Pwoteksyon aksyonè: règ nouvo ki te antre nan fòs nan 2019

Nou di sou ki sa yon fon konpansasyon, yon Escro-kont, ki sa fè si pwomotè a al depourvu ak sou règleman nouvo pou pwoteksyon an nan twonpe tèt nou aksyonè nan 2019.

Nan mwayèn, 2 a 6% nan aksyonè yo chak ane pa resevwa enstalasyon yo sou tan, epi li kreye yon pwoblèm enpòtan pou mache a byen imobilye. Pwoteksyon Dwa yo nan aksyonè yo bay pou an 2005 pa lalwa No 214-FZ te ensifizan, se konsa li kontinye amelyore li. Nouvo règ yo fèt pou pwoteje dwa aksyonè yo. Peryòd tranzisyon an te lanse jiska Jiyè 2019.

Tout bagay sou innovations nan lwa a

Atik ak konsèp

Ki moun ki tankou aksyonè twonpe tèt nou yo

Pwoblèm nan konstriksyon ekite

Kondisyon pou pwomotè a

Kondisyon pou DDU

Responsablite pou chanje dat limit yo

Fon konpansasyon

Fayit Developer

Kont kondisyonèl

Garanti

Kandida pou innovations

Sou objè ak konsèp

Se konsa, gen de karakteristik prensipal la. Premye a se pwomotè a - yon antite legal ki gen oswa sou kontra-lwaye a dwa nan peyi ak atire patisipan lajan kach nan ekite konstriksyon yo kreye bilding apatman ak (oswa) lòt objè byen imobilye ki baze sou pèmi a jwenn.

Dezyèm lan se yon patisipan nan konstriksyon pataje - yon sitwayen oswa yon antite legal. Ansanm yo ka bati pa sèlman bilding rezidansyèl, men tou, garaj, enstalasyon sante, Restoration, aktivite biznis, komès, kilti ak lòt objè byen imobilye, ak eksepsyon de enstalasyon endistriyèl. Sa a se anrejistre nan Atik 2 nan Lwa a.

Genyen tou yon definisyon klè nan objè a nan konstriksyon ekite, se sa ki, lefèt ke nan lavni an ta dwe apatman w lan, yon garaj oswa kote nan pakin nan anba tè tou pre kay la. Sa a lokal rezidansyèl oswa ki pa-rezidansyèl yo dwe transfere nan actionnaire a apre li fin resevwa pèmisyon pou komisyon yon bilding apatman ak (oswa) nan yon lòt objè byen imobilye ak pati nan kay sa a oswa objè a nan byen imobilye, ki gen ladan, ki gen ladan lajan kach patisipan an ki enplike .

• 

Ki moun ki tankou aksyonè twonpe tèt nou yo

Nan lòd pou achtè a nan byen imobilye a pwoblèm reyèl sou konstriksyon, kondisyon sa yo yo bezwen:

• Te akò a actionnaire konkli;
• Pati a egzekite pa t 'satisfè obligasyon yo ki sou kontra a nan patisipasyon ekite pi long pase 9 mwa. ak pa t 'ogmante envestisman nan konstriksyon an nan yon kay ki gen plis pase de rapò peryòd nan yon ranje;
• Pwomotè a pa gen okenn siksesè yo bati yon objè;
• Obligasyon yo nan konpayi an konstriksyon anvan aksyonè yo pa garanti nan garanti a garanti oswa asirans responsablite sivil la.

Tanpri sonje: Nan kèk ka, menm disponiblite a nan yon kontra nan patisipasyon ekite nan konstriksyon pa ka pwoteje achtè-actionnaire a. Lwa Federal No 214-FZ "sou patisipasyon nan konstriksyon an ekite nan bilding apatman ak lòt objè byen imobilye" (lalwa Non 214-FZ) pa pwoteje aksyonè yo si:

• Nan kay la bati, lokal yo menm yo te vann plizyè fwa;
• Se kay la bati sou yon konplo ki pa bay oswa pou lokasyon;
• Se kay la bati sou yon konplo kote li pa pèmèt;
• Se kay la bati ak yon vyolasyon yon plan planifikasyon vil la, kondisyon pwojè.

abi-a nan aksyonè yo ak privilèj li yo (pou egzanp, posibilite pou refi yon sèl-sided nan kontra a oswa jwenn penalite pou vyolasyon nan transmisyon a nan objè a) ka mennen nan tribinal la ap refize yo dwa pwoteje si nati a move nan Aksyon yo etabli.

Pwoblèm nan konstriksyon ekite

Nan sans, enkonvenyans yo ap vin klè a tout moun ki ak anpil atansyon etidye sa a envestisman byen imobilye konplo.

Pluses de konplo a yo se evidan: achtè a resevwa byen imobilye pa 30-40% pi bon mache pase pri a mache mwayèn; Pwomotè a resevwa lajan pou konstriksyon an nan objè byen imobilye ak aplikasyon an kanal nan pwodwi a fini.

Malerezman, se tankou yon envestisman toujou ki asosye ak risk konsiderab. Ti rediksyon yo byen komen, pa toujou orè a pran angajman byen. Sepandan, li k ap pase ki pwomotè a espesyalman rporte fini an nan konstriksyon oswa rale moman sa a nan k ap antre nan lojman an.

Adopte nan 2005 lalwa Non 214-FZ entwodwi yon entèdiksyon pou devlopè nan apatman ki enteresif anvan ou resevwa pèmi; Mwen te bay lòd devlopè yo yo enskri nan kontra a tout tèm ak penalite pou li yo ki pa pwogrè, osi byen ke enskri chak kontra nan patisipasyon ekite (DDU) yo nan lòd yo eskli lavant doub.

Sepandan, sa a pa t 'ase ak chanjman yo te kòmanse prezante chanjman.

Premyèman, konstriksyon lojman yo ta dwe separe de lòt aktivite ak enpozisyon la nan restriksyon sou pwomotè a pou fè operasyon ki pa gen rapò ak aplikasyon an nan pwojè a.

Dezyèmman, prensip la nan "yon sèl konpayi se yon sèl pèmi bilding" yo ta dwe obsève. An menm tan an, konstriksyon ak pataje patisipasyon nan plizyè pèmi se kounye a entèdi. An menm tan an, devlopè gwo pa yo pral kapab delege fonksyon yo nan estrikti timoun yo nan lòd yo pran sou ekzekisyon an nan plizyè pwojè nan yon fwa, paske eksperyans yo ta dwe omwen 3 ane (omwen kòm yon kontraktè jeneral oswa kliyan).

Anfen, yo dwe aktivite a nan pwomotè a ap akonpaye de yon enstitisyon kredi deziyen bank. Kont yo nan konpayi an, yo dwe kliyan an teknik ak antreprenè a jeneral dwe louvri nan bank la menm.

Katriyèmman, kondisyon yo pou repitasyon nan biznis nan kò jesyon pwomotè a ak patisipan li yo yo sere boulon. Pami fondatè yo nan pwomotè a pa ka fè fas ak kondanasyon inapèsi oswa eksepsyonèl, osi byen ke moun ki ki gen aktivite ki te lakòz fayit la nan antite legal la.

Konpayi a dwe jwenn yon konklizyon egzamen menm pou bilding ki ba-monte, pa gen dèt (eksepte pou prè sib pou konstriksyon). Nan yon enstitisyon bank kredi otorize, fon yo ta dwe depoze nan kantite lajan an nan omwen 10% nan depans pou konstriksyon (yon parachit spesifik, ki ta dwe pwoteje ak pwomotè, ak aksyonè nan ka ta gen pi sere tan oswa fayit).

Senkyèm, lalwa ki etabli limit la nan depans Developer a nan Fondasyon an pou salè a, peman pou sèvis Bank lan, Sèvis yo nan Konpayi an Jesyon, Piblisite, Sèvis kominal, Kominikasyon Sèvis, Rental. Limit sa a se 10% nan pri a konsepsyon de konstriksyon.

Ki jan yo chwazi yon konpayi serye

Si ou yo ale nan achte yon apatman nan kay la sou konstriksyon:

1. Aprann enfòmasyon ki disponib sou pwomotè a, tcheke repitasyon li yo.
2. Fason ki pi fasil nan konfime lefèt ke ou pral li sou entènèt la, - pou yo ale nan nenpòt nan bilding yo ak asire w ke travay se te pote soti.
3. Anvan ou siyen kontra a nan patisipasyon ekite nan konstriksyon, li li l 'ak anpil atansyon, pa prese.
4. Si ou gen dout yo mwendr, al gade nan avoka yo ede w konprann tout sibtilite legal yo.

Nouvo Kondisyon pou Developer

Jouk jou a, yon kontra avèk patisipan-an premye nan konstriksyon an pataje nan pwomotè a pa pita pase 14 jou se oblije pibliye nan medya yo oswa sou entènèt la yon deklarasyon pwojè kote enfòmasyon sou konpayi an ak enfòmasyon pwojè yo endike.

Pwomotè a oblije bay yon distribisyon nan demann li:

• Pèmi konstriksyon;
• Teknik ak ekonomik solid nan pwojè a;
• Konklizyon nan egzamen an eta de dokiman pwojè;
• dokiman pwojè, ki gen ladan tout chanjman ki fèt nan li;
• Dokiman ki konfime règleman yo nan pwomotè trase nan peyi a.

Li ta dwe tou envesti nan pwojè a fon pwòp li yo nan kantite lajan an nan omwen yon tyè nan bidjè a total de pwojè a; Lajan atire soti nan aksyonè ta dwe ale estrikteman pou aplikasyon an nan yon pwojè espesifik, ak okenn kote lòt bagay.

Kondisyon pou va patisipasyon

An akò ak DTU a, yon sèl bò (lolshler) antreprann yo peye yon mennen fiks nan dokiman an ak adopte yon objè pare-fè, ak lòt pati a antreprann yo konstwi epi soumèt objè sa a bay akò a.

Kontra a dwe konfòme yo avèk:

• Detèminasyon nan objè a espesifik nan pataje konstriksyon yo dwe transmèt an akò ak dokiman an pwojè pa pwomotè a;
• Ki espesifye dat limit la pou transfè a nan objè a nan konstriksyon ekite actionnaire a;
• enfòmasyon sou pri a nan kontra a, distribisyon ak lòd nan peman;
• Enfòmasyon sou peryòd garanti a aji an relasyon ak objè a sou konstriksyon.

Nan absans la nan omwen youn nan kondisyon ki nan lis kondisyon, se kontra a konsidere kòm valab. Chak DDU ta dwe anrejistre nan divizyon rejyonal la Rosreestra yo nan lòd pou fè pou evite lavant doub.

Actionnaire a gen dwa a mete fen nan kontra a inilateralman, si, pou egzanp:

• Te gen pwoblèm ak tèm;
• Kondisyon pou bon jan kalite a nan objè a byen imobilye yo siyifikativman vyole;
• Planifikasyon an nan apatman envisagées pa chanjman yo pwojè premye.

Nan evènman an nan mete fen nan kontra a, se pwomotè a oblije retounen pa sèlman lajan nan aksyonè yo, men tou, enterè pou yo sèvi ak prete lajan nan kantite lajan an nan pousantaj la 1/150 refinansman nan Bank Santral la nan Federasyon Larisi la 1/150 nan Federasyon Larisi la, Ki opere nan jou a nan pwogrè nan obligasyon nan retounen lajan peye pa aksyonè yo. An menm tan an, konpayi an ka mete fen nan kontra a sèlman nan tribinal la apre 3 mwa.

Responsablite pou chanje dat limit yo

Se pwomotè a oblije transfere objè a nan patisipan yo nan konstriksyon ekite pa pita pase tèm nan make pa trete a. Se peryòd transfè a fikse pou tout patisipan yo, li se youn.

Si se pwosesis la reta, se pwomotè a oblije peye yon penalite (penal) nan achtè nan kantite lajan an nan 1/75 pousantaj refinansman nan Bank Santral la nan Federasyon Larisi la, aji nan jou a nan pwogrè nan obligasyon an, sou pri an nan kontra a pou chak jou nan reta.

Nan evènman an ke li enposib bati yon kay nan kontra a ekri nan kontra a, se konpayi an oblije pou 2 mwa. Nan ekri nan notifye aksyonè yo ak sijere fè chanjman nan kontra a.

Anplis de sa, DDD a etabli sèten tèm pou transfè a nan byen imobilye nan envestisè byen imobilye apre li fin resevwa pèmisyon nan komisyon kay la.

