Mondjuk arról, hogy mi a kompenzációs alap, az Escro-fiók, mit kell tennie, ha a fejlesztő csődbe ment, és a megtévesztett részvényesek védelmére vonatkozó új szabályokról 2019-ben.
Átlagosan a részvényesek 2-6% -a időben nem kapja meg a létesítményeiket időben, és jelentős problémát okoz az ingatlanpiac számára. A 214-FZ törvény által 2005-ben nyújtott részvényesek jogainak védelme nem volt elegendő, így tovább javította. Az új szabályok célja a megtévesztett részvényesek jogainak védelme. Az átmeneti időszak 2019 júliusáig indult.
Az innovációkról a törvényben
Tételek és fogalmakAkik ilyen megtévesztett részvényesek
A tőkeépítés problémái
A fejlesztőre vonatkozó követelmények
A DDU követelményei
Felelősség a határidők megváltoztatásáért
Kompenzációs alap
Csődfejlesztő
Letéti számlára
Jótállás
Az innovációk kilátásai
Az objektumokról és a fogalmakról
Tehát két fő funkció van. Az első a fejlesztő - a jogi személy, akinek vagy a jobb földbérlet és vonzó készpénz résztvevők saját építési létrehozni lakóházak és (vagy) más ingatlan objektumok alapján kapott engedélyt.
A második a megosztott építésű résztvevő - állampolgár vagy jogi személy. Együtt építhetnek nem csak lakóépületeket, hanem garázsokat, egészségügyi létesítményeket, vendéglátóipari, üzleti tevékenységeket, kereskedelmet, kultúrát és egyéb ingatlanos tárgyakat is, kivéve az ipari létesítmények kivételével. Ezt a törvény 2. cikkében rögzítik.
A tőkeépítés tárgyának egyértelmű meghatározása is van, azaz az a tény, hogy a jövőben a lakásod, egy garázs vagy hely a földalatti parkolás közelében a ház közelében. Ez a lakó- vagy nem lakóhelyiségek átkerülnek a részvényesnek, miután engedélyt kapnak egy lakóépület és a másik ingatlan tárgya és a ház egy része vagy az ingatlan tárgya, beleértve a résztvevő pénzeszközeit is .
Akik ilyen megtévesztett részvényesek
Annak érdekében, hogy az építés alatt álló problémás ingatlan vásárlója a következő feltételekre van szükség:- A részvényesi megállapodást megkötötték;
- A végrehajtó fél 9 hónapnál hosszabb ideig nem teljesítette a részvények részvételének kötelezettségeit. és nem növelte a beruházásokat egy két, több mint két jelentési időszakból álló ház építésében;
- A fejlesztőnek nincs utódja egy objektum létrehozására;
- Az építőipari társaság kötelezettségeit a részvényesek előtt nem biztosítják a Bank garanciája vagy polgári jogi felelősségbiztosítás.
Kérjük, vegye figyelembe: Bizonyos esetekben még az építőiparban való részvételi szerződés rendelkezésre állása sem védi meg a vevő-részvényeset. Szövetségi törvény 214-FZ "A lakásépületek és egyéb ingatlan-objektumok részvételéről" (214-FZ törvény) nem védi a részvényeseket, ha:
- Az épített házban ugyanazokat a helyiségeket többször is értékesítették;
- A ház egy olyan cselekményre épül, amelyet nem adtak ki vagy bérelnek;
- A ház olyan telekre épül, ahol nem megengedett;
- A ház megsértette a várostervezési terv, a projektkövetelmények.
A részvényesek jogosultságával való visszaélése (például a szerződés egyoldalú elutasításának lehetősége vagy az objektum átvitelének megsértésének szankcióinak megszerzése) a bírósághoz vezethet, hogy megtagadja azokat a jogok védelmére, ha a rosszindulatú jellege a intézkedéseket hoznak létre.
A tőkeépítés problémái
Lényegében a buktatók világossá válnak mindenkinek, aki gondosan tanulmányozza ezt az ingatlanbefektetési rendszert.
A rendszer példánya nyilvánvaló: a vevő 30-40% -kal olcsóbb, mint az átlagos piaci ár; A fejlesztő pénzeszközöket kap az ingatlan tárgyak építésére és a késztermék csatorna megvalósítására.
Sajnos az ilyen beruházás mindig jelentős kockázatokkal jár. A kis halasztások meglehetősen gyakoriak, nem mindig az ütemterv alaposan elkötelezett. Mindazonáltal ez megtörténik, hogy a fejlesztő kifejezetten elhalasztja az építés befejezését, vagy húzza a ház belépésének pillanatát.
2005-ben elfogadták a 214-FZ-es törvényt. Bevezette a fejlesztők tilalmát az előfeszítő apartmanok számára az engedélyek fogadása előtt; Elrendeltem, hogy a fejlesztők regisztráljanak a szerződésben, és szankciókat a nem teljesítésért, valamint a részvények részvételének (DDU) szerződését a kettős értékesítés kizárása érdekében.
Ez azonban nem volt elég, és a változások megváltoztak.
Először is, a lakásépítést el kell különíteni más tevékenységektől a fejlesztőre vonatkozó korlátozások bevezetésével, amelyek nem kapcsolódnak a projekt végrehajtásához.
Másodszor, az "egy vállalat egy építési engedély" elvét kell betartani. Ugyanakkor az építés megosztott részvétele több engedélyen most tilos. Ugyanakkor a nagy fejlesztők nem tudják átruházni funkcióikat gyermekstruktúrákra, hogy egyszerre több projekt végrehajtását is megvalósítsák, mivel a tapasztalatoknak legalább 3 évnek kell lenniük (legalábbis általános vállalkozó vagy ügyfél).
Harmadszor, a fejlesztő tevékenységét a kijelölt banki hitelintézethez kell csatolni. A vállalat számláit, a műszaki ügyfelet és a fővállalkozót ugyanabban a bankban kell megnyitni.
Negyedszer, a fejlesztő irányító testületeinek és résztvevőinek üzleti hírnevének követelményei meghúzódnak. A fejlesztő alapítói közül nem lehet észrevétlenül vagy kiemelkedő meggyőződéssel, valamint azok, akik tevékenységei a jogi személy csődjét okozták.
A Társaságnak még az alacsony emelkedésű épületek esetében is vizsgakövetkezést kell szereznie, hogy ne legyen adósságai (kivéve az építési célkitűzéseket). Egy felhatalmazott banki hitelintézetben az alapokat az építési költség legalább 10% -ának kell letétbe helyezni (sajátos ejtőernyő, amelyet védeni kell, és a fejlesztőnek, valamint a részvényesek meghúzási idő vagy csődeljárás esetén).
Az ötödik, a törvény meghatározza a fejlesztő költségeinek határát a javadalmazás, a Bank szolgáltatásai, az alapkezelő társaság, a hirdetési, kommunális szolgáltatások, kommunikációs szolgáltatások, bérleti szolgáltatások nyújtásának határidejére. Ez a határérték az építési tervezési költségek 10% -a.
Hogyan válasszunk megbízható céget
Ha vásárol egy lakást az építés alatt álló házban:- Ismerje meg a rendelkezésre álló információkat a fejlesztőről, ellenőrizze a hírnevét.
- A legegyszerűbb módja annak, hogy megerősítse azt a tényt, hogy elolvassa az interneten, - az épületek bármelyikébe menni, és győződjön meg róla, hogy a munka elvégzi.
- Mielőtt aláírná a részvények részvételét az építésben, olvassa el figyelmesen, ne siessen.
- Ha a legkisebb kétsége van, olvassa el az ügyvédeket, hogy segítsen megérteni az összes jogi bonyolultságot.
Új követelmények a fejlesztő számára
A napig a fejlesztő részvényteremtőjének első résztvevőjével kötött szerződést legkésőbb 14 napon belül kötelesek közzétenni a médiában vagy az interneten egy projektnyilatkozatot, amennyiben a vállalatról és a projektinformációkról szóló információk szerepelnek.
A fejlesztő köteles megosztani a kérelmét:
- Építési engedély;
- A projekt technikai és gazdasági megalapozottsága;
- A projektdokumentáció állami vizsgálatának megkötése;
- projektdokumentáció, amely magában foglalja az összes módosítást;
- Dokumentumok, amelyek megerősítik a fejlesztő szabályait a földterülethez.
A projekt teljes költségvetésének legalább a projekt teljes költségvetésének legalább egyharmadát is befektetnie kell a projektbe; A részvényesektől vonzott pénznek szigorúan meg kell mennie egy adott projekt megvalósításához, és sehol máshol.
A részvételre vonatkozó követelmények
Összhangban a DTU, az egyik oldalon (lolshler) vállalja, hogy fizessen fix részesedést a dokumentumot, és fogadjon el egy kész tárgy, és a másik fél vállalja, hogy építeni, és küldje el ezt az objektumot a megállapodás szerint a megállapodás.A szerződésnek meg kell felelnie:
- a megosztott építés konkrét tárgyának meghatározása a fejlesztő projektdokumentációjának megfelelően;
- Meghatározza a tőkeépítés tárgyának a részvényesnek való átadásának határidejét;
- információ a szerződés áráról, időzítésről és fizetési sorrendről;
- Az építés alatt álló tárgyhoz kapcsolódó jótállási időszakra vonatkozó információk.
A felsorolt feltételek legalább egyikének hiányában a szerződés érvénytelennek tekinthető. Minden DDU-t regisztrálni kell a Rosreestra Regionális Divízióban annak érdekében, hogy elkerüljék a kettős értékesítést.
A részvényesnek jogában áll egyoldalúan megszüntetni a szerződést, ha például:
- Problémák voltak a feltételekkel;
- Az ingatlan objektum minőségére vonatkozó követelmények jelentősen megsértik őket;
- A kezdeti projekt változásai által tervezett apartmanok tervezése.
A szerződés megszűnése esetén a fejlesztő köteles nemcsak pénzt visszaadni a részvényeseknek, hanem a kölcsönzött pénzeszközök felhasználásának érdekeit az Orosz Föderáció központi bankjának 1/150 refinanszírozási arányának összegében, amely a részvényesek által fizetett pénzeszközök visszafizetési kötelezettségének teljesítésének napján működik. Ugyanakkor a Társaság csak 3 hónap múlva csak a Bíróságon keresztül felmondhatja a szerződést.
Felelősség a határidők megváltoztatásáért
A fejlesztő köteles átutalni az objektumot a részvénytermelésben résztvevőknek legkésőbb a Szerződés által előírt kifejezésnek. Az átruházási időszak minden résztvevő számára van beállítva, ez egy.Ha a folyamat késik, a fejlesztő köteles fizetni a büntetést (büntető) a vásárlók az összeg 1/75 refinanszírozási ráta a Központi Bank az Orosz Föderáció eljárva napján kötelezettség teljesítése, az ár a szerződés minden napi késedelemre.
Abban az esetben, ha lehetetlen egy házat létrehozni a szerződésben rögzített szerződésben, a Társaság 2 hónapig köteles. Írásban, hogy értesítse a részvényeseket, és javasolja a szerződés módosítását.
Ezenkívül a DDD megállapítja bizonyos feltételeket az ingatlanok átruházására az ingatlan-befektetőknek, miután megkapta az engedélyt a ház jutaléka.
A 214-FZ törvény szerint a fejlesztő köteles 2 hónapra átvenni az összes lakást az ügyfeleknek. Az Állami Bizottság elfogadása után.
Kompenzációs alap a megtévesztett részvényesek védelmére
A fejlesztők polgári felelősségbiztosításának biztosítása érdekében a részvételi megállapodások jelenleg kompenzációs alap.
Minden vállalat értékesítési lakások az építési szakaszban kell a törvény szerint át kell tenni a kártérítési alap, hogy kötelezettségek megállapodás alapján 1,2% az ár minden DDU. A törvény az értékelés értékelésének méretének módosítására vonatkozó éves értékelést írja elő, de évente legalább 1 alkalommal.
A kompenzációs alap pénzeszközei a problémás ingatlan tárgyak befejezésére irányulnak. Heads az ügynökség kompenzációs alapja a lakhatási és jelzáloghitelezéshez (AHML). Nagyon fontos, hogy az Alapítvány feladata nem foglalja magában egy bizonyos összeg összegyűjtését, csak annak biztosítása szükséges, hogy pénzügyi fedezetet biztosítson a meglévő kockázatoknak.
A lehetséges pénzkompenzáció maximális összegét az építés alatt álló létesítmények teljes területe alapján határozzák meg, és az ingatlan egy négyzetméteres házának árát. Ugyanakkor a tőkeépítés tárgya teljes területe nem haladhatja meg a 120 m²-et, és az 1 m²-es ár nem lehet magasabb, mint az átlagos érték átlagos értéke az elsődleges piacon ugyanabban a régióban.
A kompenzációs alap segít megvédeni az új részvényesek jogait; Annak érdekében, hogy segítsen azoknak a bűncselekményeknek, akik már nehézségekbe ütköztek, a regionális hatóságok grafikonokat rajzoltak a problémás tárgyak befejezéséről, jelezve az oldat időzítését és mechanizmusait.
Ha a fejlesztő csődbe jut
A csődeljárás teljes időtartamát csökkentik a választottbírósági menedzser és a csődeljárás által végzett tevékenységek pénzügyi hasznosításának és optimalizálásának megszüntetésével. Az első eljárás bevezetésre kerül a versenyképes termelés eljárása, míg a szakmai vezetőnek vezetnie kell a csődbe jutott társaságot, amely már rendelkezik tapasztalattal az építőiparban. Az új csődvezető egy levelet irányítja a részvényeseknek, amelyekben a további eljárás és a cselekvések algoritmusa leírja.
A törvény "A csőd" megállapítja, hogy a részvényesek követelményeit a versenymenedzsernek nyújtják be, és legkésőbb 2 hónapig a választottbírósági bírósághoz. A versenyképes menedzser értesítésének napjától. A menedzser figyelembe veszi a követelményeket, és magában foglalja azokat a rendszerleíró adatbázisban.
Ha a csődeljárás során elegendő oka annak, hogy az adós fejlesztői fizetőképesség visszaállítható, a külső menedzsmentre való áttérés lehetséges.
A versenyelő vezető köteles elvégezni a szükséges intézkedéseket egy másik előadó kereső és vonzza. Van egy másik lehetőség - a részvényesek ülése joga van dönteni a kötelezettségek végrehajtásának módjáról a kártérítési alaptól való kompenzáció kézhezvételével. Ezenkívül továbbra is fennáll annak a lehetősége, hogy a követelményeket a befejezetlen konstrukció tárgyának vagy a lakóépületek átruházásának rendelkezéseinek átruházásával visszaadják (ha az objektum már épült). A döntést külön kell elvégezni minden építés alatt álló házak esetében, a jövőbeli bérlők közgyűlésének, a részvényesek ¾-os jóváhagyását is meg kell szerezni.
Kérjük, vegye figyelembe: A fejlesztő csődjében az ingatlantulajdonosok legsebezhetőbb kategóriája a nem lakóhelyi helyiségek tulajdonosai, beleértve az apartmanokat is.
A földterületet és az építés alatt álló házat a részvényszerkezet résztvevői addig ígérik, amíg a fejlesztő teljesíti kötelezettségeit; Ugyanakkor az ingatlan tulajdonjogát a részvényesnek a részvényesedési szerződés nyilvántartásba vételének időpontjában folytatja.
Mi az a letéti fiók
Eskrow - A feltételes betét specialitása, amelyen a ház építése addig, amíg a ház építése befejeződik. A letéti számlák Oroszországban megjelentek 2014-ben, de csak 2018-ban használták ezt a rendszert.
A letéti számlákon elhelyezett pénzeszközök iránti érdeklődés nem kerül felszámításra, és a Bank, ahol az ilyen számlák nyitva vannak, nem kap díjazást. Tény, hogy egy letéti számla kamatmentes letét, amelyre a pénz befagyasztása nem haladja meg az objektum üzembe helyezési időpontját a tervezési nyilatkozatban, plusz 6 hónap. A letéti számlák használatakor a részvényesek nem fogadják el a konkrét fejlesztővel kapcsolatos pénzügyi kockázatot, és kockázatokat vállalnak csak egy meghatalmazott banknak, amelyet a törvényben meghatározott esetekben vissza kell adnia nekik. Abban az esetben, ha a bank csődbe kerül, a fejlesztő újra megjavítja a szerződést az új banki ügynökkel, a biztosított pénz átkerül egy új számlára.
A vállalat az exoruum számlákból származó pénzeszközöket kapja, miután belépett az objektum működésére és regisztrálja a legalább egy lakás tulajdonjogának jogát.
A letéti számlákkal ellátott eszközök lefordíthatók, hogy a vállalat kötelezettségeit a hitelszerződésre vonatkozó kötelezettségeiért fizessék, vagy közvetlenül felsorolják a fejlesztőnek (a kölcsönzött pénzeszközöket a hitelezővel való kiszámításához a kölcsönzött alapokon végezték el.
Garancia időszak - 5 év
A mosószer jogosult arra, hogy az észlelt hibák szabad eltávolítását igényli, vagy csökkenti a lakás árát a megfelelő összegre. Ezenkívül a részvényes megkövetelheti a kiadások megtérítését a hiányosságok kiküszöbölésére.Az innovációk kilátásai
2019. július 1-jétől a 214-FZ szövetségi törvény változásai teljes mértékben működtek. A megosztott épit a projektnek kell cserélnie, a nyilvántartást létre kell hozni (ez segít a fejlesztő megbízhatóságának ellenőrzéséhez).
2019. július 1-jétől is megváltozott az új épületek apartmanok eladási eljárása. A törvénynek megfelelően a vállalat most nem kap pénzt a részvényestől, hogy folytassa az építkezést, hanem az akkreditált bankoktól, és tárolja őket letéti számlákon.
De nem minden fejlesztő fog működni ebben a rendszerben. Az elvi döntés értelmében, a fejlesztők eladni lakások régi feltételek, ha otthon készek legalább 30%, és a szám a megkötött szerződések - nem kevesebb, mint 10%. Zsidók szakosodott ingatlan, már megjegyezte, hogy a fejlesztők keresnek Bypass-rendszerek, amelynek megvalósításában a vagyonvásárlók nem lépnek be a DDD-be.
Csak a szerződés tőkerészesedés tudja garantálni a jogainak védelmét a részvényes, így a vevő nem tudja elfogadni a javaslatot a fejlesztő, hogy kiadja a számlát helyett, vagy engedményezési szerződés a jog, vagy a társfinanszírozási megállapodást.
Az ingatlan szakértők úgy vélik, hogy a 214-FZ törvényes változásai a kis- és középvállalkozások piacát kényszerítik a piacról, mivel az innovációk célja az építőipar hírese. Másrészt, ez a helyzet jelentős változásokat okoznak a jelzáloghitel-piac, arra kényszerítve a bankok számára jövedelmezőbb hitel megoldások azok számára, akik szeretnének vásárolni házban.
