Stan logice

Kupnja stana na sekundarnom tržištu nekretnina. Vodič za faze takve transakcije, omogućujući izbjegavanje zamki.

Fotoxpress.ru.

Ako se odlučite za kupnju stana, morate odabrati novac u izgradnji novog ili kupnja kućišta na sekundarnom tržištu. Povećani slučajevi obmane dioničara potiču mnoge potencijalne kupce da odaberu drugu opciju. Za njih nudimo vodič za faze takve transakcije, što omogućuje izbjegavanje podmorskog kamenja.

Dakle, odluka je napravljena, kupujete stan ne u novoj zgradi, već na sekundarnom tržištu, već proklet i opremljen. Pluses su nesumnjivo ne morate čekati na kraju izgradnje i pogodite hoće li kuća biti podignuta na vrijeme. Osim toga, kada kupujete stan u kući u izgradnji, morate učiniti oko 6 mjeseci kako biste očekivali državnu registraciju vlasništva nad njim. Međutim, netko tko traži sekundarno stanovanje je potrebno vrlo pažljivo. Ovaj segment tržišta je povećan rizik. Ovdje je sofisticiraniji prijevara, nego na primarnoj, a vrijeme povratka stana je 3 godine od trenutka otkrivanja nezakonitosti transakcije. Bilo koji od bivših vlasnika stanovanja može protestirati transakciju u određenom razdoblju (i razlozi za ovu masu, ponekad čak i namjerno stvorene). Ako je bilo kršenja zakonodavstva, sud vraća stranke na prvobitno mjesto. Broj prekinutih transakcija na tržištu nekretnina nije toliko mala: u Moskvi, na primjer, oko 3% od ukupnog broja njih. Da ne bi povećali ovu tužnu statistiku, trebate razmisliti o svim svojim postupcima.

Odaberite apartman

Gdje početi? Naravno, uz potragu za stanom. Ako niste ograničeni na sredstva, obratite se agenciji za nekretnine čiji će stručnjaci preuzeti odgovarajući dnevni prostor. Prvi podvodni kamen vas očekuje ovdje. Odnosi s nekretninama potrebno je donijeti dokumentirano. To je vrlo važno u tekstu ugovora koji ukazuje na sve parametre apartmana koji tražite: Distrikt, vrsta kuće, kat, prostor, broj soba. Što je vaše informacije koje će vaše sredstvo primiti, lakše će pronaći odgovarajuću opciju.

Napominjemo da bi sporazum s Agencijom trebao odrediti veličinu naknade Realtor. Ja sam jedan savjet. Veliki uključen točku da će agencija odabrati najmanje tri mogućnosti stanovanja koje zadovoljavaju vaše zahtjeve i unutar određenog razdoblja. U suprotnom slučaju, Realtor će vam se morati vratiti unaprijed i platiti kaznu. Naravno, ovo stanje ugovora ne znači da možete biti hirovi i napustite sve ponuđene apartmane koji zadovoljavaju vaše uvjete. Ako je pojam propustio vašu grešku (na primjer, odbili ste opcije koje je agencija osigurala bez objašnjenja razloga), vratit ćete unaprijed plaćanje iznosa koji je proveo Realtor za traženje stana.

Kupac apartman ne plaća poreze. Prodavatelj će platiti porez na dohodak - 13% troškova stana (s odbitkom naknada). Ali ako je smještaj koji prodajete pripadali vama više od 5 godina ili koštali manje od milijun rubalja, oslobođeni ste od plaćanja poreza. Ako je prodavatelj u vlasništvu stan za manje od 5 godina, morat će platiti porez s iznosom prihoda od prodaje nekretnina iznad 1 milijun rubalja.

Čak i da će kupiti stan kroz agenciju, početi s proučavanjem tržišta. Osoba koja ima takve informacije nije lako zaokružiti oko prsta - nakon svega, on ima ideju o cijenama na stambenom tržištu, te je stoga spreman govoriti s Realtor na istom jeziku.

Ako se odlučite djelovati neovisno, bez pribjegavanja pomoći agencije za nekretnine, istraživanje tržišta je jednostavno potrebno, tako ćete pronaći opcije koje se postavljaju. U sljedećoj fazi, bit će potrebno pozvati vlasnike interesa zainteresiranih, to će zahtijevati vrijeme i snagu.

Čim odaberete nekoliko prikladnih opcija za apartmane (ili ćete ih sami naći), morate se upoznati s njima. Ne shvaćajte vrijeme za inspekciju i napomenu da najčešće morate računati s rasporedom dana potencijalnog prodavatelja.

