Որոշ դեպքերում նախնական պայմանագիր է կնքվում, նախքան անշարժ գույքի գործարքի գնում եւ վաճառք կատարելը: Մենք պատմում ենք դրա մասին եւ դրա կազմման նրբությունները:
Իրավականորեն հաստատելու անշարժ գույք գնելու մտադրությունը, կան մի քանի մեխանիզմներ. Ավանդի, կանխավճար եւ նախնական պայմանագրի կնքումը: Յուրաքանչյուր տարբերակ արդյունավետ է իր ձեւով:
Երբ նախնական պայմանագիրը է
Անշարժ գույքի ձեռքբերման եւ վաճառքի նախնական պայմանավորվածություն այն դեպքում, երբ կողմերից մեկը պատրաստ չէ անհապաղ մտնել հիմնական պայմանագիրը: Դա կարող է տեղի ունենալ հետեւյալ պատճառներով.
- Վաճառողը չի պատրաստում անշարժ գույքի սեփականության իրավունքը հաստատող փաստաթղթեր.
- Գնորդը չունի գնելու պահանջվող գումար, այնուամենայնիվ, այն պետք է հայտնվի տեսանելի ապագայում.
- Անշարժ գույք գնելիս օգտագործվում են հիփոթեքային վարկավորման միջոցներ, սակայն բանկը ժամանակ է պահանջում (մինչեւ 3 շաբաթ) օբյեկտի հատուկ վերլուծություն իրականացնելու համար, ներառյալ գործարքի իրավական թափանցիկությունը ստուգելու եւ մասնագիտական գնահատողի զեկույցը ուսումնասիրելու համար.
- Վաճառված գույքը գրավադրվում է, եւ անհրաժեշտ է ժամանակն իրականացնել ծանրաբեռնվածությունը բարձրացնելու կարգը:
Հիշեք, որ շինարարության բաժնեմասի մասնակցության պայմաններով բնակարան գնելիս վաճառքի նախնական պայմանագիրը չէ, քանի որ այն չի տրամադրում անհրաժեշտ իրավական երաշխիքների բաժնետեր
Ինչն է երաշխավորում պայմանագիրը
Նախնական պայմանագիրը մի տեսակ երաշխիք է գործարքի յուրաքանչյուր մասի համար: Գնորդի պարտավորությունները վաճառողին ամրագրելու համար պայմանագիրը պետք է ամրացվի պայմանագրում: Միեւնույն ժամանակ, պայմանագիրը ֆիքսված է եւ անշարժ գույքի արժեքը, գնորդին երաշխավորելով օբյեկտի գնի անփոփոխությունը մինչեւ գնումը:
Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիական օրենսգիրքը երաշխավորում էր պայմանագրային պայմանների կատարման երաշխիքը: Եթե ինչ-ինչ պատճառներով գնորդը կամ վաճառողը 6 ամսվա ընթացքում խուսափում է հիմնական պայմանագրի կնքումը, մյուս Կողմը կարող է դիմել դատարան: Այն դեպքում, երբ գործարքի ավարտին խոչընդոտներ չկան, դատարանը կորոշի հիմնական պայմանագրի կնքումը:
Որպեսզի դատարանը ընդունի նման պահանջը, նախնական պայմանավորվածություն եզրափակելիս, այն պետք է որոշի վաճառքի օբյեկտը հնարավորինս, բնութագրելով անշարժ գույքի օբյեկտը, ինչպես նաեւ նշելու պայմանագրի գինը եւ կատարման կարգը Փոխադարձ բնակիչները: Բացի այդ, պայմանագիրը պետք է որոշվի պայմանագրում, որի վիրավորանքը պարտավորվում է եզրակացնել հիմնական պայմանագիրը: Այս անգամ կարող է փոփոխվել նախնական պայմանագրում նշված հանգամանքների առաջացման պահից:
Եթե դատարանը դրական որոշում կայացնի, նախնական պայմանագիրը համարվում է կնքված: Պայմանագրի պայմանները որոշվում են դատարանի որոշմամբ եւ գործելու են այն պահից, երբ այս փաստաթուղթը մտնի օրինական ուժ:
Ինչպես կատարել պայմանագիր
Արվեստի իմաստով: Ռուսաստանի Դաշնության կուսակցության քաղաքացիական օրենսգրքի 429-ը վաճառքի նախնական պայմանագիրը ստանձնում է հետագայում եզրակացնել, որ վաճառքի հիմնական պայմանագիրը նախկինում համաձայնեցված պայմաններում:Վաճառքի նախնական պայմանագիրը պետք է գրավոր ավարտվի: Կողմերի խնդրանքով այն կարելի է նկարել եւ հավաստիացնել նոտարի կողմից (Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիական օրենսգրքի 163): Այս դեպքում որոշվելու է օրինականորեն նշանակալի գործողություններ կատարելու սակագնի չափը, կախված գործարքի գներից (պարագրություններ: 1-ին հոդվածի 1-ին կետից: 22.1. Նման պայմանագրի պետական գրանցում չի պահանջվում:
Նախնական պայմանագիրը պետք է պարունակի.
- Պայմանագրի առարկայի հաստատման պայմանները (նախնական պայմանագրից) անպայման պետք է հետեւեն, որ իր կողմերը պայմանավորվել են պայմանագիր կնքել նախնական պայմանագրում նշված պայմաններով սահմանված պայմաններով սահմանված պայմաններով).
- Հիմնական պայմանագրի պայմանները, որոնց հետ կապված, կողմերից մեկի համաձայն, նախնական պայմանավորվածություն կնքելու համաձայն պայմանավորվածություն է ձեռք բերվել.
- Պայմաններ բնակարանի գնի վերաբերյալ.
- Դրանում ապրող անձանց ցանկը նշում է, որ իրենց իրավունքներն են օգտագործում այս բնակելի տարածքը (առկայության դեպքում):
Անշարժ գույքի օբյեկտի նախնական գնման եւ վաճառքի բացակայության դեպքում `առնվազն դրա հիմնական պայմաններից մեկը, նման փաստաթուղթը համարվելու է աննշան, եւ գործարքը անհաջող է
Առարկան եւ գների պայմանագիրը
Պայմանագրի առարկան նկարագրելիս `անշարժ գույքի առարկա. Անհրաժեշտ է լիարժեք եւ ճիշտ նշել իր բոլոր հիմնական բնութագրերը, մասնավորապես.
- Հասցե;
- Կադաստրային համարը;
- Քառակուսի `Տեխնիկական գույքագրման բյուրոյի վկայականի տվյալների համաձայն.
- Սենյակների քանակը;
- Բնակարանի համար կարող եք նշել այն հատակը, որի վրա գտնվում է այն, եւ տան գլխավոր հարկերները, որտեղ գտնվում է բնակարանը:
Անշարժ գույքի օբյեկտի բնութագրերը նախնական պայմանագրում հաստատելու համար առաջարկվում է նշել փաստաթղթեր, որոնք հաստատում են սեփականության իրավունքը, դրանց մանրամասները: Բացի այդ, պետք է տրվի անշարժ գույքի պետական կառավարման պետական գրանցման կամ արտանետման պետական գրանցման այս վկայագրերը:
Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ գույք գինը, որը գործում է որպես գործարքի օբյեկտ, ամբողջությամբ նշված է ռուբլով: Եթե նախնական պայմանագիր կնքելիս կողմերը պայմանավորվել են ներմուծել ավանդի կամ կանխավճարը, ապա դրա չափը նույնպես պետք է նշվի:
Հիմնական պայմանագրի տեքստը պետք է կցվի նախնական համաձայնագրին: Նշում. Եթե նախնական եւ հիմնական պայմանագրերում նշեք գործարքների տարբեր քանակություն, սա օրենքի խախտում է:
Նախնական պայմանագրում գույքի արժեքից բացի, անհրաժեշտ է նշել, թե Կողմերից որ մեկն է նոտարական ծառայությունների վճարման ծախսերը, բանկի բջիջը վարձակալելը, բնակարանների սեփականության փոխանցման պետական գրանցում:
ANSORES
Պայմանագրի տեքստը կազմելիս ուշադրություն դարձրեք, թե արդյոք կողմերի տվյալները `վաճառողն ու գնորդը ճիշտ են նշվում, դրանք լրացնելով ինքնությունը հաստատող փաստաթղթերում: Խնդրում ենք նկատի ունենալ. Անշարժ գույքի շուկայի մասնագետները խորհուրդ են տալիս մատուցել ոչ միայն գրանցման հասցեները, այլեւ կողմերի իրական հասցեները (կարող եք նաեւ նշել հեռախոսներ, էլ. Փոստի հասցեներ): Աննորմալ իրավիճակների դեպքում այդպիսի խելամտությունը թույլ կտա ձեզ գտնել պայմանագրով նախատեսված գործընկեր:
Նկատի ունեցեք, որ տների դեպքում, որը գործարքի առարկա է, ոչ միայն վաճառողը, այլեւ այն անձինք, ովքեր վաճառքից հետո, վաճառքի իրավունքից հետո կմնան (օրինակ, սեփականատիրոջ ընտանիքի նախկին անդամները) Բնակարանի մասնավորեցման ժամանակը հավասար իրավունքներ ուներ սեփականատիրոջ հետ սեփականաշնորհելու համար, բայց նրանք հրաժարվեցին դրանից): Այս դեպքում բնակարանային ապահովման իրավունքը անորոշ բնավորություն է, ուստի այդպիսի անձինք պետք է անպայման նշվեն նախնական պայմանագրում: Նրանց ցուցակը նշանակալի պայման է բնակարանի վաճառքի եւ վաճառքի համար:
Նախնական պայմանագրում պետք է նշվեն անձնագրային տվյալները, ինչպես նաեւ գրանցման հաշվառման հաշվառման հաշվառման ժամկետը `բնակարանում գրանցված այլոց բնակարանների վաճառքի հիմնական պայմանագրի ավարտից հետո:
Պայմանագրի այլ պայմաններ
Նախնական պայմանագրում պետք է սահմանվեն նրա կուսակցությունների իրավունքներն ու պարտականությունները, ինչպես նաեւ ժամկետների ժամկետները: Հատկապես զգույշ է օբյեկտը գնորդին փոխանցելու կարգը, տուգանքներ տրամադրելով պայմանագրով նախատեսված պարտավորությունների կատարման հետաձգման համար: Սա կվերացնի իրավիճակները, երբ վաճառողը հետաձգում է փոխանցման ժամանակը:
Ավարտելով նախնական պայմանագիր, դուք իրավունք ունեք որոշում կայացնել, դրա մեջ նշել հիմնական պայմանագիրը կնքելու ժամկետը, թե ոչ: Եթե մտադիր եք դա նշել, ապա դա պետք է նշանակի.
- կամ հատուկ ամսաթիվ ("03/10/2019");
- կամ ամսաթիվ, ոչ ուշ, քան պետք է ավարտվի հիմնական պայմանագիրը («ոչ ուշ, քան 10.03.2019»);
- Կամ այն ժամանակահատվածը, որի ընթացքում կավարտվի հիմնական պայմանագիրը («Նախնական պայմանագրի կնքումուց հետո երեք ամսվա ընթացքում»):
Խնդրում ենք նկատի ունենալ. Օրենքը չի տրամադրում ժամկետների պահանջներ: Այսպիսով, տերմինը կարող է հակիրճ լինել (օրինակ, նախնական պայմանավորվածության ստորագրման օրվանից 1 ամիս հետո (օրինակ, նախնական պայմանագրի կնքման օրվանից 15 ամիս հետո):
Եթե նախնական պայմանագիրը չի նշում հիմնական պայմանագիրը կնքելու ժամկետը, ապա անհրաժեշտ կլինի եզրակացնել տարվա ընթացքում նախնական պայմանագիրը ստորագրելու օրվանից:
Եթե հիմնական պայմանագիրը չի ավարտվում նախնական պայմանագրում նշված ժամանակահատվածում, եւ կողմերից ոչ մեկը առաջարկություն չի ուղարկում հիմնական պայմանագիրը կնքելու համար, նախնական համաձայնագիրը կորցնում է իր ուժերը, եւ կողմերը ազատվում են ներսում նախատեսված պարտավորությունների կատարումից Այն
Ռիսկերը նախնական պայմանագրի կնքում
Նախ, վաճառքի նախնական պայմանագրի առարկան բնակարան գնելը, այլ միայն հետագայում կողմերի մտադրությունն է կնքել հիմնական պայմանագիրը: Այդ իսկ պատճառով, նախնական պայմանավորվածությունը չի կարող լինել բնակարանների գրավական, նույնիսկ եթե այն արդեն վճարվել է գնորդի կողմից:
Երկրորդ, դատարանը չի կարող ճանաչել բնակարանի սեփականությունը, քանի որ պայմանագիրը չի պարունակում վաճառողի պարտավորությունները `բնակարան տեղափոխելու համար: Եթե գնորդը դիմում է դատարան, վաճառքի հիմնական պայմանագրի կնքման պահանջով, հափշտակությունը մեծ է: Նման հայցի առարկան պետք է լինի բնակարանի վաճառքի նախնական պայմանագրի ճանաչումը անվավեր կամ չվերածված:
Երրորդ, անշարժ գույք վաճառելու ռիսկ կա: Նախնական պայմանագրի կնքման ժամանակ գնորդը չի առաջանում սեփականության իրավունքը, պայմանագիրը ենթակա չէ պետական գրանցման: Դժբախտաբար, այս հանգամանքը նպաստում է նրան, որ անբարեխիղճ մշակողը կարող է նույն պայմանագիրը կնքել մեկ այլ գնորդի հետ:
Չորրորդ, դատաքննության դեպքում գնորդը կարող է դիմել միայն ներդրված միջոցների վերադարձմանը, Ռուսաստանի բանկի վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքի չափով տուգանայինի չափով: Եթե ծրագրավորողը ճանաչվի սնանկությամբ, հավանականություն կա, որ գնորդը կարող է զրկվել այս հնարավորությունից:
Ուշադրություն դարձնելով այն փաստին, որ բնակարանների վաճառքի նախնական պայմանագրում պետք է նշվի, որ բնակարանը ձերբակալված չէ, չի դրվում ցանկացած խոչընդոտներից եւ սահմանափակումներից
Հնարավոր է դադարեցնել համաձայնագիրը
Համաձայնագրի դադարեցման կանոնները սահմանվում են Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիական օրենսգրքի նորմերով: Պայմանագիրը կարող է դադարեցվել.
- Եթե հիմնական պայմանագիրը չի ավարտվում այն ժամանակ, երբ կողմերը համաձայն են, կողմերից ոչ մեկը առաջարկ չի ուղարկել վաճառքի պայմանագիր կնքելու առաջարկ.
- Եթե գնորդը ժամանակ չունի, անշարժ գույքի մարման համար անհրաժեշտ գումարը հավաքելու համար, եւ միեւնույն ժամանակ կողմերի միջեւ որեւէ պայմանավորվածություն չկա նախնական պայմանագրի ժամկետը երկարաձգելու համար, կամ չի ավարտվում նոր համաձայնագիր.
- Կողմերի փոխադարձ համաձայնությամբ.
- Եթե պայմանագրի կնքումից հետո հայտնաբերվել են վաճառքի անշարժ գույքի էական թերություններ:
Եթե նախնական պայմանագրի կնքումը ուղեկցվեց գնորդի կողմից զգալի կանխավճարով, ապա անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագիրը դադարեցնելու դեպքում վաճառողը պարտավոր է վերադարձնել իրեն վճարված գումարը:
Եթե վաճառողը հրաժարվում է ավանդը վերադարձնելուց, տուժողը իրավունք ունի հայցադիմում ուղարկել դատարան, պատասխանողի գրանցման վայրում: Մտածեք. Նույնիսկ եթե դրամական փոխանցման ստացումը չի տրվել, հնարավոր է հայց ներկայացնել վաճառողի ապօրինի հարստացման համար: Հաստատումը կլինի քաղվածք բանկային հաստատությունից կամ վկաների գրավոր վկայությունից:
Գործարքի դադարեցման մասին ծանուցում կազմելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել, որ Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիական օրենսդրության նորմերը չեն կարգավորում փաստաթղթի միասնական ձեւը, հետեւաբար հնարավոր չէ ուշադրությունը վճարել ձեւի վրա, Բայց այս փաստաթղթի բովանդակությունը:
Ծանուցումը պետք է պարունակի.
- Փաստաթղթերի լրիվ անվանումը եւ ամսաթիվը.
- Վաճառքի առաջնային պայմանագրի դադարեցման դրույթները.
- Պայմանագրի խախտման նկարագրությունը (եթե դրանք տեղի են ունեցել);
- Դիմորդի եւ ամբաստանյալի վավերապայմանները.
- Ստորագրություն:
Փաստաթուղթ ուղարկելու ժամանակը գրանցելու համար շատ կարեւոր է շատ կարեւոր է, քանի որ այս ամսաթիվն է, որ հիմնականը կլինի բարձրագույն դատարան դիմելու դեպքում որոշելու հիմնականը:
Անշարժ գույքի վաճառքի եւ գնման նախնական պայմանավորվածության դադարեցման մասին համաձայնագրի համաձայն, անհրաժեշտ է տեղադրել նույնականացման համարը, իր դիզայնի ամսաթիվը, ինչպես նաեւ այն քաղաքը, որտեղ գտնվում է գույքը: Հաջորդը, նշվում են գրառումներ, որոնցում մանրամասնորեն նշվում են այն հիմքերի ցանկը, որոնք ծառայում են որպես գործարքի կողմերի միջեւ փոխհարաբերությունների դադարեցում:
Նախնական պայմանագրի դադարեցման կարգը
- Զգուշորեն ուսումնասիրեք պայմանագրի դրույթները, ստուգեք դրա բոլոր դրույթները, ինչպես նաեւ գործարքի դադարեցման պայմանները: Ստուգեք, թե արդյոք պայմանագիրը ճիշտ է կատարվում, արդյոք կողմերը ճիշտ են նշվում, քանի որ սխալ կատարված փաստաթուղթը ինքնաբերաբար գծում է իրավական ուժը:
- Անհրաժեշտ է համոզվել, որ նախնական պայմանագրի բոլոր դրույթները կատարվել են: Եթե ոչ, սա լավ պատճառ է վաճառքի նախնական պայմանագիրը դադարեցնելու համար:
- Նախնական պայմանագրի դադարեցման նախաձեռնողը գրավոր ծանուցում է ուղարկում երկրորդ կողմին: Խնդիրը լուծելու մերժում ստանալու դեպքում նախաձեռնողը իրավունք ունի դիմել դատարան:
- Եթե գործարքի մասնակիցները հասան փոխըմբռնման, պայմանագրային պարտավորությունների վերացումը իրականացվում է «Հակադարձ պայմանագրի» ստորագրման միջոցով: Այս դեպքում գործարքի կողմերը փոխվում են տեղերում, այսինքն, նախկին գնորդը օժտված է վաճառողի կարգավիճակով, իսկ վաճառողը, գնորդը: