Metode za upravljanje stambenim zgradama predviđeno LCD RF za vlasnike prostora. Struktura upravljanja poduzećima za upravljanje.
Sjećate li se poslovne dame-menadžer iz komedije Leonida Gaidai "Diamond Hand"? Ako ne, vrlo uzalud. Uskoro, Ambenno najkasnije do 1 staklenku 2007., svaka stambena zgrada treba imati vlastitu tvrtku za upravljanje. Otac, kao stanari za odabir metode upravljanja, te će se raspravljati u ovom članku.
Prema šefu Odjela za stanovanje i komunalne usluge i poboljšanje Moskve A.L. Makenovi, od više od 39 tisuća ljudi u Moskvi s tvrtkama za upravljanje, određeno je oko 1,5 tisuća. Ita je situacija tipična ne samo za kapital, već i za druge regije. Na primjer, u Republici Komi, 53 supida održano je na izboru metode za upravljanje stambenim zgradama, a kao rezultat toga, samo u 30-godišnjem pitanje je riješeno. Sve je to bio i razlog odluke države Duma, tijekom kojih su vlasnici prostora u stambenim zgradama trebali birati organizaciju upravljanja, proširena je na 1 junk 2007.
Što je problem? Dužnosnici odgovorni za promicanje reforme stambenih i komunalnih usluga jednoglasno uvjeravaju da je uzrok pasivnosti stanovništva u nedovoljnoj svijesti. Pokušajmo shvatiti situaciju zajedno.
Rezultati privatizacije stambenih fondova apartmana u Rusiji, s rijetkom iznimkom, u ukupnom vlasništvu. Na primjer, u Moskvi oko 25% stanova pripadaju općini, ali postoje i takve zgrade u kojima je urbana imovina gotovo lijevo. Raznolikost vlasništva zahtijeva dogovorene akcije svih vlasnika stambenih i nestambenih prostorija pri upravljanju zajedničkom imovinom takve kuće.
Bivši stambeni kodeks upravljala je stambeni temelj koji se provodi na stručnoj osnovi isključivo od strane državnih ili lokalnih vlasti kroz stambene i operativne organizacije aktivnosti za "rad i održavanje stambenog fonda" (članak 16-17). Sustav kontrole stambenog fonda uključen je, dakle dvije razine: države i stambene i operativne organizacije. Komunalne usluge pronašle su monopolističke organizacije na ne-alternativnoj osnovi. To je značilo da u slučaju neuspjeha pružanja usluga ili njihovu nisku kvalitetu, situacija se ne može ispraviti, budući da mehanizam privlačenja Uprave jedinstvenog kupca (DZ) prema pravdi građanima nije osigurao odnos i odnos nije regulirano.
Danas je ovaj pristup očito zastario. Stambeni domovi više ne pripadaju državi u potpunosti, stoga bi sustav upravljanja trebao uključivati tri razine aktivnosti. Vlasnici bi trebali biti u mogućnosti samostalno odrediti shemu upravljanja i odabrati organizaciju stambene uprave. Ulazi u ugovore s organizacijama uključenim u uslugu komunalnih usluga i stambenih zaliha, pružajući udobne i sigurne uvjete za boravak vlasnika uz njihovu pomoć. Glavne izravne odgovornosti upravljačke organizacije je provedba tehničkog i financijskog planiranja radova, pružajući odgovarajući status prenesen u ured nekretnine, kao i pružanje komunalnih usluga i kvalitetnih usluga, implementacije, po potrebi i održavanja lokalno područje.
Novi stambeni broj temelji se na povlaštenom pravu vlasnika stambenih prostora, u osnovi je promijenio koncept upravljanja stambenoj zgradi. U početku, pravo vlasnika sami na organizaciju upravljanja stambenoj zgradi su sadržani u kodeksu. Vlasnici moraju sadržavati vlastitu, individualno definiranu imovinu i zajedničko vlasništvo kuće. Istodobno se uzimaju u obzir pojedinačne tehničke karakteristike i stanje zgrade, kao i specifične potrebe vlasnika prostora.
Koje su mogućnosti upravljanja stambenoj zgradi? Za vlasnike stambenih prostora, tri mogućnosti su zakonski osigurane: upravljati svojim imovine na vlastitu, ujediniti se u partnerstvu vlasnika stanova ili unajmiti profesionalni menadžer.
Za vlasnike stambenih prostora, tri mogućnosti su zakonski predviđene: upravljati svojim imovine na vlastitu, ujediniti se u partnerstvu kuće ili zaposliti upravitelja. Vlasnici su dužni zadržati vlastitu, individualno definiranu imovinu i zajedničku imovinu kuće.
Izravna uprava
Ako vlasnici stambenih prostora odaberu varijantu izravnog upravljanja stambenim i nerezidencijalnim prostorijama stambene zgrade, što znači da sva opća pitanja u skladu s člankom 164. stambenog kodekyrf odlučuju o vlastitom. Broj vlasnika uključenih u izravnu administraciju, HCRF ne regulira.Provesti svoju odluku u praksi, vlasnici mogu na nekoliko načina. Prvo, sva trenutna pitanja upravljanja mogu se riješiti na glavnim sastancima vlasnika prostorija. Drugo, vlasnici mogu distribuirati dužnosti na kućnom upravljanju. Treće, mogu izabrati jedan od stanara, dajući mu ovlasti upravljati kućnim gospodarstvom, ili pozvati drugu osobu iz među vlasnicima (važno je zapamtiti da je uključenost profesionalnog menadžera posebna vrsta upravljanja Apartmanska zgrada, a time i u ovom slučaju to je nemoguće). Polaku osobe koja u ime svih vlasnika, ulazi u odnose s trećim stranama (na primjer, uz popratnu brigadu ili sigurnosnu tvrtku), moraju biti potvrđene od strane svih vlasnika (ili većinom) u pisanom obliku.
Svi ugovori o pružanju usluga za održavanje i (ili) rade na popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi s osobama koje provode takve aktivnosti trebaju biti vlasnici prostora na temelju rješavanja svoje Glavne skupštine. U ugovoru, svi ili većina vlasnika prostora u kući djeluju kao s jedne strane. U isto vrijeme takve sporazume ostaju pojedinačno. PRIMES uključuje prvenstveno sporazume o opskrbi hladnom i toplinom vodom, odvodnju, opskrbi električnom energijom, opskrbom plinom (uključujući opskrbu plinom u cilindrima), grijanje (opskrba toplinom, uključujući napajanje krutog goriva u prisutnosti grijanja peći).
Postoji još jedan problem - veličina doprinosa za održavanje stambene zgrade. Treba napomenuti da se iznos određuje u svakom pojedinom slučaju. Vlasnici prostora - vlasnici koji se izravno upravljaju - donose naknadu za stambene prostore i komunalne usluge u skladu s sporazumima sklopljenim osobama koje pružaju relevantne usluge. Pitanja o tome što treba učiniti za poboljšanje kuće i lokalnog područja, kao i količinu sudjelovanja svakog vlasnika u troškovima održavanja kuće, o visini naknade za pružanje usluga se raspravlja na Glavnoj skupštini vlasnika. Njegova odluka je obvezna za svakoga, čak i za one koji nisu došli na sastanak. Naravno, onaj koji je bio odsutan ili je ostao nezadovoljan predloženim i odobrenim akcijskim planom, može se žaliti na sud odluku koju donosi sastanak. Međutim, zakon će biti na strani većine, naravno, slučaj, ako je odluka donesena i dokumentirana u skladu sa zakonom.
Kako stvoriti partnerstvo za vlasnika kuće (HOA)
Unatoč svim svojim nedostacima, vlasnici vlasnika stambenih je najpopularniji oblik upravljanja stambenim zgradama u ovom trenutku. Jedan od prvih hoasa u Moskvi bio je Saburovo partnerstvo.
Postupak za stvaranje HOA, fiksiran u kućištu kodekserf, značajno je pojednostavljen u usporedbi s onom koji je predviđen saveznim zakonom "o stambenim udrugama". To je učinjeno kako bi pomogao vlasnicima stanovanja u realizaciji prava na upravljanje njihovom imovinom. Sada je indominijska registracija nije potrebna kao nekretnina. To je dokaz, prije stvaranja HOA-a, nije potrebno riješiti zadatak ugradnje zemljišne parcele na koje se nalazi višenamjenska zgrada, u sastavu kondominij.
Za registraciju partnerskog vlasnika Partnerstvo, dostavlja se sljedeće dokumente:
primjena u obrascu koju je odobrila Vlada Ruske Federacije;
Zapisnik Glavne skupštine vlasnika stambenih prostora s odlukom o osnivanju pravne osobe - partnerstvo vlasnika stanova;
Reclisti ili ovjerene kopije sastavnih dokumenata (uzorna povelja HOA može se naći u redoslijedu Ministarstva državne navode br. 35 od 03.08.1998. "Obrazovanje približne povelje o partnerstvu vlasnika stanova") ;
Dokument o plaćanju državne dužnosti.
Troškovi usluga organizacija koje se specijaliziraju za registraciju pravnih osoba, uključujući partnerstva vlasnika stanova, u rasponu od 20-50 tisuća rubalja. Ako će članovi HOA-a samostalno registrirati partnerstvo, troškovi će biti oko 2,5 tisuća rubalja. Od njih, 2 tisuće rubalja - državna dužnost za državnu registraciju pravne osobe (članak 333.33 poreznog kodekara); 500RUP. - Državna dužnost za Komisiju o notarijskim mjerama od bilježnika državnih bilježnjih ureda za potvrdu o konstitutivnim dokumentima (kopije sastavnih dokumenata) organizacija (članak 333.24 poreznog kodekara). Osim toga, uz neovisnu registraciju, dodatni organizacijski troškovi neizbježno će se pojaviti vezano uz registraciju pribora kuće.
Registracija se provodi teritorijalna tijela savezne porezne službe.
Stambeno udruženje
Sva pitanja upravljanja kućnim upravljanjem rješavaju upravljačka tijela HOA-a (Glavna skupština članova partnerstva) ili zadruga (skup sastanak članova zadružne konferencije). Sadašnje aktivnosti kućnog upravljanja najčešće se odvijaju na Glavnoj skupštini članova HOA-a i zadruge, već izabranim upravljanjem i predsjednikom Odbora. U isto vrijeme, nastala je revizija Komisija koja provjerava financijsku aktivnost partnerstva (zadruge).
Neprofitna organizacija može samostalno upravljati godišnjom zgradom stambene zgrade (samostalno provođenje aktivnosti ili uključiti u svoje osoblje na temelju ugovora o radu u upravljanju kućnim upravom) ili privući vanjsku organizaciju kontrole (upravitelj) na to, zaključivši relevantno ugovor s njim. HOA je dužan sklopiti sporazume o održavanju i popravku stambenih prostora i zajedničko vlasništvo u stambenoj zgradi s vlasnicima, čak i ako nisu članovi partnerstva.
Stambena udruga, neprofitna organizacija koja se može registrirati. Njezina povelja odobrava se na Glavnoj skupštini vlasnika stanova. Prema stambenom kodeksu, "Broj članova HOA-a, stvaranje partnerstva, treba premašiti 50% glasova od ukupnog broja vlasnika prostorija u stambenoj zgradi." Slušajući stvaranje HOA-a, uprava kuće obavljaju organe izabrani na Glavnoj skupštini vlasnika.
Težinski oblici upravljanja puno prednosti u odnosu na druge. Prije svega, Hoa kao pravna osoba može uzeti bankovni kredit na zajedničkim potrebama vlasnika.
Osim imovine partnerstva, ne samo vlasnici vlasnika mogu se liječiti, već i kopneni prostor kod kuće, kućni prostor, zajednička područja.
