Kami menceritakan tentang apa dana kompensasi, rekening ECCRO, apa yang harus dilakukan jika pengembang bangkrut dan tentang aturan baru untuk perlindungan pemegang saham yang tertipu pada tahun 2019.
Rata-rata, 2 hingga 6% pemegang saham setiap tahun tidak menerima fasilitas mereka tepat waktu, dan itu menciptakan masalah yang signifikan untuk pasar real estat. Perlindungan hak-hak pemegang saham yang disediakan pada tahun 2005 oleh UU No. 214-FZ tidak mencukupi, sehingga terus meningkatkannya. Aturan baru dirancang untuk melindungi hak-hak pemegang saham yang tertipu. Periode transisi telah diluncurkan hingga Juli 2019.
Semua tentang inovasi dalam hukum
Barang dan konsep.Yang merupakan pemegang saham yang tertipu
Masalah konstruksi ekuitas
Persyaratan untuk pengembang
Persyaratan untuk DDU.
Tanggung jawab untuk mengubah tenggat waktu
Dana Kompensasi
Pengembang kebangkrutan
Akun escrow.
Jaminan
Prospek untuk inovasi
Tentang objek dan konsep
Jadi, ada dua fitur utama. Yang pertama adalah pengembang - badan hukum yang memiliki atau di sewa hak tanah dan menarik peserta kas dalam konstruksi ekuitas untuk menciptakan gedung apartemen dan (atau) objek real estat lainnya berdasarkan izin yang diperoleh.
Yang kedua adalah peserta dalam konstruksi bersama - warga negara atau badan hukum. Bersama-sama mereka dapat membangun tidak hanya bangunan perumahan, tetapi juga garasi, fasilitas kesehatan, katering, kegiatan bisnis, perdagangan, budaya, dan objek real estat lainnya, dengan pengecualian fasilitas industri. Ini dicatat dalam Pasal 2 Hukum.
Ada juga definisi yang jelas tentang objek konstruksi ekuitas, yaitu kenyataan bahwa di masa depan harus menjadi apartemen Anda, garasi atau tempat di parkir bawah tanah di dekat rumah. Tempat perumahan atau non-perumahan ini akan ditransfer ke pemegang saham setelah menerima izin untuk menugaskan gedung apartemen dan (atau) dari objek real estat lain dan bagian dari rumah ini atau objek real estat, termasuk, termasuk uang tunai peserta yang melibatkan .
Yang merupakan pemegang saham yang tertipu
Agar pembeli real estat bermasalah dalam konstruksi, kondisi berikut diperlukan:- Perjanjian Pemegang Saham disimpulkan;
- Pihak eksekusi tidak memenuhi kewajiban berdasarkan kontrak partisipasi ekuitas lebih dari 9 bulan. dan tidak meningkatkan investasi dalam pembangunan rumah lebih dari dua periode pelaporan berturut-turut;
- Pengembang tidak memiliki penerus untuk membangun suatu objek;
- Kewajiban perusahaan konstruksi sebelum pemegang saham tidak dijamin dengan jaminan bank atau asuransi kewajiban sipil.
Harap dicatat: Dalam beberapa kasus, bahkan ketersediaan kontrak partisipasi ekuitas dalam konstruksi tidak dapat melindungi pemegang saham pembeli. UU Federal No. 214-FZ "pada partisipasi dalam konstruksi ekuitas bangunan apartemen dan objek real estat lainnya" (UU No. 214-FZ) tidak melindungi pemegang saham jika:
- Di rumah yang dibangun, tempat yang sama dijual beberapa kali;
- Rumah ini dibangun di atas plot yang tidak dikeluarkan atau sewa;
- Rumah itu dibangun di atas plot di mana itu tidak diperbolehkan;
- Rumah ini dibangun dengan pelanggaran rencana perencanaan kota, persyaratan proyek.
Penyalahgunaan pemegang saham dengan hak istimewanya (misalnya, kemungkinan penolakan satu sisi dari kontrak atau memperoleh hukuman karena pelanggaran terhadap transmisi objek) dapat menyebabkan pengadilan akan menolak mereka untuk melindungi hak-hak jika sifat jahat tindakan didirikan.
