Uspostava vlasnika vlasnika stanova: prednosti i mane HOA-a, prava i obveza, mogućih poteškoća u odboru, stupnjevima obrazovanja
Kada su stanari novih zgrada ili kuća, izgradili za dugo vremena, odlučuju o formiranju HOA-e, trebali bi dobro zamisliti sve prednosti i nedostatke takve udruge. O tome, kao i kako se stvara partnerstvo, mi ćemo reći.
Prema novom stambenom kodeksu Ruske Federacije, mogu se opisati stanari koji su vlasnici svojih stanova kako bi se upravljali imovinom koja im pripada. Jedna od vrsta takve strukture je partnerstvo vlasnika stambenog vlasnika (HOA). To je neprofitna organizacija formirana od strane vlasnika prostora (stambene i nerezidentne) za zajedničko upravljanje stambenim zgradama i rješavanjem pitanja vlasništva, korištenja i odlaganja zajedničkog vlasništva.
Zašto su prednosti upravljanja kućnim snagama partnerstva? Ovdje su samo neke od njih. Prvo, HOA može odabrati tvrtku za posluživanje. Stoga, ako je kvaliteta pruženih usluga nije u skladu sa zahtjevima stanara (na primjer, to je neizrazi ili slabo uklanja teritorij), to vam omogućuje da prekinete ugovor i zaključite ga s drugom organizacijom ili pojedincima. Drugo, HOA samostalno planira popravak rada u svom domu, definira njihov slijed. APACK je plan tih radova i procjena troškova za godinu odobrava se na Glavnoj skupštini članova HOA-a, nije potrebno zamoliti gradsku upravu da dodijeli novac, a zatim čekaju dolazak servisera.
Distrikt zakonodavna praksa često se ujedinjuje po konceptima "vlasnika partnerstva" i "condominium". Međutim, kondominium je samostalna nekretnina (uključujući zemljište u uspostavljenim granicama koje se nalaze na njemu stambena zgrada i ostale objekte nekretnina), a partnerstvo kuće je ured za upravljanje ovom imovinom. Condominium može postojati bez ikakvih HOA, ali za upravljanje njima (oprema igrališta i prijemnih područja rekreacije, popravak, stavljanje prostora za iznajmljivanje) oblika Hoa.
Postoji još jedan susjedni izraz - stambene zadruge (HSK). Razlika između ECC-a i HOA je da je HST stvoren za razdoblje izgradnje kuće, a nakon što je izgrađen, organizira HOA. Treba napomenuti da bi se postojeće stambene i građevinske zadruge trebale pretvoriti u HOA tijekom vremena.
Zašto se ujediniti?
Što je partnerstvo? Kako bi se osigurali povoljni i sigurni živi uvjeti građana, organiziraju održavanje kuće i ostvarile pravo svakog vlasnika stambenih prostora za upravljanje njihovom imovinom.TCG sredstva formiraju se iz sljedećih izvora:
Obvezna plaćanja, uvodni i drugi doprinosi članova partnerstva;
Proračunske subvencije kako bi se osiguralo rad i popravak kuće, naknadu za gradske vlasti plaćanja određenih vrsta komunalnih usluga za povlaštene kategorije stanovnika (kako bi dobili subvencije, Moskva TSZH mora biti registrirana u jedinstvenom registru uprave stambenih zgrada - doba, koja se provodi od listopada 2007. godine);
Prihodi od ekonomskih (poduzetničkih) aktivnosti partnerstva usmjerene na obavljanje poslova i ispunjavanje dužnosti HOA-a.
Stambeni kodeks Ruske Federacije ne zabranjuje HOA da primi prihode potrebne za postizanje statutarnih ciljeva. Za to je partnerstvo dopušteno vršiti gospodarske aktivnosti. Istina, treba napomenuti da je popis njezine vrste za HOA obično ograničen na uslugu, rad i popravak nekretnina u stambenoj zgradi, izgradnji dodatnih prostora i objekata zajedničkog vlasništva u takvoj kući, kao i Iznajmljivanje dijela zajedničkog vlasništva.
