Մաքուր թերթից (կարդացեք հոդվածի ամբողջական տարբերակը)

Ավարտված նոր շենքում բնակարան գնելը. Բնակարանների եւ մշակողների ընտրություն, առանձնահատկություններ Դիզայնի գործարքը, վճարման հիմնական եղանակները

Եթե ​​ցանկանում եք դառնալ գեղեցիկ տան մեջ գտնվող մի ընդարձակ բնակարանի սեփականատերը, ժամանակակից ինժեներական սարքավորումներով եւ զարգացած ենթակառուցվածքով, եւ կատարյալ մաքուր «կենսագրությամբ» (դրա մեջ ոչ ոք չի գրանցվել որեւէ տեղ) , ելքը նոր շենքում բնակարան ձեռք բերելու համար է:

Խոսելով նոր շենքում բնակարան գնելու մասին, մենք նկատի ունենք այն տունը, որն արդեն կառուցվել եւ ընդունվել է պետական ​​հանձնաժողովի կողմից, բայց դրա գործողությունը դեռ չի սկսվել: Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիական օրենսգրքի համաձայն, նոր շենքում բնակարանների գնման հիմնական առանձնահատկությունն այն է, որ դուք կարող եք լիարժեք իրավունք ստանալ ձեռք բերված անշարժ գույքի համար, որը կարող եք միայն տունը շահագործման հանձնելուց հետո: Եթե ​​շենքը վերջերս տեղադրված է, բայց այն արդեն օգտագործվում է իր նպատակային նպատակներով, դրանում բնակելի տարածքների ձեռքբերումը նույնական կլինի երկրորդական շուկայում բնակարանի վաճառքի եւ վաճառքի ավարտին:

Բնակարան ընտրելը, համոզվեք, որ ուշադրություն դարձրեք շենքի արտաքին եւ ներքին ենթակառուցվածքին: Պարզեք, արդյոք կա ավտոտնակ կամ կայանատեղի, կան խանութներ եւ հանրային տրանսպորտի դադարումներ, որոնցում տեղադրված են վերելակներ, արդյոք տրամադրվում է դռնապանի ծառայություններ եւ ինչ է գտնվելու առաջին ոչ բնակելի հատակին:

Ընտրեք, բայց ուշադիր

Եթե ​​արդեն գիտեք, թե ինչ հատկանիշներ պետք է ունենան ձեր բնակարանը (սենյակների քանակը, մոտավոր տարածքը, հատակը, պատշգամբի առկայությունը կամ բացակայությունը, կից կամ ֆիքսված դասավորությունը :), դուք կարող եք սկսել շուկայի ուսումնասիրությունը եւ որոշեք Ձեզ համար ընդունելի գնով: 1M2 կիսամյակների 1M2 տանիքը ներառում է.

Բնակելի շենքի նախագծի մշակման, համակարգման եւ հաստատման արժեքը (նույնիսկ եթե դա բնորոշ է, այն պետք է «կապված լինի տարածքի հետ», ստուգեք `ընտրված տարածքի վրա այս տեսակի տուն կառուցել:

Այս բաժնի գնման կամ վարձակալության վճարների դեպքում հողի վճարում.

Տուն կառուցելու իրավունքի համար վճար (անհրաժեշտ է ստանալ դրա կառուցման թույլտվություն. Մասնակցությունը զարգացման համար անհրաժեշտ է նաեւ ֆինանսական ներդրումներ).

Կենտրոնացված ինժեներական ցանցերի միանալու ծախսերը.

Շինանյութերի եւ շինարարների վարձակալության արժեքը (մշակողների մեծ մասը իրենք չեն գնում սարքավորումներ, իր բարձր ծախսերի պատճառով, բայց օգտագործեք վարձակալված) կամ սեփական տեխնոլոգիայի արժեզրկումը.

Ինժեներական սարքավորումների եւ դրա բաղադրիչների ծախսերը.

Վարձված աշխատողների աշխատավարձը եւ վերահսկող շինարարությունը.