Masalah konstruksi ekuitas
Intinya, perangkap menjadi jelas bagi semua orang yang dengan hati-hati mempelajari skema investasi real estat ini.
Plus dari skema ini jelas: pembeli menerima real estat dengan 30-40% lebih murah daripada harga pasar rata-rata; Pengembang menerima dana untuk pembangunan objek real estat dan implementasi saluran produk jadi.
Sayangnya, investasi seperti itu selalu dikaitkan dengan risiko yang cukup besar. Tangguhan kecil cukup umum, tidak selalu jadwal dilakukan secara menyeluruh. Namun, kebetulan pengembang secara spesifik menunda penyelesaian konstruksi atau menarik momen memasuki perumahan.
Diadopsi pada 2005 UU No. 214-FZ memperkenalkan larangan bagi pengembang ke apartemen preselive sebelum menerima izin; Saya memerintahkan pengembang untuk mendaftar dalam kontrak semua syarat dan hukuman untuk non-pemenuhannya, serta mendaftarkan setiap kontrak partisipasi ekuitas (DDU) untuk mengecualikan penjualan ganda.
Namun, ini tidak cukup dan perubahan mulai memperkenalkan perubahan.
Pertama, konstruksi perumahan harus dipisahkan dari kegiatan lain dengan pengenaan batasan pada pengembang untuk melakukan operasi yang tidak terkait dengan implementasi proyek.
Kedua, prinsip "satu perusahaan adalah satu izin bangunan" harus diamati. Pada saat yang sama, konstruksi dengan partisipasi bersama dalam beberapa izin sekarang dilarang. Pada saat yang sama, pengembang besar tidak akan dapat mendelegasikan fungsinya ke struktur anak untuk mengambil eksekusi beberapa proyek sekaligus, karena pengalaman harus minimal 3 tahun (setidaknya sebagai kontraktor umum atau pelanggan).
Ketiga, aktivitas pengembang harus disertai dengan lembaga kredit bank yang ditunjuk. Akun perusahaan, pelanggan teknis dan kontraktor umum harus dibuka di bank yang sama.
Keempat, persyaratan untuk reputasi bisnis dari badan-badan pengelolaan pengembang dan para pesertanya diperketat. Di antara para pendiri pengembang tidak dapat menghadapi keyakinan yang tidak diperhatikan atau beredar, serta mereka yang kegiatannya telah menyebabkan kebangkrutan entitas hukum.
Perusahaan harus memperoleh kesimpulan pemeriksaan bahkan untuk bangunan rendah, bukan untuk memiliki hutang (kecuali untuk pinjaman target untuk konstruksi). Dalam lembaga kredit bank yang berwenang, dana harus disimpan dalam jumlah setidaknya 10% dari biaya konstruksi (parasut khusus, yang harus dilindungi dan pengembang, dan pemegang saham jika terjadi waktu atau kebangkrutan).
Kelima, undang-undang menetapkan batas pengeluaran pengembang terhadap fondasi untuk remunerasi, pembayaran layanan Bank, layanan perusahaan manajemen, periklanan, layanan komunal, layanan komunal, sewa. Batas ini adalah 10% dari biaya desain konstruksi.
Cara Memilih Perusahaan yang Dapat Diandalkan
Jika Anda akan membeli apartemen di rumah dalam konstruksi:- Pelajari informasi yang tersedia tentang pengembang, periksa reputasinya.
- Cara termudah untuk mengkonfirmasi fakta bahwa Anda akan membaca di Internet, - untuk pergi ke gedung mana pun dan memastikan bahwa pekerjaan dilakukan.
- Sebelum menandatangani kontrak partisipasi ekuitas dalam konstruksi, bacalah dengan cermat, jangan terburu-buru.
- Jika Anda memiliki keraguan sedikit pun, lihat pengacara untuk membantu Anda memahami semua seluk-beluk hukum.
