Vernd hluthafa: Nýjar reglur sem hafa öðlast gildi árið 2019

Við segjum frá hvaða bætur sjóðs, Escro-reikningur, hvað á að gera ef verktaki gekk gjaldþrota og um nýjar reglur um vernd blekkt hluthafa árið 2019.

Að meðaltali, 2 til 6% hluthafa á hverju ári fá ekki aðstöðu sína á réttum tíma, og það skapar verulegt vandamál fyrir fasteignamarkaðinn. Vernd réttinda hluthafa sem kveðið er á um árið 2005 samkvæmt lögum nr. 214-FZ var ófullnægjandi, þannig að það hélt áfram að bæta það. Nýjar reglur eru hönnuð til að vernda réttindi blekkt hluthafa. Umskipti tímabilið hefur verið hleypt af stokkunum til júlí 2019.

Allt um nýjungar í lögum

Atriði og hugtök

Hverjir eru svo blekktir hluthafar

Vandamál eiginfjár byggingar

Kröfur fyrir framkvæmdaraðila

Kröfur fyrir DDU.

Ábyrgð á að breyta frestum

Bætur sjóðsins

Gjaldþrot verktaki

Escrow reikningur

Ábyrgð

Horfur fyrir nýjungar

Um hluti og hugtök

Svo eru tvær helstu aðgerðir. Fyrsta er verktaki - lögaðili sem hefur eða á réttri leigu á landi og laða að reiðufé þátttakenda í eigið fé byggingu til að búa til íbúð byggingar og (eða) aðrar fasteignir hlutir byggðar á fenginni leyfi.

Annað er þátttakandi í sameiginlegri byggingu - ríkisborgari eða lögaðili. Saman geta þeir byggt ekki aðeins íbúðarhúsnæði, heldur einnig bílskúrar, heilsugæslu, veisluþjónusta, viðskiptastarfsemi, verslun, menning og aðrar fasteignahlutir, að undanskildum iðnaðaraðstöðu. Þetta er skráð í 2. gr. Laga.

Það er einnig skýr skilgreining á hlutfalli eigið fé, það er sú staðreynd að í framtíðinni ætti að vera íbúðin þín, bílskúr eða staður í neðanjarðar bílastæði nálægt húsinu. Þetta íbúðarhúsnæði eða íbúðarhúsnæði sem flutt er til hluthafa eftir að hafa fengið leyfi til að þóknun íbúðabyggð og (eða) annars fasteignamarkaðar og hluta þessa húss eða hlutar fasteigna, þar á meðal, þar á meðal peninga þátttakanda sem felur í sér .

• 

Hverjir eru svo blekktir hluthafar

Til þess að kaupandinn í vandkvæðum fasteignum í smíðum séu eftirfarandi skilyrði nauðsynlegar:

• Hluthafi samningurinn var gerður;
• Framkvæmdaraðili uppfyllti ekki skuldbindingarnar samkvæmt samningi um hlutdeildarþátttöku lengur en 9 mánuði. og eyddi ekki fjárfestingu í byggingu húss meira en tveggja skýrslutímabil í röð;
• Framkvæmdaraðili hefur ekki eftirlifandi til að byggja upp hlut;
• Skuldbindingar byggingarfyrirtækisins áður en hluthafar eru ekki tryggðir af ábyrgð eða ábyrgðartryggingu bankans.

Vinsamlegast athugið: Í sumum tilvikum getur jafnvel framboð á samningi um hlutdeild í byggingu í byggingu ekki verndað kaupanda hluthafa. Federal Law nr 214-FZ "um þátttöku í eigið fé byggingu íbúðabyggðra og annarra fasteigna hlutir" (lög nr. 214-fz) verndar ekki hluthafa ef:

• Í innbyggðu húsinu voru sömu forsendur seldar nokkrum sinnum;
• Húsið er byggt á söguþræði sem er ekki gefið út eða leiga;
• Húsið er byggt á söguþræði þar sem það er ekki leyfilegt;
• Húsið er byggt með brot á áætlun um borgarskipulag, verkefni kröfur.