Գովազդային ծառայությունների վճարում;

Ռիելթորի ծառայությունների արժեքը, եթե մշակողը իր աշխատակիցների համար դիմում է անշարժ գույքի գործակալությանը, որպեսզի վերակառուցենք բնակարանները հավանական գնորդներին:

Արդյունքում, բնակարանի գինը (այսինքն, շինանյութերի, տեխնիկների, աշխատուժի գնի գինը, ավելացվում է եւս 50-70%: Այսպիսով, գինը ձեւավորվում է, ըստ 1M2 բնակարանների, անշարժ գույքի շուկայում:

Հիշեք, որ մեկ տան մեջ տեղավորումը կարող է վաճառել մեկ կամ մի քանի ընկերություն: Հետեւաբար, ավելի նպատակահարմար է ուսումնասիրել տարբեր առաջարկներ: Գովազդված գովազդները առավել հաճախ նշվում են ոչ թե միջին, այլ ամենացածր արժեքը: Հնարավորություն կա, որ այս գնով բնակարանը ձեզ չի համապատասխանում սպառողական հատկությունների վրա (օրինակ, դուր չի գալիս պատուհանից կամ հատակից տեսքը): Ուշադրություն դարձրեք, թե որ միավորներին գինը արտահայտվում է. Անբավարար (ռուբլ) կամ պայմանական: Անհրաժեշտ է պարզաբանել, թե որն է այս պայմանական միավորի չափը, քանի որ վերահաշվարկելիս կարող է պարզվել, որ 1M2- ի արժեքը զգալիորեն բարձր է:

Այսպիսով, դուք որոշեցիք, թե որքան եք պատրաստ ծախսել գնումների վրա եւ որոշել եք ապագա բնակարանների բնութագրերը: Այժմ անհրաժեշտ է վերցնել բնակարանների մի քանի տարբերակ, լավ տրամադրությամբ, համբերությամբ, հնարավորություններով (եթե գնում եք առանց ձեր տնային տնտեսությունների իրական գույքի դիտելու:

Ծրագրողի շահերը ներկայացնող ընկերությունը պարտավոր է անվճար տեղեկատվություն տրամադրել հաստատության մասին անվճար եւ հնարավոր գնորդը ցույց տալ ոչ միայն պայմանագրի նմուշ, այլեւ անհրաժեշտ ցուցումներ, ինչպես նաեւ անհրաժեշտ ցուցումներ, ինչպես նաեւ անհրաժեշտ ուղեցույցներ գույք:

Ինչպես գտնել ծրագրավորողին:

Ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, ամենադյուրին եւ ամենաարդյունավետ միջոցը ընտրված տարածքում նոր շենքեր վարելն է: Եթե ​​տանը ավարտվող աշխատանքը դեռ ավարտված չէ, փորձեք կրկնել այցը մոտ մեկ շաբաթից հետո, հնարավոր կլինի համոզվել, թե ինչպես կարելի է համոզվել, թե ինչպես կարելի է համոզվել, թե ինչպես կարելի է համոզվել, թե ինչպես կարելի է համոզվել, թե որքանով է համապատասխանում Snips- ի պահանջներին:

Շատ մշակողներ համագործակցում են առկա անշարժ գույքի գործակալությունների հետ կամ ստեղծում են իրենց սեփականը: Ամենայն հավանականությամբ գնումը լիարժեք գնահատելու համար կարող եք կապվել նման մասնագետների հետ: Ընտրված տան ռիելթորում «էքսկուրսիաներ» կախվածությունը տեղեկացնում է, որ այն ընդգրկված է իր ինժեներական եւ տեխնիկական սարքավորումների մեջ, որոնք ավարտական ​​աշխատանքներն իրականացվում են (կամ պլանավորված են) Որքան արագ են ավարտվելու: Այն նաեւ կցուցադրի բնակարան, ձեր հետաքրքրող սենյակների քանակով, պատմում է պլանավորման տարբեր տեսակների մասին (կամ, թերեւս, շինարարական նախագծի կողմից տրամադրված բնակարաններով տրամադրված բնակարաններ): Եթե ​​դասավորությունն ու ավարտը արդեն ընտրված են, ապա կարող եք հատուկ ուշադրություն դարձնել պատուհանից տեսադաշտին: Չնայած դուք ստուգում եք բնակարանը, սա չի նշանակում, որ դուք անմիջապես, տեղում, պարտավոր եք վերջնական որոշում կայացնել կամ նույնիսկ պայմանագիր կնքել: Պատրաստել - ձեւակերպել ձեր տան, դրա ենթակառուցվածքների, բնակարանների, հավանական հարեւանների վերաբերյալ բոլոր կուտակված հարցերը: Եթե ​​կան կասկածներ կան, դիմեք այլ գործակալությունների մասնագետներին կամ նույն ռիելթորին խնդրեք ձեզ տեղավորում ցույց տալ մոտակա նոր շենքում:

Համապատասխան բնակարան ընտրելուց հետո ամենակարեւորը պարզելն է, թե ով է ճշգրիտ կառուցել տունը, այսինքն, հղումներ բերելու ծրագրավորողի հեղինակությանը: Հաճելի կլինի պարզաբանել, թե ընկերության կողմից քանի ավարտված նախագիծ չունի անավարտ շենքեր, բարձրորակ անոթներ բաժնետերերի կամ տեղական իշխանությունների հետ կապված խնդիրների հետ: Սա սովորելու համար առցանց գնացեք, հարցրեք հարեւաններին, ընկերներին եւ ծանոթներին, ովքեր վերջերս գնել կամ վաճառել են բնակություն: Փորձեք նաեւ խորհուրդներ փնտրել անշարժ գույքի գործակալությունների վերաբերյալ. Նրանք պետք է ունենան իրենց տեղեկատվությունը մշակողների մասին: Եթե ​​շինարարական ընկերություն ունի պարտքեր, ապա ցանկացած ակտիվ կարող է օգտագործվել դրանք մարելու համար, եւ այդ դեպքում վտանգ կա, որ ձեր գնումը ռիսկի ենթարկվի:

Եթե ​​ընտրված մշակողի մասին հավաքված տեղեկատվությունը որեւէ կասկած չի թողնում իր ազնվության մասին, կարող եք ապահով կերպով պահանջել փաստաթղթեր այս կազմակերպության նոր շենքի համար: Ըստ դաշնային իրավունքի 221-րդ հոդվածի 2-րդ կետի 2-րդ կետի 2-րդ կետի 2-րդ կետի 2-րդ հոդվածի 2-րդ կետը ... », մշակողը պարտավոր է որեւէ մեկին տրամադրել հետեւյալ փաստաթղթերը.

շինարարության թույլտվություն;

Բնակարանների կառուցման եւ (կամ) այլ անշարժ գույքի օբյեկտի շինարարական նախագծի տեխնիկական եւ տնտեսական հիմնավորում.

Ծրագրի փաստաթղթերի պետական ​​քննության կնքումը, եթե դրա իրականացումը սահմանվում է դաշնային օրենքով.

Ծրագրի փաստաթղթերը, որոնք ներառում են դրանում կատարված բոլոր փոփոխությունները.

Մշակողի կանոնները Հողամասում հաստատող փաստաթղթեր:

Բացի այդ, մշակողը պարտավոր է հրատարակել լրատվամիջոցներում, ներառյալ ինտերնետում, ծրագրի հռչակագիրը: Սա փաստաթուղթ է, որը պարունակում է մշակողների եւ ընդհանուր շինարարության օբյեկտի մասին տեղեկատվություն. Այն հանրային մատչելի եւ բաց է: Նոր շենքում բնակարան ընտրելը, համոզվեք, որ հարցրեք, որտեղ հրապարակվում է այս փաստաթուղթը եւ կարդացեք նրա տեքստը ինքնուրույն կամ փաստաբանի օգնությամբ: Եթե ​​չկարողանաք պարզել, թե որտեղ է հրապարակվում ծրագրի հայտարարագիրը, փնտրեք մեկ այլ ծրագրավորող:

Պարոնայքայի օգուտների վրա:

