Tampaknya ketika membeli perumahan dalam masalah bangunan baru seharusnya tidak. Periksa riwayat apartemen tidak perlu - itu hanya dibangun; Tidak perlu memastikan bahwa tidak ada penyewa yang tersisa di dalamnya, yang tidak dihentikan dari pendaftaran. Tapi itu tidak ada di sana!
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Jika pengembang belum memenuhi kewajibannya, pembeli apartemen di gedung baru memiliki hak atas kompensasi. Disediakan, tentu saja, bahwa kontrak partisipasi ekuitas dalam konstruksi (DDU) dikompilasi dengan benar.
Apakah Anda menghentikan kontrak?
Istilah transfer properti real estat adalah kondisi prasyarat untuk kontrak partisipasi ekuitas dalam konstruksi, sehingga diabadikan dalam hukum. Jika istilah tersebut tidak ditentukan, kontrak tidak akan terdaftar di register negara. Jika pengembang karena suatu alasan tidak dapat menyelesaikan pembangunan rumah dan beroperasi pada waktu itu, yang didirikan dalam kontrak, wajib mengirim peserta dengan informasi yang relevan dan proposal untuk mengubah ketentuan kontrak.Menurut persyaratan Pasal 6 Undang-Undang No. 214-FZ "pada partisipasi dalam pembangunan saham bangunan apartemen dan benda real estat lainnya", itu harus dilakukan selambat-lambatnya 2 bulan sebelum berakhirnya jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak . Dalam hal pemegang saham setuju untuk menunggu sedikit, pengembang sedang mempersiapkan perjanjian tambahan tentang perubahan waktu konstruksi dan waktu transfer apartemen.
HARAP DICATAT: Perjanjian tambahan untuk Perjanjian Partisipasi Harus Mencapai Pendaftaran Negara di Administrasi Teritorial Rosreestra
Pembeli memiliki versi tindakan yang berbeda - ia mungkin tidak menunggu akhir konstruksi dan menghentikan DTD secara sepihak. Untuk ini, cukup untuk mengirim pengembang dengan pemberitahuan tertulis yang sesuai dengan surat terdaftar. Hentikan kontrak atau setuju untuk menunggu - untuk memecahkan hanya pemegang saham. Pertama-tama, perlu untuk menganalisis alasan mengapa pengembang tidak punya waktu untuk memenuhi bagian dari kontrak untuk tanggal yang ditunjuk. Jika alasannya dapat dihilangkan (misalnya, kontraktor melanggar waktu pengiriman bahan bangunan), dan istilah untuk memperpanjang konstruksi tidak terlalu besar, adalah mungkin untuk menunggu akhir konstruksi. Jika alasan perubahan pengembang atau, misalnya, dengan tidak adanya izin, atau tenggat waktu untuk menyelesaikan konstruksi ditunda selama satu tahun atau lebih, pembeli memiliki setiap alasan untuk memutuskan pengakhiran kontrak.
Agar tidak salah dengan pilihan, yang terbaik adalah mempercayai para profesional dan mendapatkan saran dari pengacara yang berspesialisasi dalam konstruksi bersama.
Klaim kepada pengembang
Jika pengembang tidak melaporkan penundaan di akhir konstruksi (atau jika batas waktu yang ditentukan dalam perjanjian tambahan hingga akhir, dan rumah belum diberikan), perlu untuk mengirim klaim tertulis kepada pengembang, menuntut Untuk memenuhi kewajiban, untuk mengeluarkan kunci untuk menyampaikan apartemen dan membayar penalti untuk ditunda.Batas waktu di mana pengembang harus menjawab pemegang saham, adalah sepuluh hari (harus ditunjuk dalam klaim tertulis). Klaim dikirim melalui surat terdaftar dengan pemberitahuan tanda terima. Pemegang saham juga dapat memberikan klaim kepada pengembang atau perwakilannya secara pribadi. Dalam hal ini, siapkan dua instance dokumen. Seseorang akan tetap dari pengembang, yang kedua, dengan segel dan tanda tangan dari pihak yang diadopsi, Anda mengambil sendiri. Ini akan berguna jika Anda harus pergi ke pengadilan. Jika pengembang tidak menanggapi keluhan (tidak mengusulkan untuk menandatangani perjanjian tambahan, tidak menjelaskan penyebab penundaan), silakan hubungi pengadilan.