Vrlo je važno da HOA dobije priliku za korištenje i tuđi teritorij. Možete izdati parcelu u bilo kojoj fazi aktivnosti HOA - uopće nije potrebno učiniti kada je partnerstvo stvoreno ili u trenutku njegove registracije. Odluka o osmišljavanju zemljišne parcele u ukupnom vlasništvu udjela uzima drugove - vlasnici prostora u kući na Glavnoj skupštini. Po njihovim uputama svi potrebni dokumenti mogu pripremiti predsjednika HOA-a. Nakon toga, treba primijeniti na lokalnu upravu tijela, koja će podnijeti konačnu presudu koja određuje sudbinu lokalnog područja. Napomena: Prijenos takve zavjere na imovinu na vlasnike prostora je besplatan.
Kuće u kojima se formiraju ili se formiraju vlasnici kuće, prije svega uključuju program remonta na račun gradskog proračuna. Da bi vaš dom bio obnovljen na vrijeme, na Glavnoj skupštini članova HOA, potrebno je odlučiti o stvaranju fonda kapitalnih popravaka. Igra kao vlasnik stambenih i nestambenih prostora također će biti dužan prenijeti novac na ovaj fond prema odluci Skupštine
Sove. Članovi raznih pripadnika HOA-a bili su zabrinuti da partnerstva imaju sljedeće prednosti:
Vlasnici prostora koji su ujedinjeni u HOA-u stvarno mogu utjecati na politiku društva za upravljanje. Nitko nema pravo na prisiljavanje stanara da prikupi novac na instalaciji u zajedničkim linijama kožnog namještaja, ali je potrebno odlučiti što bi trebao biti opremljen dodatni stroj za parkiranje, a članovi partnerstva mogu se naći za to;
Partnerstvo omogućuje odabir tvrtke za iskorištavanje. U praksi, to znači da sami vlasnici kontroliraju kvalitetu komunalnih usluga koje im pružaju. Takva "revizija" se provodi, na primjer, zaposlenici HOA (inženjer dispečer), predsjednika ili članova odbora. Ako se pronađe neka kršenja, provjeravate odbora, ta će se činjenica razjasniti i može biti osnova za rupturu ugovor s ovom tvrtkom za upravljanje. AAKT, koji je zabilježio nepravilnu kvalitetu stanovanja i komunalne usluge, temelj je za ponovno izračunavanje plaćanja za pružanje komunalnih usluga;
Iako su glavni remont kuće članova HOA dužni učiniti na vlastitim troškovima, država dodjeljuje subvenciju iz proračuna;
Ukupna imovina HOA može donijeti značajan profit svojim članovima. Pravo na provođenje poduzetničkih aktivnosti koje se pružaju partnerstvu omogućuju vam da zaradite novac za isporuku nestambenih prostora ili čak zidova zgrade (na primjer, pod stavljanje oglašivačkih krpa ili tehničke opreme);
Članovi HOA mogu uživati u jednostavnom (ali, nažalost, sada) radosti života - dobro održavan ulaz, vlastiti parkiralište, dobro održavano dvorište, igralište, na kojem će se vaše dijete natjecati.
Također treba reći da dostupnost HOA povećava tržišnu vrijednost stanovanja u kući. Uostalom, svatko želi da cvjetnjaci budu uredni, stube su čiste, concierge, a interfoni su radili (ovaj popis može se nadopuniti beskrajno).
Država nastoji pomoći HOA sustavu. Stoga, ne tako davno u nizu regija (posebno u Moskvi), partnerstvo je objavljeno iz zemljišne poreze. Sto ,
Stručnjaci vjeruju da je to profitabilnije upravljati višestrukim stambenim zgradama. Zakon se ne miješa - jedan hoa može se stvoriti od stanara dviju ili više kuća. Osim toga, HOA ima pravo odabrati bilo koji obrazac za upravljanje kućnim upravljanjem: neovisno, kroz izravne ugovore s organizacijama za opskrbu resursa ili kroz dogovor s pozvanom partnerskom operativnom tvrtkom. Moguća je potpuni prijenos profesionalne organizacije svih ovlasti po nalogu zajedničke imovine.
Ominus. Međutim, nije sve tako bez oblaka - postoji hoa i njezini nedostaci:
Često, inicijative vlasnika ne nalaze potporu lokalnih vlasti. Hospitalizacija, mehanizam interakcije između partnerstava i tijela, tako potreban za rješavanje skupa povezanih pitanja stanovanja, nije dovoljno sadržana u zakonu. Tipičan primjer: ako netko iz stanara kod kuće, u kojem postoji HOA, ne želi platiti doprinose i dati obvezne komunalne usluge, za oporavak dugova samo kroz sud. Sve dok će sud odlučiti, puno vremena može proći, a komunalije će platiti članove HOA-a zakon u tom razdoblju;
Greatranti se ne žele pridružiti Hoa. Prema zakonu, gradske vlasti dužne su vratiti razliku između plaćanja korisnika (a manje su nego inače, jer ova kategorija građana koristi subvencije za plaćanje komunalnih usluga) i preostalih vlasnika stambenih, ali u praksi se događa takva naknada iznimno rijetko;
Naknada za eksploataciju u HOA je viša nego u običnom kuću. No, potrebno je shvatiti da je iznos obveznih plaćanja komunalnih plaćanja apsolutno ista za članove HOA-a, a za stanovnike onih kuća u kojima se ne stvaraju partnerstva. Avtid Odluka o dodatnim troškovima (na primjer, na opremi automatizirane garaže, obloge ulaza u mramorne pločice, ukras predvorja, plaćanje usluga krajobraznog dizajnera) preuzima skup sastajališta stanovnika ili odbora Hoa , Izračun i razgraničenje za stambene prostore i komunalne usluge mogu izvršiti glavni računovođa, računovođa ili predsjednik partnerstva. Štoviše, potrebno je uzeti u obzir slučajeve neuspjeha u pružanju usluga ili pružanje usluga organizacija koje služe komunalne usluge (na primjer, nakon ljetnog preventivnog rada, on nije uključivao vruću vodu na vrijeme);
Uspjeh i učinkovitost aktivnosti HOA-a u velikoj mjeri ovise o svom predsjedniku i vladi. Stoga, odabir menadžera mora biti ispunjen s umom. Ali čak i to ne može biti jamstvo da ugledni susjed s petog kata ne želi dodijeliti dio javnog novca, a borbeni susjed s drugog ulaza postat će dobar upravitelj.
Konačno, predsjednici HOA se često žale na beznačajnost stanara i nedostatka razumijevanja. Naravno, članstvo u HOA preuzima neke dodatne troškove, ali se isplaćuju sa stoteškom. Na primjer, što majka ne bi htjela otpustiti svoje dijete u šetnju u zatvorenom i sigurnom dvorištu? Takav problem može riješiti točno HOA, međutim, to će zahtijevati neke napore i novčane troškove.
Partnerstvo vlasnika stanova omogućuje stanarima da zarade novac na općoj radionici. Za to, Glavna skup članica HOA donosi odluku o privremenoj uporabi nekih objekata ove nekretnine (podrum u kojem je dućan zadovoljan, ili gluhi zid kuće na kojoj je postavljen štit za oglašavanje). Također možete proširiti područje zgrade - na primjer, sisati potkrovlje i proći ga. Dodatni prihod koji će HOA će dobiti treba ići kući
Prava i obveze
Kako bi se zamisliti kako partnerstvo djeluje i kako to može pomoći običnim stanovnicima, potrebno je proučiti svoja prava i obveze. Počnimo s uslužnim programima. HOA zaključuje ugovore s organizacijama za opskrbu resursa ili samostalno stvara resurse potrebne za pružanje potrošača usluga kvalitete komunalnih usluga u potrebnim volumenima. Vrlo je važno da zahtjevi zakona nisu prekinuti, a život, zdravlje i imovina stanovnika nije izazvala štetu. Partnerstvo može služiti domaćim inženjerskim sustavima koji se koriste za pružanje usluga potrošačima, samostalno ili uz sudjelovanje drugih osoba.
Izračunavanja i naknada za naplatu za komunalne usluge na upravljanje HOA dodjeljuju se sljedeće dužnosti:
Na propisani način, smanjite iznos tih plaćanja (na primjer, ako postoje prekidi s opskrbom električnom energijom);
Na zahtjev potrošača provjerite iznos naknada za usluge i najkasnije do 3 radna dana za izdavanje dokumenata koji potvrđuju ispravnost obračuna plaćanja, uzimajući u obzir kvalitetu pruženih usluga, kao i utvrđenih zakonima i ugovori, kazne, kazne.