Dapre lalwa Non 214-FZ, se pwomotè a oblije transfere tout apatman nan kliyan pou 2 mwa. Apre aksepte Komisyon Eta a.

Fon konpansasyon pou pwoteje aksyonè twonpe tèt nou yo

Pou asire asirans la responsablite sivil nan devlopè anba va akò patisipasyon se kounye a yon fon konpansasyon.

Tout konpayi vann apatman nan etap nan konstriksyon ta dwe dapre lalwa a ta dwe transfere nan fon an konpansasyon pou bay réskonsablité anba yon akò 1.2% nan pri a nan chak DDU. Lwa a bay pou yon evalyasyon anyèl nan obligasyon yo ajiste gwosè a nan evalyasyon an nan evalyasyon an, men se pa pi souvan 1 tan pou chak ane.

Fon sa yo nan fon an konpansasyon pral adrese dirèkteman ba fini an nan pwoblèm pwoblèm byen imobilye. Heads CEO nan konpansasyon Fon nan Ajans la pou Lojman ak Lending Mortgage (AHML). Li enpòtan anpil pou ke travay la nan fondasyon an pa gen ladan kolekte yon sèten kantite, li nesesè sèlman nan asire ke li bay pwoteksyon finansye nan risk ki egziste deja.

Se kantite maksimòm nan konpansasyon lajan posib detèmine sou baz la nan zòn nan total de enstalasyon sou konstriksyon ak pri a nan yon sèl mèt kare nan lojman nan pwopriyete sa a. An menm tan an, zòn nan total de objè a nan konstriksyon ekite pa ka depase 120 m², ak pri a nan 1 m² nan li pa ka pi wo pase valè an mwayèn pou lojman menm jan an sou mache a prensipal nan menm rejyon an.

Fon an konpansasyon pral ede pwoteje dwa yo nan aksyonè nouvo; Yo nan lòd yo ede moun konplis ki te deja rankontre difikilte, otorite rejyonal yo te trase graf nan fini an nan objè pwoblèm, ki endike distribisyon an ak mekanism nan solisyon an.

Si pwomotè a se depourvu

Se dire a manm nan pwosedi a fayit redwi pa abolisyon a nan pwosedi yo pou rekiperasyon finansye ak optimize nan aktivite ki fèt pa Manadjè a Abitraj ak Tribinal la nan fayit. Se pwosedi a premye prezante yo pwosedi a nan pwodiksyon konpetitif, pandan y ap lidè nan pwofesyonèl dwe mennen konpayi an depourvu, ki deja gen eksperyans nan sektè a konstriksyon. Yon nouvo manadjè fayit dirije yon lèt bay aksyonè nan ki pral pwosedi a pi lwen ak algorithm nan aksyon dwe dekri yo.

Lwa a "Sou fayit" etabli ke kondisyon yo ki nan tout aksyonè yo yo prezante bay Manadjè a Konpetisyon, epi yo pa Tribinal la Abitraj pa pita pase 2 mwa. Soti nan dat resi notifikasyon manadjè konpetitif la. Manadjè a konsidere egzijans yo e li gen ladan yo nan rejis la.

Si, nan kou a nan pwosedi yo fayit, ase rezon ki fè parèt yo kwè ke solvabilite a debiteur pwomotè ta ka restore, yon tranzisyon nan jesyon ekstèn se posib.

Se manadjè a konpetitif oblije pote soti nan aksyon ki nesesè yo rechèch ak atire yon lòt sèn. Gen yon lòt opsyon - reyinyon an nan aksyonè yo gen dwa a deside sou metòd la nan egzekite obligasyon pa resevwa konpansasyon nan fon an konpansasyon. Anplis de sa, li rete posibilite pou ranbouse egzijans yo pa transfere nan dispozisyon ki nan objè a nan konstriksyon fini oswa transfè a nan lokal rezidansyèl (si se objè a deja bati). Se desizyon an te fè separeman pou chak kay sou konstriksyon, reyinyon an jeneral nan lokatè nan lavni, li nesesè yo jwenn apwobasyon an nan ¾ nan aksyonè yo.

Tanpri sonje: Nan fayit la nan pwomotè a, kategori a ki pi frajil nan mèt pwopriyete yo mèt pwopriyete ki pa-rezidansyèl lokal, ki gen ladan apatman.

