Preporuke za stjecanje stana na sekundarnom stambenom tržištu.
Dakle, zamišljeni ste za kupnju novog stana. Rješenje je konačna i neopoziva i, između ostalog, nije čisto emocionalna, ali podržava vaše financijske sposobnosti. Ali gdje početi, to je problem. Prije svega, potrebno je odlučiti koja kategorija kupaca osjećate "slobodno" ili na "alternative". Ove riječi, često korištene Realtors, zahtijevaju neka objašnjenja. "BESPLATNI" kupac je sretan koji ima besplatnu količinu novca potrebne za stjecanje nekretnina. Uskoro vidljivo više mogućnosti od "alternative", koji, za kupnju novog stana, mora prodati postojeći. Dakle, prema "slobodnim" statistikama, kupci čine na današnjem stambenom tržištu za samo trećinu od ukupnog broja sudionika. Preostale dvije trećine su uključene u cijele složene sustave kupnje i prodaju. Ponekad su "alternative" ugrađene u prilično duge lance, gdje se gubitak jedne "veze" ponekad pretvara u pravu tragediju za ostatak. OT, kako kompetentno koristiti sve moguće zamke, dizanje prodavača i kupaca privatnih apartmana, naš današnji razgovor.
Prvi korak:
Što želite?Za početak, odgovoriti na pitanje da vam je potrebna nova zgrada u novoj zgradi ili u utrnoj kući? Ovisno o donesenoj odluci, postajete član ili primarno ili sekundarno stambeno tržište. Naravno, postoje prednosti i nedostaci. Recimo ako ste "alternativni" kupac, kupnja stana u novoj zgradi najvjerojatnije će biti komplicirani od strane mnogih čimbenika. Reći ćemo nam u našim sljedećim publikacijama, a danas ćemo govoriti o sekundarnom tržištu.
Prije donošenja bilo kakvih radnji, povežite svoje želje s financijskim mogućnostima. Možete uštedjeti ne samo smanjenjem ukupne površine stana, već i na štetu okruga ili kategorije kuće.
Okrug. Prilikom odabira Distrikta, osim za određivanje čimbenika (kao što je, na primjer, kao blizina roditeljima ili djeci, za rad, jednostavnost odlaska u vikendicu IT.P.), ima smisla uzeti u obzir ekologiju. Ekološki problemi, prvenstveno povezani s čistoći zraka, postoje u bilo kojem većinom grada. Glavne ekološke izjave su industrijska poduzeća i vozila. Središte metropole je na udjelu automobila, postoji oko 80% svih štetnih emisija u atmosferu. Najjači zagađenje okoliša promatra se unutar 50-250 milijuna velikih autocesta. Na primjer, u središtu Moskve, sanitarne norme za dušikov dioksid prekoračene su 2-3 puta.
Cijene za sekundarno stanovanje obično su izravno u skladu s ekološkom karticom bilo kojeg grada. Iznimka je moskovska regija vrtnog prstena vodi u smislu cijena, unatoč siromašnom zraku.
Kuća. Odlučujući se s tom području, idite na izbor kuće i apartmana. Prije svega, vrsta i dob zgrade utječu na cijenu stanovanja. Na primjer, 50m2 u ciglenoj kući izgrađenoj krajem 50-ih - ranih 60-ih može koštati 15-20% skuplje od istog područja, ali u kući panel. Petofantne zgrade su prirodno čak i jeftinije. Najveća potražnja tradicionalno koristi jednosobne i dvosobne stane kao visoko tekuće.
Cijene za isto planiranje i prijedlog stanova čak iu jednom području mogu varirati. To je povezano ne samo s lokacijom kuće i stanja stana, već i s nekim skrivenim nedostacima koji su komplicirajući svoju prodaju. Budite oprezni ako ispunite smještaj, od čija je cijena niža od prosjeka.
Drugi korak:
Kako odabrati realtor?
Apartman može imati jedan ili više vlasnika, može se registrirati (registrirati) kao odrasli (odrasli) i djeca. Ne smijemo zaboraviti na stanare pod hitnom službom u vojsci, usamljenim umirovljenicima, osobama s invaliditetom I. i II. Osim toga, stan se može dati, položen, biti pod uhićenjem. Još uvijek postoji niz okolnosti koje mogu dovesti do vrlo značajnih problema prilikom transakcije ili naknadno. Sve ne predviđaju i ne navode. I sve to samostalno u svemu što ne možete raspršiti. Dakle, čak i ako kupite smještaj od prijatelja koji u potpunosti vjeruje, ima smisla napredovati i provjeriti stan za pravnu čistoću.