Vrlo je važno osigurati publicitet i transparentnost aktivnosti odbora HOA-a. Da biste to učinili, u prisustvu kolektivnih (Generalia) brojača, časopis za računovodstvo je zapisi o njihovom svjedočenju, koji omogućuje zahtjev potrošača za 1 radni dan da mu pruži ekstrakt iz ovog časopisa. Ako je došlo do kvara u radu domaćih inženjerskih sustava ili inženjerskih komunikacija i opreme koja se nalazi izvan kuće, Odbor je dužan ne samo informirati vlasnike stambenih tijekom dana, već i dati vjerojatnu prognozu: pružanje javnih službi će biti suspendiran ili ograničen. Osim toga, partnerstvo na zahtjev svakog vlasnika mora mu dati sljedeće informacije: imena, adrese i telefonske brojeve otpreme i hitne službe, veličinu tarifa za komunalne usluge i naknade za tarife, nalog i oblik plaćanja ovih Usluge, parametre njihove kvalitete, rokovi za ukidanje nesreća i drugih povreda postupka za pružanje usluga.
Još jedna neugodna odgovornost leži na vodstvu partnerstva - informirati potrošače o planiranim prekidima u pružanju komunalnih usluga, a najkasnije do 10 radnih dana prije početka ove suspenzije.
Kako bi se osiguralo izvršenje od strane upravnih tijela HOA-a svojih dužnosti, osiguravaju se mjere odgovorne. Razlozi za primjenu takvih mjera su povreda kvalitete i postupka za pružanje komunalnih usluga; Šteta uzrokovana životnoj, zdravstvenoj i potrošačkoj imovini, kao i osobama koje žive s njim, zbog neuspjeha u pružanju tih usluga ili njihove neprikladne kvalitete. Nedostatak krivnje čelnika HOA ili organizacije upravljanja u ovom slučaju ne uzima se u obzir. Međutim, oni su izuzeti od odgovornosti za pogoršanje kvalitete komunalnih usluga, ako dokaže da je uzrokovao okolnosti više sile. Povreda obveza od strane ugovornih strana (služenja organizacija) ili pogrešnih djelovanja Odbora (uključujući nedostatak potrebnih sredstava) ne pripadaju takvim okolnostima. Popis slučajeva u kojima su članovi Uprave HOA odgovorni, sadržani u Povelji.
Ali sve to se odnosi na dužnosti. Prava AVT TSZ-a za najveći dio odnose se na organizaciju odnosa s potrošačima komunalnih usluga. Partnerstvo ima pravo zahtijevati plaćanje za potrošene usluge (i, prema tome, plaćanje natječaja, novčane kazne, kazne u nazočnosti duga). Upravni odbor partnerstva također može zahtijevati da zaposlenici ili predstavnici HOA-a, osoblje za hitne slučajeve za pregled tehničkog i sanitarnog stanja opreme za unutarnji tromjesečju i ispunjavanje potrebnog popravnog rada primljeni su u stambene prostore. Vrijeme posjeta treba koordinirati s potrošačem (iako se ovo pravilo ne odnosi na one kada je potrebno eliminirati nesreću). Ako odbijte dopustiti da će TCG predstavnici i vaša greška biti oštećena (na primjer, ispunit ćete susjede zbog kvara sustava vodoopskrbe), a zatim partnerstvo ima pravo inzistirati na punoj šteti.
Konačno, Odbor HOA je obdarena ovlaštenjem da obustavi ili ograniči opskrbu tople vode, električne energije i plina. Međutim, ovaj postupak je prilično dug: ograničiti pružanje komunalnih usluga ili suspendirati njihovu ponudu može se poslati samo po sudu. Vlasnik sobe mora unaprijed poslati pisano upozorenje o mjerama koje treba prihvatiti (najbolje je poslati poštom s obavijesti o primitku ili prenositi iz ruke do primitka). No, to treba uzeti u obzir razdoblja predviđenih za ukidanje defaulter duga. Uzimajući u obzir - isključite grijanje, opskrbu kanalizaciju i hladnu vodu.
Problemi
Pa, sada pokušajmo pogledati probleme Hoa iznutra. Predsjednici partnerstva priznaju se da su mnoge poteškoće zabrinute. Mogu se podijeliti u nekoliko kategorija.