Klaim dapat dikompilasi secara independen atau berlaku untuk nasihat hukum. Anda dapat mengajukan klaim di lokasi pengembang atau di tempat tinggal Anda. Perhatikan bahwa Anda dapat menuntut tidak hanya pembayaran hukuman, tetapi juga kompensasi untuk kerusakan moral (namun, ukurannya ingin membenarkan didokumentasikan), serta denda untuk ketidakpatuhan dengan persyaratan konsumen secara sukarela.
Dokumen-dokumen berikut harus dilampirkan pada klaim:
- Kontrak untuk partisipasi dalam konstruksi bersama;
- Perjanjian tambahan untuk Perjanjian (jika tersedia), jika mereka mengatur periode transfer objek oleh peserta konstruksi ekuitas;
- dokumen yang mengkonfirmasi pembayaran pada bagian Anda;
- dokumen lain yang mengkonfirmasi biaya tambahan (sewa perumahan atau kelebihan pembayaran pinjaman);
- Klaim Anda kepada pengembang dengan proposal untuk secara sukarela memenuhi persyaratan untuk pembayaran hukuman;
- Jawaban atas klaim (jika itu, tentu saja).
Probabilitas memenangkan kasus penundaan tenggat waktu sangat besar. Satu-satunya pakar yang diperhatikan dan apa analisis praktik peradilan menunjukkan, ukuran penalti yang dinyatakan dalam gugatan dapat dikurangi secara signifikan.
Kompensasi untuk menunggu
Untuk setiap hari penundaan, kompensasi mengandalkan. Jika prolonnel ingin mengakhiri kesepakatan, pengembang setelah menerima pemberitahuan yang sesuai dalam sepuluh hari kerja wajib mengembalikan uang yang dibayarkan untuk apartemen dan membayar hukuman untuk penggunaan uang orang lain. Ukuran hukuman ditentukan dari perhitungan laju refinancing 1/150, bertindak pada saat kembalinya uang.
Sejak sejak 2016, ukuran tingkat refinancing sama dengan tingkat kunci, ukurannya harus ditentukan secara terpisah
Misalnya, pada 06/18/2017, itu 9,25%. Jumlah tersebut diperoleh dari hari ketika pemegang saham telah menghasilkan uang (sepenuhnya atau bagian pertama mereka) di bawah kontrak, hingga hari ketika mereka dikembalikan. Mari kita pertimbangkan. Apartemen ini menelan biaya 8,5 juta rubel., Disampaikan selama 96 hari, ukuran kurs refinancing adalah 9,25%. Jumlah kompensasi dalam hal ini adalah: (Harga Apartemen / 100 × Refinancing Rate / 150) × Jumlah hari penundaan, yaitu: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 руб. Jika pengembang menolak untuk membayar denda secara sukarela, sesuai dengan hukum federal "pada perlindungan konsumen", pengadilan dapat mencegah denda 50% dari jumlah penalti dari responden tersebut.Selain itu, pemegang saham memiliki hak untuk memulihkan kompensasi untuk menyebabkan kerusakan moral yang disebabkan oleh, misalnya, menunggu lama. Jumlah yang Anda tentukan sebagai kompensasi untuk bahaya harus dikonfirmasi didokumentasikan. Untuk melakukan ini, perlu untuk mengumpulkan semua bukti makalah bahwa Anda membawa biaya tambahan karena melanggar tenggat waktu. Kami memberikan contoh. Jika Anda mengambil perumahan, sepanjang waktu Anda tidak dapat pindah ke apartemen Anda sendiri, Anda menghabiskan uang ekstra. Anda dapat mengkonfirmasi pengeluaran Anda dengan menyajikan salinan perjanjian sewa untuk tempat perumahan dan bangsal, bersaksi bahwa Anda menerjemahkan uang ke pemilik apartemen (atau, misalnya, akan dengan mengorbankan sebuah hotel atau hostel).
Tanpa perjanjian
Dengan adopsi hukum federal "pada partisipasi dalam pembangunan saham gedung apartemen dan objek real estat lainnya" No. 214-фз situasi konflik dengan partisipasi pemegang saham dan pengembang menjadi jauh lebih kecil. Namun demikian, kadang-kadang kontrak partisipasi ekuitas dalam konstruksi (DDU) tidak dapat sepenuhnya melindungi pembeli perumahan.
Di sisi lain, kompensasi yang melanggar periode konstruksi dapat diperoleh dalam hal apartemen dibeli bukan melalui kontrak partisipasi ekuitas. Ini akan lebih sulit (seringkali dalam kontrak investasi atau kontrak penjualan awal tidak mengandung tenggat waktu untuk akhir konstruksi dan transfer perumahan).
Jika istilah dalam kontrak ditentukan, maka Anda dapat mendaftar dengan aman ke pengadilan. Dalam perjalanan proses, keputusan tentang kompensasi harus dilakukan, dan, mengikuti ketentuan-ketentuan seni. 332 KUH Perdata Federasi Rusia, bahkan jika kontrak belum mencatat kewajiban penjual untuk kompensasi untuk kerusakan, pembeli mungkin memerlukan pembayaran penalti. Ukurannya akan ditentukan oleh aturan seni. 395 KUH Negeri Federasi Rusia, yaitu, berdasarkan tingkat akuntansi Bank Sentral Federasi Rusia pada hari pemenuhan kewajiban. Lebih sulit jika durasi tidak ditentukan oleh kontrak. Namun, dan kemudian pembeli tidak boleh berkecil hati - untuk mengkonfirmasi kata-katanya bahwa tenggat waktu dilanggar, Anda dapat dengan benar mengumpulkan bukti. Satu-satunya hal dalam hal ini tidak dapat dilakukan tanpa dukungan hukum yang kompeten.
Tindakan penularan usia
Setelah rumah ditugaskan, pengembang harus mengirim pesan kepada pemegang saham, yang mengacu pada kesiapan objek dan undangan untuk menerima apartemen secara berurutan. Jika pengembang tertarik pada kenyataan bahwa pemegang sahamnya akan menerima meter persegi mereka, mungkin tidak membatasi dirinya dengan pesan surat, dan memanggil pemegang saham atau (dan) untuk mengirim mereka pesan email. Atau Anda dapat terus-menerus memeriksa halaman pengembang di jejaring sosial dan situs di Internet, maka Anda akan memiliki informasi terbaru.
Setelah Anda menerima undangan, Anda perlu menghubungi pengembang dan mengklarifikasi prosedur. Biasanya apartemen dikeluarkan dalam urutan antrian umum (jika mereka tidak didistribusikan sebelumnya). Untuk menerima dokumen dan memeriksa apartemen, kehadiran semua pemegang saham yang disebut dalam kontrak diperlukan. Jika seseorang dari co-investor Anda tidak dapat datang (misalnya, Anda membeli sebuah apartemen dengan pasangan saya, untuk saat yang baru, dia berada dalam perjalanan bisnis yang bekerja), perlu untuk membuat surat kuasa pada pemegang saham yang akan menerima apartemen. Jika Anda memerlukan bantuan spesialis - misalnya, proyek tim perbaikan dan konstruksi, yang akan menyelesaikan perumahan Anda, juga dapat diundang untuk inspeksi. Harap dicatat: Seringkali pengembang tepat di pertemuan menunjukkan segera menandatangani tindakan penerimaan dan transmisi, dan kemudian. Assimate tidak boleh, jika tidak, jika ada kekurangan, Anda harus menghilangkannya dengan biaya Anda sendiri.
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Kami mencari kekurangan
Harus dikatakan bahwa prolonnel harus pastikan untuk siap untuk fakta bahwa ia tidak akan melihat dinding atau jenis kelamin yang sempurna. Di sisi lain, setuju dengan semua penurunnya juga tidak sepadan. Dalam teks hukum, tidak ada klasifikasi kekurangan yang jelas, mereka umumnya dibagi menjadi signifikan dan tidak signifikan.Ada semua yang mustahil untuk tinggal di sebuah apartemen. Misalnya, ini adalah peneknek seperti: limbah non-kerja, lubang di dinding dan jendela, pintu masuk yang rusak, tidak ada mekanisme penutupan di jendela. Bahkan jika ada sejumlah besar, Anda tidak dapat menandatangani tindakan penerimaan dan transmisi.
Tidak perlu dapat disebut cacat yang tidak mengganggu hidup di apartemen: lubang dan bug di plester, goresan di jendela. Kekurangan signifikan, dan tidak signifikan perlu dilakukan pada pernyataan yang cacat, yang melekat pada tindakan penerimaan dan penularan, menunjukkan yang merupakan kekurangan yang diidentifikasi. Namun, tidak perlu terburu-buru dengan penandatanganan tindakan, karena pengembang harus menetapkan tanggal di mana cacat penting akan dihilangkan. Hanya setelah eliminasi mereka, pemegang saham dapat relatif aman untuk dompetnya untuk menandatangani tindakan transmisi penerimaan.