Ali provjera pravne čistoće nije sve. Masa vremena i živaca ide u potrazi za smještajnim smještajem, za prikupljanje potrebnih dokumenata. A najteži i uzbudljiviji trenutak je prijenos novca. S obzirom na navedene okolnosti, većina kupaca radije traži pomoć od stručnjaka za nekretnine. Tvrtka za nekretnine mora preuzeti odabir opcija i papirologije. Osim toga, odgovorna je za kvalitetu transakcije, ne samo ugled, već i imovinom, ako je odgovarajuća stavka uključena u ugovor.
Usluge tvrtke, naravno, su novac i dovoljno velik, ali ste oslobođeni od ozbiljnih problema. Uostalom, stan mora biti idealno provjeren od izgradnje kuće. Istina, stvarno je moguće pratiti kretanje korisnika i vlasnika najviše 20 godina. To je zbog činjenice da informacije o ranijem razdoblju pruža Odjel za općinsko stanovanje samo na zahtjev Ministarstva unutarnjeg Poslovi.
Nakon što je došao do tvrtke za nekretnine, pročitajte svoje zakonske dokumente i licence za provedbu ove vrste aktivnosti. I zatražite da vam pokažete kopije, već izvorne dokumente. Oni ne sadrže komercijalne tajne, pa ako ih odbijete, idite na drugu tvrtku.
Od charter i registracijskih dokumenata, morate saznati, postoji li tvrtka davno i da li se njezina pravna adresa podudara s stvarnim. Ako ne, pitajte, na temelju čega tvrtka pokriva sobu u kojoj ste došli, a kada se pojam zakup završi. Pažljivo pročitajte o tome koju vrstu lica nekretnina izdaje. VMOSKWE na sadašnjim propisima o licenciranju aktivnosti nekretnina (Uredba Vlade Moskve N799 od 18.11.1997.) Usluge za prodaju stanova mogu se osigurati tvrtke u kojima licence u odjeljku "Vrsta aktivnosti" Označava: "posredovanje u kupnji transakcija, prodaje, mi, zakup nekretnina." Osim toga, pogledajte krajnje vrijeme dokumenta. Bit će potrebno znati je li agencija za nekretnine u bilo kojoj stručnoj udruzi (Moskva udruga Realtors (Mar), ruski ceh Realtors (RGR) IDR), i ako je tako, koje su obveze nametnute.
Prilikom odabira tvrtke, ne biste se trebali oslanjati na masovno oglašavanje i privlačne oglase u izdanjima ispisa. Bolje je konzultirati se s poznanicima koji su nedavno prodali ili kupili stanovanje. Ako je jedan od njih ostao zadovoljan društvom za nekretnine s kojom je morao nazvati i organizirati sastanak.
Da bi vaša suradnja s Realtor bila što učinkovitija, odaberite područje, vrsta kuće i moguće opcije stana potrebne su unaprijed. Preliminarna procjena stanovanja koje vas zanima neovisni stručnjak.
Ako ste bili zadovoljni s dostavljenim dokumentima i provizijom, koji odvodi tvrtku za svoje usluge (upita, od 2 do 8% iznosa transakcije), možete se preseliti na zaključak ugovora.
Neke tipične pogreške u dokumentima podnesenim na registraciju prava i transakcija
Prije svega, to je nepotpunost adresa u priopćenju od putovnice BTI, u ugovoru ili u drugom dokumentu Vodiču te u dokumentu koji potvrđuje registraciju ranije. Ako postoji odstupanje barem u pojedinostima adrese (oznaka brojeva kroz crticu ili frakcijom.), Bit će potrebno podnijeti certifikat iz BTI koji potvrđuje da je to ista zgrada.U različitim dokumentima, veličina apartmanskog područja ne može se podudarati. Da biste riješili ovu pogrešku, morate osigurati certifikat iz BTI o razlogu za ovu odstupanje. Ako je pogreška dopuštena prilikom pripreme dokumenta, ona se mora ispraviti i ponovno reformirati na utvrđenom načinu.
Crvene linije na planu koje je izdalo BTI, govori o provedbi neriješene redevelopcije. Morat ćemo primiti dozvolu za obnovu, kontaktirati međuresornu komisiju upravnog okruga.
Potrebno je provjeriti dostupnost državne registracije prava na vlasnika na objektu nekretnina, koji je predmet transakcije.