Konplo a peyi a ak kay la sou konstriksyon yo angaje ak patisipan yo nan konstriksyon ekite jouk pwomotè a satisfè obligasyon li yo; An menm tan an, pwopriyetè a nan byen imobilye montan a actionnaire a nan yon moman nan enskripsyon nan kontra a nan patisipasyon ekite.

• 

Ki sa ki se yon kont kondisyonèl

Èskrow - espesyalite nan kondisyon kondisyonèl, ki te sou degre lajan kach akimile jiskaske konstriksyon an nan kay la fin fèt. Kont kondisyonèl nan Larisi parèt nan 2014, men itilize sa a konplo sèlman nan 2018.

Enterè sou lajan yo mete sou kont kondisyonèl yo pa chaje, ak bank la kote kont sa yo yo louvri, pa resevwa salè. An reyalite, yon kont kondisyonèl se yon depo enterè-gratis, lajan an sou ki se jele pou yon peryòd ki pa depase dat la nan komisyonin nan objè a nan operasyon nan Deklarasyon an Design Plus 6 mwa. Lè w ap itilize kont kondisyonèl, aksyonè yo pa aksepte risk finansye a ki asosye ak yon pwomotè espesifik, epi pran risk pou sèlman nan yon bank otorize, ki dwe retounen yo nan yo nan ka lalwa bay. Nan evènman an ki se bank la te deklare depourvu, pwomotè a reruns kontra a ak ajan an bank nouvo, yo pral lajan an asirans dwe transfere nan yon nouvo kont.

Konpayi an resevwa finansman ki sòti nan kont yo egzoruum apre k ap antre nan objè a nan operasyon epi enskri dwa a de de an komen nan omwen yon apatman.

Vle di ak kont kondisyonèl ka tradui swa pou peye pou obligasyon yo nan konpayi an sou yon akò prè, oswa yo ki nan lis dirèkteman nan pwomotè a (yo kalkile ak kreditè a nan ka a lè konstriksyon te te pote soti sou lajan yo prete.

Peryòd garanti - 5 ane

Detergent a gen dwa mande pou eliminasyon gratis nan detekte domaj oswa diminye pri a nan apatman an nan kantite lajan ki apwopriye a. Anplis de sa, actionnaire a ki ka mande pou konpansasyon pou depans li yo elimine defisyans.

Kandida pou innovations

Soti nan 1 Jiyè, 2019, chanjman sa yo nan lwa federal la No 214-FZ te kòmanse opere nan plen. Yo ta dwe kreye konstriksyon konstriksyon dwe ranplase pa pwojè a, rejis la dwe kreye (li pral ede yo tcheke fyab la nan pwomotè a).

Epitou soti nan 1 Jiyè, 2019, li te pwosedi a pou vann apatman nan bilding nouvo chanje. An akò ak lwa a, konpayi an pral kounye a resevwa lajan pa soti nan actionnaire a kontinye konstriksyon, men nan bank akredite ak magazen yo sou kont kondisyonèl.

Men, pa tout devlopè ap travay nan sa a konplo. Dapre rezolisyon an, devlopè ka vann apatman pou kondisyon fin vye granmoun, si nan kay yo pare omwen 30%, ak nimewo a nan konkli kontra - pa mwens pase 10%. Juif ki espesyalize nan byen imobilye, te deja te note ke devlopè ap chèche pou rapid kontoune, nan aplikasyon an nan ki achtè pwopriyete pa pral antre nan DDD la.

Se sèlman kontra a nan patisipasyon ekite ka garanti pwoteksyon an nan dwa yo nan actionnaire a, se konsa achtè a pa ka dakò ak pwopozisyon an nan pwomotè a bay yon bòdwo olye de sa, oswa yon kontra nan plasman nan lwa, oswa yon akò ko-finansman.

Ekspè nan Imobilye kwè ke chanjman ki fèt nan lalwa No 214-FZ pral fòs ti ak mwayen antrepwiz konpayi soti nan mache a, depi objektif la nan innovations se nan renome endistri a konstriksyon. Nan lòt men an, sitiyasyon sa a ka lakòz chanjman enpòtan nan mache a prè ipotèk, fòse bank yo ofri solisyon kredi plis pwofitab pou moun ki vle achte lojman.

•