Raccorgiamo su quale fondo di compensazione, un conto di compensazione, cosa fare se lo sviluppatore è andato in bancarotta e sulle nuove regole per la protezione degli azionisti ingannati nel 2019.
In media, dal 2 al 6% degli azionisti ogni anno non ricevono le loro strutture in tempo, e crea un problema significativo per il mercato immobiliare. La protezione dei diritti degli azionisti previste nel 2005 dalla legge n. 214-FZ era insufficiente, quindi ha continuato a migliorarlo. Le nuove regole sono progettate per proteggere i diritti degli azionisti ingannati. Il periodo di transizione è stato lanciato fino a luglio 2019.
Tutto sulle innovazioni della legge
Articoli e concettiChi sono tali azionisti ingannevoli
Problemi della costruzione azionaria
Requisiti per lo sviluppatore
Requisiti per DDU.
Responsabilità per modificare le scadenze
Fondo di compensazione
Sviluppatore di bancarotta
Conto di garanzia
Garanzia
Prospettive per innovazioni
Su oggetti e concetti
Quindi, ci sono due caratteristiche principali. Il primo è lo sviluppatore - un'entità giuridica che ha o sulla giusta locazione di terreni e attirando i partecipanti al contante nella costruzione azionaria per creare condomini e (o) altri oggetti immobiliari basati sul permesso ottenuto.
Il secondo è un partecipante alla costruzione condivisa - un cittadino o entità legale. Insieme possono costruire non solo edifici residenziali, ma anche garage, strutture sanitarie, ristorazione, attività commerciali, commercio, cultura e altri oggetti immobiliari, ad eccezione delle strutture industriali. Ciò è registrato nell'articolo 2 della legge.
C'è anche una definizione chiara dell'oggetto della costruzione azionaria, cioè il fatto che in futuro dovrebbe essere il tuo appartamento, un garage o un posto nel parcheggio sotterraneo vicino alla casa. Questo locale residenziale o non residenziale da trasferire all'Azionista dopo aver ricevuto il permesso di commissionare un condominio e (o) di un altro oggetto immobiliare e parte di questa casa o oggetto di immobili, compreso, compresi i contanti del partecipante che coinvolgono .
Chi sono tali azionisti ingannevoli
Affinché l'acquirente del settore immobiliare problematico in costruzione, sono necessarie le seguenti condizioni:- L'Accordo Azionista è stato concluso;
- La parte esecutiva non soddisfa gli obblighi nell'ambito del contratto di partecipazione azionaria a lungo di 9 mesi. e non ha aumentato gli investimenti nella costruzione di una casa di oltre due periodi di segnalazione di fila;
- Lo sviluppatore non ha successore per costruire un oggetto;
- Gli obblighi della Società di costruzioni dinanzi agli Azionisti non sono garantiti dalla garanzia della Banca o dall'assicurazione della responsabilità civile.
Nota: in alcuni casi, anche la disponibilità di un contratto di partecipazione azionaria alla costruzione non può proteggere l'azionista dell'acquirente. Legge federale n. 214-FZ "sulla partecipazione alla costruzione azionaria di condomini e altri oggetti immobiliari" (Legge n. 214-FZ) non protegge gli azionisti se:
- Nella casa costruita, gli stessi locali sono stati venduti più volte;
- La casa è costruita su una trama che non è emessa o in affitto;
- La casa è costruita su una trama dove non è permesso;
- La casa è costruita con una violazione di un piano di pianificazione della città, requisiti del progetto.
L'abuso degli Azionisti con i suoi privilegi (ad esempio, la possibilità di rifiuto unilaterale del contratto o di ottenere sanzioni per la violazione della trasmissione dell'oggetto) può portare alla Corte li rifiuti di proteggere i diritti se la natura maliziosa di Le azioni sono stabilite.
Problemi della costruzione azionaria
In sostanza, le insidie stanno diventando chiara a tutti coloro che studiano attentamente questo sistema di investimento immobiliare.
Pluses of the Scheme sono ovvi: l'acquirente riceve immobili del 30-40% più economico rispetto al prezzo medio del mercato; Lo sviluppatore riceve fondi per la costruzione di oggetti immobiliari e l'implementazione del canale del prodotto finito.
Sfortunatamente, tale investimento è sempre associato a rischi considerevoli. I piccoli differimenti sono abbastanza comuni, non sempre il programma è impegnato accuratamente. Tuttavia, succede che lo sviluppatore posticipa specificamente il completamento della costruzione o tira il momento di entrare nell'alloggiamento.
Adottato nel 2005 la legge n. 214-FZ ha introdotto un divieto per gli sviluppatori agli appartamenti prestiselivi prima di ricevere permessi; Ho ordinato agli sviluppatori di registrare nel contratto tutti i termini e le sanzioni per il suo non adempimento, nonché il registro ogni contratto di partecipazione azionaria (DDU) al fine di escludere le doppie vendite.
Tuttavia, questo non era abbastanza e le modifiche hanno iniziato a introdurre modifiche.
In primo luogo, la costruzione di alloggi dovrebbe essere separata da altre attività con l'imposizione di restrizioni sullo sviluppatore per l'esecuzione di operazioni che non sono relative all'attuazione del progetto.
In secondo luogo, dovrebbe essere osservato il principio di "una società è un permesso di costruzione". Allo stesso tempo, la costruzione con partecipazione condivisa a diversi permessi è ora proibita. Allo stesso tempo, i grandi sviluppatori non saranno in grado di delegare le loro funzioni alle strutture minori per assumere l'esecuzione di diversi progetti contemporaneamente, poiché l'esperienza dovrebbe essere di almeno 3 anni (almeno come imprenditore generale o cliente).
In terzo luogo, l'attività dello sviluppatore deve essere accompagnata da un istituto di credito bancario designato. I conti della società, il cliente tecnico e il contraente generale devono essere aperti nella stessa banca.
In quarto luogo, i requisiti per la reputazione aziendale degli organismi di gestione degli sviluppatori e dei suoi partecipanti sono serrati. Tra i fondatori dello sviluppatore non possono essere volti con condanne inosservate o eccezionali, così come coloro che le cui attività hanno causato la bancarotta dell'entità giuridica.
La Società deve ottenere una conclusione dell'esame anche per gli edifici a basso aumento, non avere debiti (ad eccezione dei prestiti target per la costruzione). In un istituto di credito bancario autorizzato, i fondi dovrebbero essere depositati per almeno il 10% del costo di costruzione (un particolare paracadute, che dovrebbe essere protetto e sviluppatore e azionisti in caso di tempo di serraggio o bancarotta).
Quinto, la legge stabilisce il limite delle spese dello sviluppatore alla Fondazione per la remunerazione, il pagamento dei servizi della Banca, i servizi della società di gestione, la pubblicità, i servizi comuni, i servizi di comunicazione, il noleggio. Questo limite è del 10% del costo del design della costruzione.
Come scegliere una società affidabile
Se hai intenzione di acquistare un appartamento in casa in costruzione:- Impara le informazioni disponibili sullo sviluppatore, controlla la sua reputazione.
- Il modo più semplice per confermare il fatto che leggi su Internet, per andare in uno qualsiasi degli edifici e assicurarsi che venga effettuata il lavoro.
- Prima di firmare il contratto di partecipazione azionaria alla costruzione, leggilo attentamente, non sbrigarsi.
- Se hai i minimi dubbi, fare riferimento agli avvocati per aiutarti a capire tutte le complessità legali.
Nuovi requisiti per sviluppatore
Fino al giorno, un contratto con il primo partecipante alla costruzione di azioni dello sviluppatore entro e non oltre 14 giorni è obbligato a pubblicare nei media o su Internet una dichiarazione di progetto in cui sono indicate le informazioni sulle informazioni sulla società e sulle informazioni del progetto.
Lo sviluppatore è obbligato a fornire una distribuzione su sua richiesta:
- permesso di costruzione;
- Sostenità tecnica ed economica del progetto;
- Conclusione dell'esame di stato della documentazione del progetto;
- Documentazione del progetto, che include tutte le modifiche apportate ad esso;
- Documenti che confermano le regole dello sviluppatore per la trama del terreno.
Dovrebbe inoltre investire nel progetto i propri fondi per un importo di almeno un terzo del bilancio totale del progetto; Il denaro attratto dagli azionisti dovrebbe andare rigorosamente per l'attuazione di un progetto specifico, e da nessun'altra parte.
I requisiti per la partecipazione
In conformità con il DTU, un lato (Lolshler) si impegna a pagare una partecipazione fissa nel documento e adottare un oggetto già pronto e l'altra parte si impegna a costruire e presentare questo oggetto all'accordo previsto dall'accordo.Il contratto deve essere conforme a:
- Determinazione dell'oggetto specifico della costruzione condivisa da trasmettere in conformità con la documentazione del progetto da parte dello sviluppatore;
- Specificare il termine per il trasferimento dell'oggetto della costruzione azionaria all'Azionista;
- informazioni sul prezzo del contratto, del temporizzazione e dell'ordine del pagamento;
- Informazioni sul periodo di garanzia che agisce in relazione all'oggetto in costruzione.
In assenza di almeno una delle condizioni elencate dei termini, il contratto è considerato non valido. Ogni DDU dovrebbe essere registrata nella divisione regionale di Rosreestra al fine di evitare le doppie vendite.