Treći korak:
Ugovor s nekretninama
Prema sadašnjem zakonodavstvu, transakcija u ime pravne osobe ima pravo zaključiti samo zaposlenike obdarene relevantnim ovlastima. Stoga, ovlasti stručnjaka koji će raditi s vama u procesu izvršavanja ugovora (odabrati i prikazati apartmane, izraditi ITS IT.D.), morate provjeriti. Provjerite je li predstavnik tvrtke ima licencirani agent ili karticu za fotografije. Morate biti sigurni u autoritetu zaposlenika koji će potpisati ugovor u ime tvrtke. Također bi trebalo imati licenciranu karticu i, osim toga, punomoć od strane glave i ovlaštenog pečata tvrtke za pravo na sklapanje ugovora s klijentima.
Prisutnost oba dokumenta od velike je važnosti za vas. Ako ugovor potpisuje osobu koja nema licenciranu karticu (čak i ako je i direktor), ovaj se ugovor neće produžiti osiguranjem osiguranja od civilne odgovornosti. Ni u kojem slučaju nemojte potpisati takav ugovor! Kamate na njegovo potpisivanje tvrtke koje agent ili posrednik, koji svakako mora biti u njezinu vodstvu! Činjenica je da čak i na fazi dobivanja licence, svaka tvrtka za nekretnine zaključuje ugovor o osiguranju od odgovornosti za građanstvo. Ali to se odnosi isključivo na djelovanje agenata i posrednika, čiji su imena u njemu navedeni. Ako ugovor neće osigurati ovlaštenu osobu s vama (bez punomoć ili s izuzetkom od strane tijela navedenog u njemu), tada će prema članku 183. GKRF prava i obveze o transakciji steći upravo ta osoba, a ne tvrtka. To je dokaz ako nešto nije u redu, i gubici da vas prikupljaju samo iz njega, a ne iz tvrtke.
U slučaju odbijanja da zadovolji ovaj zahtjev, bez obzira na razloge, kontaktirajte drugu tvrtku. APKI želje će se požaliti u licenciranjem centra mossoklija u Moskvi licenciranoj komori. Vrlo ozbiljna sankcija za takvo kršenje je neizbježno.
Raspravlja o uvjetima. Ako su zaposlenici tvrtke predstavili sve potrebne dokumente, može se preseliti na koordinaciju uvjeta ugovora. Oblici ugovora s klijentima su više ili manje standardni i razlikuju samo nekim nijansama. Letsezh se ne žuri da odmah potpišete ispunjeni oblik! Uzmi ga s tobom kući gdje mirno razumijemo u svim navedenim uvjetima. Ako je moguće, obratite se kvalificiranom odvjetniku za pomoć. Obratite posebnu pozornost na aneks ugovoru koji nakon potpisivanja postaje sastavni dio.
Prodavatelj. Realtor tvrtke, zaključujući ugovor, obično žele dobiti ekskluzivno pravo na prodaju stana, odnosno da se to postigne tijekom djelovanja ugovora samo uživate u njihovim uslugama. Ova želja je vrlo razumna jer se bavi prodajom stana, Agencija nosi određene gubitke. Čvrsta zabava, zaključujući takav ugovor, riskirate gubitak vremena. Dismare ovog problema je malo kasnije.
Prva stvar koju treba obratiti pozornost prilikom izdavanja ugovora je cijena stana. U isto vrijeme, moraju se jasno odraziti dva iznosa: onaj koji se Realtor obvezuje platiti, a onaj za koji će prodati stan. Često je samo prvi od njih naznačen u ugovorima. Arkto znači da se vaš stan može staviti na prodaju na precijenjenoj cijeni, zbog onoga što kupac ne postoji prije ili ne postoji. No, kada je pojam ugovora završi, morat ćete smanjiti cijenu, jer će biti nemoguće prodati stan za vaš prethodni novac. Zato zahtijevaju prisutnost u dokumentu određene prodajne cijene stana. Azodino i artikl na Vašem pravu na odbijanje ugovora kada je prevladavao Realtor da premaši ovu cijenu.
Također, u ugovoru se treba odrediti određeni iznos naknade Realtor (jasnije od krutog iznosa ili postotka prodajne cijene stana) i troškova troškova transakcije: 1- troškovi za oglašavanje stan, 2 - troškovi za Priprema potrebnih dokumenata potrebnih za zaključenje transakcije (potvrda iz BTI, RAU IT.P.), 3-troškove na sklapanju transakcije (plaćanje bankovne ćelije, naknada za registraciju ugovora o prodaji i , ako je navedeno, bilježnica tarifa). Pokušajte popraviti u ugovoru da su troškovi oglašavanja uključeni u iznos naknade Realtor. Uostalom, ako ne uspijete prodaju stan, nitko se neće vratiti na oglašavanje za oglašavanje.