Prva (i najvažnija) - neplaćanja. Na primjer, prikazani su developer i kupac, djelomično već plaćeni za stan, budući da je riješen na različite načine. Dug ispred HOA raste, kupac živi u stanu, popravljajući ga, ali za eksploataciju ne plaća, odnose se na činjenicu da stanovanje ne formalno ne pripada njemu. Da, a investitor nije spreman platiti uplate u cijelosti, iako tvrdi da stan ostaje njegova imovina. Pravno, ova situacija nije riješena, te je stoga u svakom pojedinom slučaju dopušteno pojedinačno, najčešće u pravosuđu.
Drugi problem je odnos s programerima: ne svaki od njih je spreman eliminirati nedostatke koji su u bilo kojoj novoj zgradi. Ako napravite programer, ne uspije, stanari eliminiraju nedostatke i kvarove na vlastiti trošak.
Ponekad developer uvodi buduće vlasnike zabludu u odnosu na veličinu lokalnog područja. Kada stanari stječu stanova, oni pokazuju prospekte, a na izrazu: "Teritorij je naveden", uključen u ugovor, nitko ne posvećuje pozornosti. Kupljen je Iverot Smještaj, dvorište je opremljena, ugrađeni su trgovine i pješčanice - iu dvorištu su već počeli kopati novu jamu! platiti za obnovu, što nije, jer kad su ušli, u novom stambenom prostoru bilo je samo vanjski zidovi. (Činjenica je da u našem stambenom zakonodavstvu ne predviđa izraz "slobodno planiranje apartmana", tako da svi kupci takvog stanovanja moraju imati težak postupak za smanjenje redevelopcije.)
Treći problem je nedostatak informacija o aktivnostima HOA-a. Mnogi stanovnici ne idu na opće sastanke, ali sva pitanja koja se odnose na njihov dom rješavaju upravo tamo. Stoga, često HOA odmarališta uz pomoć "razgovora" - onih članova Uprave koji mogu zaobići sve apartmane u kući i razgovarati o hitnim slučajevima s vlasnicima.
Akutni problem - stanovnici ravnodušnosti. Mnogi ljudi su spremni dati novac, ali ne žele sudjelovati u poboljšanju ili barem raspravljati o mogućim mogućnostima za poboljšanje života kuće.
Summing Up, možete reći: Hoa je svjesna potreba. Morate upravljati svojim domom umom. Bestian od vlasnika, nitko to neće učiniti.
HOA nema pravo mijenjati komunalne tarife: oni su uspostavljeni od strane Vlade Ruske Federacije. Naknada za održavanje i popravak kuće (ono što je prethodno nazvano održavanje zgrade) određuje se na Glavnoj skupštini članova HOA-a. Isto partnerstvo se dobiva od gradskih proračunskih subvencija za održavanje i popravak stambenog fonda u stambenim zgradama - ova vrsta dopuštenja omogućuje vam održavanje kuće u ispravnom stanju
Slijed faza formiranja vlasnika kućišta
1. Obrazovanje grupe inicijative od vlasnika ili budućih vlasnika stanova
2. Pripremni rad (uz nadoplatu stanovnika, pojašnjenje prednosti udruživanja)
3. Glavni sastanak stanovnika, koji odlučuju o formiranju HOA-a, odaberite Odbor i njegov predsjednik, kao i način upravljanja imovine (od strane vlasnika vlasnika ili društva za upravljanje ili HOA) odobriti Charter hoa
4. Registracija HOA-a kao pravne osobe. To zahtijeva izjavu o državnoj registraciji, Protokolu Glavne skupštine s odlukom o stvaranju partnerstva vlasnika kuće (originalna ili ovjerena kopija), dva primjerka Povelje o HOA, koju je odobrila Glavna skupština (šiva i numerirano), kao i primitak za plaćanje državne dužnosti za registraciju partnerstva (2 tisuće rubalja)
5. Otvaranje računa namire partnerstva u banci
6. Prijenos kuće u upravljanju posebno stvorenom komisijom, koji sadrži predstavnike gradske uprave i članova uprave HOA (čin prihvaćanja i prijenosa - tipični međuretarski oblik N OS-1A uz primjenu tehničke dokumentacije na zgrada)