Home Purchase.

Beli perumahan di pasar sekunder. Kesulitan dengan siapa harus menghadapi seseorang ketika memeriksa apartemen dan membuat kemajuan.

Masalah apa yang harus dipecahkan seseorang yang berkumpul untuk memperoleh perumahan di pasar sekunder? Apa yang kadang-kadang tidak mencurigai pemilik masa depan bukan apartemen baru?

Sebagian besar dari kita harus atau masih harus menyelesaikan pertanyaan apartemen mereka. Uang untuk ini dapat ditambang dengan cara yang berbeda: mengambil hipotek; mengumpulkan; Jual satu perumahan dan beli yang lain, lebih cocok ,.d. Kami secara substansial bersiap untuk membeli apartemen selama beberapa tahun, tetapi seringkali kami menemukan diri Anda tidak berdaya, dihadapkan dengan sisi praktis kasus ini.

Sementara itu, pada satu dan setengah-dial, yang biasanya menempati seluruh proses dari saat pilihan real estat sebelum transfer kunci, perlu untuk berkonsentrasi sebanyak mungkin dan mencoba untuk tidak melewatkan satu nuansa. Apobloma berbohong secara harfiah di setiap belokan. Ini tentang mereka yang ingin kita bicarakan hari ini.

Apartemen apa yang harus dipilih?

Tentu saja, itu semua tergantung pada kemampuan dan kebutuhan Anda. Bukan rahasia lagi bahwa uang yang sama dapat dibeli apartemen dari berbagai jenis dan kenyamanan, yang terletak di daerah yang kurang lebih ramah lingkungan, di dalam kota atau pinggiran kota itu. KPRIMER, sederhana dalam standar modal jumlah $ 80.000 sekarang, sudah cukup untuk membeli "kamar double" kecil di rumah panel tipikal di pinggiran kota Metropolis, apartemen tiga kamar yang layak di fondasi perumahan yang serupa dari wilayah Moskow dekat atau apartemen multenteror yang besar di tepi wilayah Moskow. Dan, katakanlah, untuk akuisisi "odnushki" kecil di tengah-tengah ibukota, mungkin diperlukan dan jumlah yang jauh besar.

Harga akhir real estat tergantung pada serangkaian faktor. Setiap jenis yang menandai apartemen dengan sisi positif atau negatif memengaruhi biayanya. Akomodasi yang disebutkan di atas dengan balkon, loggia atau Erker, terletak di lantai menengah rumah dengan lift dan chute sampah, yang terletak di sekitar stasiun metro dan stasiun transportasi lainnya. Jendela akuisisi ideal harus pergi ke halaman yang tenang dan / atau South Side, ruangan itu adalah area yang luas, dan di pintu masuk yang cukup bersih akan menyenangkan untuk melihat concierge atau wachiver. Dan, sebaliknya, sebuah apartemen tanpa balkon, dengan kamar-kamar kecil yang berdekatan di lantai pertama atau terakhir sebuah rumah berdiri di jalan yang bising, di mana tidak ada lift dan pesanan dasar di pintu masuk, dapat dibeli dengan harga terendah. harga. Semua faktor ini sesuai untuk digunakan, diperdagangkan dengan penjual: setiap parameter berpotensi mengurangi atau meningkatkan biaya real estat per 1-2% atau bahkan lebih, yang pada akhirnya akan memberikan penghematan beberapa ratus dolar.

KSLOV, salah satu tren terbaru di pasar real estat Rusia - penurunan permintaan untuk perumahan berkualitas buruk dan meningkatnya permintaan untuk yang disebut elit.

Masalah apa yang mungkin dihadapi seseorang yang telah memutuskan untuk membeli apartemen secara independen, tanpa bantuan agen penjual?

Galina Utesheva dijawab, kepala perumahan pasar perumahan sekunder "rumah-real estat":

"Pembelian apartemen selalu tidak hanya mengkhawatirkan, menyenangkan, tetapi juga momen bertanggung jawab dalam kehidupan setiap orang, terutama jika dana telah disalin kepadanya selama bertahun-tahun, untuk merugikan cuti dan hobi favorit. Saya memprovokasi diri , apa yang akan terjadi, jika kepemilikan yang baru diperoleh perumahan akan ditantang di pengadilan untuk pemilik sebelumnya atau pihak ketiga. AVS karena fakta bahwa pembeli tidak dapat secara independen memeriksa sejarah real estat. Kasus nyata diketahui ketika ketiga Pihak (sebelumnya terdaftar di daerah ini, ahli waris pemilik mantan dan orang lain) Appea dengan klaim pengakuan atas hak kepemilikan, secara keseluruhan atau sebagian, atau hak untuk menggunakan perumahan berdasarkan dokumen (sertifikat), Keberadaan pembeli bahkan tidak mencurigai pembeli pada akhir transaksi.

