugovoru;
- dobiti punomoć na one koji ne mogu sudjelovati na recepciji stanovanja;
- pripremiti putovnice, punomoć (ako postoji) i ugovor o kapitalu u građevinarstvu;
- Temeljito ispitati stan, a ne žuriti i ne potpisati čin tehničara dok se ne dovrši inspekcija;
- Ako se značajni nedostaci otkriju, inzistiraju na tome da se dokumentiraju, ali se čin prijema ne potpisuje.
Program je dužan eliminirati nedostatke u stanu za određeno razdoblje ili navesti mogućnost novčane naknade kupcu troškova njihove ispravke. Federalni zakon br. 214-FZ ne jamči ili kvalitetu stana, niti parametri navedeni u ugovoru (metoda, rasporeda), budući da programer ima pravo izvršiti izmjene projektne dokumentacije, nakon što je dobila odobrenje za to na Dioničari, kako bi se postigao dogovor s kojim se jednostavno, jer bi se željeli brzo kretati u vlastitom stanu.
Dodatni i nedostaju metara
Kada je izgradnja završena, može se otkriti da je područje apartmana koji ste kupili drugačije od projekta. Po zakonu, uvođenje objekta u rad, programer je dužan odrediti mjerenje svih prostora zgrade od stručnjaka iz Tehničkog zavoda (BTI). Nakon postupka, konačna veličina svakog apartmana pronalazi. Ako je stambeno stanovanje više, razvijatelj će zahtijevati dodatne troškove; Ako je područje manje - bit će potrebno kompenzirati dioničara na razliku.
Ako su otkrivena odstupanja projekta od stvarnosti, dioničar mora podnijeti zahtjev (u dva primjerka) naknade za ravnatelja developera, u kojem će odrediti sve činjenice i tražiti ponovno izračunavanje (što ukazuje na podatke o bankovima). Primjer dioničara mora se održavati barem do konačnih odluka o cijeni stanovanja će biti prihvaćeno. Neki programeri uključuju u DDA stavku prema kojem se odstupanje projektnog područja od stvarnog unutar 1-2% smatra dopuštenim, a time i rekalkulacija ne zahtijeva. Napomena: Ako programer ne postavi maksimalnu moguću vrijednost odstupanja projekta i stvarnog područja, kupac neće moći zahtijevati novac od programera za nepotpune četvornih metara.
Ako programer odgodi rješenje za pitanje vraćanja iznosa preplaćenosti ili odbija ponovno izračunati promjenom funkcionalnog prostora, dioničar ima pravo na obnavljanje predjele preko Suda. Da biste to učinili, potrebno je podnijeti zahtjev za zaštitu prava potrošača, paralelno, navodeći zahtjeve za oporavak kazne za kašnjenje u isporuci stana i naknade za moralnu štetu.