Imovina bi prvo trebala dogovoriti, nakon čega HOA ima pravo raspolagati ga po vlastitom nahođenju: za prodaju, zakup. Ali pod jednim uvjetom: sredstvo za lijek ide samo za kućne potrebe. Putovnica za vlasništvo kuće nalazi se u organizaciji koja je ranije uspjela (Uprava za jedinstveni kupca), ili u BTI, koji je sadržan uputama o računovodstvu stambenog fonda u Ruskoj Federaciji (odobren od strane Reda Ministarstvo naroda Ruske Federacije br. 37 od 04.08.1998.). Zemljište na kojem se nalaze stambene zgrade i drugi objekti nepokretne imovine, je zajednički dio vlasnika vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Ako je zemljište formirano prije uvođenja stambenog kodeka i bio je na državnim katastarskim zapisima, on ide besplatno u ukupnu zajedničku imovinu vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.
Ako se granice zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada nisu definirane i dokumentirane (tj. Zemljište se ne formira), zatim na temelju odluke Glavne skupštine vlasnika, dvorca ili bilo kojeg drugog ovlaštenog Navedenim sastankom osobe ima pravo podnijeti zahtjev na državne vlasti ili tijela lokalne samouprave s izjavom o njezinoj formi. Nakon formiranja zemljišne parcele i održavanje državnog katastarskih računovodstva, ona ide na ukupno vlasništvo vlasništva nad vlasnicima prostora u stambenoj zgradi (članak 16. saveznog zakona br. 189-FZ datiran 29. prosinca 2004. " Na uvođenju stambenog codecsarf ").
Postoji hoa i kontra. Bolnica, to je ovaj oblik upravljanja koji može biti polje za zlostavljanje od upravljačkih tijela HOA-a. Stambeni kôd sadrži odredbe kojima je glavna ideja HOA privatna rezolucija stanovnika, a sve ostalo, uključujući i aktivnosti Upravnog odbora, predsjednik, je aktivnost isključivo upravljačka, kontrolirana i odgovorna. U praksi, često postoji inverzna situacija. Izumite, najvažnija minus partnerstva je ukupni teret odgovornosti. Ako vaš susjed i kolega na HOA iznenada odluči ne platiti za komunalne usluge, svi ostali vlasnici će morati prvo pokriti nedostatak nedostatka, a tek tada nazove savjest defaultera. Prema tome, umjesto prava, koji zapravo stječe odbor HOA-a, vlasnik stambenih prostora zadržava samo jednu obvezu plaćanja na računima na temelju stavka 3. i 4. članka 137. stambenog kodekara. Naravno, naknada za komunalne programe drugih vlasnika može se vratiti putem suda, ali je gotovo nemoguće postići iselje vlasnika.
Imovina bi se prvo trebala izdati, nakon čega vlasnici imaju pravo odlagati ga prema vlastitom nahođenju: prodati, iznajmiti. Obavljena sredstva moraju ići samo za kućne potrebe.
Organizacija za upravljanje
Skupština stanara može privući kontroler. Usput, to može učiniti članove Hoa. Ako prije 1 skok 2007. Vlasnici se neće odrediti s kandidatom upravitelja, imenuje se odlukom općine, koji je dužan održati otvoreno natjecanje upravljačkih organizacija.Upravljačke organizacije podliježu certifikaciji za sukladnost osoblja u okviru poduzeća tijela upravljanja komunalnih poduzeća, uključujući upravljačke organizacije, HOA, JSC IDR. ". Registri osoba i organizacija koje su prošli certifikaciju bit će objavljeni u medijima. Vlasnici stanova koji Odaberite organizaciju za upravljanje, tako će biti u mogućnosti primati informacije o tim tvrtkama čija je kvaliteta usluga zajamčena državom.
Zapravo, prava i obveze Uprave će biti slični onima koji ispunjavaju uvjete za prihvatljive stanara u izravnom upravljanju. Organizacija upravljanja, koja predstavlja interese stanara, zaključuje ugovore s operativnim uslugama, rješava poboljšanje teritorija, popravak, korištenje nestambenih prostora. Pojedinosti o pravima i obvezama upravitelja trebaju se odraziti na ugovor. Moguće je uzeti u obzir interese svih stanovnika i pokušati predvidjeti sve moguće opcije, vlasnici stanovanja morat će se okrenuti pomoć odvjetnika. Ugovor mora nužno predvidjeti mjere za disciplinske i materijalne odgovornosti organizacije upravljanja.
Osim toga, ova vrsta upravljanja je očita: nema potrebe za stvaranjem pravne osobe (partnerstvo). Za imenovanje organizacije za upravljanje, dovoljno je riješiti Glavnu skupštinu vlasnika. Međutim, potrebno je vrlo pažljivo pristupiti odabiru upravljačke organizacije, jer je, nakon što je, nakon što je prenijela svoje ovlasti upravi profesionalnog menadžera, stanovnici će moći kontrolirati uglavnom rezultate upravljanja, ali ne i sam proces.
Kako odrediti naknadu za komunalne usluge i provjeriti veličinu doprinosa?
Opća pravila za pružanje komunalnih usluga građanima u skladu s računom 1 Članak 157. stambenog kodekara utvrđuje Vlada. Tradicionalno, veličina komunalnih naknada (dovod vruće i hladne vode, zbrinjavanje vode, napajanje, opskrba plinom, grijanje) određuje se na temelju očitanja računovodstvenih uređaja. Ako ne postoji računovodstveni uređaji, naknada će se izračunati na temelju standarda potrošnje javnih usluga. Ovi standardi su odobreni od strane lokalnih vlasti (u konstitutivnim subjektima Ruske Federacije federalne značajnosti Moskva i St. Petersburg autoritet državne vlasti relevantnog predmeta Ruske Federacije) na način propisan od strane Vlade.
Kako bi se provjerila iznos plaćanja od strane organizacije Uprave, potrebno je poduzeti odgovarajuću uredbu teritorijalnog naselja i operativnog tijela te usporediti izračunati količinu komunalnih plaćanja s obračunatim.
Početi upravljati
Glasovanje može biti puno radno vrijeme i odsutnost. S velikim brojem vlasnika prostorija, glavni sastanak u obliku glasovanja odsutnog glasa je racionalno. U tom slučaju vlasnici prenose svoje odluke o pitanjima postavljenim na glasovanju u pisanom obliku na adresi koja je navedena na Glavnoj skupštini.
Oblik glasovanja na Glavnoj skupštini vlasnika prostora određuje RF3. Članak 48. ZHCRF-a: Broj glasova svakog vlasnika sobe u stambenoj zgradi na glavnoj skupštini je proporcionalan njegovom udjelu u pravu zajedničkog vlasništva za opću imovinu u ovoj kući. Drugim riječima, broj glasova koji je vlasnik ima određena veličinom (stvarno područje) svoje imovine.
Ova metoda glasovanja je uobičajena. Ako govorimo o donošenju odluka članova HOA-a, redoslijed glasovanja može se definirati u postavljanju (partnerstvo ima pravo odabrati "glasovanje četvornih metara", nego bilo kojim drugim, na primjer, po broju živjeti u stambenoj sobi). Ako u Povelji ne postoji metoda glasovanja, to nije propisano, treba ga provesti u skladu s stambenim kodom.
Ugovor o upravljanju treba odražavati interese svih vlasnika stambenih prostora u stambenoj zgradi jednako, kao i osigurati za iste pristupe financiranju troškova.
Ako je jedan od vlasnika država
Kao što je već spomenuto, najgori dio stambenih prostora trenutno je u vlasništvu građana. Međutim, stambene prostorije koje pripadaju općini uvijek ostaju. Oni su nužni, na primjer, za provedbu programa socijalnog zapošljavanja, za uklanjanje neepsenata IT.P.Općinski subjekti, predmeti i Ruska Federacija sudjeluju u odlučivanju na Glavnoj skupštini o jednakim pravima s drugim vlasnicima. Nijedna privilegija za ovu skupinu vlasnika stambenih prostora nije osigurana zakonom.
Također je moguće da će vlasnik prostora biti javna udruga građana ili sindikata. Tada će se prava i obveze kolektivnog vlasnika podudarati s pravima i obvezama pojedinog vlasnika. Jedina razlika bit će da predstaviti svoje interese Javnom udruzi morat će biti izabrani jedan od njegovih članova i dokumentirao svoje ovlasti.
Ako se propusti razdoblje odabira organizacije uprave
Vrlo je vjerojatno da neće svi vlasnici stambenih prostora biti određen s izborom opcije upravljanja u dodijeljenom razdoblju. Postoji pitanje kalaže: što će se dogoditi nedefinirano? Naravno, nakon 1 bezvrijedne 2007. godine. Vlasnici neće izgubiti pravo odabrati. Pravo na upravljanju njegovom imovinom, proglašenim u Ustavu, bio je učvrstio građanski kodeks od prije deset godina. Ako vlasnici u dodijeljenom vremenu nisu mogli odabrati metodu upravljanja, država će održati natjecanje za odabir organizacije, koja će obaviti komunalne usluge stambene zgrade. Godinu dana kasnije tvrtka će biti pregledana općinom, a stanari će komunicirati hoće li njihov rad organizirati određenu organizaciju. Takva će shema omogućiti formiranje odnosa između vlasnika i menadžera na temelju sporazuma kojim se osigurava međusobna prava i obveze i glavno uspostavljanje odgovornosti.
Ako vlasnici u dodijeljenom vremenu nisu mogli odabrati metodu upravljanja, država će održati natjecanje za odabir organizacije koja će obaviti javne usluge stambene zgrade.
Ako se raspravlja o upravljačkoj tvrtki
I konačno, posljednje pitanje proizlazi iz svakog vlasnika stambenog prostora: koliko je učinkovit novi sustav upravljanja? Najviše 51% anketiranog Romirskog praćenja Muscoviti vjeruje da inovacije u području upravljanja stambenim zakladom neće promijeniti trenutnu situaciju; 17% vjeruje da će promjene poboljšati rad komunalnih usluga; 11% smatra da će se kvaliteta komunalnih usluga pogoršati, a 21% ispitanika nađelo se s odgovorom.
Prema većini, Uprava za jedinstveni kupca je glavni poticaj u komunalnom sustavu. Ali ne možemo cijeniti aktivnosti komercijalnih organizacija upravljanja. Big Plus Deza leži u kontrolibilnosti: Uprava za jedinstveni kupca je zainteresiran za upravljanje stambenim temeljem i ima određene vještine u ovom području (u budućnosti, sve bi se bile trebale pretvoriti u dioničko poduzeće, što će povećati Interes Uprave u pružanju visokokvalitetnih usluga). Zato mnogi dužnosnici, uključujući predstavnike Odjela za stanovanje i komunalne usluge i poboljšanje Moskve, vjeruju da je želja nije najgora organizacija upravljanja.
Summing Up, recimo da se mora dokumentirati odnos između stanovnika kuće i voditelj projekta. Ugovor o upravljanju, na temelju kojih će se provoditi prava i obveze stanovnika kuće i upravitelja, moraju biti posebno pažljivo. Uostalom, dostupnost utjecaja na upravitelja i mehanizam kontrole aktivnosti društva za upravljanje također ovisi o tome. Dakle, pitanje prijateljstva između upravitelja i stanovanja stambene zgrade ostaje otvoreno. Iskustvo aktivnosti HOA dokazalo je da je moguće uspostaviti interakciju, ali to također zahtijeva vrijeme i dostupnost pravnog savjetnika. Iventno zapamtite da se odabrani način upravljanja kućom može promijeniti u bilo kojem trenutku na temelju odluke vlasnika. To će dokazivati, odluka će biti otkazana od strane vlasnika, a potraga za prikladnim oblikom upravljanja je nastavljen.