Ini mungkin dokumen yang mengkonfirmasi hak atas apartemen yang Anda beli oleh apartemen anak di bawah umur pemilik sebelumnya (yang minatnya dilanggar dengan privatisasi perumahan pada tahun 1991-1993), pihak ketiga yang mungkin memiliki kepemilikan atau penggunaan perumahan, tetapi berada di tempat-tempat pemenjaraan, mengobati perawatan dalam apotik psikoneurologis, dirancang untuk tentara. Itu terjadi bahwa real estat berada di bawah baju besi, penangkapan atau janji, dan penjual apartemen adalah orang-orang yang memiliki kelompok risiko (anak-anak kecil, pria tua tunggal, pecandu narkoba, sakit mental), orang-orang yang bertindak pada kekuatan palsu pengacara, IT.P .

Apa yang harus dipercayakan real estat?

Jawaban atas pertanyaan adalah apakah perlu untuk menghubungi agen real estat, jika Anda ingin membeli apartemen, jika tidak keren, ternyata menjadi afirmatif. Semua orang merespons oleh penulis, dalam beberapa tahun yang berbeda kami telah membeli perumahan, mengakui bahwa tanpa spesialis dalam tindakan yang sulit ini tidak dilakukan. "Pelanggan datang ke sebuah perusahaan real estat untuk mendapatkan kepercayaan diri dan keamanan. Mereka ingin mengalihkan kemampuan mereka pada bahu untuk membuat kesepakatan," kata Lilia Zag, kepala perumahan pasar perumahan sekunder abad kota-XXI. - Dengan Bantuan Realtor, pembeli potensial akan menemukan dengan tepat. Sejarah hukum dari ini atau bahwa apartemen akan berinteraksi dengan penjual di hadapan dan dalam partisipasi aktif agen, mentransfer uang dan menerima perumahan di bawah tindakan transfer itu .. "

Agen real estat menyediakan pelanggan mereka dengan pembeli perumahan, berbagai layanan beragam:

pemilihan opsi;

Memeriksa satu set dokumen yang disediakan oleh penjual;

Mencari tahu sejarah apartemen yang dipilih untuk pemilik;

persiapan dan kesimpulan dari kontrak pendahuluan atau perjanjian uang muka dan kontrol ketaatannya;

melaksanakan transaksi (persiapan dan kesimpulan dari kontrak penjualan);

Pengajuan dan menerima dokumen dari registrasi negara;

Kehadiran sebagai saksi ketika menandai uang dalam sel bank dan transfer ke penjual;

Pendaftaran tindakan penerimaan ACT (kadang-kadang dengan deskripsi properti), kontrol transfer perumahan kepada pemilik baru dan beberapa tindakan lainnya.

"Kumpulan layanan maksimum mencakup dukungan penuh dari transaksi, dimulai dengan pemilihan opsi dan berakhir dengan pendaftaran negara dan transfer apartemen dari penjual ke pembeli, - Komentar pada Svetlana Korsakov, seorang ahli yang terbaik Perusahaan perkebunan. "Minimum adalah memeriksa kemurnian hukum apartemen yang dipilih klien sendiri., Dan membuat kesepakatan."

Banyak orang mencoba menyelamatkan dan mereka sendiri mencari perumahan. Tetapi kemurnian hukumnya dalam kasus apa pun harus diperiksa, bahkan jika Anda membeli apartemen dari teman yang baik. Di sini adalah kasus praktik Svetlana Korsakova. "Seorang klien menoleh kepada kami untuk bantuan dalam desain transaksi, yang membeli apartemen 7 tahun yang lalu di sahabatnya dan sekarang memutuskan untuk menjualnya. Sebelum apartemen dia sudah merilis tiga kali, tetapi selama ini tetap ada Ibu dan putri yang diresepkan pemilik pertama. Di mana mereka pergi tidak ada yang tahu. Setelah memeriksa sejarah apartemen, kami menemukan bahwa pada saat itu wanita tua meninggal dan dimakamkan dengan mengorbankan kota, dan kami harus menulis. keluar yang lebih muda. Ini dilakukan oleh pengacara reguler perusahaan kami. "

