Tillögur um kaup á íbúð á efri húsnæðismarkaði.
Svo hefur þú hugsað til að kaupa nýja íbúð. Lausnin er endanleg og óafturkallanlegur og meðal annars er ekki eingöngu tilfinningaleg, en studd af fjárhagslegum hæfileikum þínum. En hvar á að byrja, það er vandamálið. Fyrst af öllu er nauðsynlegt að ákveða hvaða flokkur kaupenda þér líður "frjáls" eða "val". Þessi orð, oft notuð fasteignasala, þurfa smá skýringu. The "frjáls" kaupandi er heppinn einn sem hefur ókeypis magn af peningum sem þarf til að eignast fasteignir. Bráðum verulega fleiri tækifæri en "val", sem, til að kaupa nýja íbúð, verður að selja núverandi. Svo, samkvæmt "frjáls" tölfræði, gera kaupendur upp á húsnæðismarkaði í dag fyrir aðeins þriðjung af heildarfjölda þátttakenda. Eftirstöðvar tveir þriðju hlutar taka þátt í öllu flóknum kaup- og sölukerfi. Stundum eru "valkostir" byggðar í tiltölulega langa keðjur, þar sem tap á einum "hlekk" breytist stundum í alvöru harmleikur fyrir hina. OT, hvernig á að geta notið góðs af öllum mögulegum gildrum, lyftibúnaði og kaupendum einka íbúðir, samtal okkar í dag.
Skref eitt:
Svo hvað viltu?Til að byrja með, svaraðu spurningunni sem þú þarft nýja byggingu í nýju byggingu eða í veiddu húsi? Það fer eftir ákvörðuninni, þú verður meðlimur eða aðal- eða efri húsnæðismarkaður. Auðvitað eru kostir og gallar. Segjum að ef þú ert "valkostur" kaupanda, kaupa íbúð í nýju húsi mun líklega vera flókið af mörgum þáttum. Við munum segja okkur í næstu útgáfum okkar og í dag munum við tala um eftirmarkaði.
Áður en aðgerðir eru gerðar, tengdu langanir þínar með fjárhagslegum tækifærum. Þú getur vistað ekki aðeins með því að draga úr heildarsvæðinu í íbúðinni, heldur einnig á kostnað héraðs eða flokkar hússins.
Umdæmi. Þegar þú velur hverfi, nema að ákvarða þætti (svo, til dæmis, eins og nálægð við foreldra eða börn, að vinna, einfaldleiki brottfarar við sumarbústaðinn. Umhverfisvandamál, aðallega í tengslum við hreinleika loftsins, eru til í hvaða helstu borgum sem er. Helstu umhverfisyfirlýsingar eru iðnaðarfyrirtæki og ökutæki. Miðja Metropolis er á hlut í bílum, það eru um 80% af öllum skaðlegum losun í andrúmsloftið. Sterkasta umhverfismengun er fram innan 50-250 m frá stórum hraðbrautum. Til dæmis, í miðju Moskvu, eru hreinlætisreglur um köfnunarefnisdíoxíð farið yfir með 2-3 sinnum.
Verð fyrir efri húsnæði er yfirleitt beint í samræmi við vistfræðilega kort af hvaða borg sem er. Undantekningin er Moskvu svæðinu í garðinum hringir hvað varðar verð, þrátt fyrir fátæka loftið.
Hús. Ákveðið með svæðið, farðu í úrval hússins og íbúðina. Fyrst af öllu, tegund og aldur hússins hafa áhrif á verð á húsnæði. Til dæmis, 50m2 í múrsteinn hús byggt á seint 50s - snemma 60s getur kostað 15-20% dýrari en sama svæði, en í spjaldið hús. Fimm hæða byggingar eru náttúrulega jafnvel ódýrari. Mesta eftirspurn notar venjulega einn og tveggja svefnherbergja íbúðir sem mjög fljótandi.
Verð fyrir sömu áætlanagerð og frumvarp íbúðir, jafnvel á einu svæði getur verið mismunandi. Þetta er tengt ekki aðeins við staðsetningu hússins og stöðu íbúðarinnar, heldur einnig með nokkrum fallegum ókostum sem flækja sölu þess. Svo vertu varkár ef þú hittir gistingu, verð sem er lægra en meðaltalið.
Skref tvö:
Hvernig á að velja fasteignasali?
Íbúðin kann að hafa einn eða fleiri eigendur, það er hægt að skrá (skráð) sem fullorðnir (fullorðnir) og börn. Við megum ekki gleyma leigjendum undir brýnri þjónustu í hernum, einmana lífeyrisþega, fatlaða I og II hóp. Í samlagning, the íbúð er hægt að gefa, lagður, vera handtekinn. Það er enn nokkur aðstæður sem geta leitt til mjög mikilvægra vandamála þegar viðskipti eru gerðar eða síðan. Allir spá ekki og ekki lista. Og allt sjálfstætt í öllu sem þú getur ekki dreift. Svo jafnvel ef þú kaupir gistingu frá vini sem treystir fullkomlega, er skynsamlegt að framfarir og athuga íbúðina fyrir lagaleg hreinleika.
En staðfesting á lagalegum hreinleika er ekki allt. Massi og taugarnar fara í leit að rústum húsnæði, til að safna nauðsynlegum skjölum. Og erfiðasta og spennandi augnablik er flutningur peninga. Í ljósi skráðra aðstæðna kjósa flestir kaupendur að leita hjálpar frá fasteignasérfræðingum. Fasteignafyrirtækið verður að taka við vali valkosta og pappírsvinnu. Að auki ber ábyrgð á gæðum viðskiptanna, ekki aðeins orðspor, heldur einnig með eignum, ef samsvarandi hlutur er innifalinn í samningnum.
Þjónustan í félaginu er auðvitað peninga og nógu stórt, en þú ert laus við alvarlegar vandræði. Eftir allt saman þarf íbúðin að vera skoðuð helst frá byggingu hússins. True, það er raunverulega mögulegt að rekja hreyfingu notenda og eigenda í allt að 20 ár. Þetta er vegna þess að upplýsingar um fyrri tímabil er veitt af deild sveitarfélaga húsnæðis aðeins að beiðni ráðuneytisins Mál.
Að hafa komið til fasteignafélagsins, lestu lögbundnar skjöl og leyfi til að framkvæma þessa tegund af starfsemi. Og biðja um að sýna þér ekki afrit, en upprunalegu skjöl. Þeir innihalda ekki viðskiptaleg leyndarmál, þannig að ef þú neitar að sýna þeim, farðu í annað fyrirtæki.
Frá sáttmálanum og skráningarskjölunum verður þú að finna út hvort það sé fyrirtæki fyrir löngu og hvort lögheimili hans fellur saman við raunverulegan. Ef ekki, spyrja, á hvaða grundvelli félagið nær yfir herbergið þar sem þú komst, og þegar leigutíminn lýkur. Lestu vandlega á hvaða tegund fasteignavottaupplýsinga er gefin út. VMOSKVið við gildandi reglugerðir um leyfisveitingu fasteignaviðskipta (skipun ríkisstjórnar Moskvu N799 frá 18.11.1997.) Þjónusta til sölu á íbúðum er hægt að veita af fyrirtækjum þar sem leyfið í kaflanum "tegund af starfsemi" Gefur til kynna: "Miðlun í kaupum á kaupum, selja, ég, leigja fasteigna." Að auki líta á lokatíma skjalsins. Það verður nauðsynlegt að vita hvort fasteignasala er í hvaða fagfélögum (Moskvu Félag fasteignasala (Mar), Rússneska Guild fasteignasala (RGR) IDR), og ef svo er, hvaða skuldbindingar eru lagðar á það.
Þegar þú velur fyrirtæki, ættirðu ekki að treysta á gríðarlegar auglýsingar og grípandi auglýsingar í prentútgáfum. Það er betra að hafa samráð við kunningja sem hafa nýlega selt eða keypt húsnæði. Ef einn þeirra var ánægður með fasteignafélagið sem hann þurfti að hringja í það og skipuleggja fund.
Til þess að samstarf þitt við fasteignasali sé eins skilvirk og mögulegt er, veldu svæðið, tegund húss og hugsanlegra valkosta í íbúðinni er þörf fyrirfram. Forkeppni mat á húsnæði sem þú hefur áhuga á með sjálfstæðum sérfræðingum.
Ef þú varst ánægður með framlagðar skjöl og þóknun, sem tekur fyrirtækið fyrir þjónustu sína (spurði frá 2 til 8% af viðskiptahæðinni), geturðu farið í lok samningsins.
Sumir dæmigerðar mistök í skjölunum sem lögð eru fram til skráningar réttinda og viðskipta
Fyrst af öllu er þetta ófullnægjandi heimilisföng í yfirlýsingu frá vegabréf BTI, í samningnum eða í öðru handbókinni og í skjalinu sem staðfestir skráningu fyrr. Ef það er misræmi að minnsta kosti í smáatriðum heimilisfangsins (tilnefning tölur með bandstrik eða með broti.) Það verður nauðsynlegt að leggja fram vottorð frá BTI sem staðfestir að þetta sé sama byggingin.Í ýmsum skjölum er stærð íbúðarsvæðisins ekki saman. Til að laga þessa villu þarftu að gefa upp vottorð frá BTI um ástæðuna fyrir þessari misræmi. Ef villa er leyfilegt þegar skjalið er undirbúið verður það að leiðrétta og endurbæta á staðfestu hátt.
Rauðar línur á áætluninni sem gefin eru út af BTI, tala um framkvæmd óleystrar endurbyggingar. Við verðum að fá leyfi til að endurbyggja, hafa samband við Interdepartmental Commission of Administrative District.
Nauðsynlegt er að athuga framboð á skráningu ríkisins á réttinum til eiganda á hlut fasteigna, sem er háð viðskiptunum.
Skref þrjú:
Sáttmálinn með fasteignafyrirtæki
Samkvæmt gildandi lögum hefur viðskiptin fyrir hönd lögaðila rétt til að ljúka aðeins starfsmönnum sem búið er til með viðeigandi völdum. Þess vegna eru völd sérfræðinga sem vilja vinna með þér í því ferli að framkvæma samninginn (velja og sýna íbúðir, útbúa skjöl það .d.), þú þarft að athuga. Gakktu úr skugga um að fulltrúi félagsins hafi leyfi umboðsmanni eða myndmiðlamerkja. Þú verður að ganga úr skugga um í heimild starfsmannsins sem mun undirrita samninginn fyrir hönd félagsins. Það ætti einnig að hafa leyfi kort og auk þess er umboðsmaður sem gefinn er af höfðinu og vottaðs innsigli fyrirtækisins til réttar til að gera samninga við viðskiptavini.
Tilvist beggja skjala er mjög mikilvægt fyrir þig. Ef samningurinn skilar einstaklingi sem hefur ekki leyfi kort (jafnvel þótt hann sé einnig framkvæmdastjóri), verður þessi samningur ekki framlengdur með tryggingu borgaralegs ábyrgðartryggingar. Í engu tilviki undirritar ekki slíka samning! Vextir af undirritun félagsins sem umboðsmaður eða miðlari, sem verður örugglega að vera í forystu hennar! Staðreyndin er sú að jafnvel á sviðinu að fá leyfi, hver fasteignafyrirtæki lýkur borgaraleg ábyrgðartryggingasamningi. En það gildir eingöngu á aðgerðir umboðsmanna og miðlara, nöfnin sem í henni eru tilgreindar. Ef samningurinn mun ekki veita viðurkenndum einstaklingi með þér (án umboðs eða undantekninga við yfirvaldið sem tilgreint er í henni), þá samkvæmt greininni 183. gr. GKRF réttindi og skyldur á viðskiptunum mun eignast nákvæmlega þennan mann og ekki fyrirtæki. Það er vísbending ef eitthvað er rangt og tap til að safna þér aðeins frá því, og ekki frá fyrirtækinu.
Ef um er að ræða synjun til að fullnægja þessari beiðni, óháð þeim ástæðum, hafðu samband við annað fyrirtæki. The Wishes Apki verður kvartað við leyfisveitingarmiðstöð Mossoclienses í Moskvu leyfisveitandi hólfinu. Alveg mikil viðurlög fyrir slíkt brot er óhjákvæmilegt.
Ræða skilyrðin. Ef starfsmenn félagsins kynntu öll nauðsynleg skjöl, getur maður flutt til samræmingar á skilmálum samningsins. Samningsbundnar samnings við viðskiptavini eru meira eða minna staðall og eru aðeins mismunandi af sumum blæbrigði. Seturezh er ekki að flýta sér að strax undirrita fyllt form! Taktu það með þér heima þar sem við skiljum rólega í öllum settum aðstæðum. Ef mögulegt er skaltu hafa samband við hæft lögfræðing fyrir hjálp. Gefðu sérstaka athygli á viðaukunum við samninginn sem eftir undirritun verður það óaðskiljanlegur hluti.
Seljandi. Fasteignasala, sem gera samning, vilja venjulega fá einkarétt til að selja íbúð, það er að ná því í aðgerðum samningsins sem þú njóta aðeins þjónustu sína. Þessi löngun er nokkuð sanngjarn vegna þess að þátttakandi í að selja íbúð, stofnunin ber ákveðin tap. Solid aðila, sem gerir slíkan samning, hætta að tapa tíma. Skömm þessa vandamála er smá seinna.
The fyrstur hlutur til að borga eftirtekt til þegar útgáfu samningsins er verð á íbúð. Á sama tíma verða tveir magnir að vera greinilega endurspeglast: sá sem fasteignasali skuldbindur sig til að borga þér, og sá sem hann ætlar að selja íbúðina. Oft er aðeins fyrsta þeirra til kynna í sáttmálunum. Arcto þýðir að íbúðin þín er hægt að setja upp til sölu á overpriced verð, vegna þess að kaupandinn er ekki fyrr eða er ekki til. En þegar samningurinn er lokið verður þú að draga úr verðinu, því það verður ómögulegt að selja íbúð fyrir fyrri peningana þína. Þannig þurfa viðveru í skjalinu á tilteknu söluverði íbúðarinnar. Azodino og atriði til hægri til að hafna samningnum þegar fasteignasali er farið yfir til að fara yfir þetta verð.
Einnig skal ákvarða tiltekna fjárhæð fasteignasala (Wivid of the Solid Magn eða hlutfall af söluverði íbúðarinnar) og kostnaðargreinar viðskiptanna: 1- Kostnaður til að auglýsa íbúð, 2- kostnaður fyrir Undirbúningur nauðsynlegra skjala sem nauðsynleg eru til að ljúka viðskiptum (vottorð frá BTI, Rau.p.), 3-gjöld vegna niðurstöðu viðskiptanna (greiðsla bankareiknings, gjald fyrir skráningu samningsins og , ef tilgreint, notarial gjaldskrá). Reyndu að laga í samningnum sem auglýsingakostnaður er innifalinn í upphæð fasteignasala. Eftir allt saman, ef þú tekst ekki að selja íbúð, mun enginn fara aftur í auglýsinguna fyrir auglýsingar.
Til viðbótar við verð á húsnæði skal samningurinn gefa til kynna tímabilið þar sem fasteignasali skuldbindur sig til að selja það. A hæfur söluaðili er venjulega krafist í um tvo mánuði. Jæja, að sjálfsögðu skulu aðilar greinilega tilgreina í samningnum. Mest oft bendir á ábyrgð seljanda í íbúðinni til synjun um sölu þess og það er ekki lengur á ábyrgð fasteignasala fyrir því að ekki uppfylli skyldur sínar. Ósýnilegur um innleiðingu fasteignasala ábyrgðaraðila í samningnum, verður þú að ná virkari vinnu.
Ekki vera hissa ef þú finnur fasteignasala sem samþykkir að gera samning við þig með öllum ofangreindum viðbótum verður ekki auðvelt. En þá, forðast vandræði, þakka þér fyrir þrautseigju.
Kaupandi. Að loka samning við fasteignafélag, reyndu að skilgreina kröfur nákvæmlega fyrir íbúðina sem þú þarft: District, tegund hús, fjarlægð frá neðanjarðarlestinni, gólf, fjöldi herbergja, heildar og stofu, stærð herbergjanna, Eldhús og baðherbergi, hæð loftsins, nærvera svalir, síma og annað, allt að stefnumörkun glugga á hliðum heimsins. Trúðu mér, það mun vera mjög gagnlegt þegar fasteignasala byrjar að bjóða þér möguleika.
Samningurinn verður einnig að vera tilgreindur hver gerir ráð fyrir kostnaði við að gera viðskipti og í hvaða stærð. Ef kostnaðurinn fellur á þig, krefst dreifingarlistans í sérstöku forriti.
Í lok samningsins mun félagið líklega þurfa að gera lítið framfarir, þar sem leitin að íbúðum krefst nokkurra efnakostnaðar. Þess vegna skal samningurinn tekið fram að öll útgjöld til að velja íbúðir eru innifalin í fasteignasala fasteignasala. Það verður gagnlegt að kveða á um leið til að leysa umdeild aðstæður, ef leitin að íbúð mun ekki gefa jákvæða niðurstöðu. Eitt af ásættanlegum framleiðslunum er að fela í sér samninginn sem fasteignasali skuldbindur sig til að veita viðskiptavininum tækifæri til að skoða að minnsta kosti þrjá valkosti fyrir íbúðir sem eru að fullu viðeigandi fyrir uppgefnar kröfur. Hlustun á ósamræmi þessa skyldu á samþykktu tímabili, fasteignasali verður að skila fyrirfram og greiða refsingu (Ehrmimer skal tilgreint í skjalinu). Ef þú neitar öllum fyrirhuguðum valkostum (að því tilskildu að þeir uppfylla fullnægjandi kröfurnar sem lýst er í samningnum), þá geturðu krafist þess að farið sé að fyrirframgreiðslu minni en kostnaður við vinnu fasteignasala. Þessi upphæð ætti einnig að tilgreina. Útlit slíkra atriða í samningnum mun örva þig og fasteignasala til virkasta og frjósömasta samstarfsins.
Jæja, mikilvægasta spurningin: Er fasteignasali ábyrgur fyrir lagalegum hreinleika viðskiptanna? Eftir allt saman, fræðilega er hægt að segja frá samningi fyrir dómi. Svarið okkar verður óljós. Auðvitað bregst fasteignasali aðeins til mistaka sem starfsmenn gera beint þegar þeir gera sölusamning, auk þess að brjóta skuldbindingar sínar. Ef unscrupulousness seljanda átti sér stað, þá er ábyrgð fasteignasali meira siðferðileg, þetta er erfitt að hrópa á orðspor fyrirtækisins. Til að endurgreiða efnisskaða sem stafar af kaupanda, sem fasteignafélagið hefur einkaleyfissamning. Því ekki gleyma að kynna þér skilmála þessa samnings. Athugaðu að fjárhæð ábyrgðar félagsins er takmörkuð við tilgreindan vátryggingarfjárhæð. Virkja tengil á þetta skjal í samningnum þínum.
Ábyrgðir lagalegrar öryggis
Löglegt öryggi í sölu og kaup á eignum er aðeins hægt að veita með því að sannprófa skjöl og lögbær viðskipti. Ástandið var nokkuð flókið af því að frá árinu 2000, með lygari viðmiðunarreglna, eru afrit þeirra ekki gefin út. Þess í stað fær eigandi húsnæðis útdráttar úr skránni skráðra réttinda, sem getur tekið ótakmarkaðan fjölda sinnum frá skráningaryfirvöldum og í samræmi við það, að felldi úr gildi til að framkvæma sölusamning í íbúð.Þegar þú safnar skjölum er nauðsynlegt að borga eftirtekt ekki aðeins til einstaklinga sem skráðir eru í íbúðinni á þeim tíma sem sölu eignarinnar, heldur einnig á þeim sem hafa verið fjarlægð tímabundið úr skráningarbókhaldinu (samskipti við yfirferð þjónustunnar í herinn, að finna á fangelsisstöðum IT.D.). Í samræmi við 292. gr. Gefrf er eigendaskipti til annars aðila ekki grundvöllur fyrir uppsögn rétt til að nota íbúðarhúsnæði með fjölskyldumeðlimum fyrrverandi eiganda. Því er nauðsynlegt að krefjast þess að öll skráð fólk í íbúðinni sé að veita samþykki sitt til sölu eignarinnar þar sem þeir búa og tryggja útgáfu hans.
Það er ómögulegt að gleyma stöðum fjölskyldunnar í Rússlandi, samkvæmt 25. gr., Þar sem eign maka sem þau keypti í hjónabandi er algeng sameiginlegur eign beggja maka, jafnvel þótt einn þeirra hafi ekki tekið þátt í kvittun af tekjum, en tók þátt í að þjóna heimilinu og hækka börnin. Þetta þýðir að þegar seljandi eign krefst samþykkis maka, sem eigandi er ekki, en samkvæmt lögum hefur hann hálf hjónaband. Við the vegur, samþykki maka er krafist þegar um kaup á fasteignum með einum maka. Ef ekki er tekið fram samþykki annars maka fyrir sölu eða kaup á eignum, er slík viðskipti handahófskennt og getur verið ógildur fyrir dómi.
Skref fjórða:
Við safna skjölum
Frá ársbyrjun 1998 ára gildir lög þjóðskrárréttinda til fasteigna og viðskipta með það gildi. ATO stund á yfirráðasvæði alls Rússlands, einn aðferð til að skrá viðskipti viðskipti viðskipti var kynnt. Eins og krafist er í 131. og 164. gr. GKRF, eignarhald og önnur raunveruleg réttindi til fasteigna, takmarkanir á þessum réttindum, tilkomu þeirra, umskipti og uppsögn er háð skráningu ríkisins í sameinaðri réttindi réttinda.
Til að gera samning, eru skjöl krafist að sérfræðingar séu kallaðir leiðbeiningar. Þeir verða að uppfylla kröfur löggjafar Rússlands: að innihalda lýsingu á fasteignum og tegund rétt til þess, vertu viss um að hafa rétta undirskrift aðila. Textar skjala verður að vera skrifuð í pirals, nöfn lögaðila eru án skammstafana sem gefa til kynna staði þeirra. Fjölskyldur, nöfn, persónuleika einstaklinga, heimilisföng búsetu eru einnig skrifaðar algjörlega. Altvirents lögð fram til að ljúka viðskiptum eru óviðunandi úthreinsun, skrásetning eða önnur leiðréttingar. Skjöl verða ekki tekin til umfjöllunar með alvarlegum tjóni sem ekki leyfa óviðunandi túlka innihald þeirra.
Hægri lýkur skjöl fyrir fasteignir í niðurstöðu kaup- og sölusamninga eru eftirfarandi uppspretta skjöl.:
Flutningssamningurinn er notarized, skráð með tæknilegum birgðum (BTI) eða moszhilkommom;
Sendingasamningur skráð í Moszhilcomitte, deild sveitarfélaga húsnæði (DMG) eða nefnd sveitarfélaga húsnæði (KMZH) og vottorð um eignarhald húsnæðis;
Vottorð gefið út af BTI;
Vottorð um greitt til PAE, skráð í Moszhilkomitte, DMG eða KMZH, og vottorð um eignarhald á bústaðnum (þú verður að hafa eitt af skráðum skjölum);
Secondary skjöl:
Sölusamningur;
MENA samningur;
leigusamningur;
ævi samningur við ósjálfstæði;
Kæri samningur;
Vottorð um rétt til arfleifðar samkvæmt lögum (testament).
Síðan 2000 er vottorð um skráningu laga ríkisins gefin út. Þessar skjöl verða að vera skráð í Moszhilcomitte, DMW eða ICM.
Það er á grundvelli réttar-benda skjala sem eigandi fasteigna eða fulltrúa hans (þetta kann að vera starfsmaður fasteignafélags), sem starfar með proxy, verður að safna öllu pakkanum af skjölum til að gera samning. The Innode inniheldur:
Vottorð gefið út af BTI, á áætlað verðmæti hlutarins (Form 11A, gildistímabil 1 mánaða);
Gólfplan (BTI er gefið út, gildi 1 árs);
Explucation (gefið út BTI, gildi 1 árs);
Útdráttur úr húsbókinni (gefið út af PPE Passport töflunni, gildistíma 1 mánuð);
Afrit af fjárhagslegum og persónulegum reikningi (gefið út af RAA reikningi, gildistímabilinu 1 mánuð).
Framhald