Sembrerebbe quando si acquistano alloggi nei nuovi problemi di costruzione non dovrebbero essere. Controllare che la cronologia dell'appartamento non sia necessaria - è costruito solo; Non è necessario assicurarsi che non ci siano inquilini lasciati in esso, che non sono interrotti dalla registrazione. Ma non era lì!
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Se lo sviluppatore non ha soddisfatto i suoi obblighi, l'acquirente dell'appartamento nel nuovo edificio ha il diritto al risarcimento. Fornito, ovviamente, che il contratto di partecipazione azionario alla costruzione (DDU) è stato compilato correttamente.
Termina il contratto?
La durata del trasferimento della proprietà il settore immobiliare è una condizione prerequisita per il contratto di partecipazione azionaria alla costruzione, quindi sancita di diritto. Se il termine non è specificato, il contratto non sarà registrato nel registro statale. Se lo sviluppatore per qualche motivo non può finire la costruzione della casa e metterla in funzione in quel momento, che è stabilita nel contratto, è obbligata a inviare il partecipante alle informazioni pertinenti e alla proposta di modificare i termini del contratto.Secondo i requisiti dell'articolo 6 della legge n. 214-FZ "sulla partecipazione alla costruzione di azioni di condomini e altri oggetti immobiliari", deve essere fatto entro e non oltre 2 mesi prima della scadenza del termine specificato nel contratto . Nel caso in cui l'Azionista accetta di aspettare un po ', lo sviluppatore sta preparando un ulteriore accordo sul cambiamento dei tempi della costruzione e dei tempi del trasferimento dell'appartamento.
Nota: un accordo aggiuntivo al contratto di partecipazione deve superare la registrazione dello Stato nell'amministrazione territoriale di Rosreestra
L'acquirente ha una versione diversa delle azioni - potrebbe non aspettare la fine della costruzione e terminare il DTD unilateralmente. Per questo, è sufficiente inviare lo sviluppatore con la corrispondente notifica scritta da parte della posta raccomandata. Terminare il contratto o accettare di attendere - risolvere solo l'azionista. Prima di tutto, è necessario analizzare i motivi per cui lo sviluppatore non ha avuto il tempo di adempiere alla sua parte del contratto per la data nominata. Se le ragioni possono essere eliminate (ad esempio, il contraente ha violato il tempo di consegna dei materiali da costruzione), e il termine per estendere la costruzione non è troppo grande, è possibile attendere la fine della costruzione. Se la ragione del cambiamento dello sviluppatore o, ad esempio, in assenza di permessi, o le scadenze per il completamento della costruzione sono posticipate per un anno o più, l'acquirente ha tutte le ragioni per decidere a favore della risoluzione del contratto.
Per non essere sbagliato con la scelta, è meglio fidarsi dei professionisti e ottenere consigli di un avvocato specializzato in costruzione condivisa.
Reclami allo sviluppatore
Se lo sviluppatore non ha segnalato un ritardo nella fine della costruzione (o se il termine specificato nell'accordo aggiuntivo arriva alla fine, e la casa non è ancora data), è necessario inviare una rivendicazione scritta allo sviluppatore, impegnativo Per adempiere all'obbligo, per emettere le chiavi per trasmettere l'appartamento e pagare una penalità per il ritardo.La scadenza durante la quale lo sviluppatore deve rispondere all'Azionista, è di dieci giorni (deve essere designato in una rivendicazione scritta). Il reclamo viene inviato per lettera raccomandata con un preavviso di ricevuta. L'Azionista può anche dare un reclamo allo sviluppatore o al suo rappresentante personalmente. In questo caso, preparare due istanze del documento. Si rimarrà dallo sviluppatore, il secondo, con il sigillo e la firma del partito adottato, ti prendi. Sarà utile se devi andare in tribunale. Se lo sviluppatore non ha risposto a un reclamo (non ha proposto di firmare un accordo aggiuntivo, non ha spiegato la causa del ritardo), si prega di contattare la Corte.
Il reclamo può essere compilato in modo indipendente o per applicarsi al consiglio legale. Puoi presentare un reclamo nella posizione dello sviluppatore o nel tuo luogo di residenza. Si noti che è possibile richiedere non solo il pagamento delle sanzioni, ma anche il risarcimento per i danni morali (tuttavia, le sue dimensioni piacerà giustificare documentate), oltre ad una multa per il non conformità con i requisiti del consumatore in base volontaria.
I seguenti documenti devono essere allegati al reclamo:
- Contratto per la partecipazione alla costruzione condivisa;
- Accordi aggiuntivi all'accordo (se disponibile), se regolano il periodo di trasferimento dell'oggetto da parte del partecipante della costruzione azionaria;
- documenti che confermano il pagamento da parte tua;
- altri documenti che confermano costi aggiuntivi (noleggio di alloggi o pagamento in eccesso del prestito);
- la tua richiesta allo sviluppatore con una proposta di adempiere volontariamente i requisiti per il pagamento delle sanzioni;
- La risposta al reclamo (se fosse, ovviamente).
La probabilità di vincere il caso del ritardo delle scadenze è molto grande. L'unica cosa gli esperti prestano attenzione e ciò che l'analisi della pratica giudiziaria mostra, le dimensioni della penalità dichiarate nella causa possono essere significativamente ridotte.
Compensazione per l'attesa
Per ogni giorno di ritardo, il risarcimento si basa. Se il prolonnel vuole terminare l'accordo, lo sviluppatore dopo aver ricevuto l'avviso appropriato entro dieci giorni lavorativi è obbligato a restituire denaro pagato per l'appartamento e pagare la penalità per l'uso dei soldi degli altri. La dimensione della pena è determinata dal calcolo del tasso di rifinanziamento 1/150, agendo al momento del ritorno del denaro.
Dal Dal 2016, le dimensioni del tasso di rifinanziamento sono uguali alla velocità chiave, le sue dimensioni devono essere specificate separatamente
Ad esempio, il 18/06/2017, è stato del 9,25%. L'importo è maturato dal giorno in cui l'azionista ha fatto soldi (pienamente o la loro prima parte) sotto il contratto, fino al giorno in cui vengono restituiti. Consideriamo. L'appartamento costa 8,5 milioni di rubli., Consegnato per 96 giorni, la dimensione del tasso di rifinanziamento è del 9,25%. La quantità di compensazione in questo caso sarà: (prezzo dell'appartamento / tasso di rifinanziamento 100 × / 150) × Numero di giorni di ritardo, cioè: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,00 руб. Se lo sviluppatore si rifiuta di pagare la penalità volontariamente, in conformità con la legge federale "sulla protezione dei consumatori", la Corte può impedire una multa del 50% dell'importo della sanzione da tale convenuto.Inoltre, l'Azionista ha il diritto di recuperare il risarcimento per causare danni morali causati da, ad esempio, in attesa lunga. L'importo che si determina come compensazione per il danno dovrà confermare documentato. Per fare ciò, è necessario raccogliere tutte le prove del documento che portate costi aggiuntivi a causa della violazione delle scadenze. Diamo esempi. Se prendi un alloggio, tutto il tempo non puoi trasferirti nel tuo appartamento, spendi denaro extra. È possibile confermare le tue spese presentando una copia dell'accordo di leasing per locali residenziali e reparti, testimoniando di tradurre denaro per il proprietario dell'appartamento (o, ad esempio, sarà a spese di un hotel o ostello).
Senza un accordo
Con l'adozione della legge federale "sulla partecipazione alla costruzione di azioni di condomini e altri oggetti immobiliari" No. 214-фз Situazione dei conflitti con la partecipazione degli azionisti e dello sviluppatore è diventato molto più piccolo. Tuttavia, a volte un contratto di partecipazione azionaria alla costruzione (DDU) non può proteggere completamente l'acquirente dell'alloggiamento.
D'altra parte, il risarcimento in violazione dei periodi di costruzione può essere ottenuto nel caso in cui l'appartamento sia acquistato non attraverso il contratto di partecipazione azionaria. Sarà più difficile (spesso nei contratti di investimento o nei contratti preliminari di vendita non contengono il termine per la fine della costruzione e il trasferimento dell'alloggiamento).
Se è specificato il termine nel contratto, è possibile applicare tranquillamente alla Corte. Nel corso del procedimento, dovrebbe essere presa una decisione sulla compensazione e, a seguito delle disposizioni dell'art. 332 Codice civile della Federazione Russa, anche se il contratto non ha registrato gli obblighi del Venditore per il risarcimento dei danni, l'acquirente può richiedere il pagamento di una penalità. Le sue dimensioni saranno determinate dalle regole dell'art. 395 Codice civile della Federazione Russa, cioè basata sul tasso contabile della Banca centrale della Federazione Russa il giorno del compimento dell'obbligo. Più difficile se la durata non è definita dal contratto. Tuttavia, e poi l'acquirente non dovrebbe essere scoraggiato - per confermare le sue parole che le scadenze sono violate, è possibile assemblare correttamente le prove. L'unica cosa in questo caso non può fare senza supporto legale competente.
Atto di trasmissione di età
Dopo che la casa è commissionata, lo sviluppatore deve inviare un messaggio agli azionisti, che si riferisce alla disponibilità dell'oggetto e all'invito ad accettare gli appartamenti in ordine. Se lo sviluppatore è interessato al fatto che i suoi azionisti riceveranno i loro metri quadrati, potrebbe non limitarsi a un messaggio di posta e chiamare gli azionisti o (e) per inviare loro un messaggio di posta elettronica. Oppure puoi controllare costantemente la pagina dello sviluppatore nei social network e nel sito su Internet, allora avrai le ultime informazioni.
Dopo aver ricevuto un invito, è necessario contattare lo sviluppatore e chiarire la procedura. Di solito gli appartamenti sono emessi nell'ordine della coda generale (se non sono stati distribuiti in anticipo). Per ricevere documenti e ispezionare l'appartamento, è necessaria la presenza di tutti gli azionisti chiamati nel contratto. Se qualcuno dei tuoi co-investitori non può venire (per esempio, hai comprato un appartamento con il mio coniuge, per il tempo di quello nuovo, era o lei era in un viaggio di lavoro lavorativo), è necessario fare un procuratore su quello degli azionisti che riceveranno un appartamento. Se hai bisogno di un aiuto specialistico, ad esempio, il progetto del team di riparazione e costruzione, che finirà il tuo alloggio, può anche essere invitato all'ispezione. Si prega di notare: spesso lo sviluppatore proprio all'incontro suggerisce immediatamente firmare l'atto di accettazione e trasmissione, e dopo dopo. Assimare non dovrebbe, altrimenti, se ci sono carenze, dovrai eliminarli a proprie spese.
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Stiamo cercando carenze
Va detto che il prolonnel deve essere sicuro di essere pronto per il fatto che non vedrà le pareti o il sesso perfetto. D'altra parte, concordare con tutti i bassi non ne vale la pena. Nel testo della legge, non vi è alcuna classificazione chiara delle carenze, sono comunemente suddivise in significative e insignificanti.Ci sono tutti quelli in cui è impossibile vivere in un appartamento. Ad esempio, questi sono tali ragioni come: fognatura non funzionante, fori nelle pareti e finestre, porte d'ingresso rotte, nessun meccanismo di intercettazione sulle finestre. Anche se c'è una quantità significativa di una, non è possibile firmare l'atto di accettazione e trasmissione.
Inutile può essere chiamato difetti che non interferiscono con la vita nell'appartamento: pozzi e insetti in gesso, graffi sulle finestre. Sia le carenze significative e insignificanti devono essere apportate a una dichiarazione difettosa, che è allegata all'atto di accettazione e trasmissione, che indica che è l'identificata carente. Tuttavia, non è necessario affrettarsi con la firma dell'atto, poiché lo sviluppatore deve assegnare una data a cui i difetti essenziali saranno eliminati. Solo dopo la loro eliminazione, l'Azionista può relativamente sicuro per il suo portafoglio per firmare l'atto di trasmissione di accettazione.
Se lo sviluppatore ritiene che le riprese identificate nell'appartamento siano insignificanti, deve dimostrarlo utilizzando un'esperienza di costruzione indipendente. Nota: anche se hai trovato alcuna carenza dopo aver firmato l'atto di accettazione, è possibile fare riferimento allo sviluppatore per eliminarli. La legge federale n. 214-FZ prevede che il periodo di garanzia per la casa stesso sia 5 anni, sulle apparecchiature di ingegneria (condutture, sistemi di riscaldamento e ventilazione) - 3 anni.
Molto spesso, gli sviluppatori non accettano di compensare i costi degli azionisti per eliminare le carenze, e propongono di correggerli con le forze dei loro appaltatori. Se questo è il tuo caso, preparati ad aspettare. La legge obbliga lo sviluppatore ad eliminare le carenze "entro un termine ragionevole", ma il termine stesso non stabilisce. Di solito al fine di assegnare fino al mese. Se hai già preso le chiavi, lo sviluppatore dovrà essere d'accordo con te quando un team di costruzione e riparazione funzionerà nel tuo appartamento.
Prendere o non accettare?
Dopo aver ricevuto un invito dallo sviluppatore di prendere un appartamento, è necessario:
- Raccogliere tutti gli azionisti specificati nel tuo contratto;
- Ottieni un procuratore su coloro che non possono prendere parte alla ricezione dell'alloggio;
- preparare i passaporti, il potere dell'avvocato (se presente) e il contratto di patrimonio netto nella costruzione;
- Esaminare accuratamente l'appartamento, non affrettando e non firmare l'atto dei tecnici fino al completamento dell'ispezione;
- Se vengono rivelate carenze sostanziali, insistono affinché siano documentati, ma l'atto della reception non firma.
Lo sviluppatore è obbligato ad eliminare le carenze nell'appartamento per un periodo specificato o specificare la possibilità di compensazione monetaria all'acquirente dei costi della loro correzione. La legge federale n. 214-FZ non garantisce o la qualità dell'appartamento, né i parametri specificati nel contratto (metodo, layout), poiché lo sviluppatore ha il diritto di apportare modifiche alla documentazione del progetto, avendo ricevuto l'approvazione per questo al Azionisti, per raggiungere un accordo con cui semplicemente, perché vorrebbero muoversi rapidamente nelle proprie abitazioni.
Metri extra e mancanti
Quando la costruzione è completata, potrebbe essere scoperta che l'area dell'appartamento che hai acquistato è diverso dal progetto. Per legge, per introdurre un oggetto in funzione, lo sviluppatore è obbligato a ordinare la misurazione di tutti i locali dell'edificio da specialisti dell'Ufficio tecnico inventario (BTI). Dopo la procedura, la dimensione finale di ogni appartamento si scopre. Se l'alloggiamento si è rivelato di più, lo sviluppatore richiederà costi aggiuntivi; Se l'area è inferiore - sarà necessario compensare l'Azionista alla differenza.
Se sono state rivelate le deviazioni del progetto dalla realtà, l'Azionista deve presentare una domanda (in due copie) di compensazione per il direttore dello sviluppatore, in cui definire tutti i fatti e chiedere il ricalcolo (indicando i dettagli bancari). Un'istanza dell'Azionista deve essere mantenuta almeno fino a quando le decisioni finali del prezzo dell'alloggiamento saranno accettate. Alcuni sviluppatori comprendono nell'elemento DDA in base alle quali è consentita la deviazione dell'area del progetto dall'ultimo 1-2%, e pertanto il ricalcolo non richiede. Nota: se lo sviluppatore non imposta il valore massimo possibile della discrepanza del progetto e dell'area effettiva, l'acquirente non sarà in grado di offrire denaro dallo sviluppatore per i contatori quadrati incompleti.
Se lo sviluppatore ritarda una soluzione alla questione del restituzione della quantità di pagamento in eccesso o rifiuta di ricalcolare con la variazione del funzionamento dei locali, l'azionista ha il diritto di recuperare gli ondeggiamenti attraverso il tribunale. Per fare ciò, è necessario presentare un reclamo per la protezione dei diritti del consumatore, in parallelo, affermando le rivendicazioni per il recupero della penalità per il ritardo nella consegna dell'appartamento e del risarcimento per danni morali.
