Diciamo come scegliere lo sviluppatore, quali documenti necessari, oltre a condividere altre sottigliezze di acquisto di un appartamento sul mercato principale.
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La protezione contro gli errori dello sviluppatore, dalla costruzione del ritardo garantisce un contratto di partecipazione azionaria alla costruzione del DDU. Fornisce anche la qualità della costruzione.
Come scegliere uno sviluppatore
Inizia la ricerca di uno sviluppatore adatto su Internet. Esaminare i siti degli sviluppatori (o i siti dei nuovi edifici stessi). Prestare attenzione ai seguenti punti:- documenti costituenti;
- Recensioni sullo sviluppatore;
- informazioni sulla casa in costruzione;
- Fotografie da costruzione o webcast.
Ogni sviluppatore deve avere un pacchetto di documenti costituenti, che include almeno la Carta, il certificato di registrazione e la prova della registrazione nelle autorità fiscali. È possibile controllare i documenti dello sviluppatore attraverso il sito Web del servizio fiscale.
Lettura delle recensioni sul lavoro dello sviluppatore, ricorda che molti di loro sono scritti per ordine. Per questo motivo, assumiamo le informazioni ottenute critiche.
Una perpetuità può notare che lo sviluppatore è stato presentato a requisiti di fallimento, il che significa che non aveva abbastanza soldi per la remunerazione degli appaltatori.
Assicurati di esplorare i report fotografici (o webcast) dal cantiere. Se la promozione durante la costruzione è, significa che lo sviluppatore controlla gli appaltatori, la costruzione non ne vale la pena.
Puoi visitare gli oggetti sviluppatori già completi e vedere che tipo di appartamenti vengono trasferiti ai clienti.
Cerca uno sviluppatore che ha ricevuto il finanziamento del progetto di una banca affidabile, i cui specialisti hanno analizzato possibili rischi di costruzione e calcolarono tutti i pagamenti agli appaltatori.
Come scegliere una casa
La prossima cosa vale la pena prestare molta attenzione a, questa è informazioni sull'edificio più recente, vale a dire, il permesso di costruzione e la dichiarazione del progetto.
Il permesso di costruzione è emesso da autorità territoriali, conferma che lo sviluppatore ha superato un'ispezione a livello di stato.
Lo sviluppatore è la Dichiarazione di progettazione stessa, è assegnata alla stampa e alla firma del direttore. La dichiarazione del progetto dovrebbe indicare:
scadenze per l'inizio e la fine della costruzione;
- Descrizione dettagliata della casa;
- fonte di finanziamento;
- Possibili rischi finanziari.
Il finanziamento dell'edificio può essere effettuato da compratori stessi, o lo sviluppatore può sfruttare il capitale preso in prestito. Si prega di notare che lo sviluppatore è necessario costantemente perché è calcolato con gli appaltatori e per la fornitura di materiali e per ogni fase di lavoro. Pertanto, lo sviluppatore è vantaggioso per vendere i primi appartamenti anche prima che il ciclo zero sia completato, cioè allo stadio della fossa.
Alcuni sviluppatori avvistati concludono un accordo di finanziamento del progetto con le banche, conformemente alla quale un'organizzazione di credito (Bank) fornisce un prestito per la costruzione della casa, e lo sviluppatore è calcolato per il denaro del credito che riceve dagli acquirenti.
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Accordo di partecipazione
Progetti di contratti di partecipazione condivisa in costruzione (DDU) dovrebbero essere esplorati prima di decidere sulla scelta dello sviluppatore.DTU è bilaterale, si trova tra lo sviluppatore e l'acquirente. Nel suo contenuto, è consensuale e compensato. Ciò significa che i diritti e gli obblighi delle parti del trattato sono interconnessi in modo tale che il diritto di una parte sia confermato dal dovere dell'altra parte.
L'acquirente ha un po 'più diritti dello sviluppatore. Tuttavia, ha i suoi doveri. L'acquirente è obbligato a pagare l'importo previsto nel contratto, nonché di accettare l'oggetto della costruzione azionaria in presenza di un permesso per la messa in servizio di un condominio.
Il contratto di partecipazione azionaria alla costruzione deve necessariamente contenere i seguenti elementi:
- Informazioni sull'oggetto contratto che ti consente di identificare con precisione l'oggetto (il nome dell'oggetto, l'indirizzo di costruzione, la stanza e la posizione dell'appartamento sul piano, le caratteristiche dell'appartamento, il presunto Metra);
- Il costo stimato dell'alloggio (dato che la Fondazione Metrah può cambiare durante la costruzione, l'importo esatto di uno sviluppatore esperto non sarà effettuato al contratto, darà solo un calcolo approssimativo);
- La scadenza per la costruzione e il termine di trasmissione di un oggetto è un immobile (il contratto in cui non è specificato il termine non può essere registrato nel registro statale, cioè non sarà considerato);
- Periodo di garanzia per un oggetto (almeno 5 anni, compresi 3 anni su apparecchiature di ingegneria), nel quadro di cui lo sviluppatore eliminerà le carenze per un risarcimento libero o a pagamento;
- Modi per garantire l'esecuzione da parte dello sviluppatore degli obblighi ai sensi del contratto (l'assicurazione della responsabilità civile dello sviluppatore o la garanzia della Banca e le condizioni della garanzia e delle informazioni sul Garante / Assicuratore dovrebbero essere noti agli azionisti).
Registrazione del contratto
Affinché lo sviluppatore non venda lo stesso appartamento a diversi azionisti, e poi prendere denaro e nascondere, la legge federale del 30 dicembre 2004 n. 214-FZ "sulla partecipazione alla costruzione della condivisione degli appartamenti edifici e altri oggetti immobiliari "prevede la registrazione obbligatoria della partecipazione dell'accordo di condivisione alla costruzione del servizio di registrazione dello Stato federale, catasto e cartografia (Rosrestr).
Nella divisione territoriale di Rosreestra, le circostanze della conclusione della transazione saranno controllate e le informazioni su di esso saranno inserite in un unico registro statale del settore immobiliare (EGRN).
Per la registrazione DDU, sarà necessario pagare il dovere di stato e l'acquirente e lo sviluppatore. È possibile effettuare una tassa nel ramo bancario o utilizzare il portale dei servizi pubblici.
È possibile registrare documenti te stesso o libero di trasferire l'autorità allo sviluppatore per proxy. Se vuoi passare attraverso la procedura di registrazione te stesso, puoi portare una dichiarazione alla divisione Rosreestra che parteciperai a tutti gli eventi personalmente.
Per registrare il primo accordo di Azioni, lo sviluppatore deve presentare all'autorità di registrazione:
- Dichiarazione di registrazione dello Stato;
- documento sul pagamento del dovere di stato;
- Documenti che confermano i poteri del rappresentante del titolare del copyright e dei partecipanti delle operazioni, compresa l'autorità del rappresentante dell'entità giuridica di agire per suo conto;
- documenti che istituiscono la disponibilità della legge;
- documento di identificazione;
- documenti costituenti di un'entità giuridica o copie notarile di questi documenti;
- Documenti che descrivono l'oggetto della costruzione azionaria con la sua posizione sul piano dell'oggetto creato dall'oggetto del settore immobiliare e dell'area pianificata;
- permesso di costruzione;
- Dichiarazione del progetto;
- Il piano dell'oggetto creato dal Real Estate che indica la sua posizione e il numero di locali residenziali e non residenziali nella sua composizione e nell'area pianificata di ciascuno di essi.
Se sei pronto ad affidare la registrazione del DTD al rappresentante dello sviluppatore, è necessario preparare il documento notarizzato corrispondente. Il potere dell'avvocato deve essere rilasciato solo per la registrazione di un trattato in Russia, quindi ti proteggi da una possibile arbitrarietà dallo sviluppatore o dal suo rappresentante. Per la registrazione del contratto di solito richiede dieci dieci giorni lavorativi.
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Pagamento dell'appartamento.
Dopo che il DDD è registrato, puoi pagare il lavoro dello sviluppatore. Di solito, il pagamento entra in un conto speciale accreditamento in una banca dopo aver concluso un contratto con lo sviluppatore. In questo caso, al momento della registrazione del trattato in Rosreestre, la Banca si riserva l'importo prodotto da te, ma non lo trasferisce allo sviluppatore fino a quando il suo rappresentante presenta un accordo pronto.Dopo che la DDU è stata registrata, la Banca trasferisce in modo indipendente il denaro sull'account di insediamento dello sviluppatore. Se il contratto non è stato registrato, è sempre possibile ritirare in contanti fatti alla lettera di credito.
A volte lo sviluppatore rifiuta la pratica di utilizzare la lettera di credito. In questo caso, il denaro sarà trasferito al conto di liquidazione per se stessi, ma solo dopo aver registrato il contratto a Rosreestre.
C'è un altro modo per rimanere, il che deve anche essere menzionato. Puoi pagare in contanti al cassiere del cassiere. In questo caso, è necessario fornire il ricevimento all'ordine in contanti di arrivo, che conferma il fatto del pagamento.
Puoi pagare lo sviluppatore per il tuo alloggio alla volta o attraverso diversi pagamenti la cui frequenza è stabilita dal trattato; Il prezzo può essere cambiato, ma solo nei casi e nelle condizioni specificate nel contratto.
Accordo supplementare
In caso di ritardo nella costruzione o incapacità di introdurre un oggetto in funzione, lo sviluppatore deve, in conformità con la parte 3 dell'art. 6 della legge federale n. 214-фз, entro e non oltre 2 mesi prima della scadenza della messa in servizio della messa in servizio della situazione attuale e proporre un ulteriore accordo dell'accordo.
La pratica dimostra che per firmare un accordo aggiuntivo è nei seguenti casi:
- Nel contratto, meno scadenze di costruzione sono state specificamente indicate per aumentare l'attrattiva dell'investimento (e lo sviluppatore ha avvertito);
- Ritardo nella consegna dei materiali da costruzione;
- disastri naturali;
- Cambia appaltatore.
Non è necessario firmare un ulteriore accordo nei casi in cui, ad esempio, il trasferimento dei diritti da uno sviluppatore all'altro, vi è stato un rifiuto di ottenere permessi, carenza di fondi per la messa in servizio di oggetti, o se lo sviluppatore propone di trasferire il tempo di consegna per l'anno e più senza motivi obiettivi. Un accordo aggiuntivo, nonché DD, è soggetto alla registrazione dello Stato nella somministrazione territoriale di Rosreestra.
In ogni caso, per valutare la situazione, vale la pena consultare avvocati che, sulla base dell'analisi della situazione, saranno in grado di consigliare su possibili rischi.
Atto di passaggio
Dopo che la casa è commissionata, lo sviluppatore invia un invito all'ispezione dell'appartamento. Secondo i requisiti della legge, l'invito viene inviato per posta raccomandata. Gli sviluppatori specificati in DDU dovrebbero venire all'ufficio dello sviluppatore. Puoi prendere un procuratore per uno degli acquirenti, allora avverrà per tutte le ulteriori procedure. Dopo che il rappresentante dello sviluppatore controlla i documenti dell'azionista (carta d'identità, procura del procuratore, DDU originale), ti verrà prescritto il tempo di ispezione dell'appartamento. Ispezione e accettazione dell'appartamento - il caso è estremamente responsabile. È necessario ispezionare attentamente i nuovi alloggi per le carenze.Tutte le carenze possono essere suddivise in due gruppi:
- significativo, in presenza di cui è impossibile vivere nell'appartamento;
- Inutile, che sono più cosmetici, ma non escludono la possibilità di vivere nell'appartamento (ad esempio, irregolarità in gesso).
La divisione è condizionatamente, perché non è sancita in alcun atto normativo. Il collezionista dell'appartamento, che rende un appartamento stesso determina se sarà identificato per lui con significativo o meno. Se i difetti sono insignificanti, ma il prolon lo crede come tale, lo sviluppatore deve dimostrare il contrario stesso (perché di solito si rivolge all'aiuto di esperti indipendenti).
Tutte le carenze che hai scoperto devono essere fatte a un atto difettoso, che è compilato in due copie. Per questo atto, lo sviluppatore è obbligato a eliminare le carenze nell'appartamento o compensare il costo della loro correzione.
Se hai firmato un atto di accettazione e trasmissioni, ma poi ha trovato carenze, quindi durante il periodo di garanzia puoi ancora contattare lo sviluppatore per correggerli. Se si ritarda la firma dell'atto dell'accettazione e delle trasmissioni, sebbene le carenze identificate non siano significative, allora lo sviluppatore ha il diritto dopo 2 mesi per effettuare un atto unidirezionale.
Se lo sviluppatore non ha superato la sistemazione nel periodo specificato in DDU, per ogni giorno di ritardo, la distribuzione è un risarcimento nell'ammontare del tasso di rifinanziamento 1/150 che opera al momento del ritorno del denaro.
Certificato di proprietà
Dopo aver firmato un atto di accettazione e trasmissione, lo sviluppatore ti ha consegnato le chiavi, ci sono ancora alcuni affari incompiuti.
Lo sviluppatore è obbligato a contattare i governi locali per garantire che l'indirizzo postale sia assegnato, nonché di emettere un passaporto catastale e tecnico, cioè per mettere un nuovo oggetto sulla contabilità catastale e effettuare una voce a riguardo nel registro. Di solito ci vogliono circa 4 mesi.
Dopo aver ottenuto questi documenti, è necessario registrare la proprietà del registro immobiliare Stato unificato (EGRN). Da gennaio 2017 questo registro è in formato elettronico in uno per l'intero paese, pertanto, si applicano per la registrazione dei diritti e della contabilità catastale degli oggetti immobiliari in qualsiasi regione, indipendentemente da dove si trova l'oggetto stesso.
L'autorità di registrazione deve contattare il documento di identità, la dichiarazione e DDU. La registrazione richiederà circa sette giorni. Il certificato stesso non verrà emesso - le informazioni vengono accumulate nel registro e, se necessario, confermare il fatto che questo alloggiamento è di proprietà della propria proprietà, riceve un estratto da EGRN.
Detrazione fiscale
La detrazione fiscale è del 13% del reddito che lo stato ti restituisce dopo aver acquistato un appartamento, poiché è già stata pagata l'imposta sul reddito su tale importo. Non può ottenere la detrazione di coloro che non deducono la tassa sul reddito.
Invia documenti alla detrazione in qualsiasi momento dopo aver acquistato un appartamento. La quantità massima di detrazione fiscale è di 260 mila rubli. Nel caso in cui l'appartamento fosse più economico di 2 milioni di rubli, nella quantità di detrazione, è possibile abilitare e ai costi della decorazione.
La detrazione fiscale riceve uno che ha effettuato pagamenti. Il tuo datore di lavoro non ha la tassa sul reddito dal tuo stipendio fino a quando non sei interamente pagato la quantità di detrazione, oppure è possibile rilasciare e essere pagati attraverso l'ispezione fiscale. In questo caso, pagherai una volta all'anno.
Prima di contattare meno, è necessario raccogliere i seguenti documenti:
- Dichiarazione fiscale sotto forma di 3-NDFL;
- Certificato di reddito nel modulo 2-NDFL;
- Domanda di deduzione;
- Copie del passaporto, contratto di partecipazione azionaria, ricevute di pagamento, un atto di ricevere un appartamento, certificato di registrazione di proprietà o un estratto dal registro.
I coniugi che acquistano un appartamento in comunicazione congiunta avranno bisogno di una dichiarazione sulla determinazione della quota e una copia del certificato matrimoniale o del contratto di matrimonio.
