Istituzione dei proprietari dei proprietari di abitazioni: pro e contro di HAA, diritti e obblighi, possibili difficoltà nel consiglio di amministrazione, stadi di istruzione
Quando gli inquilini di nuovi edifici o case, costruiti per molto tempo, decidono sulla formazione di HOA, dovrebbero bene immaginare tutti i pro e i contro di tale associazione. A proposito di questo, così come come viene creata la partnership, lo diremo.
Secondo il nuovo codice abitativo della Federazione Russa, gli inquilini che sono proprietari dei loro appartamenti possono essere descritti per gestire le proprietà appartenenti a loro. Una delle specie di tale struttura è una partnership del proprietario dell'alloggiamento (HOA). Questa è un'organizzazione senza scopo di lucro formata dai proprietari di locali (residenziali e non residenziali) per la gestione congiunta di un condominio e risolvendo questioni di proprietà, uso e smaltimento della proprietà comune.
Perché i vantaggi di gestire le forze della casa della partnership? Qui ci sono solo alcuni di loro. Innanzitutto, il Hoa può scegliere una società di servizio. Pertanto, se la qualità dei servizi fornita non è conforme ai requisiti degli inquilini (ad esempio, è inespressiva o poco rimossa dal territorio), consente di risolvere il contratto e concluderlo con un'altra organizzazione o individuo. In secondo luogo, il HOA progetta in modo indipendente il lavoro di riparazione a casa sua, definisce la loro sequenza. L'apack è il piano di queste opere e la stima delle spese per l'anno sono approvate presso l'Assemblea generale dei membri del HOA, non è necessario chiedere all'amministrazione della città di allocare denaro e quindi attendere l'arrivo dei riparatori.
La pratica legislativa del distretto è spesso unita dai concetti di "proprietari di partnership di alloggi" e "condominio". Tuttavia, il condominio è il vero immobile (incluso il terreno del terreno nei confini stabiliti situati su di esso un edificio residenziale e altri oggetti immobiliari), e la partnership dei proprietari di case è l'ufficio della gestione di questa proprietà. Il condominio può esistere senza alcun HOA, ma per la gestione di essi (attrezzature dei campi da gioco e delle aree di ricreazione della ricreazione, della riparazione, che mettono i locali in affitto) formano HOA.
C'è un altro termine adiacente - cooperativa abitativa (HSK). La differenza tra l'ECC e l'HOA è che l'HST è creato per il periodo di costruzione della casa, e dopo che è stato costruito, organizza HOA. Va notato che gli abitanti e le cooperative di costruzione esistenti dovrebbero essere trasformati in Hoa nel tempo.
Perché unire?
Qual è la partnership? Al fine di fornire condizioni di vita favorevoli e sicure dei cittadini, per organizzare il mantenimento della casa e realizzare il diritto di ogni proprietario dei locali residenziali per gestire la propria proprietà.I mezzi TCG sono formati dalle seguenti fonti:
Pagamenti obbligatori, introduttivi e altri contributi dei membri del partenariato;
Sovvoni di bilancio Per garantire l'operazione e la riparazione della casa, il risarcimento per le autorità comunale di pagamento di alcuni tipi di utilità per categorie preferenziali dei residenti (al fine di ricevere sussidi, Moscow TSZH deve essere registrato presso il registro unificato della gestione degli appartamenti edifici - ERA, che è condotta da ottobre 2007);
Ricavi da attività economiche (imprenditoriali) della partnership finalizzate a svolgere compiti e l'adempimento dei doveri della HOA.
Il codice di alloggio della Federazione Russa non proibisce HOA di ricevere ricavi necessari per raggiungere obiettivi statutari. Per questo, la partnership è autorizzata a esercitare attività economiche. VERO, va notato che l'elenco delle sue specie per HOA è solitamente limitato al servizio, al funzionamento e alla riparazione di immobili in un condominio, la costruzione di premesse aggiuntive e oggetti di proprietà comune in una tanta casa, così come noleggio di una parte della proprietà comune.
È molto importante che HOA abbia l'opportunità di utilizzare e il territorio di qualcun altro. È possibile emettere una trama in qualsiasi fase delle attività del Hoa - non è affatto necessario fare quando viene creata una partnership o al momento della registrazione. La decisione di progettare una trama del terreno nella proprietà totale delle azioni prende i compagni - i proprietari dei locali in casa presso l'Assemblea Generale. Sulle loro istruzioni, tutti i documenti necessari possono preparare il presidente del HOA. Dopodiché, dovrebbe essere applicato al corpo del governo locale, che sopporterà il verdetto finale che determina il destino dell'area locale. Nota: il trasferimento di una tale trama per la proprietà ai proprietari dei locali è gratuita.
Le case in cui sono formati o sono formati, prima di tutto includono il programma di revisione a scapito del bilancio della città. Affinché la tua casa venga rinnovata in tempo, presso l'assemblea generale dei membri del HOA, è necessario decidere la creazione di un fondo di riparazioni dei capitali. Anche il gioco come proprietario di locali residenziali e non residenziali sarà obbligata a trasferire denaro a questo fondo secondo la decisione dell'Assemblea
Gufi. I membri di vari membri HOA intervistati erano preoccupati che le partnership abbiano i seguenti vantaggi:
I proprietari dei locali che uniti nell'Hoa sono davvero in grado di influenzare le politiche della società di gestione. Nessuno ha il diritto di forzare gli inquilini a raccogliere denaro sull'installazione nelle linee condivise di mobili in pelle, ma è necessario decidere quale è possibile equipaggiare il parcheggio aggiuntivo e i membri della partnership possono essere trovati per questo;
La partnership consente di scegliere una società di sfruttamento. In pratica, ciò significa che i proprietari stessi controllano la qualità dei servizi comunali forniti a loro. Tale "revisione" viene effettuata, ad esempio, i dipendenti del HOA (Ingegnere Dispatcher), Presidente o Membri del Consiglio. Se si trova qualche violazione, controllando il Consiglio, questo fatto sarà chiarito e può essere la base per la rottura di un contratto con questa società di gestione. AAKT, che ha registrato la qualità impropria della custodia e dei servizi comuni, è la base per il ricalcolo dei pagamenti per i servizi comunali forniti;
Sebbene la principale revisione dei membri della casa del HOA sia obbligata a fare a proprie spese, lo Stato assegna la sovvenzione dal bilancio;
La proprietà totale di HOA può portare profitti significativi ai suoi membri. Il diritto di condurre attività imprenditoriali fornite alle partnership ti consente di guadagnare denaro per la consegna di locali non residenziali o anche le pareti dell'edificio (ad esempio, sotto il collocamento di panni pubblicitari o attrezzature tecniche);
I membri dell'HoA possono godere di semplici (ma, ahimè, così rari ora) le gioie della vita - un ingresso ben tenuto, il loro parcheggio, un cortile ben tenuto, un parco giochi, su cui il tuo bambino competerà.
Si dovrebbe anche dire che la disponibilità di HOA aumenta il valore di mercato degli alloggi in casa. Dopotutto, tutti vogliono che i letti da fiore siano puliti, le scale sono pulite, concierge, e gli interfono lavoravano (questa lista può essere rifornita infinitamente).
Lo stato cerca di aiutare il sistema HOA. Pertanto, non molto tempo fa in un certo numero di regioni (in particolare, a Mosca), la partnership è stata rilasciata dalla tassa sulla terra. Lo stesso vale per le cooperative dell'alloggiamento, l'ECC e altre cooperative specializzate dei consumatori create per soddisfare le esigenze dei cittadini nelle abitazioni - ora non dovrebbero pagare le tasse su terreni usati da loro per raggiungere gli obiettivi legali in conformità con il codice abitativo della Federazione Russa .
Gli esperti ritengono che sia più redditizio gestire più condomini. La legge non interferisce: un HOA può essere creato da inquilini di due o più case. Inoltre, l'HOA ha il diritto di scegliere qualsiasi modulo di gestione della casa: indipendentemente, attraverso contratti diretti con organizzazioni di fornitura di risorse o attraverso un accordo con una società operativa di partnership invitata. Il trasferimento completo dell'organizzazione di gestione professionale di tutti i poteri per ordine della proprietà comune è possibile.
Ominus. Tuttavia, non tutto è così senza nuvole - c'è un hoa e i suoi inconvenienti:
Spesso, le iniziative dei proprietari non trovano supporto dalle autorità locali. Il ricovero in ospedale, il meccanismo di interazione tra partnership e autorità, così necessarie per risolvere il set di problemi associati dell'alloggiamento, non è sufficientemente sancito dalla legge. Un esempio tipico: se qualcuno dagli inquilini a casa, in cui vi è un HOA, non vuole pagare i contributi e effettuare pagamenti obbligatoriali di utilità, per recuperare i debiti solo attraverso il tribunale. Finché il tribunale deciderà, un sacco di tempo può passare, e le utilità pagheranno membri rispettosi della legge del HOA durante questo periodo;
I cresanti non vogliono davvero unirsi al hoa. Dalla legge, le autorità comunale sono obbligate a restituire la differenza tra i pagamenti dei beneficiari (e sono meno del solito, poiché questa categoria di cittadini utilizza sussidi per pagare le utility) e i restanti proprietari di alloggi, ma in pratica tale risarcimento si verifica estremamente raramente;
La tassa per lo sfruttamento nell'Hoa è più alta che in una casa ordinaria. Ma è necessario comprendere che la quantità di pagamenti obbligatorie di utilità è assolutamente lo stesso per i membri dell'HAA e per i residenti di quelle case in cui le partnership non vengono create. Decisione di Avtide su costi aggiuntivi (ad esempio, sull'apparecchiatura di un garage automatico, il rivestimento dell'ingresso delle piastrelle di marmo, la decorazione della hall, il pagamento dei servizi del designer del paesaggio) prende l'assemblea generale dei residenti o del consiglio di amministrazione di HOA . Il calcolo e il rateologio per locali residenziali e le utenze possono essere eseguiti da Chief Ragionista, contabile o presidente della partnership. Inoltre, è necessario tenere conto dei casi di mancato rispetto dei servizi o della fornitura di servizi di servizi di utility che servono le organizzazioni (ad esempio dopo il lavoro preventivo estivo, non includeva acqua calda in tempo);
Il successo e l'efficacia delle attività di Hoa dipendono in gran parte dal suo presidente e dal suo governo. Pertanto, la scelta dei manager deve essere soddisfatta della mente. Ma anche questo non può essere una garanzia che il vicino abituale del quinto piano non vuole assegnare una parte dei soldi pubblici, e il vicino del combattimento dalla seconda entrata diventerà un buon manager.
Infine, i presidenti dell'Haa spesso si lamentano della insignificanza degli inquilini e della mancanza di comprensione. Naturalmente, l'adesione a Hoa assume alcuni costi aggiuntivi, ma pagano con un centinaio. Ad esempio, quale madre non vorrebbe lasciare andare il suo figlio a fare una passeggiata in un cortile chiuso e sicuro? Un tale problema può risolvere esattamente l'HOA, tuttavia, richiederà alcuni sforzi e costi in contanti.
La partnership dei proprietari dell'alloggiamento consente agli inquilini di fare soldi su un workshop generale. Per questo, l'Assemblea generale dei membri dell'HAA prende una decisione di trasmettere all'utilizzo temporaneo di alcuni oggetti di questa proprietà (seminterrato dove il negozio è soddisfatto o un muro sordo della casa su cui è posizionato lo scudo pubblicitario). Puoi anche ampliare l'area dell'edificio - ad esempio, per succhiare l'attico e passarlo fuori. Reddito aggiuntivo che la HOA riceverà dovrebbe andare a casa
Diritti e doveri
Per immaginare come agisce la partnership e come può aiutare i residenti ordinari, è necessario studiare i suoi diritti e gli obblighi. Iniziamo con le utilità. HAA conclude contratti con organizzazioni di fornitura di risorse o producono indipendentemente le risorse necessarie per fornire ai consumatori di servizi di qualità di utilità nei volumi richiesti. È molto importante che i requisiti della legge non siano rotti, e la vita, la salute e la proprietà dei residenti non hanno causato danni. La partnership può servire i sistemi di ingegneria domestica utilizzati per fornire utility ai consumatori, indipendentemente o con il coinvolgimento di altre persone.
I costi di calcolo e di carica per le utility sulla gestione dell'HAA sono assegnati i seguenti compiti:
Nel modo prescritto, ridurre la quantità di questi pagamenti (ad esempio, se ci fossero interruzioni con la fornitura di elettricità);
Su richiesta del consumatore, verificare l'importo delle commissioni per i servizi e non oltre 3 giorni lavorativi per emettere documenti che confermano la correttezza dell'accompagnamento dei pagamenti, tenendo conto della qualità dei servizi forniti, nonché stabiliti dalle leggi e Contratti, sanzioni, sanzioni.
È molto importante garantire la pubblicità e la trasparenza delle attività del consiglio di amministrazione del Hoa. Per fare ciò, in presenza di contatori collettivi (generalici), il Journal of Accounting è il record della loro testimonianza, che consente la richiesta del consumatore per 1 giorno lavorativo per fornirgli un estratto da questa rivista. Se c'erano malfunzionamenti nel lavoro dei sistemi di ingegneria domestica o delle comunicazioni e delle attrezzature ingegneristiche situate al di fuori della casa, il Consiglio è obbligato non solo di informare i proprietari di alloggi durante il giorno, ma anche per dare una probabile previsione: la fornitura di servizi pubblici sarà sospeso o limitato. Inoltre, la partnership su richiesta di qualsiasi proprietario deve fornirgli le seguenti informazioni: nomi, indirizzi e numeri di telefono dei servizi di spedizione e di emergenza, la dimensione delle tariffe per le utenze e le quote per le tariffe, l'ordine e la forma di pagamento di questi Servizi, i parametri della loro qualità, le scadenze per l'eliminazione degli incidenti e altre violazioni della procedura per fornire utility.
Un'altra spiacevole responsabilità risiede sulla guida della partnership - per informare i consumatori sulle interruzioni pianificate nella fornitura di utilità, e non oltre 10 giorni lavorativi prima dell'inizio di questa sospensione.
Al fine di garantire l'esecuzione da parte degli organismi di gestione dell'HAA dei loro doveri, le misure di responsabilità sono fornite. I motivi per l'applicazione di tali misure sono la violazione della qualità e della procedura per fornire utility; Danni causati alla vita, alla salute e alla proprietà dei consumatori, nonché alle persone che vivono con lui, a causa del mancato rispetto di questi servizi o della loro qualità inappropriata. La mancanza di colpa dei capi della HOA o dell'organizzazione gestionale in questo caso non viene presa in considerazione. Tuttavia, sono esenti dalla responsabilità per peggiorare la qualità delle utility, se dimostrano che ha causato le circostanze della forza maggiore. La violazione degli obblighi da parte delle controparti (organizzazioni di servizio) o azioni errate del consiglio di amministrazione (compresa la mancanza di fondi necessari) non appartengono a tali circostanze. L'elenco dei casi in cui i membri del Consiglio di Hoa sono responsabili, sanciti nella Carta.
Ma tutto ciò riguarda i doveri. I diritti di AVT TSZ per la maggior parte si riferiscono all'organizzazione delle relazioni con i consumatori di utilità. La partnership ha il diritto di chiedere il pagamento per i servizi consumati (e, di conseguenza, il pagamento del concorso, le multe, le sanzioni in presenza del debito). Il Consiglio di partenariato può anche richiedere che i dipendenti o i rappresentanti del GHAA, il personale dei servizi di emergenza per ispezionare la condizione tecnica e sanitaria delle apparecchiature intra-trimestri e l'adempimento dei lavori di riparazione necessari siano stati ammessi ai locali residenziali. Il tempo delle visite dovrebbe essere coordinato con il consumatore (sebbene questa regola non si applica a coloro quando è necessario eliminare l'incidente). Se si rifiuta di lasciare che i rappresentanti TCG e il tuo guasto saranno danneggiati (ad esempio, riempirai i vicini a causa del malfunzionamento del sistema di approvvigionamento idrico), allora la partnership ha il diritto di insistere per i danni completi.
Infine, il consiglio di amministrazione di Hoa è dotato dell'autorità di sospendere o limitare la fornitura di acqua calda, energia elettrica e gas. Tuttavia, questa procedura è piuttosto lunga: limitare la fornitura di utilità o sospendere la loro offerta può essere inviata solo per tribunale. Il proprietario della stanza deve essere pre-inviare un avvertimento scritto delle misure da accettare (è meglio inviarlo per posta con un preavviso di ricevuta o trasmettere dalla mano al ricevimento). Ma dovrebbe essere preso in considerazione i periodi previsti per l'eliminazione di un debito debitore. Tenendo conto - Spegnere il riscaldamento, la fognatura e la fornitura di acqua fredda.
I problemi
Bene, ora proviamo a guardare i problemi di Hoa dall'interno. I presidenti delle partnership sono riconosciuti che molte difficoltà sono preoccupate. Possono essere suddivisi in diverse categorie.
Il primo (e il più importante) - mancato pagamento. Ad esempio, lo sviluppatore e l'acquirente, parzialmente già pagato per l'appartamento, sono mostrati, poiché è risolto in modi diversi. Il debito di fronte a Hoa cresce, l'acquirente vive nell'appartamento, riparandolo, ma per lo sfruttamento non paga, riferendosi al fatto che l'alloggiamento non gli appartiene formalmente. Sì, e l'investitore non è pronto a pagare i pagamenti per intero, sebbene afferma che l'appartamento rimane la sua proprietà. Legalmente, questa situazione non è risolta, e quindi in ogni caso particolare è consentito individualmente, più spesso nella magistratura.
Il secondo problema è una relazione con lo sviluppatore: non ognuno di loro è pronto per eliminare le carenze che si trovano in qualsiasi nuovo edificio. Se fai lo sviluppatore fallisce, gli inquilini eliminano difetti e malfunzionamenti a loro spesa.
A volte lo sviluppatore introduce futuri proprietari di fuorvianti relativi alle dimensioni dell'area locale. Quando gli inquilini acquisiscono appartamenti, mostrano prospetti, e sulla frase: "è specificato il territorio", incluso nel contratto, nessuno presta attenzione. L'alloggio IVOT è stato acquistato, il cortile è attrezzato, negozi e sandbox sono installati - e nel cortile hanno già iniziato a scavare una nuova fossa! .. o persone hanno dato soldi per un appartamento con una cosiddetta pianificazione libera, e poi hanno avuto Per pagare la riqualificazione, che non era, perché quando sono entrati, nei nuovi alloggi c'erano solo pareti esterne. (Il fatto è che nella nostra legislazione abitativa non prevede il termine "pianificazione gratuita dell'appartamento", quindi tutti gli acquirenti di tali abitazioni dovranno avere una procedura difficile per la riduzione della riqualificazione).
Il terzo problema è la mancanza di informazioni sulle attività del HOA. Molti residenti non vanno in riunioni generali, ma tutte le domande relative alla loro casa di casa vengono risolte esattamente lì. Pertanto, spesso l'HOA ricorre all'aiuto dei "discorsi" - quei membri del consiglio di amministrazione che possono ignorare tutti gli appartamenti in casa e discutere di casi urgenti con i proprietari.
Problema acuto in Istaway - Abitanti indifferenza. Molte persone sono pronte a dare soldi, ma non vogliono partecipare al miglioramento o almeno discutere possibili opzioni per migliorare la vita della casa.
Riassumendo, puoi dire: HOA è un bisogno consapevole. Hai bisogno di gestire la tua casa con la mente. Bestian del proprietario, nessuno lo farà.
Hoa non ha diritto a cambiare tariffa di utilità: sono stabiliti dal governo della Federazione Russa. La tassa di dimensione di Avtot per la manutenzione e la riparazione della casa (ciò che è stato precedentemente chiamato il mantenimento dell'edificio) è determinato presso l'assemblea generale dei membri del HOA. La stessa partnership è ottenuta dalle sovvenzioni del bilancio della città per la manutenzione e la riparazione degli alloggi in materia di alloggi in condomini - questo tipo di indennità consente di mantenere una casa in condizioni adeguate
Sequenza di fasi della formazione dei proprietari di alloggi
1. Istruzione di un gruppo iniziativo da proprietari o futuri proprietari di alloggi
2. Lavoro preparatorio (il sovrapprezzo dei residenti, chiarimento dei vantaggi dell'associazione)
3. L'Assemblea Generale dei residenti, che decidono sulla formazione di HOA, sceglie il Consiglio e il suo presidente, nonché un modo per gestire la proprietà (dai proprietari dei proprietari della società di gestione o con HOA), approva il Carta del Hoa
4. Registrazione di HOA come entità legale. Ciò richiede una dichiarazione di registrazione dello Stato, il protocollo dell'Assemblea Generale con una decisione sulla creazione di un partenariato per il proprietario della casa (copia originale o notarizzata), due copie della Carta di HOA, approvate dall'Assemblea generale dei proprietari di case (cuciti e numerato), nonché una ricevuta per il pagamento del dazio statale per la registrazione di una partnership (2 mila rubli)
5. Apertura del conto di regolamento della partnership in Bank
6. Trasferimento di una casa nella gestione di una commissione appositamente creata, che contiene rappresentanti dell'amministrazione della città e dei membri del consiglio di amministrazione del HOA (atto di accettazione e trasmissione - una tipica forma interdipartimentale N OS-1A con l'applicazione della documentazione tecnica su l'edificio)