Nakon ispitivanja stana ne zaboravite pitati tko je točno njezin vlasnik i koji je registriran na ovom smještaju. Ovdje i očekuje da će sljedeći podvodni kamen, u slučaju kupnje stana nije vlasnik, već na njegov povjerenik. Kupnja proxy je izuzetno rizična. Problem je u tome što prodavatelj ne može biti nestvaran - nažalost, gotovo je nemoguće provjeriti autentičnost moći apitusta. Isto se događa da se saman stana već dugo iznajmljuje i nezakonito je privatiziran. Da biste saznali tko je pravi vlasnik stambenog prostora, kontaktiranje lokalne grane Federalne registracije za Rusku Federaciju.

Razgovarati s vlasnicima stana, saznati kada je kuća remont i da li zgrada nije vrijedna rušenja ili rekonstrukcije. Te podatke možete provjeriti u Unified Directart korisniku. Ali najvažnije je pitati jesu li vlasnici redevelopment učinili. Ovaj izraz označava sve promjene koje bi se trebalo odraziti u BTI plan. Nedvojeno obnovu je još jedan podvodni kamen. Postupak ugovora o ponovnom razvoju je prilično dugotrajan i zahtijeva značajne novčane troškove, a legalizacija već donesene reorganizacije zahtijeva još više sila, alata i vremena. Stoga slušajte naš savjet: zaštititi se, svakako pitajte vlasnike plana stana izdanog Tehničkom zavodu zaliha. Dokument se mora dobiti prije 3 mjeseca prije nego što pregledate (i možda kupi) stan. Napravite plan s pravim stanjem stana, obratite pozornost na mjesto zidova, prisutnost dodatne opreme. Ako je to teško, pitajte za pomoć prijatelja.

Zapamtite: nedosljednu obnovu ugrožava ne samo s dobrom. Prema visokim vezama (organizacija odgovorna za koordinaciju ponovnog razvoja), možda ste dužni donijeti stan u prvobitno stanje (ako je obnovu napravljeno s kršenjem zakona, na primjer, kuhinja je prebačena na jedan od dnevne sobe ili srušili zid ležaja).

Pretch?

Sljedeći korak koji morate učiniti je da se dogovorite o vrijednosti privlačenog stana. Budite spremni za činjenicu da će prodavatelj nazvati cijenu koja se razlikuje od iznosa koji je naveden u oglasu. Putovanja - to nije pohlepa, ali zdrav razum.

Moguće je zatražiti smanjenje troškova iz nekoliko razloga: neugodan položaj stana (ne dobro područje, udaljenost od podzemne željeznice, nedostatak trgovina, vrtića, škola, klinika IT.d.), potreba za hitnim popravak, nedosljedno obnovu. Ali važno je znati da je prediska cijena određena opasnost. Prvo se događa da se jeftini stan odnosi na kategoriju kontroverznih - to znači da postoji pravosudni spor (na primjer, sa susjedima koji su uzrokovali popravak štete). Drugo, prodavatelj je nečist na njegovoj ruci može ići na sud i dobiti vrlo pravu priliku da vas tuži stanovanje, ako dokažete da sam zaključio da je to znatno nepovoljna transakcija pod pritiskom složenih životnih okolnosti (kao i depresija, opijenost, prijetnje), U to vrijeme kada ste naveli u ugovoru, trošak je znatno manji od onoga što je zapravo plaćeno. Zapamtite: ne ostati i bez novca, a bez stanova, stavite ugovor točno iznos koji dajete za apartman, bez obzira na to kako uvjeriti vas da odredite manje. Treće, može se naći da kupujete stanovanje "pod opterećenjem". Primjerice, prethodnik vašeg prodavatelja iz nekog razloga "zaboravio" napisati iz stana rođaka koji služi kaznu u zatvoru, ili kada privatiziranje stanovanja nije uključivao malu djecu ili skriva da se ta bivši supružnik (supružnik) tvrdi da bude dio područja. Četvrto, ako je kupio apartman jednom kupljen od predstavnika "rizične skupine": usamljenu staru osobu, osobe s invaliditetom, ili vlasnik, u kojoj postoje osobe koje su registrirane u psihoneurološkom ili narkološkom ambulantu. Naravno, s ovim razvojem događaja, bit ćete prepoznat kao savjesni stjecatelj, pa bi zakon trebao biti na vašoj strani. Ali čekate sud s njim i neizbježnim velikim troškovima, izgubljenim vremenom, neugodnim iskustvima ... Međutim, odlučite za vas, pa cijenim vaše buduće potrošnje.