Tampaknya cerita pendek dari pergeseran pemilik apartemen harus berbicara tentang kemurnian hukum perumahan. Tapi itu tidak selalu terjadi. Berikut ini contohnya. Wanita itu memilih apartemen, yang hanya memiliki satu nyonya rumah sebelumnya, dan memutuskan untuk membelinya. Real Estate Wangent Klien meminta bantuan dalam melakukan transaksi pembelian dan penjualan. Realtors memeriksa sejarah apartemen dan mengetahui bahwa dia dimiliki oleh seluruh kursus, dan kemudian dimasukkan untuk dijual (nyonya rumahnya akan membeli perumahan di gedung baru). Fakta ini khawatir, dan mereka memutuskan untuk membuat dump lebih dalam. Ditemukan bahwa properti di Moskow ini diperoleh dengan perjanjian pertukaran, dan kemudian diprivatisasi. Mantan penyewa (alkohol yang dilecehkan, yang diceritakan tetangga) sebagai hasil dari transaksi yang mereka pindahkan ke wilayah Kaluga. Apa yang terjadi pada mereka, itu tidak mungkin untuk mengetahuinya. Kemungkinan menyerahkan klaim kepada pengadilan untuk mengenali transaksi sebelumnya tidak valid. Oleh karena itu, Realtors menyarankan klien mereka apartemen untuk tidak membeli, yang ia setujui.

Seorang profesional akan melihat apa yang tidak akan diperhatikan oleh orang yang tidak siap. Misalnya, saya akan segera memperingatkan klien bahwa paspornya akan segera menjadi tidak valid (misalnya, pada usia 45) atau menemukan sayatan dalam tanda tangan penjual pada dokumen yang berbeda. Bicaralah dengan notaris yang menyelesaikan transaksi sebelumnya dengan apartemen yang diperoleh, ambil pembuangan arsip dari buku rumah dan secara pribadi berbicara dengan paspor.

Dokumen yang diperlukan untuk menyimpulkan pembelian dan penjualan apartemen

Memperluas dokumen (sertifikat kepemilikan, di sebelah kanan atas warisan, sertifikat dibayar ke koperasi, dll.).

Bantu BTI tentang nilai inventaris apartemen.

Penjelasan.

Salinan denah lantai.

Salinan akun keuangan dan pribadi.

Sertifikat kurangnya hutang pada pembayaran sewa dan utilitas.

Izin untuk mengatur ulang / menggoyangkan apartemen (jika dilakukan).

Ekstrak dari buku rumah.

Tindakan transmisi sesuai dengan kontrak penjualan sebelumnya.

Tanda terima dalam penerimaan uang.

Bantuan dari inspektorat pajak atas pembayaran pajak (jika apartemen diwarisi atau sebagai hadiah).

Paspor Penjual.

Jika makelar bergerak dalam persiapan serangkaian dokumen oleh pembeli, ia harus memverifikasi semua dokumen yang disediakan oleh penjual dan memeriksa korespondensi nama, alamat, tanggal, tanda tangan, dll. Keterlibatan ke daftar ini, itu bisa Dapatkan ekstrak dari register satu negara tidak adanya beban di apartemen yang diperoleh, sertifikat dari kotoran psiko-neurologis dan narkologis, mengkonfirmasikan kapasitas penjual, serta dokumen lainnya.

Bagaimana cara membangun hubungan dengan penjual?

Awalnya, pembeli dan penjual apartemen mengejar secara langsung berlawanan gol. Yang pertama ingin membeli perumahan lebih murah, yang kedua adalah menjualnya lebih mahal. Subjek tawar-menawar dapat dari negara bagian dan lokasi apartemen dengan jumlah pajak yang harus dibayar oleh penjual. Itu berdiri tegak sendiri, hanya akan menjadi kompromi kecil, beberapa kaleng. Tetapi bahkan mereka tidak akan mencegah partisipasi makelar.

Inspeksi . Jadi, Anda memiliki beberapa pilihan untuk apartemen, dan Anda harus pergi menontonnya. PL, bagaimana kompilasi dengan karakteristik rumah yang dinyatakan, halaman dan pintu masuk, Anda dapat menilai diri sendiri. Parameter apartemen itu sendiri (kondisi sebelum atau sesudah perbaikan, jendela ke halaman atau di jalan, ketinggian langit-langit, tata letak, area dari tempat yang berbeda dll) baik tidak bersembunyi dari mata Anda. Avot bahwa pemilik saat ini akan pergi di tempat dan bagaimana itu akan mempengaruhi harga pembelian, masuk akal untuk menawar. Katakanlah jika apartemen tersebut memiliki lemari pakaian bawaan, perabot dapur, secara ideal dituliskan dalam konfigurasi kamar, plumbing mahal dan peralatan lainnya, pemilik akan menuntut pembayaran tambahan atau memotivasi biaya perumahan yang terlalu tinggi ini. Anda, pada gilirannya, berhak untuk tidak membeli barang-barang orang lain, tetapi kemudian penjual kemungkinan akan menyerahkan transaksi. Ini akan lebih bijaksana untuk menawar dengan biaya item yang tersisa di situs dan menguranginya menjadi minimum.

Sangat penting untuk memeriksa apakah pembangunan kembali dan reorganisasi diadakan di apartemen. Inesley Ya, perlu untuk melihat izin dan memastikan bahwa perubahan aktual disepakati. Jika peralatan ulang dilakukan tanpa izin, yang terbaik adalah meninggalkan pembelian apartemen agar tidak memiliki masalah dengan otoritas lokal. Keputusan tertawa terburu-buru untuk membeli properti ini (terutama karena biasanya dijual dengan harga murah), Anda perlu memahami itu, sesuai dengan kode perumahan baru Federasi Rusia, Anda harus mengoordinasikan pembangunan kembali ilegal atau membawa apartemen di tampilan sebelumnya (jika tidak dapat dijual dari perdagangan publik). ITO akan menghabiskan banyak uang. Dengan cara yang sama, jika Anda akhirnya memungkinkan untuk menjual akuisisi saat ini, Anda kembali harus menempatkan izin.

Workshop Inspection (yang, ulangi, lebih baik untuk dibelanjakan dengan adanya makelar "miliknya") Anda perlu menyelesaikan banyak pertanyaan, jika, tentu saja, Anda menyukai apartemen. Penjual harus menyediakan serangkaian dokumen yang keasliannya perlu diperiksa.

Membuat muka . Selama inspeksi pertama atau kedua dari apartemen, penjual dan pembeli bernegosiasi secara verbal di antara mereka sendiri tentang harga, kondisi dan waktu pembebasannya. Setelah itu, pembeli (dengan bantuan makelar) memeriksa semua dokumen yang disediakan oleh penjual. Jika semuanya beres dengan mereka, sekarang saatnya untuk membuat kemajuan atau deposit dan menulis hubungan. Biasanya penjual dan pembeli menyimpulkan kontrak pendahuluan atau perjanjian / deposit di muka. Hal ini dilakukan dalam tulisan sederhana (di perusahaan real estat ditawari kontrak khas yang dikembangkan oleh pengacara). Bunga, Anda perlu menentukan semua detail transaksi masa depan: ketika akan dilakukan dan dalam bentuk apa akan menjadi kontrak penjualan (dalam tulisan atau notaris sederhana), mana harga properti akan ditunjukkan dalam kontrak dan apa akan menjadi jumlah uang muka / setoran, yang mengambil biaya sesuai dengan transaksi, di depositari bank mana yang akan menyelesaikan perhitungan, ketika orang yang terdaftar di apartemen akan diperhitungkan, untuk jam berapa setelah pendaftaran negara kontrak akan dilakukan dengan transfer real estat it.d. Menetapkan secara terpisah kondisi untuk mentransfer properti sesuai dengan tindakan penerimaan dan transmisi dan inventaris, waktu pengembalian oleh penjual uang muka atau deposit dalam kasus non-pemenuhan kontrak dan detail lainnya.

Apa perbedaan antara uang muka dari deposit?

Muka Panggil pembayaran sebelum transfer properti, memenuhi pekerjaan atau penyediaan layanan. Validitas dari deposit, itu bukan cara untuk memastikan pemenuhan kewajiban. Ukuran dan urutan kemajuan dalam hubungan antara warga ditentukan oleh perjanjian para pihak dalam kontrak yang relevan.

Menyetorkan (Menurut Pasal 380 KUH Perdata Federasi Rusia) - "Jumlah moneter yang dikeluarkan oleh salah satu pihak kontrak (dalam kasus kami) dengan mengorbankan perjanjian pembayaran (penjual) karena itu di bawah kontrak, di Bukti kesimpulan dari kontrak dan untuk memastikan pelaksanaannya. "Perjanjian itu tertulis.

Perbedaan yang signifikan antara dua konsep hukum dari kemajuan dan terdeteksi oleh kegagalan untuk memenuhi kontrak. Jika transaksi kesal karena alasan tertentu, kemajuan itu hanya dikembalikan. Azadatakes dibayar oleh penjual kepada pembeli dalam ukuran ganda (!) Jika transaksi tidak terjadi karena yang pertama. Innis dikembalikan jika pembelian tidak diambil oleh kesalahan pembeli (sesuai dengan Pasal 381 KUHIL KUHIL DARI FEDERASI Rusia).

Dengan partisipasi Badan Real Estat, perjanjian muka biasanya diadakan atau perjanjian pendahuluan yang menyediakan pembayaran di muka. Perjanjian Perjanjian (Jika pada bentuk pengamanan kewajiban ini menegaskan salah satu pihak atau kedua belah pihak) penjual dan pembeli biasanya menyimpulkan satu sama lain, tanpa bantuan makelar.

Apa yang harus ukuran uang muka / deposit? Ini biasanya jumlah $ 500-2000, tergantung pada harga apartemen dan mengkonfirmasi keseriusan niat pembeli. Tetapi dalam beberapa kasus, penjual mungkin perlu melakukan kemajuan yang lebih besar. Pembeli IASLI sangat tertarik untuk mengakuisisi apartemen khusus ini, ia setuju (kadang-kadang bahkan terlepas dari resistensi makelar). Jika tidak, situasi yang sangat tidak menyenangkan dapat muncul ketika penjual sebagai hasilnya menolak untuk melakukan transaksi, dan pengembalian uang muka tidak terburu-buru. Pada salah satu kasus ini, Svetlana Korsakov memberi tahu kami. Klien memutuskan untuk membeli apartemen yang tuan rumahnya membutuhkan uang muka $ 8.000. Makelar tidak menyarankan Anda untuk menghasilkan jumlah yang besar, tetapi klien bersikeras dan dengan menandatangani perjanjian muka, uang yang dibayarkan. Setelah berakhirnya kalimat, penjual berkewajiban untuk mengembalikan uang, tetapi menolak, mengatakan bahwa dia akan melakukannya ketika dia akan menerima uang muka dari pembeli potensial berikutnya. Perusahaan real estat memutuskan untuk membantu kliennya (dan bahkan tidak mengambil biaya tambahan) dan terhubung dengan situasi pengacara dan pengacara. Pada awalnya, penjual yang gagal bahkan tidak ingin berbicara di telepon dengan perwakilan dari agensi, tetapi kemudian ia tidak memiliki apa-apa lagi bagaimana memberikan uang, dan cukup cepat. Apakah ada niat jahat dalam tindakannya, itu tidak mungkin untuk didirikan.

Pengembalian uang muka yang dibayar, pembeli mungkin memerlukan dirinya sendiri, jika mereka tiba-tiba mengidentifikasi keadaan bahwa ia tidak dapat mengetahui pada saat transfer uang. Kasus Otaka yang terjadi baru-baru ini, kami memberi tahu Lilia Zag. Salah satu kliennya pada awalnya dapat membuat kemajuan untuk sebuah apartemen di sebuah rumah tua di pusat ibukota, dan kemudian akan membuat perbaikan mahal dengan pembangunan kembali. Selama persiapan untuk penjualan penjualan dan pembelian, resolusi pemerintah Moskow N 383 dari 31 Mei 2005 diterbitkan. "Dengan perombakan dan modernisasi bangunan perumahan tanpa mengorbankan penduduk untuk 2005-2007" dengan daftar bangunan di berbagai kabupaten yang dikenakan rekonstruksi. Apartemen yang dipilih oleh klien Lily berada di salah satu bangunan ini. Pelanggan potensial menyewa dan memutuskan untuk meninggalkan pembelian, dan Realtors berhasil meyakinkan penjual untuk mengembalikan uang muka. Mereka berpendapat bahwa mereka dalam hal itu jika pembeli tahu tentang fakta perbaikan atau modernisasi rumah, dia tidak akan membeli apartemen.

Kamar sebelah kami akan memberi tahu Anda bahwa Anda perlu merekam dalam kontrak penjualan dan jual, kami berspekulasi apakah perlu untuk menunjukkan nilai riil apartemen dalam kontrak, jelaskan apa pengurangan pajak properti, dan kami akan menaikkan. Sejumlah lain dari masalah saat ini terkait dengan pembelian perumahan.

Para editor berterima kasih kepada real estat terbaik, "rumah-real estat" dan "City-XXI Century" untuk bantuan dalam persiapan material.