Dalam beberapa kasus, kontrak pendahuluan disimpulkan sebelum melakukan pembelian transaksi dan penjualan real estat. Kami menceritakannya dan seluk-beluk kompilasinya lebih banyak.
Untuk secara legal mengkonfirmasi niatnya untuk membeli real estat, ada beberapa mekanisme: melakukan setoran, pembayaran di muka dan kesimpulan dari kontrak pendahuluan. Setiap varian efektif dengan caranya sendiri.
Ketika kontrak awalnya adalah
Perjanjian pendahuluan pembelian dan penjualan real estat terletak pada acara bahwa salah satu pihak belum siap untuk segera masuk ke dalam kontrak utama. Ini bisa terjadi karena alasan berikut:
- Penjual tidak menyiapkan dokumen yang mengkonfirmasi kepemilikan real estat;
- Pembeli tidak memiliki jumlah yang diperlukan untuk membeli, namun, itu akan muncul di masa mendatang;
- Ketika membeli real estat, peminjaman hipotek berarti digunakan, bagaimanapun, Bank membutuhkan waktu (hingga 3 minggu) untuk melakukan analisis spesifik objek, termasuk untuk memverifikasi transparansi hukum transaksi dan mengeksplorasi laporan penilai profesional;
- Properti yang dijual dijanjikan, dan waktu diperlukan untuk melaksanakan prosedur untuk mengangkat beban.
Ingatlah bahwa ketika membeli perumahan pada ketentuan partisipasi ekuitas dalam konstruksi, kontrak penjualan awal bukan karena tidak memberikan pemegang saham dari jaminan hukum yang diperlukan
Apa yang menjamin kontrak
Kontrak pendahuluan adalah semacam jaminan untuk setiap bagian dari transaksi. Untuk memperbaiki kewajiban pembeli kepada penjual, kontrak harus diikat dalam kontrak. Pada saat yang sama, kontrak tetap dan biaya real estat, menjamin pembeli invarian harga objek hingga pembelian.
Kode Sipil Federasi Rusia memberikan jaminan pemenuhan kondisi kontrak pendahuluan. Jika pembeli atau penjual dalam waktu 6 bulan karena beberapa alasan menghindar kesimpulan dari kontrak utama, pihak lain dapat mendaftar ke pengadilan. Dalam hal tidak ada hambatan pada kesimpulan transaksi, pengadilan akan memutuskan koheren pada kesimpulan dari kontrak utama.
Agar pengadilan menerima klaim seperti itu, ketika menyimpulkan perjanjian pendahuluan, itu harus menentukan objek penjualan sebanyak mungkin, mengkarakterisasi objek real estat, serta menunjukkan harga kontrak, urutan dan prosedur untuk membuat pemukim bersama. Selain itu, perjanjian harus ditentukan dalam kontrak, yang ofensifnya berkomitmen untuk menyimpulkan kontrak utama. Kali ini dapat diubah pada terjadinya keadaan yang ditentukan dalam kontrak pendahuluan.
Jika pengadilan mengambil keputusan positif, kontrak pendahuluan dianggap berakhir. Ketentuan kontrak ditentukan oleh keputusan pengadilan dan akan bertindak dari saat ketika dokumen ini memasuki kekuatan yang sah.
Cara membuat kontrak
Dalam arti seni. 429 KUH Negal-Sipil Partai Federasi Rusia atas kontrak penjualan awal dilakukan untuk menyimpulkan di masa depan kontrak penjualan utama pada kondisi yang disepakati sebelumnya.Kontrak penjualan awal harus disimpulkan secara tertulis. Atas permintaan para pihak, itu dapat disusun dan dijamin oleh Notaris (ART. 163 KUHIL SIPIL FEDERASI RUSIA). Dalam hal ini, ukuran tarif untuk melakukan tindakan signifikan secara hukum akan ditentukan tergantung pada harga transaksi (paragraf. 4 ayat 1 seni. 22.1 Didirikan dari undang-undang Federasi Rusia pada notaris). Pendaftaran negara dari kontrak semacam itu tidak diperlukan.