Պետական ​​ընդունումը շահագործման նախադրյալ է: Մինչ շենքը պաշտոնապես հանձնարարված չէ, բնակարանի սեփականատերերը չեն կարող գրանցվել բնակության վայրում, քանի որ տան հասցեն պարզապես անձնագրերի համար չէ: Մինչեւ Merril- ը, կա նաեւ խարդախության հնարավորություն. Մշակողը պետք է վճարի էներգիայի մատակարարման եւ կոմունալ ծառայությունների համար, բայց գործնականում դուք պետք է գումար վաստակեք եւ բնակարանի տերը: Միեւնույն ժամանակ, վերջինս հաճախ հաշիվ է ստանում, որը ներառում է նաեւ քրեակատարողական ձգձգում: Խնդիրն այն է, որ էներգիայի մատակարարման պայմանագիրը համարվում է եզրակացություն ցանցի հետ առաջին կապի պահից, անկախ նրանից, թե գրավոր կազմված է, թե ոչ: Այսպիսով, քայլելով դեպի այն տունը, որը չի անցել տիրակալներին, վարձակալները ստանում են «ծանրաբեռնվածության» համաձայնագիր `նրանց համար անհայտ պայմաններով, սակագներով եւ վճարման ողջ կյանքի պայմաններով:

Գործարքի գրանցում

Վերջապես, բնակարանը ընտրված է: Այժմ դա փոքր է. Լրացրեք գործարքը, պայմանագիր կնքելով գնորդին բնակարանների սեփականության իրավունքի փոխանցումը եւ գումար փոխանցեք վաճառողին: Ապա դուք պետք է մշակողին հարցնեք բնակարանի ընդունման գործողություն, այս փաստաթղթի հետ գնացեք պետական ​​գրանցման մարմնին եւ սկսեք ձեր գույքի սեփականության իրավունքը:

Ինչ վերաբերում է վճարման եղանակին, կան մի քանի տարբերակ:

Բնակարանի արժեքի ամբողջական վճարը. Գնորդը կնքում է բաժնետիրական մասնակցության պայմանագիրը մշակողների (կամ ներդրումային համաձայնագրի) հետ, գումարը կանխիկ գումար է տրամադրում գանձապահին կամ դրանք թարգմանում է շինարարական ընկերության հաշվին: Երբեմն մշակողները առաջարկում են վճարել 1ms տների համար, այս պահին ամրագրելով 1 մ 2-ի արժեքը:

Ապառիկի վճարում. Գնորդը իրավունք է ստանում, կատարելով նախնական վճար (ավանդաբար այն բնակարանի գոնե կեսն է, բայց որոշ ծրագրավորողներ պատրաստ են հաշվարկել եւ վճարել էապես ավելի ցածր քանակությամբ), ապառիկ մնալու համար: Այս մեթոդը վարկից տարբերվում է հիմնականում այն ​​փաստով, որ փոխառված կապիտալի օգտագործման համար վճար չկա, գնորդը պարզապես գումար է վաստակում մի քանի մասերում: True իշտ է, նկատվում է գնաճի տոկոսը, քանի որ վճարումը ամբողջությամբ չի կատարվում: Եթե ​​ապառիկ ժամկետը տեւում է եւ տունը շահագործման հանձնելուց հետո, սեփականության իրավունքի գրանցումը կանցկացվի բեռով: Վերջինս կհեռացվի հենց որ գնորդը ամբողջ գումարը վճարում է ծրագրավորողին:

Հիփոթեքային սխեման Այն ենթադրում է, որ անձը բանկային վարկ է վերցնում իր ավանդի տակ գտնվող բնակարան գնելու համար: Վճարման առաջին երկու տարբերակներից, որտեղ կան երկու մասնակիցներ (գնորդ եւ վաճառող), հիփոթեքային վարկով միշտ կա երրորդ կողմ: Այն ապահովում է Գնորդին փոխառված կապիտալին, քանի որ մշակողը չի կարող ինքնուրույն վարկ տրամադրել: Որոշ ծրագրավորողներ, հաշվի առնելով անշարժ գույքի շուկայում տիրող իրավիճակը, համագործակցում են բանկերի հետ: Այս դեպքում գործածողին ընտրող գնորդը անմիջապես ընտրում է բանկ, որը նրան կհանձնի հիփոթեքային վարկ: Դա ձեռնտու է, եւ բանկը (մշակողը ստուգելու կարիք չկա), իսկ ձեռքբերողը, նա պետք չէ չափազանց սպասել, որ ակնկալվում է, որ բանկի որոշումը (այն կաշխատի գործընկեր-ապացուցված բանկի հետ): Եթե ​​բնակարանը գնվի նման սխեմայի միջոցով, հիմնական փաստաթուղթը ստանում է ձեռք բերողի վարկային պայմանագիր բանկի հետ, եւ բնակարանների սեփականության իրավունքի գրանցումը, ինչպես նաեւ նախորդ վճարման եղանակով, տրվում է ծանրաբեռնվածությամբ:

Գոյություն ունի մի բնակարան, որը ինձ դուր եկավ գնորդին: Այնուամենայնիվ, ռիելթորները սովորաբար նախազգուշացվում են, որ այս ծառայությունը կարող է վճարվել, ամրագրումը գործում է մեկ բնակարանում (ավելի քիչ մի քանի), եւ որոշակի հաճախորդի համար բնակարանային ամրագրման ժամկետը խիստ սահմանափակ է եւ սովորաբար ավելի քան 3-5 օր է ,

Բնակարան ձեռք բերելու եւս մեկ տարբերակ կա (դրա հուսալիությունը կասկածի տակ է մասնագետներից) - այսպես կոչված Օրինագծի սխեման , շատ տարածված մի քանի տարի առաջ: Այսօր այն դեռ օգտագործվում է, բայց ոչ այնքան հաճախ: Մի օրինագիծը անձնական արժեթղթեր է, գրավոր պարտքի պարտավորությունը խստորեն սահմանվում է Վարկառուի կողմից վարկառուի կողմից թողարկված «Վարկատուին» (Promisory Holder) կողմից: Վերջինին տալիս է վարկառուի պահանջի պահանջը, որը վճարում է փաստաթղթի գումարով նշված որոշակի ժամանակահատվածի համար:

Տեսականորեն անշարժ գույքի շուկայում օրինագիծը հաստատում է, որ գնորդը վաճառողին հանձնել է որոշակի գումար (սովորաբար բնակարանի կամ դրա արժեքի արժեքով), եւ վաճառողը պարտավորվում է վերականգնել այս օրինագիծը Փաստաթղթում, այսինքն, տրամադրել բնակարաններ այդ հատկանիշներով (արժեք, գտնվելու վայրը, ընդհանուր եւ օգտակար տարածքը, սենյակների քանակը, հատակը), որոնք նշված են վաճառքի պայմանագրում: Բայց այս դեպքում տեսությունը եւ պրակտիկան, ցավոք, բավականին հաճախ համաձայն չեն:

Օրենքով չի արգելվում ժամանակացույցի օրինագիծ: Այնուամենայնիվ, հաճախ է, որ կենդանի տարածքի ձեռքբերման նման տարբերակը շատ բողոքներ է առաջացնում, քանի որ գործնականում մշակողը որեւէ պարտավորություն չի իրականացնում օրինագծի վերաբերյալ: Սա նշանակում է, որ այս մեթոդը չափազանց հուսալի է գնորդի համար: Կան միայն փոխանակման օրինագծի արժեքը, մարման ժամկետը, ով եւ ով է տրվում: Այսպիսով, օրինագիծը չունի միանշանակ կապ `գնորդի կողմից գումարի փոխանցման եւ վաճառողի պատասխանատվությունը բնակարան տրամադրելու համար: WMoment մարման վճարները ձեռքի տակ են անմաքուր: Վաճառողը կարող է պարզապես գումարը վերադարձնել գնորդին, եւ նույնիսկ դատարանը չի կարողանա պարտավորեցնել նրան տեղափոխել բնակարան: Փաստորեն, ժամանակացույցի նախագիծը բավականին անշարժ գույքի գնում է Fair Well Well- ի ներքո: Բնակարանների գնման եւ վաճառքի պայմանագիր կնքելու համար փոխանակման սխեմայի օրինագծի միջոցով միայն այն դեպքում, եթե գնորդը կասկած չունի նստատեղերի պարկեշտության մասին:

Այսպիսով, նոր շենքում բնակարան գնելը, հարկ է ոչ միայն ուշադիր վերաբերվել անշարժ գույքի ընտրությանը, այլեւ կոպիտ եւ ուշադիր ստուգել ծրագրավորողին: Այնուհետեւ կարճ ժամանակում կստանաք փայփայած կենդանի տարածք եւ խուսափեք դիզայնի հետ կապված խնդիրներից: