Pembentukan pemilik pemilik perumahan: pro dan kontra dari HOA, hak dan kewajiban, kemungkinan kesulitan dalam dewan, tahap pendidikan
Ketika penyewa bangunan atau rumah baru, dibangun untuk waktu yang lama, putuskan pembentukan HOA, mereka harus membayangkan semua pro dan kontra dari asosiasi semacam itu. Tentang ini, serta bagaimana kemitraan dibuat, kita akan memberi tahu.
Menurut Kode Perumahan Baru Federasi Rusia, penyewa yang merupakan pemilik apartemen mereka dapat dijelaskan untuk mengelola properti milik mereka. Salah satu spesies struktur seperti itu adalah kemitraan pemilik perumahan (HOA). Ini adalah organisasi nirlaba yang dibentuk oleh pemilik tempat (perumahan dan non-perumahan) untuk pengelolaan sendi gedung apartemen dan memecahkan masalah kepemilikan, penggunaan, dan pembuangan properti bersama.
Mengapa keuntungan mengelola kekuatan rumah kemitraan? Ini hanya beberapa dari mereka. Pertama, HOA dapat memilih perusahaan yang melayani. Oleh karena itu, jika kualitas layanan yang diberikan tidak mematuhi persyaratan penyewa (misalnya, itu tidak ekspresif atau buruk dihilangkan oleh wilayah), memungkinkan Anda untuk mengakhiri kontrak dan menyimpulkannya dengan organisasi atau individu lain. Kedua, HOA secara independen berencana memperbaiki pekerjaan di rumahnya, mendefinisikan urutan mereka. Apack adalah rencana karya-karya ini dan estimasi pengeluaran untuk tahun ini disetujui pada Rapat Umum Anggota HOA, tidak perlu meminta pemerintah kota untuk mengalokasikan uang dan kemudian menunggu kedatangan tukang.
Praktik legislatif kabupaten sering disatukan oleh konsep "pemilik kemitraan perumahan" dan "kondominium". Namun, kondominium adalah real estat itu sendiri (termasuk plot darat dalam batas-batas yang ditetapkan yang terletak di atasnya sebuah bangunan perumahan dan objek real estat lainnya), dan kemitraan pemilik rumah adalah kantor pengelolaan properti ini. Kondominium dapat ada tanpa hoa, tetapi untuk manajemen mereka (peralatan taman bermain dan area penerima rekreasi, perbaikan, memadamkan tempat untuk disewakan) membentuk HOA.
Ada istilah lain - Housing Cooperative (HSK). Perbedaan antara ECC dan HOA adalah bahwa HST dibuat untuk periode pembangunan rumah, dan setelah dibangun, atur HOA. Perlu dicatat bahwa koperasi perumahan dan konstruksi yang ada harus ditransformasikan menjadi HOA dari waktu ke waktu.
Kenapa bersatu?
Apa kemitraannya? Untuk memberikan kondisi kehidupan warga yang menguntungkan dan aman, untuk mengatur pemeliharaan rumah dan merealisasikan hak setiap pemilik tempat perumahan untuk mengelola properti mereka.TCG berarti terbentuk dari sumber-sumber berikut:
Pembayaran wajib, pengantar dan kontribusi anggota kemitraan lainnya;
Subsidi Anggaran Untuk memastikan operasi dan perbaikan rumah, kompensasi untuk otoritas kota pembayaran jenis utilitas tertentu untuk kategori preferensi penduduk (untuk menerima subsidi, Moskow TSZH harus didaftarkan dengan daftar terpadu manajemen gedung apartemen - Era, yang dilakukan dari Oktober 2007);
Pendapatan dari kegiatan ekonomi (kewirausahaan) dari kemitraan bertujuan melakukan tugas dan pemenuhan tugas HOA.
Kode perumahan dari Federasi Rusia tidak melarang HOA menerima pendapatan yang diperlukan untuk mencapai tujuan hukum. Untuk ini, kemitraan dibiarkan melakukan kegiatan ekonomi. Benar, perlu dicatat bahwa daftar spesiesnya untuk HOA biasanya terbatas pada layanan, operasi dan perbaikan real estat di gedung apartemen, pembangunan tempat tambahan dan benda-benda dari properti umum di rumah seperti itu, serta penyewaan bagian dari properti umum.
Sangat penting bahwa HOA mendapat kesempatan untuk menggunakan dan wilayah orang lain. Anda dapat mengeluarkan plot pada setiap tahap kegiatan HOA - sama sekali tidak perlu dilakukan ketika kemitraan dibuat, atau pada saat pendaftarannya. Keputusan untuk merancang plot darat dalam kepemilikan saham total membawa kawan - pemilik tempat di rumah pada pertemuan umum. Setelah instruksi mereka, semua dokumen yang diperlukan dapat mempersiapkan ketua HOA. Setelah itu, harus diterapkan pada badan pemerintah daerah, yang akan menanggung vonis akhir yang menentukan nasib daerah setempat. Catatan: Transfer plot seperti itu ke properti ke pemilik tempat gratis.
Rumah di mana pemilik rumah terbentuk atau terbentuk, pertama-tama termasuk program perbaikan dengan mengorbankan anggaran kota. Agar rumah Anda direnovasi tepat waktu, pada pertemuan umum anggota HOA, perlu untuk memutuskan penciptaan dana perbaikan modal. Permainan sebagai pemilik tempat perumahan dan non-perumahan juga akan berkewajiban untuk mentransfer uang ke dana ini sesuai dengan keputusan Majelis
Burung hantu. Anggota berbagai anggota HOA yang disurvei khawatir bahwa kemitraan memiliki keunggulan sebagai berikut:
Pemilik tempat yang bersatu di HOA benar-benar dapat mempengaruhi kebijakan perusahaan manajemen. Tidak ada yang berhak memaksa penyewa untuk mengumpulkan uang pada instalasi dalam garis furnitur kulit bersama, tetapi perlu untuk memutuskan apa yang harus dilengkapi dengan mesin parkir tambahan, dan anggota kemitraan dapat ditemukan untuk ini;
Kemitraan memungkinkan untuk memilih perusahaan yang eksploitasi. Dalam praktiknya, ini berarti bahwa pemilik sendiri mengendalikan kualitas layanan komunal yang diberikan kepada mereka. "Revisi" seperti itu dilakukan, misalnya, karyawan HOA (Engineer Dispatcher), Ketua atau anggota Dewan. Jika beberapa pelanggaran ditemukan, periksa papan, fakta ini akan diklarifikasi dan dapat menjadi dasar untuk memecah kontrak dengan perusahaan manajemen ini. Aakt, yang mencatat kualitas layanan perumahan dan komunal yang tidak tepat, adalah dasar untuk menghitung ulang pembayaran untuk layanan komunal yang disediakan;
Meskipun perombakan utama anggota rumah HOA berkewajiban untuk melakukan dengan biaya mereka sendiri, negara mengalokasikan subsidi dari anggaran;
Total properti HOA dapat membawa keuntungan signifikan kepada anggotanya. Hak untuk melakukan kegiatan kewirausahaan yang diberikan kepada kemitraan memungkinkan Anda mendapatkan uang pada pengiriman premis non-perumahan atau bahkan dinding bangunan (misalnya, di bawah penempatan kain iklan atau peralatan teknis);
Anggota HOA dapat menikmati sederhana (tetapi, sayangnya, seperti jarang, kegembiraan hidup - pintu masuk yang terpelihara dengan baik, tempat parkir mereka sendiri, halaman bermain dengan baik, tempat bermain, di mana anak Anda akan bersaing.
Harus juga dikatakan bahwa ketersediaan HOA meningkatkan nilai pasar perumahan di rumah. Bagaimanapun, semua orang menginginkan tempat tidur bunga rapi, tangga bersih, concierge, dan interkom bekerja (daftar ini dapat diisi ulang tanpa batas).
Negara berusaha untuk membantu sistem HOA. Oleh karena itu, belum lama ini di sejumlah wilayah (khususnya, di Moskow), kemitraan ini dibebaskan dari pajak tanah. Hal yang sama berlaku untuk koperasi perumahan, ECC dan koperasi konsumen khusus lainnya yang diciptakan untuk memenuhi kebutuhan warga di perumahan - sekarang mereka tidak boleh membayar pajak pada plot darat yang digunakan oleh mereka untuk mencapai tujuan hukum sesuai dengan Kode Perumahan Federasi Rusia .
Para ahli percaya bahwa itu lebih menguntungkan untuk mengelola beberapa bangunan apartemen. Hukum tidak mengganggu - satu HOA dapat dibuat dari penyewa dua atau lebih rumah. Selain itu, HOA berhak memilih formulir manajemen rumah: secara independen, melalui kontrak langsung dengan organisasi penyediaan sumber daya atau melalui perjanjian dengan perusahaan operasi kemitraan yang diundang. Pemindahan penuh dari organisasi pengelola profesional dari semua kekuatan berdasarkan pesanan properti umum adalah mungkin.
Ominus. Namun, tidak semuanya sangat awan - ada HOA dan kekurangannya:
Seringkali, inisiatif pemilik tidak menemukan dukungan dari otoritas lokal. Rawat inap, mekanisme interaksi antara kemitraan dan otoritas, sehingga perlu untuk menyelesaikan serangkaian masalah terkait perumahan, tidak cukup diabadikan dalam Undang-Undang. Contoh khas: Jika seseorang dari penyewa di rumah, di mana ada HOA, tidak ingin membayar kontribusi dan membuat pembayaran utilitas wajib, untuk memulihkan utang hanya melalui pengadilan. Selama pengadilan akan memutuskan, banyak waktu dapat berlalu, dan utilitas akan membayar anggota HOA yang mematikan hukum selama periode ini;
Gremans tidak benar-benar ingin bergabung dengan HOA. Oleh hukum, otoritas kota berkewajiban untuk mengembalikan perbedaan antara pembayaran penerima manfaat (dan mereka kurang dari biasanya, karena kategori warga ini menggunakan subsidi untuk membayar utilitas) dan pemilik perumahan yang tersisa, tetapi dalam praktiknya terjadi kompensasi Sangat jarang;
Biaya untuk eksploitasi di HOA lebih tinggi daripada di rumah biasa. Tetapi perlu untuk memahami bahwa jumlah pembayaran utilitas wajib sama sekali sama bagi anggota HOA, dan untuk penduduk rumah-rumah di mana kemitraan tidak diciptakan. Keputusan AVTID tentang biaya tambahan (misalnya, pada peralatan garasi otomatis, lapisan pintu masuk ubin marmer, dekorasi lobi, pembayaran layanan dari desainer lansekap) mengambil Rapat Umum Penduduk atau Dewan HOA . Perhitungan dan akrual untuk tempat perumahan dan utilitas dapat dilakukan oleh kepala akuntan, akuntan atau ketua kemitraan. Selain itu, perlu memperhitungkan kasus kegagalan untuk menyediakan layanan atau penyediaan layanan utilitas yang melayani organisasi (misalnya, setelah pekerjaan pencegahan musim panas, ia tidak memasukkan air panas tepat waktu);
Keberhasilan dan efektivitas kegiatan HOA sebagian besar bergantung pada ketua dan pemerintahnya. Karena itu, memilih manajer harus dipenuhi dengan pikiran. Tetapi bahkan ini tidak bisa menjadi jaminan bahwa tetangga yang dihormati dari lantai lima tidak ingin menetapkan sebagian uang publik, dan tetangga tempur dari pintu masuk kedua akan menjadi manajer yang baik.
Akhirnya, ketua HOA sering mengeluh tentang ketidakpuasan penyewa dan kurangnya pemahaman. Tentu saja, keanggotaan di HOA mengasumsikan beberapa biaya tambahan, tetapi mereka melunasi dengan seratus kali lipat. Misalnya, ibu apa yang tidak ingin melepaskan anaknya untuk berjalan-jalan di halaman yang tertutup dan aman? Masalah seperti itu bisa menyelesaikan persis HOA, namun, itu akan membutuhkan upaya dan biaya tunai.
Kemitraan pemilik perumahan memungkinkan penyewa untuk menghasilkan uang pada lokakarya umum. Untuk ini, Rapat Umum Anggota HOA membuat keputusan untuk menyampaikan kepada penggunaan sementara beberapa objek dari properti ini (di mana toko puas, atau dinding tuli dari rumah tempat perisai iklan ditempatkan). Anda juga dapat memperluas area bangunan - misalnya, untuk menghisap loteng dan meneruskannya. Penghasilan tambahan yang akan diterima HOA harus pulang
Hak dan kewajiban
Untuk membayangkan bagaimana kemitraan bertindak dan bagaimana hal itu dapat membantu penduduk biasa, perlu untuk mempelajari hak dan kewajibannya. Mari kita mulai dengan utilitas. HOA menyimpulkan kontrak dengan organisasi pasokan sumber daya atau secara independen menghasilkan sumber daya yang diperlukan untuk menyediakan konsumen layanan berkualitas utilitas dalam volume yang diperlukan. Sangat penting bahwa persyaratan hukum tidak rusak, dan kehidupan, kesehatan dan properti warga belum menyebabkan kerusakan. Kemitraan dapat melayani sistem teknik domestik yang digunakan untuk memberikan utilitas kepada konsumen, secara independen atau dengan keterlibatan orang lain.
Perhitungan dan biaya biaya untuk utilitas pada manajemen HOA ditugaskan tugas-tugas berikut:
Dalam cara yang ditentukan, mengurangi jumlah pembayaran ini (misalnya, jika ada gangguan dengan pasokan listrik);
Atas permintaan konsumen, periksa jumlah biaya untuk layanan dan selambat-lambatnya 3 hari kerja untuk mengeluarkan dokumen yang mengkonfirmasi kebenaran akrual pembayaran, dengan mempertimbangkan kualitas layanan yang diberikan, serta didirikan oleh undang-undang dan didirikan oleh hukum dan Kontrak, penalti, hukuman.
Sangat penting untuk memastikan publisitas dan transparansi kegiatan Dewan HOA. Untuk melakukan ini, di hadapan konter kolektif (generenik), Journal of Accounting adalah catatan kesaksian mereka, yang memungkinkan permintaan konsumen untuk 1 hari kerja untuk memberinya ekstrak dari majalah ini. Jika ada kerusakan dalam pekerjaan sistem rekayasa domestik atau komunikasi teknik dan peralatan yang terletak di luar rumah, dewan wajib memberi tahu pemilik perumahan pada siang hari, tetapi juga untuk memberikan perkiraan layanan publik: akan ditangguhkan atau terbatas. Selain itu, kemitraan atas permintaan pemilik mana pun harus memberinya informasi berikut: nama, alamat, dan nomor telepon layanan pengiriman dan darurat, ukuran tarif untuk utilitas dan tunjangan untuk tarif, pesanan dan bentuk pembayaran ini Layanan, parameter kualitasnya, tenggat waktu untuk menghilangkan kecelakaan dan pelanggaran lain atas prosedur untuk menyediakan utilitas.
Tanggung jawab lain yang tidak menyenangkan terletak pada kepemimpinan kemitraan - untuk memberi tahu konsumen tentang gangguan yang direncanakan dalam penyediaan utilitas, dan selambat-lambatnya 10 hari kerja sebelum dimulainya penangguhan ini.
Untuk menjamin eksekusi oleh badan-badan manajemen HOA tugas mereka, langkah-langkah tanggung jawab diberikan. Alasan untuk penerapan langkah-langkah tersebut adalah pelanggaran terhadap kualitas dan prosedur untuk memberikan utilitas; Kerugian yang disebabkan oleh kehidupan, kesehatan dan properti konsumen, serta orang-orang yang hidup dengannya, karena kegagalan untuk menyediakan layanan ini atau kualitasnya yang tidak pantas. Kurangnya rasa bersalah kepala HOA atau organisasi manajemen dalam hal ini tidak diperhitungkan. Namun, mereka dibebaskan dari pertanggungjawaban karena memperburuk kualitas utilitas, jika mereka membuktikan bahwa itu menyebabkan keadaan force majeure. Pelanggaran kewajiban pada bagian rekanan (organisasi penyajian) atau tindakan yang salah dari dewan (termasuk kurangnya dana yang diperlukan) bukan milik keadaan seperti itu. Daftar kasus di mana anggota Dewan HOA bertanggung jawab, diabadikan dalam Piagam.
Tetapi semua ini menyangkut tugas. Hak AVT TSZ untuk sebagian besar terkait dengan organisasi hubungan dengan konsumen utilitas. Kemitraan ini berhak atas permintaan pembayaran untuk layanan yang dikonsumsi (dan, dengan demikian, pembayaran kontes, denda, hukuman di hadapan utang). Dewan kemitraan juga dapat mengharuskan karyawan atau perwakilan HOA, staf layanan darurat untuk memeriksa kondisi teknis dan sanitasi peralatan intra-kuartal dan pemenuhan karya perbaikan yang diperlukan telah dirawat di tempat perumahan. Waktu kunjungan harus dikoordinasikan dengan konsumen (meskipun aturan ini tidak berlaku untuk mereka ketika perlu untuk menghilangkan kecelakaan). Jika Anda menolak untuk membiarkan perwakilan TCG dan kesalahan Anda akan rusak (misalnya, Anda akan mengisi tetangga karena kerusakan sistem pasokan air), maka kemitraan memiliki hak untuk menuntut ganti rugi penuh.
Akhirnya, Dewan HOA diberkahi dengan wewenang untuk menangguhkan atau membatasi pasokan air panas, energi listrik dan gas. Namun, prosedur ini cukup lama: untuk membatasi penyediaan utilitas atau menangguhkan pasokan mereka hanya dapat dikirim oleh pengadilan. Pemilik kamar harus mengirim peringatan tertulis tentang langkah-langkah yang akan diterima (yang terbaik adalah mengirimkannya melalui surat dengan pemberitahuan tanda terima atau mengirimkan dari tangan ke penerimaan). Tetapi harus diperhitungkan periode yang disediakan untuk penghapusan hutang yang defaulter. Mempertimbangkan - mematikan pemanasan, limbah dan pasokan air dingin dilarang.
Masalah.
Nah, sekarang mari kita coba melihat masalah HOA dari dalam. Ketua kemitraan diakui bahwa banyak kesulitan khawatir. Mereka dapat dibagi menjadi beberapa kategori.
Yang pertama (dan paling penting) - non-pembayaran. Misalnya, pengembang dan pembeli, sebagian sudah dibayar untuk apartemen, ditampilkan, karena diselesaikan dengan cara yang berbeda. Hutang di depan Hoa tumbuh, pembeli tinggal di apartemen, memperbaikinya, tetapi untuk eksploitasi tidak membayar, mengacu pada fakta bahwa perumahan tidak secara resmi menjadi miliknya. Ya, dan investor tidak siap membayar pembayaran secara penuh, meskipun mengklaim bahwa apartemen tetap menjadi miliknya. Secara hukum, situasi ini tidak diselesaikan, dan oleh karena itu dalam setiap kasus tertentu diizinkan secara individual, paling sering pada peradilan.
Masalah kedua adalah hubungan dengan pengembang: tidak masing-masing dari mereka siap untuk menghilangkan kekurangan yang ada di gedung baru. Jika Anda membuat pengembang gagal, penyewa menghilangkan kekurangan dan kegagalan fungsi dengan biaya mereka sendiri.
Kadang-kadang pengembang memperkenalkan pemilik yang lebih menyesak relatif terhadap ukuran daerah setempat. Ketika penyewa mengakuisisi apartemen, mereka menunjukkan prospektus, dan pada frasa: "wilayah tersebut ditentukan", termasuk dalam kontrak, tidak ada yang memperhatikan. Akomodasi Ivot dibeli, halaman yang dilengkapi, toko-toko dan kotak pasir dipasang - dan di halaman sudah mulai menggali lubang baru! .. atau orang memberi uang untuk apartemen dengan apa yang disebut perencanaan gratis, dan kemudian mereka memilikinya Untuk membayar pembangunan kembali, yang tidak, karena ketika mereka masuk, di perumahan baru hanya ada dinding eksternal. (Faktanya adalah bahwa dalam undang-undang perumahan kita tidak menyediakan istilah "perencanaan bebas apartemen", sehingga semua pembeli perumahan semacam itu harus memiliki prosedur yang sulit untuk pengurangan pembangunan kembali.)
Masalah ketiga adalah kurangnya informasi tentang kegiatan HOA. Banyak warga tidak pergi ke pertemuan umum, tetapi semua pertanyaan yang berkaitan dengan rumah rumah mereka diselesaikan dengan tepat di sana. Oleh karena itu, seringkali HOA resor untuk bantuan "pembicaraan" - anggota dewan yang dapat mem-bypass semua apartemen di rumah dan mendiskusikan kasus-kasus mendesak dengan pemilik.
Away akut masalah - penghuni indiferensi. Banyak orang siap memberikan uang, tetapi tidak ingin berpartisipasi dalam perbaikan atau setidaknya membahas opsi yang mungkin untuk meningkatkan kehidupan rumah.
Simpul, Anda dapat mengatakan: Hoa adalah kebutuhan sadar. Anda perlu mengelola rumah Anda dengan pikiran. Bestian daripada pemilik, tidak ada yang akan melakukannya.
HOA tidak berhak untuk mengubah tarif utilitas: mereka didirikan oleh Pemerintah Federasi Rusia. Ukuran AVTOT Biaya untuk pemeliharaan dan perbaikan rumah (yang sebelumnya disebut pemeliharaan bangunan) ditentukan pada Rapat Umum Anggota HOA. Kemitraan yang sama diperoleh dari subsidi anggaran kota untuk pemeliharaan dan perbaikan stok perumahan di gedung apartemen - jenis tunjangan ini memungkinkan Anda untuk mempertahankan rumah dalam kondisi yang tepat
Urutan tahapan pembentukan pemilik perumahan
1. Pendidikan kelompok inisiatif dari pemilik atau pemilik perumahan di masa depan
2. Pekerjaan persiapan (biaya tambahan penduduk, klarifikasi keunggulan asosiasi)
3. Rapat Umum Penduduk, yang memutuskan pembentukan HOA, memilih dewan dan ketuanya, serta cara mengelola properti (oleh pemilik pemilik perusahaan manajemen atau dengan HOA), menyetujui Piagam Hoa
4. Pendaftaran HOA sebagai badan hukum. Ini membutuhkan pernyataan pendaftaran negara, protokol Majelis Umum dengan keputusan tentang penciptaan kemitraan pemilik rumah (salinan asli atau notaris), dua salinan Piagam HOA, disetujui oleh Rapat Umum Pemilik Rumah (dijahit dan Bernomor), serta tanda terima untuk pembayaran tugas negara untuk pendaftaran kemitraan (2 ribu rubel)
5. Membuka Akun Penyelesaian Kemitraan di Bank
6. Transfer rumah dalam pengelolaan komisi yang dibuat khusus, yang berisi perwakilan dari administrasi kota dan anggota dewan HOA (tindakan penerimaan dan transmisi - bentuk antardepartemen khas N OS-1A dengan penerapan dokumentasi teknis pada bangunan)