L'Azionista ha il diritto di interrompere il contratto unilateralmente, se, ad esempio:
- Ci sono stati problemi con i termini;
- I requisiti per la qualità dell'oggetto immobiliare sono significativamente violati;
- La pianificazione degli appartamenti previsti dai cambiamenti iniziali del progetto.
In caso di cessazione del contratto, lo sviluppatore è tenuto a restituire non solo denaro agli azionisti, ma anche interesse per l'uso di fondi presi in prestito nell'ammontare del tasso di rifinanziamento 1/150 della Banca centrale della Federazione Russa, che opera nel giorno dell'adempimento dell'obbligo di restituire fondi pagati dagli azionisti. Allo stesso tempo, la Società può interrompere il contratto solo attraverso la Corte dopo 3 mesi.
Responsabilità per modificare le scadenze
Lo sviluppatore è obbligato a trasferire l'oggetto ai partecipanti alla costruzione azionaria entro il termine stabilito dal trattato. Il periodo di trasferimento è impostato per tutti i partecipanti, è uno.Se il processo è in ritardo, lo sviluppatore è obbligato a pagare una penalità (penale) agli acquirenti per l'importo del tasso di rifinanziamento di 1/75 della Banca centrale della Federazione Russa, agendo nel giorno di adempimento dell'obbligo, sul prezzo del contratto per ogni giorno di ritardo.
Nel caso in cui sia impossibile costruire una casa nel contratto registrato nel contratto, la Società è obbligata per 2 mesi. Per iscritto per notificare agli azionisti e suggerire di apportare modifiche al contratto.
Inoltre, il DDD stabilisce determinati termini per il trasferimento di immobili agli investitori immobiliari dopo aver ricevuto il permesso di commissionare la casa.
Secondo la legge n. 214-FZ, lo sviluppatore è obbligato a trasferire tutti gli appartamenti ai clienti per 2 mesi. Dopo aver accettato la Commissione statale.
Fondo di compensazione per proteggere gli azionisti ingannati
Garantire l'assicurazione della responsabilità civile degli sviluppatori in base agli accordi di partecipazione è ora un fondo di compensazione.
Tutte le aziende che vendono appartamenti presso la fase di costruzione dovrebbero essere sottoposti alla legge sul Fondo di compensazione per fornire passività in base all'accordo 1,2% del prezzo di ciascun DDU. La legge prevede una valutazione annuale degli obblighi per adeguare le dimensioni della valutazione della valutazione, ma non più spesso 1 volta all'anno.
I fondi del fondo di compensazione saranno indirizzati al completamento di oggetti immobiliari problematici. Gestisce il CEO del fondo di compensazione dell'Agenzia per l'alloggio e il prestito ipotecario (AHML). È molto importante che il compito della Fondazione non includa la raccolta di un certo importo, è necessario solo garantire che fornisca una copertura finanziaria dei rischi esistenti.
La quantità massima di possibili risarcimento monetario è determinata sulla base dell'area totale delle strutture in costruzione e del prezzo di un metro quadrato di alloggi in questa proprietà. Allo stesso tempo, l'area totale dell'oggetto della costruzione azionaria non può superare i 120 m², e il prezzo di 1 m² in esso non può essere superiore al valore medio per un'alloggio simile sul mercato principale della stessa regione.
Il fondo di compensazione aiuterà a proteggere i diritti dei nuovi azionisti; Per aiutare quei complici che hanno già incontrato difficoltà, le autorità regionali hanno disegnato grafici del completamento degli oggetti problematici, indicando i tempi e i meccanismi della soluzione.
Se lo sviluppatore è in bancarotta
La durata totale della procedura di fallimento è ridotta dall'abolizione delle procedure per il recupero finanziario e l'ottimizzazione delle attività condotte dal gestore arbitrale e dalla Corte di fallimento. La prima procedura è introdotta alla procedura di produzione competitiva, mentre il leader professionale deve portare la società in bancarotta, che ha già esperienza nel settore delle costruzioni. Un nuovo gestore di fallimento dirige una lettera agli azionisti in cui verranno descritte l'ulteriore procedura e l'algoritmo delle azioni.
La legge "In bancarotta" stabilisce che i requisiti di tutti gli azionisti sono presentati al Gestore della concorrenza e non al Tribunale Arbitrale entro e non oltre 2 mesi. Dalla data di ricezione della notifica del responsabile competitivo. Il manager ritiene i requisiti e li include nel registro.
Se, nel corso dei procedimenti fallvolgitori, è possibile che la ragione sufficiente ritenga che sia possibile ripristinare la solvibilità dello sviluppatore del debitore, è possibile una transizione verso la gestione esterna.
Il manager competitivo è obbligato a svolgere le azioni necessarie per cercare e attrarre un altro esecutore. C'è un'altra opzione - la riunione degli azionisti ha il diritto di decidere il metodo di esecuzione degli obblighi ricevendo un risarcimento dal fondo di compensazione. Inoltre, rimane la possibilità di rimborsare i requisiti trasferendo le disposizioni dell'oggetto della costruzione incompiuta o del trasferimento di locali residenziali (se l'oggetto è già costruito). La decisione è fatta separatamente per ogni casa in costruzione, l'assemblea generale dei futuri inquilini, è necessario ottenere l'approvazione di ¾ degli azionisti.
Nota: nella bancarotta dello sviluppatore, la categoria più vulnerabile dei proprietari dei proprietari sono proprietari di locali non residenziali, compresi gli appartamenti.
Il terreno e la casa in costruzione sono impegnati con partecipanti alla costruzione azionaria fino a quando lo sviluppatore soddisfa i suoi obblighi; Allo stesso tempo, la proprietà del settore immobiliare procede all'Azionista al momento della registrazione del contratto di partecipazione azionaria.
Cos'è un account di deposito
Eskrow - Specialità del deposito condizionale, su cui i gradi in contanti si accumulano fino al completamento della costruzione della casa. I conti di garanzia in Russia sono apparsi nel 2014, ma hanno usato questo schema solo nel 2018.
Gli interessi sui fondi posti su conti di deposito a garanzia non sono addebitati e la banca in cui tali conti sono aperti, non riceve la remunerazione. In effetti, un conto di garanzia è un deposito senza interessi, il denaro su cui è congelato per un periodo non superiore alla data di messa in servizio dell'oggetto in funzione nella dichiarazione di progettazione più 6 mesi. Quando si utilizzano i conti del deposito, gli azionisti non accettano il rischio finanziario associato a uno sviluppatore specifico e assume il rischio solo per una banca autorizzata, che deve restituirle a loro nei casi forniti dalla legge. Nel caso in cui la Banca sia dichiarata in bancarotta, lo sviluppatore riesce a raduna il contratto con il nuovo agente bancario, il denaro assicurato verrà trasferito in un nuovo account.
La Società riceve fondi dagli account Exorrum dopo aver inserito l'oggetto al funzionamento e registrare il diritto di proprietà di almeno un appartamento.
I mezzi con i conti di garanzia possono essere tradotti a pagare gli obblighi della Società su un accordo di prestito, o sono elencati direttamente allo sviluppatore (calcolare con il prestatore nel caso in cui la costruzione sia stata effettuata sui fondi presi in prestito.
Periodo di garanzia - 5 anni
Il detersivo ha il diritto di richiedere la libera eliminazione dei difetti rilevati o riducendo il prezzo dell'appartamento all'importo appropriato. Inoltre, l'Azionista può richiedere un risarcimento per le sue spese per eliminare le carenze.Prospettive per innovazioni
Dal 1 ° luglio 2019, le modifiche alla legge federale n. 214-FZ hanno iniziato a funzionare per intero. La costruzione condivisa deve essere sostituita dal progetto, è necessario creare il registro (contribuirà a controllare l'affidabilità dello sviluppatore).
Anche dal 1 ° luglio 2019, la procedura per la vendita di appartamenti nei nuovi edifici è cambiata. In conformità con la legge, la società riceverà ora denaro non dall'azionista per continuare la costruzione, ma dalle banche accreditate e conservarle su conti di garanzia.
Ma non tutti gli sviluppatori funzioneranno in questo schema. Secondo la risoluzione, gli sviluppatori possono vendere appartamenti per vecchie condizioni, se a casa sono pronti almeno il 30% e il numero di contratti conclusi - non meno del 10%. Gli ebrei specializzati nel settore immobiliare, hanno già notato che gli sviluppatori stanno cercando Schemi di bypass, nell'attuazione di quali acquirenti di proprietà non entreranno nel DDD.
Solo il contratto di partecipazione azionario può garantire la protezione dei diritti dell'azionista, quindi l'acquirente non può accettare la proposta dello sviluppatore di emettere una fattura invece o un contratto di assegnazione della legge o un accordo di cofinanziamento.
Gli esperti immobiliari ritengono che i cambiamenti di legge n. 214-FZ forzino le piccole e medie imprese dal mercato, poiché l'obiettivo delle innovazioni è rinomato l'industria delle costruzioni. D'altra parte, questa situazione può causare cambiamenti significativi nel mercato dei mutui ipotecari, costringendo le banche a offrire soluzioni di credito più redditizie per coloro che vogliono acquistare alloggi.
