Zaštita dioničara: nova pravila koja su stupila na snagu u 2019. godini

O tome govorimo o tome kakav fond za kompenzaciju, escro-račun, što učiniti ako je programer bankrotirao i o novim pravilima za zaštitu prevarenih dioničara u 2019. godini.

U prosjeku, 2 do 6% dioničara svake godine ne primaju svoje sadržaje na vrijeme, a stvara značajan problem za tržište nekretnina. Zaštita prava dioničara predviđenih za 2005. godinu zakonom br. 214-FZ nije bila dovoljna, pa je nastavila poboljšati. Nova pravila su osmišljena kako bi zaštitila prava prevarenih dioničara. Prijelazno razdoblje je pokrenut do srpnja 2019. godine.

Sve o inovacijama u zakonu

Stavke i koncepti

Tko su takve prevareni dioničari

Problemi izgradnje kapitala

Zahtjevi za programere

Zahtjevi za DDU

Odgovornost za promjenu rokova

Kompenzacijski fond

Stečajni programer

Escrow račun

Jamstvo

Izgledi za inovacije

O objektima i konceptima

Dakle, postoje dvije glavne značajke. Prvi je developer - pravna osoba koja ima ili na pravom zakupu zemljišta i privlači novac sudionika u kapitalu izgradnje za stvaranje stambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina na temelju dobivene dozvole.

Drugi je sudionik u zajedničkoj gradnji - građanin ili pravna osoba. Zajedno mogu graditi ne samo stambene zgrade, već i garaže, zdravstvene ustanove, ugostiteljstvo, poslovne aktivnosti, trgovinu, kulturu i druge objekte nekretnina, s izuzetkom industrijskih objekata. To se bilježi u članku 2. Zakona.

Tu je i jasna definicija objekta izgradnje kapitala, odnosno činjenicu da bi u budućnosti trebala biti vaš stan, garaža ili mjesto na podzemnom parkiralištu u blizini kuće. Ovaj stambeni ili nerezidentni prostori koji će se prenijeti na dioničara nakon primitka dozvole za proviziju stambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnina i dijela ove kuće ili objekta nekretnina, uključujući, uključujući i sudionika u gotovini ,

• 

Tko su takve prevareni dioničari

Da bi kupac problematične nekretnine u izgradnji potreban sljedeći uvjeti:

• Sporazum o dioničaru zaključen je;
• Stranka izvršavanja nije ispunila obveze prema ugovoru o sudjelovanju u kapitalu duže od 9 mjeseci. i nije povećao ulaganja u izgradnju kuće više od dva razdoblja izvješćivanja u nizu;
• Developer nema nasljednika za izgradnju objekta;
• Obveze građevinskog poduzeća pred dioničarima nisu osigurane jamstvom ili osiguranjem jamstva za građanske odgovornosti.

Napomena: U nekim slučajevima, čak i dostupnost ugovora o sudjelovanju u kapitalu u izgradnji ne može zaštititi kupca-dioničara. Savezni zakon br. 214-FZ "o sudjelovanju u kapitalu konstrukcije stambenih zgrada i drugih nekretnina" (Zakon br. 214-FZ) ne štiti dioničare ako:

• U izgrađenoj kući, isti su se prostori prodavali nekoliko puta;
• Kuća je izgrađena na parceli koja nije izdana ili najam;
• Kuća je izgrađena na parceli gdje nije dopuštena;
• Kuća je izgrađena s kršenjem plana planiranja grada, projektnih zahtjeva.

Zlouporaba dioničara s njegovim povlasticama (na primjer, mogućnost jednostrane odbijanja ugovora ili dobivanje kazne za povredu prijenosa objekta) može dovesti do suda da će ih odbiti da zaštiti prava ako zlonamjerna priroda akcije se uspostavlja.

Problemi izgradnje kapitala

U biti, zamke postaju jasne svima koji pažljivo proučava ovu shemu ulaganja u nekretnine.

Pluses sheme su očigledni: kupac dobiva nekretninu za 30-40% jeftinije od prosječne tržišne cijene; Programer prima sredstva za izgradnju objekata nekretnina i provedbu kanala gotovog proizvoda.

Nažalost, takva je ulaganje uvijek povezana s značajnim rizicima. Mala odgađanja su vrlo uobičajena, a ne uvijek se raspored temeljito počinio. Međutim, to se događa da developer posebno odgađa završetak izgradnje ili povlači trenutak ulaska u stanovanje.

