Í sumum tilfellum er forkeppni samningur gerður áður en viðskiptin kaupa og sölu á fasteignum. Við segjum um það og næmi af samantektinni meira.
Til að staðfesta löglega áform um að kaupa fasteignir, eru nokkrir aðferðir: gera innborgun, fyrirframgreiðslu og niðurstöðu forkeppni samnings. Hver afbrigði er skilvirk á sinn hátt.
Þegar forkeppni samningurinn er
Forkeppni samningur um kaup og sölu fasteigna liggur ef einn af aðilum er ekki tilbúin til að komast strax í aðalsamninginn. Þetta getur gerst af eftirfarandi ástæðum:
- Seljandi leggur ekki fram skjöl sem staðfesta eignarhald fasteigna;
- Kaupandi hefur engin upphæð sem þarf til að kaupa, hins vegar ætti það að birtast í fyrirsjáanlegri framtíð;
- Þegar þú kaupir fasteignir, eru fasteignaveðlán, en bankinn tekur tíma (allt að 3 vikur) til að framkvæma tiltekna greiningu á hlutnum, þ.mt til að sannreyna lagaleg gagnsæi viðskiptanna og kanna skýrsluna um faglega appraiser;
- Eignin seld er veðsett og tíminn er nauðsynlegur til að framkvæma málsmeðferðina til að lyfta umtalinu.
Mundu að þegar þú kaupir húsnæði á skilmálum hlutdeildarþátttöku í byggingu, er forkeppni um sölu ekki vegna þess að það veitir ekki hluthafi nauðsynlegra lagalegra ábyrgða
Hvað tryggir samninginn
Forkeppni samningur er eins konar ábyrgð fyrir hvern hluta viðskiptanna. Til þess að laga skuldbindingar kaupanda til seljanda, verður samningurinn að vera festur í samningnum. Á sama tíma er samningurinn fastur og kostnaður við fasteignir, sem tryggir kaupanda Invariance hlutarverðs til kaupa.
The Civil Code í Rússlandi veitti ábyrgð á að uppfylla bráðabirgðatölur. Ef kaupandinn eða seljandi innan 6 mánaða af einhverri ástæðu kemur fram í lok aðalsamningsins getur hinn aðilinn sótt um dómstólinn. Ef engar hindranir liggja fyrir um niðurstöðu viðskiptanna, mun dómstóllinn ákveða jafnframt að niðurstöðu aðal samningsins.
Til þess að dómstóllinn samþykkir slíka kröfu, þegar þeir gerðu forkeppni samning, ætti það að ákvarða hlutinn af sölu eins mikið og mögulegt er, sem einkennir hlutar fasteigna, auk þess sem tilgreint er samningsverð, röð og málsmeðferð við gerð gagnkvæmir landnemar. Að auki ætti að ákvarða sáttmálann í samningnum, en móðgandi er skuldbundinn til að ljúka aðal samningnum. Þessi tími er hægt að breyta við tilvik aðstæður sem tilgreindar eru í forkeppni samningnum.
Ef dómstóllinn tekur jákvæð ákvörðun er fjallað um forkeppni að gerast. Skilmálar samningsins eru ákvörðuð af dómsákvörðuninni og mun starfa frá því augnabliki þegar þetta skjal fer í lögmæt gildi.
Hvernig á að gera samning
Í merkingu listarinnar. 429 af Civil Code Rússlands aðila í forkeppni samningsins um sölu skuldbinda sig til að ljúka í framtíðinni helstu samningssamning um sölu á áður samþykktum skilyrðum.Forkeppni samningssamningurinn verður að gerast skriflega. Að beiðni aðila má útbúa það og tryggt af lögbókanda (Art. 163 í Civil Code Rússlands). Í þessu tilviki verður stærð gjaldskrár til að fremja löglega verulegar aðgerðir eftir viðskiptaverði (málsgreinar 4 í 1. mgr. 22.1 Stofnað af löggjöf Rússlands á lögbókanda). Ríkisskráning slíkrar samnings er ekki krafist.
Forkeppni samningur verður að innihalda:
- Skilyrði til að koma á fót háð samningnum (frá bráðabirgðatölunni ætti örugglega að fylgja því að aðilar þess hafi samþykkt að gera samning um sölu á tilteknum hlutum fasteigna samkvæmt þeim skilyrðum sem tilgreindar eru í forkeppni samningsins);
- Skilyrði aðalsamningsins varðandi, samkvæmt einum samningsaðilum, ætti að ná til bráðabirgða samnings;
- Skilyrði um verð á íbúðinni;
- Listi yfir einstaklinga sem búa í því sem gefur til kynna réttindi þeirra til að nota þessa íbúðarhúsnæði (ef einhver er).
Ef um er að ræða forkeppni kaup og sölu á fasteignasala að minnsta kosti eitt af nauðsynlegum skilyrðum, verður slíkt skjal talið óverulegt og viðskiptin misheppnast
Efni og verðsamningur
Þegar þú lýsir háð samningi - hlutfalli fasteigna - það er nauðsynlegt að fullu og rétt til að gefa til kynna allar helstu einkenni þess, þ.e .:
- Heimilisfang;
- cadastral númer;
- Ferningur í samræmi við gögn vottorðs skrifstofu tæknilegra birgða;
- Fjöldi herbergja;
- Fyrir íbúðina er hægt að tilgreina gólfið sem það er staðsett, og almennar hæðir hússins þar sem íbúðin er staðsett.
Til að staðfesta eiginleika fasteignasala í forkeppni samningnum er mælt með því að gefa til kynna skjöl sem staðfesta eignarrétt, upplýsingar þeirra. Að auki skal gefa þessi vottorð um skráningu eignarréttar eða útskriftar frá sameinaðri ríkisskrá fasteigna.
Vinsamlegast athugaðu að verð á eignum sem virkar sem hlutur viðskiptanna er að fullu tilgreint í rúblum. Ef aðilar, þegar þeir gerðu forkeppni samning, samþykktu aðilar að kynna innborgun eða fyrirframgreiðslu, skal einnig tilgreina stærð þess.
Textinn í aðalsamningi skal fylgja fyrirfram samninginn. Athugaðu: Ef þú tilgreinir mismunandi fjárhæðir viðskipta í bráðabirgðatölum og helstu samningum er þetta brot á lögum.
Til viðbótar við verðmæti eignarinnar í forkeppni samningnum er nauðsynlegt að gefa til kynna hvaða aðila er kostnaður við greiðslu fyrir lögbókanda þjónustu, leigja banka klefi, ástand skráningu yfirfærslu eignarhald á íbúð.
Assrooms.
Við gerð texta samningsins skaltu fylgjast með því hvort gögnin um aðila - seljandinn og kaupandinn sé rétt bent á að hafa lokið þeim með gögnum í skjölum sem staðfesta auðkenni. Vinsamlegast athugaðu: Fasteignamarkaðarins Sérfræðingar mæla með því að tilgreina í samningnum, ekki aðeins skráningarföng, heldur einnig raunveruleg heimilisföng samningsaðila (Þú getur einnig tilgreint síma, netföng). Ef óeðlilegar aðstæður munu slíkar hrósar leyfa þér að finna mótaðila samkvæmt samningnum.
Athugaðu að í húsnæði sem er háð viðskiptunum, ekki aðeins seljandinn heldur einnig einstaklingar sem, eftir sölu, rétt til að mæta, verða áfram (til dæmis fyrrverandi meðlimir fjölskyldunnar eigandans, sem á Tími einkavæðingar íbúðarinnar hafði jafnrétti til að einkavæða eiganda, en þeir neituðu því). Rétturinn til að nota húsnæði í þessu tilfelli er óákveðinn eðli, þannig að slíkir einstaklingar verða að vera endilega tilgreindar í forkeppni samningnum. Listinn þeirra er veruleg skilyrði fyrir sölu og sölu á íbúðinni.
Í bráðabirgðatölunni skal gefa vegabréfagögn, auk frests til að fjarlægja frá skráningarreikningnum eftir lok aðal samningsins um sölu á íbúðum annarra sem skráð eru í íbúðinni nema seljanda.
Önnur samningsskilmálar
Í bráðabirgðatölunni skal ávísa réttindi og skuldbindingar aðila þess, svo og frest fyrir skilmálum samningsins. Það er sérstaklega varkár um málsmeðferðina til að flytja hlutinn til kaupanda, veita viðurlög við töf á því að uppfylla skuldbindingar samkvæmt samningnum. Þetta mun útrýma aðstæður þar sem seljandi seinkar flutningstíma.
Með því að gera forkeppni samning hefur þú rétt til að ákveða, til að gefa til kynna það sem er að gera helstu samninginn eða ekki. Ef þú ætlar að tilgreina það verður það að þýða:
- eða ákveðinn dagsetning ("03/10/2019");
- eða dagsetning, eigi síðar en sem aðalsamningurinn verður gerður ("eigi síðar en 10.03.2019");
- eða tímabilið þar sem aðalsamningurinn verður gerður ("innan þriggja mánaða frá niðurstöðu forkeppni").
Vinsamlegast athugaðu: Lögin veita ekki kröfur um tímasetningu. Þannig getur hugtakið verið stutt (td eftir 1 mánuði frá því að undirrita forkeppni samning) eða lengi (td eftir 15 mánuði frá því að undirrita forkeppni samning).
Ef fyrirfram samninginn tilgreinir ekki hugtakið að loka aðalsamningi verður nauðsynlegt að álykta á árinu frá því að undirrita forkeppni samninginn.
Ef aðalsamningurinn er ekki gerður á tímabilinu sem tilgreindur er í forkeppni samningnum og enginn samningsaðilar sendir tillögu um að ljúka aðalsamningi missir bráðabirgðatölur styrk og aðilar eru undanþegnar því að skuldbindingar sem kveðið er á um í það.
Áhættu við niðurstöðu forkeppni samningsins
Í fyrsta lagi er háð forkeppni um sölu ekki að kaupa íbúð, en aðeins ætlun aðila í framtíðinni að gera helstu samninginn. Af þessum sökum getur bráðabirgðatölur ekki verið trygging fyrir húsnæði, jafnvel þótt það hafi þegar verið greiddur af kaupanda.
Í öðru lagi getur dómstóllinn ekki viðurkennt eignarhald á íbúð, þar sem samningurinn inniheldur ekki skuldbindingar seljanda til að flytja íbúðina til kaupanda. Ef kaupandinn hvetur til dómstólsins með kröfu um niðurstöðu helstu samninga um sölu, er líkurnar á að umsóknarframleiðslu. Viðfangsefni slíkrar kröfu ætti að vera viðurkenning á forkeppni samningnum um sölu á íbúðinni með ógildum eða óbreyttum.
Í þriðja lagi er hætta á að tvöfalda sölu fasteigna. Við lok bráðabirgða samningsins kemur kaupandinn ekki rétt til eignarréttar, samningurinn er ekki háð skráningu ríkisins. Því miður stuðlar þessi aðstæður að því að unscrupulous verktaki geti gert sömu samning við annan kaupanda.
Í fjórða lagi, að því er varðar réttarhöld, getur kaupandinn aðeins átt við um endurkomu fjárfesta sjóða með greiðslu refsingar að fjárhæð endurfjármögnunarhlutfalls bankans í Rússlandi. Ef verktaki er viðurkennt af gjaldþrota, er möguleiki að kaupandinn geti verið sviptur þessum möguleika.
Að borga eftirtekt til þess að í forkeppni samningnum um sölu á íbúðinni ætti að vera til kynna að íbúðin sé ekki handtekinn, er ekki lagður, laus við neinar skuldbindingar og takmarkanir
Er hægt að segja upp samningnum
Reglurnar um uppsögn samningsins eru stofnuð með reglum Civil Code í Rússlandi. Samningurinn er hægt að segja upp:
- Ef aðalsamningurinn er ekki gerður á þeim tíma sem aðilar samþykktu, sendi enginn aðilar tillögu um að gera samning um sölu.
- Ef kaupandinn hefur ekki tíma til að safna þeim fjárhæð sem nauðsynleg er til innlausnar fasteigna, og á sama tíma er engin samningur milli aðila að lengja hugtakið samningsins eða nýju samningurinn er ekki gerður.
- með gagnkvæmu samkomulagi aðila;
- Ef, eftir lok samningsins, voru verulegar annmarkar í seldu fasteignum uppgötvað.
Ef niðurstaða forkeppni samnings fylgdi verulega fyrirframgreiðslu kaupanda, þá ef uppsögn samningsins um sölu fasteigna er seljandi skylt að skila upphæðinni sem honum er greitt.
Ef seljandi neitar að skila innborgun, hefur fórnarlambið rétt til að senda kröfu dómstólsins á stað skráningar svaranda. Íhugaðu: Jafnvel ef móttöku peningamillifærslu var ekki gefin út er hægt að leggja fram kröfu um ólöglegt auðgun seljanda. Staðfestingin verður útdráttur frá bankastofnuninni eða skriflegri vitnisburði vottar.
Í því að taka saman tilkynningu um uppsögn viðskiptanna er nauðsynlegt að taka tillit til þess að viðmið um lögmálið í Rússlandi stjórnar ekki sameinað form skjalsins, því er ekki hægt að greiða áherslu á formið, En innihald þessa skjals.
Tilkynningin ætti að innihalda:
- Fullt nafn og dagsetning skjalfestingar;
- Ákvæði uppsagnar fyrri samninga um sölu;
- Lýsing á broti á samningnum (ef þeir áttu sér stað);
- Requisites umsækjanda og stefnda;
- undirskrift.
Það er mjög mikilvægt þegar þú sendir tilkynningu til að skrá þann tíma sem sendi skjal, þar sem það er þessi dagsetning sem verður aðal til að ákvarða frest ef um er að ræða áfrýjun til hærra dómstóls.
Í samningi um uppsögn bráðabirgða samningsins um sölu og kaup á fasteignum er nauðsynlegt að setja kennitölu, dagsetningu hönnunar þess, sem og borgina þar sem eignin er staðsett. Næst er mælt með athugasemdum þar sem listi yfir ástæður sem þjóna sem uppsögn sambandsins milli aðila að viðskiptunum er tilgreindur í smáatriðum.
Málsmeðferð við uppsögn forkeppni samningsins
- Skoðaðu vandlega ákvæði samningsins, athugaðu allar ákvæði þess, svo og skilmálar viðskipta viðskiptanna. Athugaðu hvort samningurinn sé réttur, hvort aðilar séu rétt bentar á réttan hátt, þar sem rangt framkvæmdarskjalið lýkur sjálfkrafa löglega afl.
- Nauðsynlegt er að ganga úr skugga um að öll ákvæði forkeppni samnings hafi verið framkvæmdar. Ef ekki - þetta er góð ástæða til að ljúka forkeppni samningsins um sölu.
- Frumkvöðull uppsögn forkeppni samningsins sendir skriflega tilkynningu til annars aðila. Ef að fá synjun til að leysa málið hefur frumkvöðullinn rétt til að sækja um dómstóla.
- Ef þátttakendur viðskiptanna komu til gagnkvæmrar skilnings er afnám samningsbundinna skuldbindinga framkvæmd með undirritun "andstæða samnings". Í þessu tilviki eru aðilar viðskiptanna að breytast á stöðum, það er fyrrverandi kaupandinn búinn til stöðu seljanda og seljandi er kaupandinn.