U fazi trgovanja, također je potrebno razgovarati o veličini depozita (iznos koji predate prodavatelju da potvrdi vaše namjere je obično oko 30 tisuća rubalja) i napredak. Napredak je preliminarna plaćanja; Njegov dio stranaka kažu u svakoj specifičnoj situaciji, ali, u pravilu, to je najmanje 10% od glavnog troška stana i plaća se u slučaju da kupac i prodavatelj pristanu podijeliti cijeli iznos na dva dijelovi. To je prikladno ako prodavatelj treba vremena da se stvari iz stana ili riješe neke pravne formalnosti povezane s stanovanjem. Da ne bi izgubio kupca, prodavatelj vam može ponuditi da zaključi preliminarni ugovor o prodaji (u stvari, to je sporazum o namjerama) i napravite unaprijed. Ako iz nekog razloga transakcija neće održati, plaćanje unaprijed treba biti vraćeno u cijelosti. Što se tiče polog, sve ovisi o razlozima ugovora. Pa, ako ste odbili kupiti stan, polog će ostati s prodavateljem.

Često Realtors u kupovnoj cijeni stana uključuju svoje provizije i troškove izvršenja transakcije, bez informiranja kupca. Stoga, u ugovoru, odrediti iznos naknade (bolji - fiksni iznos), kao i navesti kupca ili prodavatelja - nosi troškove projektiranja transakcije.

Izrada i depozit i predujam treba donijeti u pisanom obliku. Prilikom prijenosa i oboje, i budite sigurni da primate novac da se prodavatelj apartmana mora potpisati. Napisano je u proizvoljnom obliku, ali u ovom dokumentu mora se navesti:

Koji prenosi novac (kupca putovnica);

Koji prima novac (putovnica prodavatelja);

Na temelju čega se novac prenosi - obično pišu u računu: "... kao predujam za stan";

Točna adresa vašeg budućeg stanovanja, za koje dajete polog ili napredak, do naznake poda;

Glavne karakteristike apartmana (broj soba, raspored, metra);

Iznos koji je izvijestio kupac i njegova svrha je napredak ili depozit;

Datum plačanja.

Vjeruj ali provjeri!

Glavne poteškoće vas čekaju na fazi provjere pravne čistoće buduće transakcije. Prije svega, morate provjeriti povijest apartmana. Ako odlučite ne koristiti usluge Realtor, onda je vaš zadatak kompliciran. Od prodavatelja ćete dobiti sljedeće dokumente koji će vam pomoći da saznate stvarno stanje stvari:

putovnica ili drugi identifikacijski dokument;

Širenje dokumenata za stan (izdaje potvrdu o registracijskom komoru o vlasništvu, sporazum o razmjeni ili donaciji, ugovor o prodaji s prethodnim vlasnikom, potvrda o nasljeđivanju i drugim dokumentima, ovisno o tome što je utemeljeno vlasništvo nad vlasništvom prodavatelja), koji su donijeli obveznu državnu registraciju. U ispravnim dokumentima uvijek postoji ime vlasnika stanovanja;

Pomoć na procijenjenim troškovima stanovanja (na cijenama zaliha) i tehničkom putovnicu za stan (ovi dokumenti izdani Tehničkom zavodu za inventar će potvrditi da kupite stan za trg i rasporede koji su navedeni u ugovoru);

certifikata iz ERC-a i poreznog inspektorata o nedostatku duga na komunalnim plaćanjima i porezima na nekretnine (ili kopiju osobnog računa ili certifikat od uprave kuće);

Dopuštenje tijela skrbništva i skrbništva za počinjenje prodaje (ako utječe na interese registrirane u stanu maloljetnika)

izvadak iz kuće knjige o propisanim (registriranim) u stanu osoba;

Obviještena suglasnost supružnika ili supružnika, rodbinu prodavatelja stanovanja za proviziju prodaje i prodaje (ako su supružnici ili rođaci su vlasnici apartmana).

Naravno, čak i ovaj prilično dug popis dokumenata nije dovoljan za dovršetak provjere transakcije. Možete upisati suglasnost prodavatelja i preuzimanje punomoći i kopije ispravnih dokumenata za stan, dobiti prošireni ekstrakt iz kuće knjige. Pomoći će vam da se pobrinete da znate da su svi ljudi registrirani u ovom stanu. To znači da nakon završetka transakcije nećete čekati iznenađenje u lice podnositelja zahtjeva za životni prostor među rođacima bivšeg vlasnika stana. Kako bi se dobila dodatna jamstva, uključite točku kupnje i prodaje u dužnosti prodavatelja da objavimo stambene prostore nakon sklapanja ugovora. Jasno je navesti u tekstu da nakon isteka distribuiranog prodavatelja da se presele, dobivate puno pravo na ugradite brave i više ne dopustite bivšim vlasniku u stanu, sada vam pripada.

Ali skrivene zamke i dalje ostaju puno. Na primjer, vlasnik - puhaljka izjavljuje državno tijelo za registraciju da je izgubio prethodni ugovor o prodaji i traži da potvrdi njegovo pravo na stanovanje. Budući da ovi ugovori ne postoje prema zakonu duplikata, izdaje se ekstrakt iz jednog državnog registra prava na nepokretnu imovinu i transakcije s njom. Tijekom vremena, nečisti vlasnik stana može dobro dobiti nekoliko takvih dokumenata (pod istim izlikom njihovog gubitka), ponovno zaključiti nekoliko prodajnih ugovora, uvjeravajući ih u različitim notarijskim uredima, prikupiti novac i pobjeći. Stoga je bolje da prodavatelj, kao dokaz o njegovom pravu na stanovanje, pokaže svoj vlastiti ugovor za prodaju stanova s prethodnim vlasnikom. Međutim, imat ćete razlog za upozorenje ako, umjesto toga, on će pokazati referencu spomenutog registra.

Morate provjeriti samog prodavatelja stana: morate biti sigurni da je u potpunosti sposoban (to jest, nije registriran u liječnik droge, niti u psihoneurološkom ambulantu), inače se transakcija može prepoznati ilegalna. Pogledajte njegove dokumente, ako je moguće, pohranite njegove fotografije u putovnici i na računu u putniku , Sumnjati u transakciju ili ući u ugovor o osiguranju. On jamči naknadu financijskih gubitaka u slučaju lišavanja imovinskih prava, ako sud prizna jednu od transakcija s njom nevažeći. Cijene čine 0,3-2,5% osiguranog iznosa.

Ako kupite stan putem agencije za nekretnine, Realtors će sudjelovati u problemima. Otkrit će sve što može spriječiti zaključak transakcije ili komplicirati vaš život nakon registracije ugovora o prodaji. Ipak, postoji vrlo važno pitanje - hoće li Realtor biti odgovoran za pravnu čistoću transakcije? Ne možete dati nedvosmislen odgovor. Svaki ugovor teoretski može se prekinuti na sudu, budući da je u potpunosti zajamčeno da će dogovor biti zaključen i sve će proći glatko, nitko ne postoji nekretnina, ni vrlo iskusan. Stoga, Napomena: Agencija je odgovorna za pogreške koje su izradili zaposlenici izravno prilikom izrade ugovora o prodaji, kao i za kršenje svojih obveza. Realtor ne može odgovoriti za prodavatelja, ali ne i riskirati svoju poslovnu reputaciju, Agencija, naravno, pokušava provjeriti svaki klijent i apartman im se nudi.

Dogovor je vrijedniji od novca?

Kako bi se sklopio ugovor o prodaji, kupac treba samo putovnicu. Ako kupite stan nije sam, ali u suradničkoj imovini trebat će vam pisana suglasnost svih budućih vlasnika da napravite transakciju.

Nacrt ugovora poželjno je pripremiti unaprijed, imat ćete vremena za razjasniti svoje odredbe i dogovoriti se o kontroverznim pitanjima. Priprema ugovora zahtijeva određene vještine, pa je bolje povjeriti profesionalcima. Ugovor se izdaje u tri primjerka u jednostavnom pisanju, a sve njegove listove su definitivno ušiveni. Potvrditi potpise stranaka. Najbolje je zaključiti ugovor u nazočnosti bilježnika: iako je na Građanskom zakoniku Ruske Federacije, notarizacija ugovora o prodaji nije obvezan, ova jednostavna pravna formalnost će dati dodatna jamstva o sigurnosti vaše transakcije.

Stambena kupnja mora nužno naznačiti:

datum i mjesto njegovog zaključka;
Ugovor o predmetu za prodaju;
Točna adresa i karakteristike apartmana (broj soba, članica); trošak stana;
Veličinu depozita i unaprijed (ako je to);
Razdoblje tijekom kojeg se prodavatelj obvezuje osloboditi životni prostor;
Koji plaća troškove povezane s dizajnom ugovora za prodaju i najam sigurnog banke;
Detalji putovnice i potpisi stranaka. (Ugovor mora potpisati sve vlasnike odraslih stana. Znakovi djece od 14 godina i stariji koji još nisu dostigli dob većine, certificirani su potpisima svojih roditelja.)

Siguran ili "diplomat"?