Usvojen u 2005. godini Zakon br. 214-FZ uveo je zabranu programera za predodređivanje stanova prije primitka dozvola; Naručio sam programeri da se registriraju u ugovoru sve uvjete i kazne za njegovo nepopullment, kao i registrirati svaki ugovor o sudjelovanju u kapitalu (DDU) kako bi isključili dual prodaju.

Međutim, to nije bilo dovoljno i promjene su počele uvoditi promjene.

Prvo, stambena izgradnja treba biti odvojena od drugih aktivnosti s nametanjem ograničenja razvoja za obavljanje poslova koji nisu povezani s provedbom projekta.

Drugo, treba promatrati načelo "jedne tvrtke jedna građevinska dozvola". U isto vrijeme, sada je zabranjena izgradnja s zajedničkim sudjelovanjem u nekoliko dozvola. U isto vrijeme, veliki programeri neće moći delegirati svoje funkcije na dječje strukture kako bi preuzeli pogubljenje nekoliko projekata odjednom, jer bi iskustvo trebalo biti najmanje 3 godine (barem kao opći izvođač ili kupac).

Treće, aktivnost programera mora biti popraćena određenom bankovnom kreditnom institucijom. Računi tvrtke, tehnički kupac i glavni izvođač moraju biti otvoreni u istoj banci.

Četvrto, uvjeti za poslovni ugled upravljačkih tijela upravljanja programere i njegovih sudionika su zategnuti. Među osnivačima developera ne mogu biti lica s nezapaženim ili izvanrednim uvjerenjima, kao i onima koji su prouzročili stečaj pravne osobe.

Društvo mora dobiti zaključak za ispitivanje čak i za niske zgrade, a ne imati dugove (osim ciljnih kredita za izgradnju). U odobrenoj banci kreditna institucija, sredstva treba pohranjena u iznosu od najmanje 10% troškova izgradnje (neobičan padobran, koji bi trebao biti zaštićen i developer, te dioničari u slučaju stečaja ili stečaja).

Peti, zakon uspostavlja granicu rashoda programera za osnivanje za naknadu, plaćanje usluga banke, usluge upravljačkog društva, oglašavanje, komunalne usluge, komunikacijske usluge, najam. Ovo ograničenje je 10% od dizajna troškova gradnje.

Kako odabrati pouzdanu tvrtku

Ako ćete kupiti stan u kući u izgradnji:

1. Saznajte dostupne informacije o programeru, provjerite njegov ugled.
2. Najlakši način da potvrdite činjenicu da ćete pročitati na internetu, - ići na bilo koju zgradu i pobrinite se da se rad provodi.
3. Prije potpisivanja ugovora o sudjelovanju u kapitalu u izgradnji, pažljivo pročitajte, nemojte žuriti.
4. Ako imate najmanje sumnje, pogledajte odvjetnike koji će vam pomoći razumjeti sve pravne zamršenosti.

Novi zahtjevi za programere

Do dana, ugovor s prvim sudionikom u izgradnji dionica developera najkasnije 14 dana dužan je objaviti u medijima ili na Internetu projekt deklaraciju gdje su navedene informacije o tvrtki i projektnim informacijama.

Developer je dužan dostaviti distribuciju na njegov zahtjev:

• građevinska dozvola;
• Tehnički i ekonomski potkrijepljeni projekt;
• Zaključak državnog ispitivanja projektne dokumentacije;
• projektna dokumentacija, koja uključuje sve promjene koje je napravljene;
• Dokumenti koji potvrđuju pravila razvodnog razvoja zemljištu.

Također bi trebao uvesti u projekt vlastitih sredstava u iznosu od najmanje trećine ukupnog proračuna projekta; Novac privučen dioničarima trebao bi stati strogo za provedbu određenog projekta, a nigdje drugdje.

Zahtjevi za sudjelovanje

U skladu s DTU-om, jedna strana (LOLSHLER) obvezuje se platiti fiksni udio u dokumentu i usvojiti gotov predmet, a druga strana se obvezuje konstruirati i dostaviti ovaj objekt Sporazumu predviđenim ugovorom.

Ugovor mora biti u skladu s:

• Određivanje specifičnog objekta zajedničke gradnje biti preneseno u skladu s projektnom dokumentacijom od strane programera;
• Navodeći rok za prijenos objekta kapitalne izgradnje dioničara;
• informacije o cijeni ugovora, vremena i redoslijeda plaćanja;
• Informacije o jamstvu koji djeluju u odnosu na objekt u izgradnji.