Misnotkun hluthafa með forréttindi (td möguleika á einhliða synjun samningsins eða að fá viðurlög vegna brots á flutningi hlutarins) getur leitt til dómstólsins muni neita þeim að vernda réttindi ef illgjarn eðli Aðgerðir eru stofnuð.

Vandamál eiginfjár byggingar

Í grundvallaratriðum eru gildrur að verða ljóst fyrir alla sem vandlega ná þessu fasteignamarkaði.

Plús-merkingar kerfisins eru augljós: kaupandinn fær fasteignir um 30-40% ódýrari en meðaltal markaðsverðs; Framkvæmdaraðili fær sjóða til byggingar fasteigna og rás framkvæmd fullunnar vöru.

Því miður er slík fjárfesting alltaf tengd miklum áhættu. Lítil destrun eru nokkuð algengar, ekki alltaf áætlunin er framin vandlega. Hins vegar gerist það að verktaki sérstaklega frestar að ljúka byggingu eða draga augnablikið að slá inn húsnæði.

Samþykkt árið 2005 lögum nr. 214-FZ kynnti bann fyrir verktaki til sýningar íbúðir áður en leyfi er móttekin; Ég pantaði verktaki að skrá sig í samningnum öllum skilmálum og viðurlögum vegna þess að hún er ekki fullnægt, auk þess að skrá alla samninga um hlutdeild hlutdeildar (DDU) til að útiloka tvískiptur sölu.

Hins vegar var þetta ekki nóg og breytingarnar fóru að kynna breytingar.

Í fyrsta lagi ætti húsnæðisbygging að vera aðskilin frá öðrum aðgerðum með álagningu á takmörkunum á framkvæmdaraðila til aðgerða sem tengjast ekki framkvæmd verkefnisins.

Í öðru lagi ætti að fylgjast með meginreglunni um "eitt fyrirtæki eitt byggingarleyfi". Á sama tíma er byggingu með sameiginlegum þátttöku í nokkrum leyfum nú bönnuð. Á sama tíma munu stórir verktaki ekki geta falið störfum sínum til barnaviðskipta til að taka á móti nokkrum verkefnum í einu, vegna þess að reynsla ætti að vera að minnsta kosti 3 ár (að minnsta kosti sem almennur verktaki eða viðskiptavinur).

Í þriðja lagi verður starfsemi verktaki að fylgja tilnefndum bankastofnun. Reikningar félagsins, tæknilega viðskiptavinurinn og almennir verktaki verða að vera opnaðar í sömu banka.

Í fjórða lagi eru kröfur um fyrirtækið orðspor stjórnenda stjórnenda og þátttakendur þess aukin. Meðal stofnenda framkvæmdaraðila er ekki hægt að standa frammi fyrir óséður eða framúrskarandi sannfæringu, sem og þeim sem starfsemi hefur valdið gjaldþrot lögaðila.

Félagið verður að fá skoðunarlokun, jafnvel fyrir lág-rísa byggingar, ekki að hafa skuldir (að undanskildum marklánum til byggingar). Í viðurkenndum banka lánastofnun, skulu sjóðir afhentar að minnsta kosti 10% af byggingarkostnaði (einkennilegur fallhlíf, sem ætti að vernda og verktaki og hluthafa ef um er að ræða aukningu tíma eða gjaldþrot).

Í fimmta lagi setur lögin mörk útgjalda framkvæmdaraðila til stofnunarinnar fyrir þóknun, greiðslu þjónustu bankans, þjónustu rekstrarfélagsins, auglýsingar, samfélagsleg þjónusta, samskiptatækni, leiga. Þessi mörk er 10% af hönnunarkostnaði byggingar.

Hvernig á að velja áreiðanlegt fyrirtæki

Ef þú ert að fara að kaupa íbúð í húsinu í smíðum:

1. Lærðu tiltækar upplýsingar um verktaki, athugaðu orðspor þess.
2. Auðveldasta leiðin til að staðfesta þá staðreynd að þú munt lesa á internetinu, - að fara í einhverjar byggingar og ganga úr skugga um að vinna sé framkvæmt.
3. Áður en þú undirritar samning um hlutdeildarþátttöku í byggingu skaltu lesa það vandlega, ekki drífa.
4. Ef þú ert með hirða efasemdir skaltu vísa til lögfræðinga til að hjálpa þér að skilja allar lagalegir ranghugmyndir.