Sada se okrećemo najvažnijoj fazi sklapanja novčane transakcije. To se obično događa nakon potpisivanja ugovora i kupac je dobio ključeve u apartman. Među metodama prijenosa novca, Palm prvenstvo pripada izračunima putem bankovne ćelije. Tipično, agencije Realtor inzistiraju na tome da njihovi klijenti koriste usluge depozitara i na taj način prenose novac. Kupac završava ugovor o najmu za sigurnu ćeliju u banci i stavlja novac u nju. Prema uvjetima ugovora, ključ bankovnog ćelije služi kao "preskakanje" na novac, tako da nakon sklapanja ugovora o prodaji, zainteresirane strane (prodavatelj i kupac, obično popraćeni Realtor) šalju se na banka gdje se pojavljuju svi daljnji izračuni. Močvare, jamčeći povjerljivost i sigurnost, prodavatelj može osigurati da je novac zaista u svojoj ćeliji. Da biste to učinili, dovoljno je otvoriti ključ koji mu kupac izvješćuje, bankovnom sigurnom. Ako se transakcija prekine, ključ prodavatelju ne dodjeljuje, a time i kupac uvijek može podići krv od sigurnog banke.

Drugi način prijenosa novca - prenosi ih nenovčanim plaćanjem je najotimalnije: nije potrebno provjeriti autentičnost računa (za ovu operaciju u Banci će morati platiti). Da bi prodavatelj primio ono što je zbog njega, dovoljno je ispuniti odgovarajući nalog za plaćanje u banci. To je prikladnije za to nakon potpisivanja ugovora iu prisutnosti prodavatelja: i vi ćete biti sigurni da je dogovor odvijao, a prodavatelj će se pobrinuti da je novac poslan na njegov bankovni račun.

Postoji još jedna opcija "ne-novčani" - bankovni izračuni koristeći akreditiv ili nalog za naplatu. Za to preračusite količinu jednaku cijenu stana. Uzmite ga na ruke ili Prevedi na bankovni račun Prodavatelj će biti u mogućnosti samo kada predstavlja zaposlenik banke ovjeren od strane ne-bilježnika ugovora o prodaji.

Kako bi se obranili u slučajevima kada se prodavač pokazao nepravednim, a kupac je bio uzrokovan materijalnom štetom, agencija za nekretnine osigurava njezinu odgovornost. Upućivanje na činjenicu da je Realtor osiguran, mora biti nužno ugrađen u vaš apartman ugovor o kupnji i prodaji.

Prodajom stana, mnogi nastoje smanjiti iznos poreza koji moraju platiti, a ne žele promicati činjenicu da se dobije takav veliki iznos (prema zakonu, Banka je dužna obavijestiti porezni inspektorat Više od 90 tisuća rubalja primljenih na štetu klijenta). Stoga se možete ponuditi da prenesete novac u gotovini. Minusi ove metode prijenosa novca mnogo je više od profesionalaca: potrebno je donijeti veliku količinu novca i paziti ih da ih prenesete na sigurno mjesto. Osim toga, prodavatelj može htjeti ne samo ponovno izračunati novac, već i provjeriti autentičnost računa, a za to će vam trebati posebnu opremu. S obzirom na sve poteškoće, na taj način ne preporučujemo prijenos novca. Ako ne postoji druga mogućnost, slažete se s prodavateljem o prijenosu novca na neutralnom području i svjedocima. U tom slučaju, primitak primitka novca, ne zaboravite spomenuti prisutnost svjedoka i navesti njihove podatke za putovnicu.

Ulazimo u prava

Nakon završetka ugovora i prijenosa novca, trebali biste biti u svojim rukama ne samo ključeve iz novog doma, nego i knjige namire komunalnih plaćanja. Potrebno je napraviti čin primanja stana, gdje navode, u kojem stanju imate stanova (posebno, ne zaboravite spomenuti prisutnost ili odsutnost stvari prethodnih vlasnika). Pišu mu iz ruke u slobodnom obliku, ali se prijavite obje strane (kupac i prodavatelj).

Ugovor za prodaju i kupnju nekretnina obvezna je upisana u registracijskom komoru ili njezinim podružnicama. Za priznavanje, potvrda i potvrda o statusu novog vlasnika stanja mora platiti oko 500 rubalja. Dokumenti potvrđuju informacije koje ste kupili stan u jednom državnom registru prava na nepokretnu imovinu i transakcije s njom bit će spremni za oko 1 mjesec (ubrzana registracija će vas koštati više od normalnog, ali će trajati samo oko 5 radnih dana). Ato trenutak ćete postati punopravni vlasnik stana.