U nedostatku najmanje jednog od uvjeta navedenih pojmova, ugovor se smatra nevažećim. Svaki ddu trebao bi biti registriran u regionalnoj diviziji ROSREESTRA kako bi se izbjegla dvostruka prodaja.

Dioničar ima pravo na ukinuti ugovor jednostrano, ako, na primjer:

• Bilo je problema s uvjetima;
• Zahtjevi za kvalitetu objekta nekretnina značajno su povrijeđeni;
• Planiranje stanova predviđeno početnim promjenama projekta.

U slučaju prestanka ugovora, developer je dužan vratiti ne samo novac dioničarima, nego i zanimanje za korištenje posuđenih fondova u iznosu od 1/150 stope refinanciranja središnje banke Ruske Federacije, koji djeluje na dan ispunjavanja obveze povrata sredstava koje plaćaju dioničari. Istovremeno, Društvo može raskinuti ugovor samo kroz sud nakon 3 mjeseca.

Odgovornost za promjenu rokova

Program je dužan prenijeti objekt sudionicima u kapitalu najkasnije do roka propisanog ugovorom. Razdoblje prijenosa postavljeno je za sve sudionike, to je jedan.

Ako je proces odgođen, programer je dužan platiti kaznu (kazne) kupcima u iznosu od 1/75 stope refinanciranja središnje banke Ruske Federacije, djelujući na dan ispunjenja obveze, na cijenu ugovora za svaki dan kašnjenja.

U slučaju da je nemoguće izgraditi kuću u ugovoru zabilježen u ugovoru, tvrtka je dužna 2 mjeseca. Pismeno obavijestiti dioničare i predložiti izmjene ugovora.

Osim toga, DDD uspostavlja određene uvjete za prijenos nekretnina ulagače u nekretnine nakon primitka dopuštenja za proviziju kuće.

Prema Zakonu br. 214-FZ, programer je dužan prenijeti sve apartmane kupcima za 2 mjeseca. Nakon prihvaćanja Državne komisije.

Fond za kompenzaciju za zaštitu prevarenih dioničara

Kako bi se osiguralo osiguranje građanskih odgovornosti programeri u okviru sporazuma o sudjelovanju sada je naknada fond.

Sve tvrtke koje prodaju stanove na pozornici izgradnje trebaju prema zakonu biti prebačeni na naknadu fond za pružanje obveza prema sporazumu od 1,2% cijene svake DDU-a. Zakon predviđa godišnju procjenu obveza za prilagodbu veličine procjene procjene, ali ne i češće 1 vrijeme godišnje.

Sredstva fonda za kompenzaciju bit će usmjerena na završetak problematičnih nekretnina objekata. Vodite glavni izvršni direktor kompenzacije Agencije za stambeno i hipotekarni kredit (AHML). Vrlo je važno da zadatak temelja ne uključuje prikupljanje određenog iznosa, potrebno je samo osigurati da osigura financijsko pokrivanje postojećih rizika.

Maksimalni iznos moguće naknade za novac određuje se na temelju ukupne površine objekata u izgradnji i cijeni jednog četvornog metra stanovanja u ovom imovinu. U isto vrijeme, ukupna površina objekta izgradnje dionica ne može biti veća od 120 m², a cijena od 1 m² u njoj ne može biti veća od prosječne vrijednosti za slično stanovanje na primarnom tržištu u istoj regiji.

Fond za kompenzaciju pomoći će u zaštiti prava novih dioničara; Kako bi se pomogli onima koji su se već naišli na poteškoće, regionalne vlasti su nacrtali grafikone završetka problematičnih objekata, ukazujući na vrijeme i mehanizme rješenja.

Ako je programer bankrot

Ukupno trajanje stečajnog postupka umanjuje se ukidanjem postupaka za financijsko oporavak i optimizaciju aktivnosti koje provode upravitelj arbitraže i Sud stečajnog suda. Prvi postupak se uvodi u postupak natjecateljske proizvodnje, dok stručni lider mora voditi tvrtku u stečaju, koja već ima iskustva u građevinskom sektoru. Novi stečajni upravitelj usmjerava pismo dioničarima u kojima će se opisati daljnji postupak i algoritam aktivnosti.

Zakon "o stečaju" utvrđuje da su zahtjevi svih dioničara predstavljeni upravitelju tržišnog natjecanja, a ne na arbitražnom sudu najkasnije do 2 mjeseca. Od dana primitka obavijesti o natjecateljskom upravitelju. Upravitelj smatra zahtjeve i uključuje ih u registru.

Ako se, tijekom stečajnog postupka činilo da se dovoljan razlog smatra da je solventnost dužnika mogao biti obnovljen, moguć je prijelaz na vanjsko upravljanje.