Kontrak pendahuluan harus berisi:
- Kondisi untuk menetapkan subjek kontrak (dari Perjanjian Pendahuluan pasti akan mengikuti bahwa pihaknya sepakat untuk menyimpulkan kontrak untuk penjualan objek tertentu dari real estat berdasarkan ketentuan yang ditentukan dalam Kontrak Pendahuluan);
- Kondisi kontrak utama mengenai yang, menurut salah satu pihak, perjanjian harus dihubungi setelah menyimpulkan perjanjian pendahuluan;
- Kondisi tentang harga apartemen;
- Daftar orang yang hidup di dalamnya menunjukkan hak mereka untuk menggunakan tempat perumahan ini (jika ada).
Dengan tidak adanya pembelian awal dan penjualan objek real estat setidaknya salah satu kondisi pentingnya, dokumen semacam itu akan dianggap tidak signifikan, dan transaksi tidak berhasil
Subjek dan kontrak harga
Ketika menggambarkan subjek kontrak - objek real estat - perlu untuk sepenuhnya menunjukkan semua karakteristik utamanya, yaitu:
- alamat;
- nomor kadastral;
- Persegi sesuai dengan data sertifikat Biro Inventaris Teknis;
- jumlah ruangan;
- Untuk apartemen Anda dapat menentukan lantai di mana ia berada, dan lantai umum rumah di mana apartemen berada.
Untuk mengkonfirmasi karakteristik fasilitas real estat dalam kontrak pendahuluan, disarankan untuk menunjukkan dokumen yang mengkonfirmasi hak kepemilikan, detail mereka. Selain itu, sertifikat pendaftaran negara atau debit negara ini dari pendaftaran negara terpadu real estat harus diberikan.
Harap dicatat bahwa harga properti yang bertindak sebagai objek transaksi sepenuhnya diindikasikan dalam rubel. Jika, ketika menyimpulkan kontrak pendahuluan, para pihak sepakat untuk memperkenalkan setoran atau pembayaran di muka, ukurannya juga harus ditentukan.
Teks kontrak utama harus dilampirkan pada kesepakatan sebelumnya. Catatan: Jika Anda menentukan jumlah transaksi yang berbeda dalam perjanjian pendahuluan dan utama, ini merupakan pelanggaran terhadap hukum.
Selain nilai properti dalam kontrak pendahuluan, perlu untuk menunjukkan pihak mana yang merupakan biaya pembayaran untuk layanan notaris, menyewa sel bank, pendaftaran negara dari transfer kepemilikan apartemen.
Kamar kecil
Saat menyusun teks kontrak, perhatikan apakah data para pihak - penjual dan pembeli diindikasikan dengan benar, setelah menyelesaikannya dengan data dalam dokumen yang mengkonfirmasi identitas. Harap dicatat: Spesialis Pasar Real Estat merekomendasikan untuk menentukan dalam kontrak tidak hanya alamat pendaftaran, tetapi juga alamat aktual dari pihak-pihak (Anda juga dapat menentukan telepon, alamat email). Dalam hal situasi abnormal, kehati-hatian tersebut akan memungkinkan Anda untuk menemukan rekanan di bawah kontrak.
Perhatikan bahwa di perumahan yang merupakan subjek transaksi, bukan hanya penjual, tetapi juga orang-orang yang, setelah penjualan, hak untuk mengakomodasi akan tetap (misalnya, mantan anggota keluarga pemilik, yang di Waktu privatisasi apartemen memiliki hak yang sama untuk diprivatisasi dengan pemilik, tetapi mereka menolaknya). Hak untuk menggunakan perumahan dalam hal ini adalah karakter yang tidak terbatas, sehingga orang-orang tersebut harus ditunjukkan dalam kontrak pendahuluan. Daftar mereka adalah kondisi signifikan untuk penjualan dan penjualan apartemen.
Dalam kontrak pendahuluan, data paspor harus ditunjukkan, serta tenggat waktu untuk dihapus dari akun pendaftaran setelah kesimpulan dari kontrak utama untuk penjualan apartemen lain yang terdaftar di apartemen kecuali penjual.
Ketentuan kontrak lainnya
Dalam kontrak pendahuluan, hak dan kewajiban partainya harus diresepkan, serta tenggat waktu untuk ketentuan kontrak. Ini sangat berhati-hati dengan prosedur untuk mentransfer objek ke pembeli, memberikan hukuman atas keterlambatan pemenuhan kewajiban berdasarkan kontrak. Ini akan menghilangkan situasi di mana penjual menunda waktu transfer.
Dengan menyimpulkan kontrak pendahuluan, Anda memiliki hak untuk memutuskan, untuk menunjukkan di dalamnya, istilah menyimpulkan kontrak utama atau tidak. Jika Anda berniat menentukannya, itu harus berarti:
- atau tanggal tertentu ("03/10/2019");
- atau kencan, tidak lebih lambat dari mana kontrak utama harus disimpulkan ("selambat-lambatnya 10.03.2019");
- atau periode di mana kontrak utama akan disimpulkan ("dalam waktu tiga bulan setelah kesimpulan dari kontrak pendahuluan").
Harap dicatat: Undang-undang tidak memberikan persyaratan untuk waktu. Dengan demikian, istilah ini mungkin singkat (misalnya, setelah 1 bulan sejak tanggal menandatangani perjanjian pendahuluan) atau panjang (misalnya, setelah 15 bulan sejak tanggal menandatangani kontrak pendahuluan).
Jika kontrak sebelumnya tidak menentukan istilah menyimpulkan kontrak utama, akan diperlukan untuk menyimpulkan selama tahun sejak tanggal menandatangani kontrak pendahuluan.
Jika kontrak utama tidak disimpulkan pada periode yang ditentukan dalam kontrak pendahuluan, dan tidak ada pihak yang mengirim proposal untuk menyimpulkan kontrak utama, perjanjian pendahuluan kehilangan kekuatannya, dan para pihak dibebaskan dari pemenuhan kewajiban yang disediakan saya t.
Risiko pada akhir kontrak pendahuluan
Pertama, subjek kontrak penjualan awal bukan untuk membeli apartemen, tetapi hanya niat para pihak di masa depan untuk menyimpulkan kontrak utama. Untuk alasan ini, perjanjian pendahuluan tidak dapat menjadi jaminan perumahan, bahkan jika sudah dibayar oleh pembeli.
Kedua, pengadilan tidak dapat mengenali kepemilikan apartemen, karena kontrak tidak mengandung kewajiban penjual untuk mentransfer apartemen kepada pembeli. Jika pembeli mengajukan banding ke pengadilan dengan klaim atas kesimpulan dari kontrak utama penjualan, kemungkinan pengajuan tandingan sangat bagus. Subjek klaim semacam itu harus menjadi pengakuan atas kontrak pendahuluan untuk penjualan apartemen dengan tidak valid atau tidak bergeser.
Ketiga, ada risiko real estat penjualan ganda. Pada akhir kontrak pendahuluan, pembeli tidak muncul hak kepemilikan, kontrak tidak dikenakan pendaftaran negara. Sayangnya, keadaan ini berkontribusi pada kenyataan bahwa pengembang yang tidak bermoral dapat menyimpulkan kontrak yang sama dengan pembeli lain.
Keempat, dalam hal uji coba, pembeli mungkin hanya berlaku untuk pengembalian dana yang diinvestasikan dengan pembayaran penalti dalam jumlah tingkat refinancing Bank Rusia. Jika pengembang diakui oleh bangkrut, ada kemungkinan pembeli dapat kehilangan kemungkinan ini.
Memperhatikan fakta bahwa dalam Kontrak Pendahuluan untuk penjualan apartemen harus ditunjukkan bahwa apartemen tidak ditahan, tidak diletakkan, bebas dari setiap encambanan dan pembatasan
Apakah mungkin untuk mengakhiri perjanjian
Aturan penghentian perjanjian ditetapkan oleh norma-norma KUHP Negeri Federasi Rusia. Kontrak dapat dihentikan:
- Jika kontrak utama tidak disimpulkan pada saat para pihak sepakat, tidak ada pihak yang mengirim proposal untuk menyimpulkan kontrak penjualan;
- Jika pembeli tidak punya waktu untuk mengumpulkan jumlah yang diperlukan untuk penukaran real estat, dan pada saat yang sama tidak ada kesepakatan antara para pihak untuk memperpanjang jangka waktu kontrak pendahuluan atau perjanjian baru tidak disimpulkan;
- dengan kesepakatan bersama para pihak;
- Jika, setelah kesimpulan kontrak, defisiensi substansial dalam real estat yang dijual ditemukan.
Jika kesimpulan dari kontrak pendahuluan disertai dengan pembayaran di muka yang substansial oleh pembeli, maka dalam hal berakhirnya kontrak penjualan real estat, penjual wajib mengembalikan jumlah yang dibayarkan kepada-Nya.
Jika penjual menolak untuk mengembalikan deposit, korban berhak untuk mengirim klaim ke pengadilan di tempat pendaftaran responden. Pertimbangkan: Bahkan jika penerimaan transfer uang tidak dikeluarkan, dimungkinkan untuk mengajukan klaim untuk pengayaan ilegal penjual. Konfirmasi akan menjadi ekstrak dari lembaga perbankan atau kesaksian tertulis dari saksi.
Dalam menyusun pemberitahuan penghentian transaksi, perlu untuk memperhitungkan bahwa norma-norma hukum perdata dari Federasi Rusia tidak mengatur bentuk terpadu dari dokumen, oleh karena itu tidak mungkin untuk membayar fokus pada formulir, Tetapi isi dokumen ini.
Pemberitahuan harus berisi:
- Nama lengkap dan tanggal dokumentasi;
- ketentuan dari kontrak penjualan sebelumnya diakhiri;
- deskripsi pelanggaran kontrak (jika mereka terjadi);
- syarat pemohon dan terdakwa;
- tanda tangan.
Sangat penting ketika mengirim pemberitahuan untuk mencatat waktu mengirim dokumen, karena tanggal inilah yang akan menjadi utama untuk menentukan tenggat waktu jika ada banding ke pengadilan yang lebih tinggi.
Dalam kesepakatan tentang penghentian perjanjian pendahuluan untuk penjualan dan pembelian real estat, perlu untuk menempatkan nomor identifikasi, tanggal desainnya, serta kota di mana properti tersebut berada. Selanjutnya, catatan diresepkan di mana daftar alasan yang berfungsi sebagai penghentian hubungan antara pihak-pihak terhadap transaksi ditentukan secara rinci.
Prosedur untuk penghentian kontrak pendahuluan
- Hati-hati mempelajari ketentuan kontrak, periksa semua ketentuannya, serta ketentuan penghentian transaksi. Periksa apakah kontrak dibuat dengan benar, apakah pihak-pihak diindikasikan dengan benar, karena dokumen yang dieksekusi secara otomatis secara otomatis menghidupkan kekuatan hukum.
- Perlu untuk memastikan bahwa semua ketentuan kontrak pendahuluan dieksekusi. Jika tidak - ini adalah alasan yang bagus untuk mengakhiri kontrak penjualan awal.
- Inisiator penghentian kontrak awal mengirimkan pemberitahuan tertulis kepada pihak kedua. Dalam hal memperoleh penolakan untuk menyelesaikan masalah, inisiator memiliki hak untuk melamar ke pengadilan.
- Jika peserta transaksi menjadi saling pengertian, penghapusan kewajiban kontrak dilaksanakan melalui penandatanganan "kontrak terbalik". Dalam hal ini, para pihak transaksi berubah di tempat-tempat, yaitu, mantan pembeli diberkahi dengan status penjual, dan penjual adalah pembeli.