Persyaratan Baru untuk Pengembang
Sampai hari itu, sebuah kontrak dengan peserta pertama dalam pembangunan saham pengembang selambat-lambatnya 14 hari berkewajiban untuk menerbitkan di media atau di Internet deklarasi proyek di mana informasi tentang perusahaan dan informasi proyek ditunjukkan.
Pengembang berkewajiban untuk memberikan distribusi atas permintaannya:
- izin konstruksi;
- Pembuktian teknis dan ekonomi dari proyek;
- Kesimpulan dari pemeriksaan negara dari dokumentasi proyek;
- dokumentasi proyek, yang mencakup semua perubahan yang dibuat untuk itu;
- Dokumen yang mengkonfirmasi aturan pengembang ke plot darat.
Dia juga harus berinvestasi dalam proyek dana sendiri dalam jumlah setidaknya sepertiga dari total anggaran proyek; Uang tertarik dari pemegang saham harus benar-benar untuk implementasi proyek tertentu, dan tidak ada tempat lain.
Persyaratan untuk Partisipasi
Sesuai dengan DTU, satu sisi (lolshler) berjanji untuk membayar saham tetap dalam dokumen dan mengadopsi objek yang sudah jadi, dan pihak lain melakukan untuk membangun dan menyerahkan objek ini dengan perjanjian yang diberikan oleh perjanjian.Kontrak harus mematuhi:
- Penentuan objek spesifik konstruksi bersama yang akan ditransmisikan sesuai dengan dokumentasi proyek oleh pengembang;
- Menentukan batas waktu untuk transfer objek konstruksi ekuitas kepada pemegang saham;
- informasi tentang harga kontrak, waktu dan urutan pembayaran;
- Informasi tentang masa garansi yang bekerja sehubungan dengan objek yang sedang dibangun.
Dengan tidak adanya setidaknya salah satu ketentuan yang tercantum, kontrak dianggap tidak valid. Setiap DDU harus didaftarkan di Divisi Regional Rosreestra untuk menghindari penjualan ganda.
Pemegang saham memiliki hak untuk mengakhiri kontrak secara sepihak, jika, misalnya:
- Ada masalah dengan persyaratan;
- Persyaratan untuk kualitas objek real estat secara signifikan dilanggar;
- Perencanaan apartemen yang dipertimbangkan oleh perubahan proyek awal.
Dalam hal berakhirnya kontrak, pengembang wajib mengembalikan tidak hanya uang kepada pemegang saham, tetapi juga menarik untuk penggunaan dana pinjaman dalam jumlah laju refinancing 1/150 dari Bank Sentral Federasi Rusia, yang beroperasi pada hari pemenuhan kewajiban untuk mengembalikan dana yang dibayarkan oleh pemegang saham. Pada saat yang sama, perusahaan dapat menghentikan kontrak hanya melalui pengadilan setelah 3 bulan.
Tanggung jawab untuk mengubah tenggat waktu
Pengembang berkewajiban untuk mentransfer objek kepada peserta dalam konstruksi ekuitas selambat-lambatnya jangka waktu yang ditetapkan oleh Perjanjian. Periode transfer diatur untuk semua peserta, itu adalah satu.Jika prosesnya tertunda, pengembang wajib membayar penalti (hukuman) kepada pembeli dalam jumlah laju refinancing 1/75 dari bank sentral Federasi Rusia, yang bertindak pada hari pemenuhan kewajiban, harga dari kontrak untuk setiap hari penundaan.
Jika tidak mungkin untuk membangun rumah dalam kontrak yang tercatat dalam kontrak, Perusahaan berkewajiban selama 2 bulan. Secara tertulis untuk memberi tahu pemegang saham dan menyarankan untuk membuat perubahan pada kontrak.
Selain itu, DDD menetapkan istilah-istilah tertentu untuk transfer real estat untuk investor real estat setelah menerima izin untuk menugaskan rumah.
