Apartman Logice

Apartman vásárlása a másodlagos ingatlanpiacon. Útmutató az ilyen tranzakció szakaszaihoz, lehetővé téve a buktatókat.

Photoxpress.ru.

Ha úgy dönt, hogy vesz egy lakást, akkor pénzt kell választania egy új, vagy a vásárlási ház a másodlagos piacon. A részvényesek megtévesztésének megnövekedett esetei ösztönzik számos potenciális vevőt a második lehetőség kiválasztására. Számukra útmutatást nyújtunk az ilyen tranzakció szakaszaihoz, amely lehetővé teszi a tengeralattjáró kövek elkerülését.

Tehát a döntés megtörtént, egy lakást nem egy új épületben, hanem a másodlagos piacon vásárol, már átkozott és felszerelt. A pluszok kétségtelenül nem kell várnod az építés végére, és azt hiszem, hogy a házat időben emeljék. Emellett, amikor egy lakást vásárol az építés alatt álló házban, körülbelül 6 hónapot kell tennie, hogy elvárja az állami nyilvántartásba vételét. Azonban valaki, aki másodlagos házat keres, nagyon figyelmes lehet. A piac ezen szegmense fokozott kockázat. Itt sokkal kifinomultabb csalás, mint az elsődleges, és a lakás visszatérési ideje 3 év múlva a tranzakció jogellenességének felderítése. A házak bármelyikének tulajdonosai a tranzakciót a megadott időszak alatt tiltakozhatják (és ezen a tömegnek az alapjait, néha szándékosan létrehozott). Ha a jogszabályok megsértése merült fel, a Számvevőszék visszaadja az eredeti álláspontot. A megszűnt tranzakciók száma az ingatlanpiacon nem olyan kicsi: Moszkvában, például a teljes számának körülbelül 3% -a. Annak érdekében, hogy ne növelje ezt a szomorú statisztikákat, gondoljon az összes cselekedetre.

Válasszon egy lakást

Hol kezdődik? Természetesen a lakás keresésével. Ha nem korlátozódik az eszközökre, lépjen kapcsolatba az ingatlanügynökséggel, akinek szakemberei megfelelő lakóteret fognak felvenni. Az első víz alatti kő itt várja Önt. Az ingatlanvállalattal való kapcsolatokat dokumentáltnak kell kiadni. Nagyon fontos a szerződés szövegében, hogy jelezze a keresett apartman összes paramétereit: kerület, ház típusa, padló, terület, szobaszám. Minél több teljes információt fog kapni, annál könnyebb lesz megtalálni a megfelelő opciót.

Kérjük, vegye figyelembe, hogy az Ügynökséggel kötött megállapodásnak meg kell határoznia az ingatlanügynök javadalmazásának méretét. Egy tanácsadás vagyok. Egy nagy fordulat azon a ponton, hogy az ügynökség kiválasztja Önt legalább három lakhatási lehetőséget, amely megfelel az Ön igényeinek, és egy bizonyos időszak alatt. Az ellenkező esetben az ingatlanügynöknek előre kell visszatérnie hozzánk, és büntetést kell fizetnie. Természetesen ez a szerződés állapota nem jelenti azt, hogy szeszélyes lehet, és elhagyhatja az összes felajánlott lakást, amely megfelel az Ön feltételeinek. Ha a futamidő hiányzott a hibája (például elutasította az Ügynökség által biztosított lehetőségeket az okok magyarázata nélkül), akkor visszajuttatja az ingatlanügynök által eltöltött összeg előlegét, hogy keressen egy lakást.

A vevő lakás nem fizet adót. Az eladó fizetési adót fizet - a lakás költségeinek 13% -át (juttatások levonásával). De ha az eladott szállás több mint 5 éve, vagy kevesebb, mint 1 millió rubel, felszabadul az adó kifizetéséből. Ha az eladó kevesebb, mint 5 éve lakást tulajdonított, akkor adót kell fizetnie a jövedelem összegével az ingatlan értékesítéséből meghaladja az 1 millió rubel.

Még egy lakást is vásárol az ügynökségen keresztül, kezdje el a piac tanulmányozásával. Az a személy, akinek ilyen információja nem könnyű az ujj köré körözhető - végül is elképzelhető az árak a lakáspiacon, és ezért készen áll az ingatlanügynöknek ugyanabban a nyelven beszélni.

Ha úgy dönt, hogy önállóan jár el, anélkül, hogy az ingatlanügynökség segítségét igényli, a piackutatás egyszerűen szükséges, így megtalálja a beállított opciókat. A következő szakaszban meg kell hívni az érdeklődő érdekek tulajdonosait, időt és erőt igényel.

Amint kiválaszthat néhány alkalmas lehetőséget az apartmanokhoz (vagy meg fogja találni őket), meg kell ismerkednie velük. Ne értse meg az időt az ellenőrzéshez, és vegye figyelembe, hogy leggyakrabban a potenciális eladó napjának ütemezésével kell számolni.

Miután megvizsgálta a lakást, ne felejtsd el megkérdezni, hogy ki pontosan a tulajdonosa, és aki regisztrált ezen a házban. Itt és elvárja, hogy a következő víz alatti kő, a vásárlás esetén a lakás nem a tulajdonos, hanem a megbízottjában. A proxy vásárlása rendkívül kockázatos. A probléma az, hogy az eladó nem irreális - sajnos, szinte lehetetlen ellenőrizni az attitort erejének hitelességét. Ugyanez történik, hogy maga a lakás hosszú ideig bérelhető, és illegálisan privatizált. Hogy megtudja, ki az igazi tulajdonos a lakhatás, kapcsolatba lépve az Orosz Föderáció szövetségi regisztrációs szolgáltatásainak helyi ágával.

Csevegés a lakás tulajdonosaival, megtudja, mikor a ház felújította, és hogy az épület nem éri meg a bontást vagy rekonstrukciót. Ezt az információt az Unified ügyfél Igazgatóságában ellenőrizheti. De a legfontosabb dolog az, hogy megkérdezzük, hogy a felújítás tulajdonosai tették-e. Ez a kifejezés olyan változtatásokat jelöl ki, amelyeket a KTF-tervben tükröznie kell. A koordinált felújítás egy másik víz alatti kő. Az átépítési megállapodás eljárás meglehetősen időigényes, és jelentős pénzköltséget igényel, és a már benyújtott átszervezés legalizálása még több erőt, eszközt és időt igényel. Ezért hallgatni tanácsunkat: Védje meg magad, győződjön meg róla, hogy megkérdezi a tulajdonosokat egy olyan apartman tervét, amelyet a Technikai Inventory Iroda. A dokumentumot 3 hónapnál korábban kell beszerezni, mielőtt megvizsgálná (és talán vásárolni) egy lakást. Tegyen egy tervet egy igazi lakóállapotmal, figyeljen a falak helyére, további felszerelések jelenlétére. Ha nehéz magának, kérjen segítséget a barátoktól.

Ne feledje: Az inkonzisztens felújítás nemcsak finom. A magas linkek (a felújítás koordinálásáért felelős szervezet) szerint köteles egy lakást az eredeti állapotba hozni (ha az átépítés a törvény megsértésével történt, például a konyhát átruházták az egyikre a nappali, vagy lebontotta a csapágyfalat).

Perch?

A következő lépés, hogy meg kell tennie, hogy egyetértenek a vonzott lakás értékével. Készen kell állnia arra, hogy az eladó felhívja a hirdetésben megadott összegtől megkülönböztetett árat. Utazás - Ez nem kapzsiság, de a józan ész.

Lehetőség van arra, hogy több okból csökkentsék a költségcsökkentést: a lakás kényelmetlen elhelyezkedése (nem jó terület, a metró, az üzletek távolsága, üzletek hiánya, óvoda, iskolák, klinikák), a sürgős szükségessége javítás, ellentmondásos felújítás. De fontos tudni, hogy túl alacsony ár egy bizonyos veszély. Először is előfordul, hogy az olcsó lakás az ellentmondásos kategóriára utal - ez azt jelenti, hogy bírósági vita (például a szomszédokkal, akik kárt okoztak a javításhoz). Másodszor, az eladó tisztátalan a kezében el tud menni bíróság, és nagyon valóságos lehetőséget kap arra, hogy perelni a lakhatást, ha azt bizonyítja, hogy arra a következtetésre jutottam, hogy a komplex életkörülmények (valamint a depresszió, a mérgezés, a fenyegetések) nyomása alatt állt, hogy szorosan hátrányos tranzakció (valamint a depresszió, a mérgezés, a fenyegetések) Abban az időben, amikor a szerződésben megadott, a költség lényegesen kisebb, mint amit ténylegesen fizetnek. Ne feledje: hogy ne maradjon és pénz nélkül, és ház nélkül, helyezze be a szerződést, pontosan a lakásért adja meg a lakást, függetlenül attól, hogy milyen meggyőzni, hogy kevesebbet adjon meg. Harmadszor, talán megállapíthatja, hogy a "terhelés alatt" házat vásárol. Például az eladó elődje valamilyen oknál fogva "elfelejtettem" írni egy olyan rokon lakásból, aki büntetés börtönben, vagy ha a privatizáló ház nem tartalmazta a kisgyermekeket, vagy elrejtette, hogy az egykori házastárs (házastárs) azt állítja a terület része. Negyedszer, ha egy megvásárolt lakást egyszer megvásárolták egy "kockázati csoport" képviselőjéből: egy magányos idős ember, fogyatékkal élő személy, akár a tulajdonos, amelynek családjában vannak olyan személyek, akik pszichonurológiai vagy narkologizárisan regisztráltak. Természetesen ez az események kidolgozásával felismerhető lesz lelkiismeretes felvásárló, ezért a törvénynek az Ön oldalán kell lennie. De vársz egy bíróságot vele vele, és elkerülhetetlen nagy költségekkel, elveszett idő, kellemetlen tapasztalatok ... Azonban úgy dönt, hogy Önnek úgy dönt, hogy értékelje a jövőbeli kiadásait.

A kereskedelem színpadán is szükség van a betét méretének megvitatására (az összeg, amelyet az eladónak ad, hogy megerősítse a szándékait általában mintegy 30 ezer rubel) és az előleg. Előzetes kifizetés; A felek részét minden egyes konkrét helyzetben mondják, de általában a lakás legfontosabb költségeinek legalább 10% -a, és abban az esetben fizetik ki, ha a vevő és az eladó beleegyezik abba, hogy a teljes összeget kétre osztja alkatrészek. Ez kényelmes, ha az eladó időt vesz igénybe, hogy dolgokat vegye fel a lakásból, vagy rendezze a lakhatással kapcsolatos jogi formaságokat. Annak érdekében, hogy ne veszítse el a vevőt, az eladó felajánlhatja Önnek az előzetes értékesítési szerződést (valójában ez a szándékról szóló megállapodás), és előleg. Ha valamilyen oknál fogva a tranzakció nem kerül sor, akkor az előleget teljes egészében vissza kell küldeni. Ami a letétet illeti, mindez attól függ, hogy a szerződés megszűnt-e. Nos, ha nem volt hajlandó vásárolni egy lakást, akkor a letét marad az eladó.

Gyakran ingatlanforgalmazók a lakás vételi ára közé tartoznak a jutalékok, valamint a tranzakció végrehajtásának költsége nélkül, anélkül, hogy tájékoztatnák a vevőt. Ezért a szerződésben jelölje ki a javadalmazás összegét (jobb - rögzített összeg), valamint meghatározza a vevő vagy az eladó - hordozza a tranzakció tervezésének költségét.

A készítést és a befizetést írásban kell kiadni. Mindkettő átvitele, és győződjön meg róla, hogy megkapja a nyugtát, hogy megkapja a pénzt, hogy a lakás eladónak alá kell írnia. Ez tetszőleges formában van írva, de ebben a dokumentumban meg kell határozni:

Aki pénzt továbbít (vevő útlevele);

Aki pénzt kap (eladó útlevél);

Milyen alapon kerülnek továbbításra - általában írnak az átvételbe: "... mint a lakás előlegének kifizetése";

A jövőbeli lakhatás pontos címe, amelyre befizetést vagy előrelépést ad, felfelé a padló jelzésére;

A lakás fő jellemzői (szobák száma, elrendezés, Metrah);

A vevő által bejelentett összeg és annak célja előleg vagy letét;

Fizetés nap.

Bizalom, de ellenőrizze!

A legfontosabb nehézségek várják Önt a jövőbeni tranzakció jogi tisztaságának ellenőrzésére. Először is ellenőriznie kell a lakás történetét. Ha úgy dönt, hogy nem használja az ingatlanügynök szolgáltatásait, akkor a feladat bonyolult. Az eladóból a következő dokumentumokat fogja megkapni, amelyek segítenek megtalálni a valódi helyzetet:

útlevél vagy más személyazonosító okmány;

Bővülő dokumentumok egy lakásban (a regisztrációs kamara tulajdonjogi igazolása, a csere vagy adományozás megállapodása, az előző tulajdonosok, az öröklési tanúsítvány, az örökség és más dokumentumok igazolása, attól függően, hogy az eladó tulajdonjogának tulajdonjoga legyen), amelyek kötelező állami nyilvántartásba vettek. A jobb oldali dokumentumokban mindig van a ház tulajdonosa neve;

Segítség a házak becsült költségeinek (a leltárárak) és a lakás technikai útlevéllel (ezek a műszaki készlet Iroda számára kiadott dokumentumok megerősítik, hogy megvásárolja a lakást a szerződésben meghatározott négyzetre és elrendezésekre);

Az EKT és az adófelügyelet az adósság hiányáról a közüzemi kifizetések és az ingatlanadók (vagy a személyes fiók másolata vagy a házgazdálkodás tanúsítványa);

A gondviseleti és gyámházak engedélyezése az értékesítési bizottsági Bizottság számára (ha ez befolyásolja a kiskorúak lakásárakban nyilvántartásba vett érdekeit)

az előírt (regisztrált) házkönyvből származó kivonat a személyek lakásában;

A házastárs vagy házastárs, a házastárs közreműködő hozzájárulása, az eladási és eladási bizottság eladók hozzátartozói (ha házastársak vagy rokonok apartman-tulajdonosok).

Természetesen ez mégis ez a meglehetősen hosszú dokumentumok listája nem elegendő a tranzakció ellenőrzéséhez. Az eladó beleegyezését és meghatalmazását és a lakosztályok meghatalmazásának és másolatának megteremtését kínálja egy lakáshoz, kiterjesztett kivonatot kaphat a ház könyvéből. Segít abban, hogy megbizonyosodjon arról, hogy ismeri az összes regisztrált embert ebben a lakásban. Ez azt jelenti, hogy a tranzakció megkötése után nem várhat meglepetést a lakás egykori tulajdonosa rokonai között. Annak érdekében, hogy további garanciákat kapjunk, magukban foglalják az Eladó vásárlási és értékesítési pontját, hogy kiadják a lakossági helyiségeket a szerződés megkötése után. Egyértelműen meg kell adnia a szöveget, hogy az elosztott eladó lejárta után, hogy mozogjon, teljes jogot kap, hogy beágyazza a zárakat, és már nem hagyja, hogy az egykori tulajdonos a lakásban, most hozzánk.

De a rejtett buktatók még mindig sokat maradnak. Például a tulajdonos-egy fúvó kijelenti az állami regisztrációs hatóságot, hogy elvesztette az előző értékesítési szerződést, és kéri, hogy erősítse meg a lakhatási jogát. Mivel ezek a szerződések nem léteznek a duplikátumok törvényei szerint, az egységes állami nyilvántartásból származó kivonatot adják ki az ingatlanok és tranzakciókhoz való jogot. Idővel a lakás tisztátalan tulajdonosa is kaphat több ilyen dokumentumot (ugyanezen üresen a veszteségük alatt), néhány értékesítési szerződést kötött újra, biztosítva őket különböző közjegyzői irodákban, pénzt gyűjteni és menekülni. Ezért jobb, ha az eladó, mint bizonyítéka a lakáshoz való jogát, megmutatja Önnek saját szerződését az apartmanok értékesítésére az előző tulajdonosokkal. Ugyanakkor oka van arra, hogy figyelmeztesse, ha inkább megmutatja a fent említett rendszerleíró adatbázis hivatkozását.

Meg kell vizsgálnod az apartman nagyon eladóját: meg kell győződnie arról, hogy teljes mértékben képes (vagyis nincs regisztrálva a gyógyszergyártó orvosában, sem a pszichonurológiai adagolásban), különben a tranzakció elismerte illegális. Nézzétek meg a dokumentumot, ha lehetséges, letétbe a fényképeket az útlevél és a fiók az útlevélben íróasztal, megkérdezik a szomszédokat ... Legyen biztos, hogy megtudja, hány tulajdonosok a lakásban, - mindegyikük meg kell állapodniuk, hogy eladják a vagyon . Kétséges a tranzakciót, vagy írja be a cím biztosítási szerződését. Ez garantálja a pénzügyi veszteségek megtérítését a tulajdonjogok megfosztása esetén, ha a Bíróság elismeri az érvénytelen ügyletek egyikét. Az árak az összeg 0,3-2,5% -át teszik ki.

Ha egy lakást vásárol az ingatlanügynökségen keresztül, az ingatlanforgalmazók részt vesznek a problémákkal. Megtudják mindazt, ami megakadályozhatja az ügylet megkötését, vagy bonyolítja az életét az értékesítési szerződés nyilvántartásba vétele után. Mindazonáltal nagyon fontos kérdés - az ingatlanügynök felelős a tranzakció jogi tisztaságáért? Nem adhat egyértelmű választ. Bármely szerződés elméletileg felmondható a bíróságon, mivel teljesen garantált, hogy az üzlet megkötésre kerül, és minden zökkenőmentes lesz, senki sem az ingatlanhoz, még nagyon tapasztalt. Ezért meg kell jegyezni: Az Ügynökség felelős az alkalmazottak által közvetlenül az értékesítési szerződés, valamint a kötelezettségeinek megsértése esetén. Az ingatlanügynök nem tud válaszolni az eladónak, de nem kockáztathatja üzleti hírnevét, az Ügynökséget, természetesen megpróbálja ellenőrizni az egyes ügyfeleket, és a lakást kínált nekik.

Az üzlet értékesebb, mint a pénz?

Az eladási megállapodás megkötése érdekében a vevőnek csak egy útlevélre van szüksége. Ha egy lakást vásárolsz, nem egyedül, hanem együttműködési ingatlanban szüksége lesz az összes jövőbeli tulajdonos írásbeli hozzájárulására, hogy tranzakciós legyen.

A Szerződés tervezete kívánatos, hogy előzetesen felkészüljön, ideje lesz tisztázni annak rendelkezéseit, és megegyezik az ellentmondásos kérdésekkel. A szerződés előkészítése bizonyos készségeket igényel, így jobb, ha a szakembereknek bízzák meg. A szerződést egy egyszerű írásban három példányban adják ki, és minden lapja határozottan varródik. Erősítse meg a felek aláírásait. A legjobb, hogy kössön szerződést a közjegyző jelenlétében: bár a Ptk az Orosz Föderáció, közokiratba az adásvételi szerződés nem kötelező, ez az egyszerű jogi formaság ad további garanciákat a biztonságát a tranzakciót.

A lakossági vásárlásnak feltétlenül jelölnie kell:

annak a következtetésének dátuma és helye;
Értékesítési szerződés;
A lakás pontos címe és jellemzői (szobák száma, tagja); a lakás költsége;
A betét és a megelőzés mérete (ha van);
Az az időszak, amely alatt az eladó vállalja, hogy szabadítja az élőhelyet;
Aki a bank biztonságos eladására és bérbeadására vonatkozó szerződés kialakításával kapcsolatos költségeket fizeti;
Útlevél részletei és aláírásai. (A szerződésnek alá kell írnia a lakás összes felnőtt tulajdonosait. 14 éves és idősebb gyermekek jelei, akik még nem értek el a többség életkorát, a szüleik aláírásai tanúsítják.)

Biztonságos vagy "diplomata"?

Most a pénzügylet végzésének legfontosabb szakaszához fordulunk. Ez általában a szerződés aláírását követően történik, és a vevő megkapta a kulcsokat a lakásba. A pénz átvitelének módszerei között a Palm bajnokság a banksejten keresztüli számításokhoz tartozik. Jellemzően a Realtor-ügynökségek ragaszkodnak ahhoz, hogy ügyfeleik a letétkezelő szolgáltatásait használják fel, és ilyen módon átadják a pénzt. A vevő a bank biztonságos cellájára vonatkozó bérleti szerződést köt, és pénzt fektet be. A szerződés feltételei szerint a banksejt kulcsja "kihagyás", így az értékesítési szerződés megkötése után az érdekelt felek (az eladó és a vevő, amelyet általában a Realtor) kapnak bank, ahol minden további számítás történik. A vizes élőhelyek, garantálva a titoktartást és a biztonságot, az eladó megbizonyosodhat arról, hogy a pénz valójában a cellájában van. Ehhez elegendő megnyitni a kulcsot, amelyet a vevő jelent meg neki, a bank biztonságos. Ha a tranzakció lebomlik, az eladó kulcsát nem ítélik oda, ezért a vevő mindig felveszi a véreit a banktól.

A pénz átruházásának második módja - átutalása nem készpénzes fizetéssel a legoptimálisabb: nem szükséges ellenőrizni a törvényjavaslat hitelességét (a bankban a bankban kell fizetnie). Annak érdekében, hogy az eladó megkapja, hogy mi következik őt, elegendő kitölteni a megfelelő fizetési megbízást a bankban. Ez kényelmesebb erre a szerződés aláírása és az eladó jelenléte után: és biztos lesz benne, hogy az üzlet, és az eladó meggyőződik arról, hogy a pénzt a bankszámlájára küldték.

Van egy másik lehetőség "nem készpénz" - bankszámítások hitelkártya vagy gyűjtési sorrendjében. Ehhez előterjeszti az összeget a lakás költségeivel. Szerezd meg a kezét, vagy fordítanak a bankszámlájára, az eladó csak akkor lesz képes, ha egy nem közjegyzői szerződés által hitelesített banki alkalmazottat tartalmaz.

Annak érdekében, hogy megvédje magukat olyan esetekben, amikor az eladó tisztességtelennek bizonyult, és a vevőt anyagi kár okozta, az ingatlanügynökség biztosítja a felelősségét. Az a tény, hogy az ingatlanügynök biztosított, szükségszerűen be kell építeni az apartman vásárlási és értékesítési megállapodásába.

A lakás eladásával sokra törekszik az adó összegének csökkentésére, amelyet meg kell fizetnie, és nem kívánja előmozdítani az ilyen nagy összeg megszerzésének tényét (a törvény szerint a Bank köteles tájékoztatni az adófelügyeletről több mint 90 ezer rubelt kapott az ügyfél rovására). Ezért felajánlhatsz pénzt készpénzben. A pénz átvitelének mínusza sokkal több, mint a profik: nagy mennyiségű pénzt hozhat, és vigyázzon arra, hogy biztonságos helyen közvetítse őket. Ezenkívül az eladó nemcsak a pénz újrahasznosítása, hanem ellenőrizze a törvényjavaslat hitelességét is, és erre speciális felszerelésre van szüksége. Tekintettel az összes nehézségre, nem javasoljuk, hogy az átadást ilyen módon adjuk át. Ha nincs más lehetőség, egyetért az eladóval a pénz átadásáról a semleges területen és a tanúval. Ebben az esetben a készpénz átvételének kézhezvételét, ne felejtsük el megemlíteni a tanúk jelenlétét, és meghatározzák útlevéladataikat.

Jogokba lépünk

A szerződés megkötése és a pénz átadása után a kezedben nemcsak az új otthoni kulcsok, hanem a közüzemi kifizetések elszámolási könyvei is. Szükség van egy lakás fogadására, ahol jelzik, milyen állapotban van a ház (különösen, ne felejtsük el megemlíteni az előző tulajdonosok jelenlétét vagy hiányát). Szabad formában írják őt a kézből, de aláírják mindkét oldalt (vevő és eladó).

Az ingatlan értékesítésére és vásárlására vonatkozó szerződést kötelező a regisztrációs kamarában vagy fiókjain belül. Az új lakások tulajdonosának visszaigazolása és igazolása körülbelül 500 rubelt kell fizetnie. Olyan dokumentumok, amelyek megerősítik azokat az információkat, amelyeket egy lakást vásárolt egyetlen állami nyilvántartásban az ingatlanokhoz való jog és a tranzakciókat, kb. 1 hónapig készen áll (a gyorsított regisztráció több mint normális, de csak körülbelül 5 munkanapot vesz igénybe). ATO MOMENT A lakás teljes körű tulajdonosává válik.