Osim cijene stanovanja, ugovor mora naznačiti razdoblje tijekom kojeg se Realtor obvezuje da će ga prodati. Kvalificirani trgovac obično zahtijeva oko dva mjeseca. Pa, naravno, stranke bi trebale jasno navesti u ugovoru. Najčešće ukazuje na odgovornost prodavatelja stana za odbijanje svoje prodaje i više ne postoji nikakvo odgovornost Realtor zbog neispunjavanja svojih obveza. Nevidljivo o uključivanju točke odgovornosti Realtor u ugovoru, postići ćete aktivniji rad.
Nemojte se iznenaditi ako nađete agenciju za nekretnine koja se slaže da zaključi sporazum s vama sa svim gore navedenim dodacima neće biti lako. Ali onda, izbjegavajući nevolje, zahvalite se za ustrajnost.
Kupac. Zaključujući ugovor s tvrtkom nekretnina, pokušati točno definirati zahtjeve za stan koji vam je potreban: Distrikt, vrsta kuće, udaljenost od podzemne željeznice, kat, broj soba, ukupno i dnevni boravak, veličina soba, Kuhinja i kupaonica, visina stropova, prisutnost balkona, telefona i drugih, do orijentacije prozora na stranama svijeta. Vjerujte mi, bit će vrlo korisno kada realtors početi nude vam opcije.
Ugovor se također mora naznačiti i tko preuzima troškove izrade transakcije iu kojoj veličini. Ako troškovi pade na vas, zahtijevaju njihov popis za distribuciju u posebnoj prijavi.
Na kraju ugovora, tvrtka će vjerojatno zahtijevati od vas da napravite mali napredak, jer potraga za apartmanima zahtijeva neke materijalne troškove. Stoga se ugovor mora napomenuti da su svi troškovi za odabir stanova uključeni u cjelokupnu naknadu Realtor. Bit će korisno propisati način rješavanja kontroverzne situacije, ako potraga za stanom neće dati pozitivan rezultat. Jedan od prihvatljivih izlaza je uključiti ugovor o položaju za koji se Realtor obvezuje pružiti klijentu mogućnost da pregleda najmanje tri opcije za stanove koji su u potpunosti relevantni za proglašene zahtjeve. Slušajući neispunjavanje ove obveze u dogovorenom razdoblju, Reatortor mora vratiti unaprijed i platiti kaznu (Ehrmimer mora biti naveden u dokumentu). Ako odbijete sve predložene opcije (pod uvjetom da u potpunosti ispunjavaju zahtjeve proglašene u ugovoru), onda možete zahtijevati povratak predujma manje od troškova rada od strane Realtor. Taj bi iznos također trebao biti naveden. Pojava takvih stavki u ugovoru će vas potaknuti i realtors na najaktivniju i plodniju suradnju.
Pa, najvažnije pitanje: li je realtor odgovoran za pravnu čistoću transakcije? Uostalom, teoretski, svaki ugovor može se prekinuti na sudu. Naš odgovor će biti dvosmislen. Naravno, realtor odgovara samo zbog pogrešaka svojih zaposlenika izravno prilikom izrade ugovora o prodaji, kao i zbog kršenja svojih obveza. Ako je odgoj nesigurnosti prodavatelja dogodila, odgovornost Realtor je više moralni, to je težak udarac ugled tvrtke. Vratiti materijalnu štetu koju je prouzročio kupcu, s kojim je tvrtka za nekretnine ima ugovor o osiguranju od odgovornosti za građansku obvezu. Stoga ne zaboravite upoznati se s uvjetima ovog ugovora. Imajte na umu da je iznos odgovornosti osiguravatelja ograničen na određeni iznos osiguranja. Omogućite vezu na ovaj dokument ugovor.
Jamstva pravne sigurnosti
Pravna sigurnost u otuđenosti i kupnji imovine može se osigurati samo pažljivom provjerom dokumenata i nadležnom transakcijom. Situacija je donekle komplicirana činjenicom da se od 2000. godine, s lažljivim smjernicama, njihovi duplikati se ne izdaju. Umjesto toga, vlasnik stanovanja dobiva ekstrakt iz registra registriranih prava, koji može uzeti neograničen broj puta od registracije ovlasti i, u skladu s tim, ukinuti za izvršenje ugovora o otuđenju stana.Prilikom prikupljanja dokumenata potrebno je obratiti pozornost ne samo osobama za registrirane u stanu u vrijeme otuđenja nekretnine, već i onih koji su privremeno uklonjeni iz računovodstva za registraciju (veza s prolaskom usluge u vojska, nalazeći u mjestima zatvora zatvora.). U skladu s člankom 292GKRF, prijenos vlasništva na drugu osobu nije osnova za prestanak prava na korištenje stambenih prostora od strane članova bivšeg vlasnika obitelji. Stoga, prilikom sklapanja ugovora o prodaji, potrebno je zahtijevati prisutnost svih registriranih ljudi u stanu da daju svoj pristanak otuđivanju imovine u kojoj žive i zajamčeno njegovo izdanje.