Menurut UU No. 214-FZ, pengembang wajib memindahkan semua apartemen kepada pelanggan selama 2 bulan. Setelah menerima Komisi Negara.
Dana kompensasi untuk melindungi pemegang saham yang tertipu
Untuk memastikan asuransi pertanggungjawaban sipil pengembang di bawah akan perjanjian partisipasi sekarang merupakan dana kompensasi.
Semua perusahaan yang menjual apartemen pada tahap konstruksi harus sesuai dengan hukum harus ditransfer ke dana kompensasi untuk memberikan kewajiban berdasarkan perjanjian 1,2% dari harga masing-masing DDU. Undang-undang menyediakan penilaian kewajiban tahunan untuk menyesuaikan ukuran penilaian penilaian, tetapi tidak lebih sering 1 kali per tahun.
Dana dari dana kompensasi akan diarahkan pada penyelesaian objek real estat bermasalah. Kepala CEO Dana Kompensasi Badan untuk Perumahan dan Pinjaman Hipotek (AHML). Sangat penting bahwa tugas yayasan tidak termasuk mengumpulkan jumlah tertentu, perlu hanya untuk memastikan bahwa ia memberikan cakupan keuangan risiko yang ada.
Jumlah maksimum kompensasi uang yang mungkin ditentukan berdasarkan total area fasilitas yang sedang dibangun dan harga satu meter persegi perumahan di properti ini. Pada saat yang sama, total area objek konstruksi ekuitas tidak boleh melebihi 120 m², dan harga 1 m² tidak dapat lebih tinggi dari nilai rata-rata untuk perumahan serupa di pasar primer di wilayah yang sama.
Dana kompensasi akan membantu melindungi hak-hak pemegang saham baru; Untuk membantu kaki-kaki yang telah mengalami kesulitan, otoritas regional telah menggambar grafik dari penyelesaian objek masalah, menunjukkan waktu dan mekanisme solusi.
Jika pengembang bangkrut
Total durasi prosedur kebangkrutan dikurangi dengan penghapusan prosedur pemulihan keuangan dan optimalisasi kegiatan yang dilakukan oleh Manajer Arbitrase dan Pengadilan Kebangkrutan. Prosedur pertama diperkenalkan dengan prosedur produksi kompetitif, sementara pemimpin profesional harus memimpin perusahaan yang bangkrut, yang sudah memiliki pengalaman di sektor konstruksi. Manajer kebangkrutan baru mengarahkan surat kepada pemegang saham di mana prosedur lebih lanjut dan algoritma tindakan akan dijelaskan.
Hukum "karena kebangkrutan" menetapkan bahwa persyaratan semua pemegang saham disajikan kepada manajer persaingan, dan bukan ke pengadilan arbitrase selambat-lambatnya 2 bulan. Dari tanggal penerimaan pemberitahuan manajer kompetitif. Manajer menganggap persyaratan dan memasukkannya dalam registri.
Jika, dalam proses proses kebangkrutan, alasan yang cukup tampaknya percaya bahwa solvabilitas pengembang debitur dapat dipulihkan, transisi ke manajemen eksternal dimungkinkan.
Manajer kompetitif berkewajiban untuk melaksanakan tindakan yang diperlukan untuk mencari dan menarik pemain lain. Ada pilihan lain - pertemuan pemegang saham memiliki hak untuk memutuskan metode untuk melaksanakan kewajiban dengan menerima kompensasi dari dana kompensasi. Selain itu, tetap memiliki kemungkinan untuk membayar persyaratan dengan mentransfer ke ketentuan objek konstruksi yang belum selesai atau transfer tempat perumahan (jika objek sudah dibangun). Keputusan dibuat secara terpisah untuk setiap rumah dalam konstruksi, Rapat Umum Penyewa Masa Depan, perlu untuk mendapatkan persetujuan ¾ dari pemegang saham.
Harap dicatat: Dalam kebangkrutan pengembang, kategori pemilik properti yang paling rentan adalah pemilik tempat non-perumahan, termasuk apartemen.
Plot darat dan rumah yang sedang dibangun diperjanjikan dengan peserta dalam konstruksi ekuitas sampai pengembang memenuhi kewajibannya; Pada saat yang sama, kepemilikan real estat berlanjut ke pemegang saham pada saat pendaftaran kontrak partisipasi ekuitas.
Apa itu akun escrow
Eskrow - Spesialisasi deposit bersyarat, di mana gelar kas menumpuk sampai pembangunan rumah selesai. Akun Escrow di Rusia muncul pada tahun 2014, tetapi menggunakan skema ini hanya pada tahun 2018.
Bunga pada dana yang ditempatkan pada akun escrow tidak dikenakan biaya, dan bank tempat akun tersebut terbuka, tidak menerima remunerasi. Faktanya, akun escrow adalah setoran bebas bunga, uang yang dibekukan untuk jangka waktu yang tidak melebihi tanggal commissioning objek ke dalam operasi dalam deklarasi desain ditambah 6 bulan. Saat menggunakan akun Escrow, pemegang saham tidak menerima risiko keuangan yang terkait dengan pengembang tertentu, dan mengambil risiko hanya kepada bank yang berwenang, yang harus mengembalikannya kepada mereka dalam kasus yang disediakan oleh hukum. Dalam hal bank dinyatakan bangkrut, pengembang mengalihkan kontrak dengan agen bank baru, uang yang diasuransikan akan ditransfer ke akun baru.
Perusahaan menerima dana dari akun exoruum setelah memasuki objek untuk beroperasi dan mendaftarkan hak kepemilikan setidaknya satu apartemen.
Berarti dengan akun escrow dapat diterjemahkan untuk membayar kewajiban Perusahaan atas perjanjian pinjaman, atau terdaftar langsung ke pengembang (untuk menghitung dengan pemberi pinjaman dalam kasus tersebut ketika konstruksi dilakukan pada dana pinjaman.
Masa garansi - 5 tahun
Deterjen berhak membutuhkan penghapusan bebas cacat yang terdeteksi atau mengurangi harga apartemen dengan jumlah yang sesuai. Selain itu, pemegang saham mungkin memerlukan kompensasi atas pengeluarannya untuk menghilangkan kekurangan.Prospek untuk inovasi
Dari 1 Juli 2019, perubahan undang-undang federal No. 214-FZ mulai beroperasi secara penuh. Konstruksi bersama harus digantikan oleh proyek, registri harus dibuat (ini akan membantu memeriksa keandalan pengembang).
Juga mulai 1 Juli 2019, prosedur penjualan apartemen di gedung-gedung baru telah berubah. Sesuai dengan hukum, Perusahaan sekarang akan menerima uang bukan dari pemegang saham untuk melanjutkan konstruksi, tetapi dari bank terakreditasi dan menyimpannya di akun escrow.
Tetapi tidak semua pengembang akan bekerja dalam skema ini. Menurut resolusi, pengembang dapat menjual apartemen untuk kondisi lama, jika di rumah siap setidaknya 30%, dan jumlah kontrak yang disimpulkan - tidak kurang dari 10%. Orang-orang Yahudi yang berspesialisasi dalam real estat, telah mencatat bahwa pengembang mencari Bypass skema, dalam implementasi pembeli properti mana tidak akan masuk DDD.
Hanya kontrak partisipasi ekuitas yang dapat menjamin perlindungan hak-hak pemegang saham, sehingga pembeli tidak dapat menyetujui proposal pengembang untuk mengeluarkan RUU sebagai gantinya, atau kontrak penugasan hukum, atau perjanjian pembiayaan bersama.
Para ahli real estat percaya bahwa perubahan dalam UU No. 214-FZ akan memaksa perusahaan kecil dan menengah dari pasar, karena tujuan inovasi adalah untuk terkenal dengan industri konstruksi. Di sisi lain, situasi ini dapat menyebabkan perubahan signifikan di pasar pinjaman hipotek, memaksa bank untuk menawarkan solusi kredit yang lebih menguntungkan bagi mereka yang ingin membeli perumahan.