Jika pengembang percaya bahwa defaul yang diidentifikasi di apartemen tidak signifikan, ia harus membuktikannya menggunakan keahlian konstruksi independen. Harap dicatat: Bahkan jika Anda menemukan kekurangan setelah menandatangani tindakan penerimaan, Anda dapat merujuk ke pengembang untuk menghilangkannya. Undang-Undang Federal No. 214-FZ menyatakan bahwa masa garansi untuk rumah itu sendiri adalah 5 tahun, pada peralatan teknik (pipa, sistem pemanas dan ventilasi) - 3 tahun.
Paling sering, para pengembang tidak setuju untuk mengkompensasi biaya pemegang saham untuk menghilangkan kekurangan, dan mereka mengusulkan untuk mengoreksi mereka dengan kekuatan kontraktor mereka. Jika ini kasus Anda, bersiaplah untuk menunggu. Undang-undang mewajibkan pengembang untuk menghilangkan kekurangan "dalam istilah yang masuk akal," tetapi istilah itu sendiri tidak menetapkan. Biasanya pada akhir mengalokasikan hingga bulan. Jika Anda telah mengambil kunci, pengembang harus setuju dengan Anda ketika tim konstruksi dan perbaikan akan bekerja di apartemen Anda.
Mengambil atau tidak menerima?
Setelah Anda menerima undangan dari pengembang untuk mengambil apartemen, Anda perlu:
- Kumpulkan semua pemegang saham yang ditentukan dalam kontrak Anda;
- Dapatkan kekuatan pengacara pada mereka yang tidak dapat mengambil bagian dalam penerimaan perumahan;
- menyiapkan paspor, kekuatan pengacara (jika ada) dan kontrak ekuitas dalam konstruksi;
- Periksa apartemen secara menyeluruh, bukan untuk terburu-buru dan tidak menandatangani tindakan teknisi sampai inspeksi selesai;
- Jika kekurangan substansial terungkap, bersikeras bahwa mereka didokumentasikan, tetapi tindakan penerimaan tidak menandatangani.
Pengembang berkewajiban untuk menghilangkan kekurangan di apartemen untuk periode tertentu atau menentukan kemungkinan kompensasi moneter kepada pembeli biaya koreksi mereka. UU Federal No. 214-FZ tidak menjamin atau kualitas apartemen, maupun parameter yang ditentukan dalam kontrak (metode, tata letak), karena pengembang berhak untuk melakukan perubahan pada dokumentasi proyek, setelah menerima persetujuan untuk ini di Pemegang saham, untuk mencapai kesepakatan dengan yang mereka sediakan, karena mereka ingin bergerak cepat di perumahan sendiri.
Meter ekstra dan hilang
Ketika konstruksi selesai, dapat ditemukan bahwa area apartemen yang Anda beli berbeda dari proyek. Secara hukum, untuk memperkenalkan objek ke dalam operasi, pengembang wajib memesan pengukuran semua tempat bangunan dari spesialis dari Biro Inventaris Teknis (BTI). Setelah prosedur, ukuran akhir setiap apartemen menemukan. Jika perumahan ternyata lebih, pengembang akan membutuhkan biaya tambahan; Jika daerah tersebut kurang - perlu untuk mengkompensasi pemegang saham untuk perbedaan.
Jika penyimpangan proyek dari kenyataan telah diungkapkan, pemegang saham harus menyerahkan aplikasi (dalam dua salinan) kompensasi untuk direktur pengembang, di mana untuk menetapkan semua fakta dan meminta perhitungan ulang (menunjukkan rincian bank). Sebuah instance dari pemegang saham harus dipertahankan setidaknya sampai keputusan akhir tentang harga perumahan akan diterima. Beberapa pengembang termasuk dalam item DDA sesuai dengan penyimpangan area proyek dari aktual dalam 1-2% dianggap diizinkan, dan oleh karena itu perhitungan ulang tidak diperlukan. Harap dicatat: Jika pengembang tidak menetapkan nilai maksimum yang mungkin dari perbedaan proyek dan area aktual, pembeli tidak akan dapat menuntut uang dari pengembang untuk meter persegi yang tidak lengkap.
Jika pengembang menunda solusi untuk masalah mengembalikan jumlah kelebihan pembayaran atau menolak untuk menghitung ulang dengan perubahan fungsional bangunan, pemegang saham memiliki hak untuk memulihkan kelebihan lapangan melalui pengadilan. Untuk melakukan ini, perlu mengajukan klaim untuk perlindungan hak-hak konsumen, secara paralel, menyatakan klaim pemulihan hukuman atas keterlambatan pengiriman apartemen dan kompensasi untuk kerusakan moral.