Nemoguće je zaboraviti pozicije obiteljskog zakona Ruske Federacije, prema članku 25. godine od kojih je imovina supružnika stečena od strane u braku je zajednička zajednička imovina oba supružnika, čak i ako jedan od njih nije sudjelovao u primitku dohotka, ali je bio angažiran u službi kućanstva i podizanje djece. To znači da kada prodaje imovine zahtijeva suglasnost supružnika, koji vlasnik nije, ali prema zakonu ima pola bračnog udjela. Usput, suglasnost supružnika potrebna je u slučaju stjecanja nekretnina s jednim od supružnika. Ako, prilikom sklapanja transakcije, nije navedena pristanka drugog supružnika za otuđenje ili stjecanje imovine, takva je transakcija proizvoljna i može biti nevažeća na sudu.
Četvrti korak:
Prikupljamo dokumente
Od početka 1998. godine, zakon nacionalne registracije prava na nepokretnu imovinu i transakcije s njom stupio je na snagu. ATO trenutak na području cijele Ruske Federacije uveden je jedan postupak za registraciju transakcija nekretnina. Prema članku 131. i 164 GKRF, vlasništvo i druga prava prava prava na nepokretnu imovinu, ograničenja o tim pravima, njihovu nastanku, tranziciju i prestanku podliježu državnoj registraciji u jedinstvenom državnom registru prava.
Da bi se zaključio ugovor, dokumenti su potrebni da se stručnjaci nazivaju smjernice. Oni moraju biti u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije: sadrže opis nekretnina i vrstu prava na njega, svakako imaju odgovarajuće potpise stranaka. Tekstovi dokumenata moraju biti napisan paraleksura, imena pravnih osoba su bez skraćenica, što ukazuje na njihove lokacije. Obitelji, imena, osobnosti pojedinaca, adrese prebivališta također se napisuju u potpunosti. Nadleti podneseni na sklapanje transakcija su neprihvatljivi klirens, registar ili bilo koje druge ispravke. Dokumenti se neće uzeti u obzir uz ozbiljnu štetu koja ne dopuštaju nedvosmisleno interpretirati njihov sadržaj.
Pravilni dokumenti za nekretnine u sklapanju sporazuma o kupnji i prodaji su sljedeći Izvorni dokumenti:
Sporazum o prijenosu se bilježi, registriran u tehničkim inventaru (BTI) ili moszhilkomit;
Sporazum o prijenosu registriran u Moszhilcomitte, Odjel za komunalne stambene (DMG) ili Odbor komunalnog stanovanja (KMZH) i potvrda o vlasništvu stambenog prostora;
Potvrda koju je izdao BTI;
potvrda o PAE-u, registriran u Moszhilkomitte, DMG ili KMZH i potvrda o vlasništvu stana (morate imati jedan od navedenih primarnih dokumenata);
Sekundarni dokumenti:
ugovor o prodaji;
Sporazum o meni;
Iznajmite ugovor;
doživotni sporazum s ovisnosti;
Poštovani sporazum;
Potvrda o pravu na nasljedstvo po zakonu (zavjet).
Od 2000. godine izdaje se potvrda o državnoj registraciji zakona. Ovi dokumenti moraju biti registrirani u Moszhilcomitte, DMW ili ICM.
To je na temelju ispravnih dokumenata koje vlasnik nekretnina ili njegov zastupnik (to može biti zaposlenik nekretnina), djelujući po proksidu, mora prikupiti cijeli paket dokumenata kako bi zaključio dogovor. Innode uključuje:
potvrda koju izdaje BTI, na procijenjenu vrijednost objekta (obrazac 11a, razdoblje važenja od 1 mjeseca);
Tlocrt (BTI se izdaje, valjanost 1 godine);
objašnjenja (izdana BTI, valjanost 1 godine);
Izvadak iz kuće knjige (izdano od strane PPE putovnice, razdoblje valjanosti od 1 mjeseca);
Kopija financijskog i osobnog računa (koje je izdao RAU računovodstvo, razdoblje važenja od 1 mjeseca).
Nastavit će se