Konkurentni upravitelj dužan je izvršiti potrebne radnje za pretraživanje i privlačenje drugog izvođača. Postoji još jedna mogućnost - sastanak dioničara ima pravo odlučiti o načinu izvršavanja obveza primanjem naknade od naknade fonda. Osim toga, ostaje mogućnost otplate zahtjeva prijenosom na odredbe objekta nedovršene gradnje ili prijenosa stambenih prostora (ako je objekt već izgrađen). Odluka se donosi odvojeno za svaku kuću u izgradnji, skupština budućih stanara, potrebno je dobiti odobrenje od strane dioničara.

Napomena: U stečaju developera, najugroženija kategorija vlasnika nekretnina vlasnici su nestambenih prostora, uključujući i apartmane.

Zemljište i kuća u izgradnji obećavaju se sudionicima u kapitalu, sve dok programer ne ispuni svoje obveze; Istodobno, vlasništvo nad nekretninama nastavlja dioničar u vrijeme registracije ugovora o sudjelovanju u kapitalu.

• 

Što je escrow račun

ESKROW - Posebnost uvjetnog depozita, na kojem se nakupljaju gotovinski stupnjevi dok se ne završi izgradnja kuće. Escrow računi u Rusiji pojavili su se u 2014. godini, ali su koristili ovu shemu samo u 2018. godini.

Kamata na sredstva koja se stavljaju na račune escrow se ne naplaćuju, a banka u kojoj su takve račune otvorene, ne prima naknadu. U stvari, escrow račun je besplatan depozit, novac na kojem je zamrznuta za razdoblje koje ne prelazi datum puštanja u pogon objekta u rad u deklaraciji o dizajnu plus 6 mjeseci. Prilikom korištenja escrow računa, dioničari ne prihvaćaju financijski rizik povezan s određenim programerima i preuzimaju rizik samo ovlaštenoj banci, koja ih mora vratiti u slučajeve propisane zakonom. U slučaju da je banka proglašena bankrotom, razvojni programer prenosi ugovor s novim bankovnim agentom, osiguranik će se prenijeti na novi račun.

Društvo prima sredstva iz Exoruum računa nakon ulaska u objekt na rad i registrirati pravo vlasništva od najmanje jednog stana.

Sredstva s escrow računima mogu se prevesti ili za plaćanje obveza Društva na ugovor o zajmu ili su izravno navedeni izravno programeri (za izračun s vjerovniku u slučaju kada je izgradnja provedena na posuđenim fondovima.

Jamstveno razdoblje - 5 godina

Deterdžent ima pravo zahtijevati slobodno uklanjanje otkrivenih nedostataka ili smanjenje cijene stana u odgovarajuću količinu. Osim toga, dioničar može zahtijevati naknadu za njegove izdatke za uklanjanje nedostataka.

Izgledi za inovacije

Od 1. srpnja 2019. godine, promjene u saveznom zakonu br. 214-FZ počele su djelovati u cijelosti. Zajednička izgradnja treba zamijeniti projektom, registar mora biti izrađen (pomoći će u provjeri pouzdanosti developera).

Također od 1. srpnja 2019. godine, promijenio se postupak prodaje stanova u novim zgradama. U skladu sa zakonom, tvrtka će sada dobiti novac ne iz dioničara za nastavak izgradnje, ali od akreditiranih banaka i pohranjuju ih na escrow račune.

Ali ne svi programeri će raditi u ovoj shemi. Prema rezoluciji, programeri mogu prodavati apartmane za stare uvjete, ako su kod kuće spremni najmanje 30%, a broj zaključenih ugovora - ne manje od 10%. Židovi specijalizirani za nekretnine, već su primijetili da programeri traže Zaobilazni sheme, u provedbi kupaca nekretnina neće ući u DDD.

Samo ugovor o sudjelovanju u kapitalu može jamčiti zaštitu prava dioničara, pa se kupac ne može pristati na prijedlog developera za izdavanje prijedloga zakona ili ugovor o dodjeli zakona ili sporazum o sufinanciranju.

Stručnjaci za nekretnine vjeruju da će promjene u zakonu br. 214-FZ prisiliti male i srednje tvrtke s tržišta, budući da je cilj inovacija poznat građevinsku industriju. S druge strane, ova situacija može uzrokovati značajne promjene u tržištu hipotekarnih kredita, prisiljavajući banke da ponude više profitabilnijih kreditnih rješenja za one koji žele kupiti stanovanja.

•