Nýjar kröfur fyrir verktaki

Fram að þeim degi er samningur við fyrsta þátttakandinn í hlutanum byggingu framkvæmdaraðila eigi síðar en 14 dögum að birta í fjölmiðlum eða á Netinu verkefnisyfirlýsingu þar sem upplýsingar um fyrirtækið og verkefnin eru tilgreind.

Framkvæmdaraðili er skylt að veita dreifingu á beiðni hans:

• byggingarleyfi;
• Tæknileg og efnahagsleg rök fyrir verkefninu;
• Niðurstaða ríkisskoðunar á verkefnisskjölum;
• verkefnisskjöl, sem felur í sér allar breytingar sem gerðar eru á því;
• Skjöl sem staðfesta reglur verktaki til landsins lóð.

Hann ætti einnig að fjárfesta í verkefninu eigin fé að fjárhæð að minnsta kosti þriðjung af heildar fjárhagsáætlun verkefnisins; Peningar dregist frá hluthöfum ætti að fara stranglega til að framkvæma tiltekið verkefni, og hvergi annars staðar.

Kröfur um skulu þátttaka

Í samræmi við DTU, annast One Side (Lolshler) að greiða fastan hlut í skjalinu og samþykkja tilbúna hlut og hinn aðili skuldbindur sig til að byggja upp og leggja fram þennan hlut við samninginn sem kveðið er á um í samningnum.

Samningurinn verður að vera í samræmi við:

• Ákvörðun á sérstökum hlutum sameiginlegrar byggingar sem ber að senda í samræmi við verkefnaskjölin af framkvæmdaraðila;
• Tilgreina frest til að flytja hlutfjárhlutfall hlutabréfa til hluthafa;
• Upplýsingar um verð samningsins, tímasetningu og greiðslubyrði;
• Upplýsingar um ábyrgðartímabilið sem starfar í tengslum við hlutinn í smíðum.

Þar sem ekki er að minnsta kosti eitt af skilmálum sem skráð eru, er samningurinn talinn ógildur. Hver DDU ætti að vera skráð í Rosreestra svæðisdeildinni til að koma í veg fyrir tvöfalda sölu.

Hluthafi hefur rétt til að segja upp samningnum einhliða, ef til dæmis:

• Það voru vandamál með skilmálum;
• Kröfur um gæði fasteignamarkaðarins eru verulega brotin;
• Skipulagningu íbúðir sem kveðið er á um í fyrstu verkefnisbreytingum.

Ef samningurinn lýkur er verktaki skylt að skila ekki aðeins peningum til hluthafa heldur einnig áhuga á notkun lána sjóða að fjárhæð 1/150 endurfjármögnunarhlutfall Seðlabankans í Rússlandi, sem starfar á degi til að uppfylla skyldu til að skila fé sem hluthafar greiddar. Á sama tíma getur félagið sagt upp samningnum aðeins um dómstólinn eftir 3 mánuði.

Ábyrgð á að breyta frestum

Framkvæmdaraðili er skylt að flytja hlutinn til þátttakenda í eigið fé eigi síðar en þeim sem kveðið er á um í sáttmálanum. Flutningstímabilið er sett fyrir alla þátttakendur, það er einn.

Ef ferlið er seinkað er verktaki skylt að greiða refsingu (refsingar) til kaupenda að fjárhæð 1/75 endurfjármögnunarhlutfall Seðlabankans í Rússlandi, sem starfar á degi til að uppfylla skyldu, á verði af samningnum fyrir hvern dag tafar.

Ef það er ómögulegt að byggja hús í samningnum sem skráð er í samningnum er félagið skylt í 2 mánuði. Skriflega til að tilkynna hluthöfum og benda til þess að gera breytingar á samningnum.

Að auki setur DDD ákveðin skilmála fyrir flutning fasteigna til fasteigna fjárfesta eftir að hafa fengið leyfi til að þóknast húsinu.

Samkvæmt lögum nr. 214-FZ, verktaki er skylt að flytja allar íbúðir til viðskiptavina í 2 mánuði. Eftir að hafa samþykkt ríkisstjórn framkvæmdastjórnarinnar.

Skaðabætur til að vernda blekkt hluthafa

Til að tryggja að borgaraleg ábyrgðartrygging verktaki skv. Skal taka þátt í samningum er nú bætur.

Öll fyrirtæki sem selja íbúðir á byggingarstigi skulu vera í samræmi við lögin til bóta sjóðsins til að veita skuldbindingar samkvæmt samningi 1,2% af verði hvers DDU. Lögin kveða á um árlegt mat á skuldbindingum til að stilla stærð matsins á matinu, en ekki oftar 1 sinni á ári.

Sjóðir bóta sjóðsins verða beint til að ljúka vandkvæðum fasteignasala. HELDUR FYRIR FYRIRTÆKISSTJÓRNARINNAR FYRIR Húsnæði og fasteignaveðlána (AHML). Mikilvægt er að verkefnið sé ekki að safna ákveðnu magni, það er aðeins nauðsynlegt til að tryggja að það veitir fjárhagslega umfjöllun um núverandi áhættu.

Hámarksfjárhæð mögulegra peningabætur eru ákvörðuð á grundvelli heildarsvæðis aðstöðu í smíðum og verð á einum fermetra húsnæðis á þessum eignum. Á sama tíma getur heildarsvæði hlutar eigið fé byggingar ekki farið yfir 120 m², og verð á 1 m² í því getur ekki verið hærra en meðalverðmæti fyrir svipaðan húsnæði á frummarkaði á sama svæði.

Skaðabótasjóðurinn mun hjálpa til við að vernda réttindi nýrra hluthafa; Til þess að hjálpa þessum accomplices sem hafa þegar fundið fyrir erfiðleikum, hafa svæðisbundin yfirvöld dregið línur um að ljúka vandamálum, sem gefur til kynna tímasetningu og aðferðir lausnarinnar.

Ef verktaki er gjaldþrota

Heildarstími gjaldþrotaskipta er lækkuð af afnám verklagsreglunnar um fjárhagslega bata og hagræðingu á starfsemi gerðardóms framkvæmdastjóra og gjaldþrotaskipta. Fyrsta málsmeðferðin er kynnt fyrir málsmeðferð samkeppnishæfrar framleiðslu, en fagleg leiðtogi verður að leiða gjaldþrota fyrirtækið, sem hefur nú þegar reynslu í byggingariðnaði. Ný gjaldþrotaskipti beinir bréf til hluthafa þar sem frekari málsmeðferð og reiknirit aðgerða verður lýst.

Lögin "um gjaldþrotaskipti" kveðið á um að kröfur allra hluthafa séu kynntar samkeppnisstjóra og ekki til gerðardóms dómstólsins eigi síðar en 2 mánuðum. Frá dagsetningu móttöku tilkynningar um samkeppnisstjóra. Framkvæmdastjóri telur kröfurnar og felur í sér þau í skrásetningunni.

Ef í tengslum við gjaldþrotaskipti virtist fullnægjandi ástæða til að trúa því að gjaldþrotaskipti skuldara gæti verið endurreist, umskipti til ytri stjórnun er möguleg.

Samkeppnisstjóri er skylt að framkvæma nauðsynlegar aðgerðir til að leita og laða að öðrum flytjanda. Það er annar valkostur - Fundur hluthafanna hefur rétt til að ákveða aðferð við að framkvæma skuldbindingar með því að fá bætur frá bætur. Að auki er það möguleiki á að endurgreiða kröfurnar með því að flytja til ákvæða hlutar óunniðrar byggingar eða yfirfærslu íbúðarhúsnæðis (ef hluturinn er þegar byggður). Ákvörðunin er gerð sérstaklega fyrir hvert hús í smíðum, aðalfundur framtíðarleigenda, er nauðsynlegt að fá samþykki ¾ hluthafa.

Vinsamlegast athugaðu: Í gjaldþrot framkvæmdaraðila er viðkvæmasta flokkur eigenda eigenda eigenda eigenda utan íbúðarhúsnæðis, þar á meðal íbúðir.

Landið lóð og húsið í smíðum eru veðsettir þátttakendum í eigið fé til framkvæmdaraðila uppfyllir skuldbindingar sínar; Á sama tíma heldur eignarhald fasteigna til hluthafa við skráningu samningsins um hlutdeild hlutdeildar.

• 

Hvað er Escrow reikningur

Ekrow - Sérstaða skilyrt innborgun, þar sem reiðufé gráður safnast þar til bygging hússins er lokið. Escrow reikninga í Rússlandi birtist árið 2014, en notaði þetta kerfi aðeins árið 2018.

Vextir af fjármunum sem settar eru á Escrow reikninga eru ekki gjaldfærðir og bankinn þar sem slíkar reikningar eru opnir, fær ekki launakjör. Reyndar er Escrow reikningur vaxtalaust innborgun, en peningarnir sem eru frystar í tíma sem er ekki lengri en gangsetning hlutar hlutarins í rekstri í hönnunaryfirlýsingu auk 6 mánaða. Þegar þú notar ESCROW reikninga samþykkir hluthafar ekki fjárhagslega áhættu sem tengist tilteknum verktaki og taka aðeins áhættuna til viðurkennds banka, sem verður að skila þeim til þeirra í þeim tilvikum samkvæmt lögum. Ef bankinn er lýst gjaldþrota, framkvæmir framkvæmdaraðilinn samning við nýja bankann, vátryggður peningarnir verða fluttir á nýjan reikning.

Félagið fær fjármagn frá exoruum reikningum eftir að hafa gengið í hlutinn til aðgerða og skráir eignarréttinn á að minnsta kosti einum íbúð.

Aðferðir við Escrow reikninga er hægt að þýða annaðhvort til að greiða fyrir skuldbindingar félagsins á lánssamningi eða eru skráðir beint til framkvæmdaraðila (til að reikna út með lánveitanda ef byggingin var gerð á lánsfé.

Ábyrgðartímabil - 5 ár

Þvottaefnið hefur rétt til að krefjast frjálsa útrýmingar uppgötva galla eða draga úr verð á íbúðinni í viðeigandi magni. Að auki getur hluthafi krafist bóta vegna útgjalda þess að útiloka annmarka.

Horfur fyrir nýjungar

Frá 1. júlí 2019 tóku breytingar á sambandslög nr. 214-FZ að starfa að fullu. Samnýtt bygging skal skipta um verkefnið, skrásetningin verður að búa til (það mun hjálpa til við að athuga áreiðanleika framkvæmdaraðila).

Einnig frá 1. júlí 2019 hefur málsmeðferð við sölu íbúðir í nýjum byggingum breyst. Í samræmi við lögin mun félagið fá peninga ekki frá hluthafa til að halda áfram byggingu, en frá viðurkenndum banka og geyma þá á Escrow reikningum.

En ekki allir verktaki munu vinna í þessu kerfi. Samkvæmt upplausninni geta verktaki selt íbúðir fyrir gömlu aðstæður, ef heima eru tilbúnir að minnsta kosti 30% og fjöldi samninga - ekki minna en 10%. Gyðingar sem sérhæfa sig í fasteignum, hafa þegar tekið fram að verktaki er að leita að Hliðarbrautaráætlanir, í framkvæmd sem kaupendur eigna munu ekki komast inn í DDD.

Aðeins samningur hlutdeildarþátttöku getur tryggt vernd réttinda hluthafa, þannig að kaupandinn geti ekki samþykkt tillögu framkvæmdaraðila að gefa út frumvarp í staðinn eða samning um verkefni eða samfjármögnunarsamning.

Fasteignasérfræðingar telja að breytingar á lögum nr. 214-FZ muni þvinga lítil og meðalstór fyrirtæki frá markaðnum, þar sem markmið nýjungar er að þekkja byggingariðnaðinn. Á hinn bóginn getur þetta ástand valdið verulegum breytingum á fasteignaveðlánamarkaði, þvingunarbankar að bjóða upp á fleiri arðbærar lánveitingar fyrir þá sem vilja kaupa húsnæði.

•