Appartamento logice.

Acquistare un appartamento nel mercato immobiliare secondario. Guida alle fasi di tale transazione, consentendo di evitare le insidie.

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Se decidi di acquistare un appartamento, devi scegliere denaro nella costruzione di una nuova o alloggio di acquisto nel mercato secondario. Aumento dei casi di inganno degli azionisti incoraggiano molti potenziali acquirenti a scegliere la seconda opzione. Per loro, offriamo una guida alle fasi di tale transazione, che consente di evitare le pietre sottomarine.

Quindi, la decisione è fatta, stai acquistando un appartamento non in un nuovo edificio, ma sul mercato secondario, già maledetto e attrezzato. I vantaggi sono indubbiamente non devi aspettare la fine della costruzione e indovinare se la casa sarà sollevata in tempo. Inoltre, al momento dell'acquisto di un appartamento in casa in costruzione, devi fare circa 6 mesi per aspettarti la registrazione dello Stato di proprietà. Tuttavia, qualcuno che è alla ricerca di alloggi secondari è necessario per essere molto attento. Questo segmento del mercato è aumentato il rischio. Qui è una frode più sofisticata, che sul primario, e il tempo di ritorno dell'appartamento è di 3 anni dal momento di rilevare l'illegittimità della transazione. Uno dei precedenti proprietari di alloggi può protestare contro la transazione durante il periodo specificato (e i motivi per questa massa, a volte anche deliberatamente creati). Se vi fossero violazioni della legislazione, la Corte restituisce le parti della posizione originale. Il numero di transazioni terminate nel mercato immobiliare non è così piccolo: a Mosca, ad esempio, circa il 3% del numero totale di essi. Per non aumentare queste tristi statistiche, dovresti pensare a tutte le tue azioni.

Scegli un appartamento

Dove iniziare? Certo, con la ricerca di un appartamento. Se non sei limitato ai mezzi, contattare l'agenzia immobiliare i cui specialisti raccoglieranno spazio di vita adatto. La prima pietra sottomarina ti aspetta qui. Le relazioni con una società immobiliare devono essere rilasciate documentate. È molto importante nel testo del contratto indicare tutti i parametri dell'appartamento che stai cercando: distretto, tipo di casa, pavimento, area, numero di camere. Le informazioni più complete il tuo agente riceverà, più facile sarà trovare l'opzione appropriata.

Si prega di notare che l'accordo con l'Agenzia dovrebbe determinare la dimensione della remunerazione dell'agente immobiliare. Sono un singolo consiglio. Un grande turno sul punto che l'Agenzia selezionerà le tue almeno tre opzioni di custodia che soddisfano le vostre esigenze e entro un certo periodo. Nel caso opposto, l'agente immobiliare dovrà tornare a te un anticipo e pagare una penalità. Naturalmente, questo stato del contratto non significa che tu possa essere capriccioso e abbandonare tutti gli appartamenti offerti che soddisfano le tue condizioni. Se il termine è stato perso dalla tua colpa (ad esempio, hai respinto le opzioni fornite dall'agenzia senza spiegazione dei motivi), rimetterà il pagamento anticipato dell'importo speso dall'agente immobiliare per cercare un appartamento.

L'appartamento dell'acquirente non paga le tasse. Il venditore pagherà la tassa sul reddito - il 13% del costo dell'appartamento (con deduzione dei benefici). Ma se la sistemazione che vendi apparteneva più di 5 anni o costi meno di 1 milione di rubli, sei liberato dal pagamento delle tasse. Se il venditore possedesse un appartamento per meno di 5 anni, dovrà pagare le tasse con l'importo del reddito dalla vendita di immobili superiori a 1 milione di rubli.

Anche andare a comprare un appartamento attraverso l'agenzia, inizia con lo studio del mercato. Una persona che ha tali informazioni non è facile da circolare attorno al dito - dopotutto, ha un'idea dei prezzi nel mercato immobiliare, e quindi è pronto a parlare con l'agente immobiliare nella stessa lingua.

Se decidi di agire in modo indipendente, senza ricorrere all'aiuto dell'Agenzia immobiliare, la ricerca di mercato è semplicemente necessaria, questo è il modo in cui troverete le opzioni che stanno creando. Nella fase successiva, sarà necessario chiamare i proprietari degli interessi interessati, richiederà tempo e forza.

Non appena selezioni alcune opzioni adatte per gli appartamenti (o li troverai da solo), devi familiarizzare con loro. Non comprendere il tempo di ispezione e notare che più spesso devi fare i conti con il programma del giorno del venditore potenziale.

Dopo aver esaminato l'appartamento, non dimenticare di chiedere chi è esattamente il suo proprietario e che è registrato su questo alloggio. Qui e si aspetta la prossima pietra sottomarina, nel caso dell'acquisto di un appartamento non è il proprietario, ma al suo fiduciario. L'acquisto per proxy è estremamente rischioso. Il problema è che il venditore potrebbe non essere irreale - sfortunatamente, è quasi impossibile controllare l'autenticità della potenza di Apetitus. Lo stesso accade che l'appartamento stesso viene affittato per molto tempo ed è illegalmente privatizzato. Per scoprire chi è il vero proprietario dell'alloggiamento, contattando la filiale locale del servizio di registrazione federale per la Federazione Russa.

Chiacchierando con i proprietari dell'appartamento, scopri quando la casa ha fatto revisionare e se l'edificio non vale la pena demolizione o ricostruzione. Puoi controllare queste informazioni nella Direzione dei clienti unificata. Ma la cosa più importante è chiedere se i proprietari di riqualificazione lo hanno fatto. Questo termine designa eventuali modifiche che dovrebbero riflettersi nel piano BTI. La riqualificazione non coordinata è un'altra pietra sottomarina. La procedura di riqualificazione del contratto di riqualificazione è abbastanza consumata e richiede costi di liquidità considerevoli, e la legalizzazione della riorganizzazione già fatta prende ancora più forze, strumenti e tempo. Pertanto, ascolta il nostro consiglio: proteggere te stesso, assicurati di chiedere ai proprietari un piano di un appartamento rilasciato all'Ufficio tecnico inventario. Il documento deve essere ottenuto non prima di 3 mesi prima di ispezionare (e magari comprare) un appartamento. Fai un piano con un vero stato di abitazione, prestare attenzione alla posizione delle pareti, la presenza di attrezzature aggiuntive. Se è difficile per te, chiedi aiuto agli amici.

Ricorda: la riqualificazione incoerente minaccia non solo con una multa. Secondo gli alti collegamenti (organizzazione responsabile del coordinamento della riqualificazione), potresti essere obbligato a portare un appartamento allo stato originale (se la riqualificazione è stata effettuata con una violazione della legge, ad esempio la cucina è stata trasferita a uno di i salotti o demoliti il muro del cuscinetto).

Pretch?

Il prossimo passo che devi fare è essere d'accordo sul valore dell'appartamento attratto. Preparati per il fatto che il venditore chiamerà il prezzo distinto dall'importo specificato nell'annuncio. Viaggio: questo non è avidità, ma buon senso.

È possibile chiedere una riduzione del costo per diversi motivi: una posizione scomoda dell'appartamento (non una buona area, dalla lontananza dalla metropolitana, dalla mancanza di negozi, asilo nido, scuole, cliniche IT.D.), La necessità di urgenza Riparazioni, riqualificazione incoerente. Ma è importante sapere che il prezzo troppo basso è un certo pericolo. In primo luogo, succede che l'appartamento economico si riferisca alla categoria di controverso - ciò significa che esiste una controversia giudiziaria (ad esempio, con i vicini che hanno causato danni alla riparazione). In secondo luogo, il venditore è impuro sulla sua mano può andare in tribunale e ottenere un'opportunità molto reale per citare in giudizio l'alloggio, se si dimostrando di aver concluso che una transazione firmatalmente svantaggiosa sotto pressione di circostanze di vita complesse (così come depressione, intossicazione, minacce), A quel tempo come specificato nel contratto, il costo è significativamente inferiore a quello che è effettivamente pagato. Ricorda: non rimanere e senza soldi, e senza alloggi, inserire il contratto esattamente l'importo che dai per l'appartamento, non importa come ti persuadi a specificare meno. In terzo luogo, potrebbe scoprire che compri alloggi "sotto l'ingombro". Ad esempio, il predecessore del tuo venditore per qualche motivo "dimenticato" scrivi dall'appartamento di un parente che serve la punizione in carcere, o quando la privatizzazione degli alloggi non includeva figli piccoli, o nascosti che l'ex coniuge (coniuge) afferma di essere parte dell'area. In quarto luogo, se un appartamento acquistato è stato acquistato una volta da un rappresentante di un "gruppo di rischi": una persona anziana solitaria, una persona disabile, il proprietario, nella famiglia dei quali ci sono persone che sono registrate in un dispensario psiconeurologico o narcologico. Naturalmente, con questo sviluppo di eventi, sarai riconosciuto come acquirente coscienzioso, e quindi la legge dovrebbe essere dalla tua parte. Ma stai aspettando un tribunale con lui e inevitabili grandi spese, tempo perso, esperienze spiacevoli ... tuttavia, decidi di te, quindi apprezzi la tua spesa futura.

Nella fase del trading, è anche necessario discutere le dimensioni del deposito (l'importo che conferisce al venditore per confermare le tue intenzioni è di solito circa 30 mila rubli) e l'anticipo. Anticipo è un pagamento preliminare; La sua parte delle parti afferma in ogni situazione specifica, ma, di norma, è almeno il 10% del costo principale dell'appartamento ed è pagato nel caso in cui l'acquirente e il venditore accetti di dividere l'intero importo in due parti. Questo è conveniente se il venditore richiede del tempo per prendere le cose dall'appartamento o risolvere alcune formalità legali associate all'alloggio. Per non perdere l'acquirente, il venditore può offrirti di concludere un contratto preliminare di vendita (infatti, questo è un accordo sulle intenzioni) e fare un anticipo. Se per qualche motivo la transazione non avrà luogo, il pagamento anticipato dovrebbe essere restituito per intero. Per quanto riguarda il deposito, tutto dipende da quali ragioni sono state terminate il contratto. Bene, se ti sei rifiutato di acquistare un appartamento, il deposito rimarrà con il venditore.

Spesso gli agenti immobiliari nel prezzo di acquisto dell'appartamento includono le loro commissioni e il costo dell'esecuzione della transazione, senza informare l'acquirente. Pertanto, nel contratto, designare la quantità di remunerazione (importo fisso migliore), oltre a specificare l'acquirente o il venditore - svolge i costi di progettazione della transazione.

Fare e deposito e anticipo dovrebbero essere emessi per iscritto. Durante il trasferimento di entrambi, sia sicuro di fare una ricevuta per ricevere denaro che il venditore dell'appartamento deve firmare. È scritto in forma arbitraria, ma in questo documento deve essere specificato:

Chi trasmette denaro (passaporto del compratore);

Chi riceve denaro (passaporto del venditore);

Su quali basi vengono trasmessi il denaro - di solito scrivono nella ricevuta: "... come pagamento anticipato per l'appartamento";

L'indirizzo esatto del tuo alloggiamento futuro, per il quale dai un deposito o un anticipo, fino all'indicazione del pavimento;

Le principali caratteristiche dell'appartamento (numero di stanze, layout, metrah);

L'importo riportato dall'acquirente e dal suo scopo è un anticipo o un deposito;

Data di pagamento.

Fidarsi ma verificare!

Le principali difficoltà ti aspettano nella fase di verificare la purezza legale della futura transazione. Prima di tutto, devi controllare la storia dell'appartamento. Se decidi di non utilizzare i servizi dell'agente immobiliare, il tuo compito è complicato. Dal venditore riceverai i seguenti documenti che ti aiuteranno a scoprire il vero stato degli affari:

Passaporto o altro documento di identità;

Documenti in espansione per un appartamento (emesso dal certificato di proprietà della camera di registrazione, un accordo di scambio o donazione, contratto di vendita con il precedente proprietario, il certificato di ereditarietà e altri documenti, a seconda di quale è stata fondata la proprietà della proprietà del venditore), che hanno superato una registrazione di stato obbligatoria. Nei documenti di terminazione di destra c'è sempre il nome del proprietario dell'alloggiamento;

Aiutare il costo stimato dell'alloggio (sui prezzi dell'inventario) e un passaporto tecnico per un appartamento (questi documenti rilasciati all'Ufficio tecnico inventario confermerà che si acquista l'appartamento per il quadrato e i layout che sono specificati nel contratto);

certificati dell'ERC e dell'ispettorato fiscale sulla mancanza di debito sui pagamenti di utilità e le tasse immobiliari (o una copia dell'account personale o un certificato dalla gestione della casa);

Autorizzazione dei corpi di tutela e tutela per la Commissione di vendita di vendita (se influenza gli interessi registrati nell'appartamento dei minori)

un estratto dal libro della casa su prescritto (registrato) nell'appartamento di persone;

Consenso notaricato del coniuge o del coniuge, i parenti del venditore di alloggi per la Commissione di vendita e vendita (se i coniugi o parenti sono i comproprietari dell'appartamento).

Naturalmente, anche questa lista piuttosto lunga dei documenti non è sufficiente per completare il controllo delle transazioni. Puoi arruolare il consenso del venditore e prendere il potere dell'avvocato e copie dei documenti puntati a destra per un appartamento, ottenere un estratto prolungato dal libro della casa. Ti aiuterà ad assicurarti di sapere che tutte le persone si sono registrate in questo appartamento. Ciò significa che dopo la conclusione della transazione non aspetteresti una sorpresa di fronte ai candidati per lo spazio abitativo tra i parenti dell'ex proprietario dell'appartamento. Al fine di ottenere ulteriori garanzie, includere il punto di acquisto e vendita nel dovere del venditore di rilasciare un locale residenziale dopo la conclusione del contratto. Specificare chiaramente nel testo che dopo la scadenza del venditore distribuito di muoversi, si ottiene il pieno diritto di incorporare le serrature e non lasciare più l'ex proprietario nell'appartamento, ora appartenente a te.

Ma le insidie nascoste rimane ancora molto. Ad esempio, il proprietario-un soffiatore dichiara l'autorizzazione di registrazione dello Stato che ha perso il precedente contratto di vendita e chiede di confermare il suo diritto all'alloggio. Poiché questi contratti non esistono in base alla legge dei duplicati, viene rilasciato un estratto da un registro di diritto unico dei diritti in proprietà immobili e transazioni con esso. Nel corso del tempo, il proprietario impuro dell'appartamento potrebbe ottenere diversi documenti di questioni (sotto lo stesso pretesto della loro perdita), concludere nuovamente alcuni contratti di vendita, assicurandoli in diversi uffici notarili, raccogliere denaro e fuga. Pertanto, è meglio che il venditore, come prova del suo diritto all'alloggio, ti mostri il proprio contratto per la vendita di appartamenti con il precedente proprietario. Tuttavia, avrai un motivo per avvisare se, invece, dimostrerà il riferimento del registro menzionato.

Devi controllare il venditore dell'appartamento: è necessario assicurarsi che sia completamente capace (cioè, non è registrato nel medico farmaco, né nel dispensario psiconeurologico), altrimenti la transazione può essere riconosciuta illegale. Guarda i suoi documenti, se possibile, depositare le sue foto nel passaporto e sul conto nel banco passaporti, chiedi ai vicini ... Assicurati di scoprire quanti proprietari presso l'appartamento, - tutti dovrebbero accettare di vendere la loro proprietà . Dubbio la transazione o inserire il contratto di assicurazione del titolo. Garantisce il rimborso delle perdite finanziarie in caso di privazione dei diritti di proprietà, se la Corte riconosce una delle transazioni con esso non valida. Le tariffe rappresentano 0,3-2,5% della somma assicurata.

Se acquisti un appartamento attraverso l'agenzia immobiliare, gli agenti immobiliari prenderanno parte dei problemi. Scopriranno tutto ciò che può impedire la conclusione della transazione o complicare la tua vita dopo la registrazione del contratto di vendita. Ciononostante, c'è una domanda molto importante - lo speditore sarà responsabile della purezza legale della transazione? Non puoi dare una risposta inequivocabile. Qualsiasi contratto da teoricamente può essere risolto in tribunale, poiché è completamente garantito che l'accordo sarà concluso e tutto passerà senza intoppi, nessuno per il settore immobiliare, anche molto esperto. Pertanto, notare: l'Agenzia è responsabile per gli errori effettuati dai suoi dipendenti direttamente quando si effettuano un contratto di vendita, nonché per violare i suoi obblighi. L'agente immobiliare non può rispondere per il venditore, ma non rischiare la sua reputazione aziendale, l'Agenzia, ovviamente, sta cercando di controllare ogni cliente e l'appartamento offerto a loro.

L'affare è più prezioso del denaro?

Per concludere un accordo di vendita, l'acquirente ha bisogno solo di un passaporto. Se acquisti un appartamento non è solo, ma in beni collaborativi, avrai bisogno del consenso scritto di tutti i futuri proprietari di fare una transazione.

Il progetto di trattato è auspicabile di prepararsi in anticipo, avrete il tempo di chiarire le sue disposizioni e concordano su questioni controverse. La preparazione del contratto richiede determinate abilità, quindi è meglio affidarlo ai professionisti. Il contratto è emesso in tre copie in una semplice scrittura, e tutti i suoi fogli sono decisamente cuciti. Confermare le firme delle parti. È meglio concludere un contratto in presenza di un notaio: sebbene sul codice civile della Federazione russa, il notarile del contratto di vendita non sia obbligatorio, questa semplice formalità giuridica fornirà ulteriori garanzie della sicurezza della propria transazione.

Un acquisto residenziale deve necessariamente indicare:

data e luogo della sua conclusione;
contratto soggetto in vendita;
Indirizzo e caratteristiche accurate dell'appartamento (numero di stanze, un membro); il costo dell'appartamento;
La dimensione del deposito e anticipo (se fosse);
Il periodo durante il quale il venditore si impegna a liberare lo spazio abitativo;
Chi paga i costi associati alla progettazione del contratto per la vendita e il noleggio di una cassaforte bancaria;
Dettagli del passaporto e firme delle parti. (Il contratto deve firmare tutti i proprietari di adulti dell'appartamento. Segni di bambini da 14 anni e più anziani che non hanno ancora raggiunto l'età della maggioranza, sono certificati da firme dei loro genitori).

Sicuro o "diplomat"?

Ora rivolgiamo alla fase più importante della conclusione della transazione di denaro. Questo di solito accade dopo che il contratto è firmato e l'acquirente ha ottenuto le chiavi per l'appartamento. Tra i metodi di trasferimento di denaro, il campionato Palm appartiene ai calcoli attraverso la cellula della banca. In genere, le agenzie immobiliari insistono che i loro clienti usano i servizi del depositario e trasferire i soldi in questo modo. L'acquirente conclude un accordo di noleggio per una cellula sicura in una banca e stabilisce denaro in esso. Secondo i termini del contratto, la chiave della cellula bancaria funge da "saltare" al denaro, quindi dopo la conclusione del contratto di vendita, le parti interessate (venditore e acquirente, di solito accompagnate da agente immobiliare) vengono inviate al Banca in cui si verificano tutti gli ulteriori calcoli. Le zone umide, garantendo la riservatezza e la sicurezza, il venditore può assicurarsi che il denaro sia davvero nella sua cella. Per fare questo, è sufficiente aprire la chiave che l'acquirente riporta a lui, Bank Safe. Se la transazione si rompe, la chiave del venditore non viene assegnata, e quindi l'acquirente può sempre prendere il suo sangue dalla banca cassaforte.

Il secondo modo di trasferire denaro - trasferirli con il pagamento non in contanti è il più ottimale: non è necessario verificare l'autenticità del disegno di legge (per questa operazione nella banca dovrà pagare). Affinché il venditore riceva ciò che è dovuto a lui, è sufficiente compilare l'ordine di pagamento appropriato in banca. È più conveniente farlo dopo aver firmato il contratto e in presenza del venditore: e sarai sicuro che l'accordo abbia avuto luogo, e il venditore si assicurerà che il denaro sia stato inviato al suo conto in banca.

C'è un'altra opzione "non contanti" - calcoli bancari utilizzando una lettera di credito o ordine di raccolta. Per questo pre-riserva l'importo pari al costo dell'appartamento. Prendilo in mano o traduci il tuo conto bancario Il venditore sarà in grado solo quando presenta un dipendente bancario certificato da un contratto non notaio di vendita.

Al fine di difendersi nei casi in cui il venditore si è rivelato ingiusto, e l'acquirente è stato causato da danni materiali, l'agenzia immobiliare assicura la sua responsabilità. Il riferimento al fatto che l'agente immobiliare è assicurato, deve essere necessariamente incorporato nel proprio acquisto di appartamento e all'accordo di vendita.

Vendendo un appartamento, molti cercano di ridurre l'ammontare dell'imposta che devono pagare, e non vogliono promuovere il fatto di ottenere una quantità così ampia (secondo la legge, la Banca è obbligata a informare l'ispettorato fiscale che Più di 90 mila rubli ricevuti a scapito del cliente). Pertanto, potresti essere offerto di trasferire denaro in contanti. I minusti di questo metodo di trasferimento di denaro sono molto più dei professionisti: è necessario portare una grande quantità di denaro e prendersi cura di trasmetterli in un luogo sicuro. Inoltre, il venditore può volere non solo ricalcolare i soldi, ma controllare anche l'autenticità del conto, e per questo avrai bisogno di attrezzature speciali. Dato tutte le difficoltà, non raccomandiamo di trasferire denaro in questo modo. Se non c'è altra opzione, concorda con il venditore sul trasferimento del denaro al territorio neutro e con i testimoni. In questo caso, effettuando una ricevuta in ricezione di contanti, non dimenticare di menzionare la presenza di testimoni e specificare i loro dati del passaporto.

Entriamo in diritti

Dopo la conclusione del contratto e il trasferimento di denaro, dovresti essere nelle tue mani non solo le chiavi della nuova casa, ma anche i libri di insediamento dei pagamenti di utilità. È necessario fare un atto di ricevere un appartamento, dove indicano, in quale condizione hai alloggi (in particolare, non dimenticare di menzionare la presenza o l'assenza di cose dei precedenti proprietari). Lo scrivono dalla mano in forma libera, ma iscriviti entrambi i lati (acquirente e venditore).

Il contratto per la vendita e l'acquisto di immobili è obbligatorio registrato nella camera di registrazione o sui suoi rami. Per il riconoscimento, la conferma e il certificato di stato di un nuovo proprietario dell'alloggiamento devono pagare circa 500 rubli. Documenti che confermano informazioni che hai acquistato un appartamento in un unico registro di diritto dei diritti in proprietà immobili e transazioni con esso sarà pronta per circa 1 mese (la registrazione accelerata ti costerà più del normale, ma ci vorrà solo circa 5 giorni lavorativi). Momento di Ato diventerai un proprietario a pieno titolo dell'appartamento.